突圍黑心房市！Sway誠實帶看日記：全台物件實地分析＋管委會的血淚告白

《黑心建商的告白》系列作狂銷40萬冊！
博客來「華文創作榜」年度暢銷冠軍、金石堂10大暢銷作家
沒有最黑，只有更黑！黑心大神Sway 歷練房產界17年、字字真實的年度力作！

【實價登錄】有80%非實價；炒重劃區、搶金店面？先問心臟強不強
【帶你看屋】戳破房仲、建商話術與地段迷思，為苦哈哈薪水族把關
【當社區主委】與建商精采過招，爆料「點交大戰」三部曲

媒體說房市進入冷淡期，但房價怎麼都沒跌？
這時該入場嗎？出價打幾折？
Sway帶看25種房屋，你會適合哪一種？
從挑地點看屋、避開地雷、精準出價，到買屋後加入管委會與建商大過招，
Sway把17年經驗一次告訴你！

一、 【突圍黑心房市】：精采剖析不動產投資界的暗黑煉金術！
　★黑心建商從來都沒消失過，4年來奧步不斷升級──
　Sway告訴你：有名單分級釣魚法、移花接木法、灌水成交價恐嚇法、黑心明牌老師輪番上陣……

　★同一棟大樓，實價登錄價有十幾個價格，真是看各屋主心情隨便賣？
　Sway告訴你：80%是灌水！真相要推理，精準出價要靠你自己用功！

　★不動產投資的時機怎麼看？怎麼搶？看似便宜的地上權房屋可不可以碰？
　Sway告訴你：買重劃區未必越早下手越賺錢，「進場建商等級」是訊號彈，自住屋晚買比早買好！
你以為搶到金店面，只要坐等增值變富婆？其實店面以黃金價脫手的難度高，領租金賺3%就偷笑！
台北車站旁、京站大樓的地上權房屋和對面大亞百貨的有產權房屋何者值得買？且看Sway血淋淋的分析！

二、 【帶你看屋】：出門看屋前，先看25個真實案例！
　哪5種房子好買不好賣？你買房是為了孝親、自住、頭家娘來投資還是當男人的秘密基地？有錢沒錢、有小孩沒小孩、北台灣還是南台灣……挑房對策差很大！讀Sway帶看的25個案例，快速惡補挑屋出價秘笈，重新思考「買屋的真諦」。

三、 【主委日記】：別再傻傻當「社區路人甲」！你的房價跟管委會息息相關
　小至外牆的磁磚、馬桶採購，大至電力系統、公設濫竽充數，從點交到入住管理，Sway的主委日記篇篇精采，字字真實，道盡與建商交手的撇步與甘苦！
　★交屋後：要小心代管基金與公設濫用
　交屋後，建商要繼續作廣告，公設燈光冷氣亂亂開，花代管基金不心疼，明示暗示要點交完才能交出代管基金；釘一塊大廣告帆布在頂樓牆壁，管他頂樓戶日後漏水不漏水。
　★點交時：大戰開打，讓專業的來看！
　越大的建商，越會偷我們看不懂的東西，八成的股票上市櫃建商，房屋都蓋得不好，有一年就漏水的、地板或淋浴拉門玻璃自爆！化糞池沒有派人下糞坑去瞧瞧，誰知道有沒有通、通到哪一國？避雷針沒有裝好，電器一天到晚故障，不是靈異現象！各樓層的消防偵測器與警報器、植栽排水、游泳池的熱水器等等，這些東西都要一一測試過。Sway切身經驗：點交時發現六個汙水池只有兩個池是通的，其他四個形同虛設！

【本書特色】

Sway曾將自己親身遇過、採訪過、在業界打滾過發現的各種房地產亂象，以生動文筆寫出了精采萬分、轟動房產界的暢銷書《黑心建商的告白》系列作，書中對於建商毫不留情的批判固然讓小老百姓大呼過癮，但不少人亦好奇，如果Sway自己買房子，會挑選什麼樣的建商或社區？在現實生活裡，他買屋前後又會與建商產生什麼火花？

本書共分三大篇，【突圍黑心房市】教你動念買房前，先惡補黑心業者在實價登錄上路後這幾年來持續升級的暗黑招數。Sway更首度談論重劃區、店頭、地上權等不動產商品的投資觀念、機會點與大小問題。【帶你看屋】則蒐羅了Sway帶讀者看屋的真實案例，這些生活在不同區域、背景與年收入各異的主角，在挑房子時，Sway給了哪些具體建議？例如信義區竟還可以買到一坪七十幾萬的中古屋，但老房子的屋況與環境，又有哪些後續注意重點？　

事實上，買房只是開始，與建商之間的過招並不會在交屋的那一刻就結束，相反的，這正是另一場戰役的開始。【主委日記】是Sway本人最真實的經驗記錄，在與建商無數次接觸磋商、以及大大小小會議中他發現一個真理：天底下沒有白吃的午餐，社區裡若是每個住戶都只想坐享其成，要管理得好有如天方夜譚，只有靠積極參與，才能保住房價不因折舊而折價。

關於Sway：
致力於房地產資訊透明化，17年前創辦台灣最大房地產網站，開啟網路世界全都露的行事風格，因知無不答頻頻洩露建商黑心伎倆，而受到廣大網友的支持，後在《壹周刊》財經組再接再厲，揭發財經與房地產界的市場機密，被黑心建商告上法院在所不惜。有問必直言、透析房地產各種「眉角」，成為出版界、新聞界、電視圈的獨行俠，被網友、媒體譽為「黑心大神」。

簡介：
。文化大學土地資源系畢、擁不動產經紀人執照
。建商、房仲、代銷、《壹週刊》等，房地產歷練超過17年
。創辦台灣第一個房地產專業網站 【智邦不動產】
。2011年登《商業周刊》封面人物報導
。2011年度博客來書店華文創作暢銷冠軍、金石堂十大暢銷作家
。著作：《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》三本超級暢銷書，及《打敗黑心建商，買房實戰DVD》有聲書，四本銷量近四十萬冊。
。撰寫專欄：《壹週刊》、《蘋果日報》、《爽報》、【雅虎房地產頻道】、【好房新聞網】
。受訪節目：
　東森：《夢想街57號》、《財星大道》、《五七新聞王》。
　中天：《台灣顧問團》、《新聞龍捲風》。
　三立：《五四新觀點》、《台灣好所在》。
　TVBS：《地球黃金線》、《少康戰情室》。
　非凡：《News金嘆號》等經常性來賓、專家。

前言

Part I 突圍黑心房市！約房仲看屋前你要做的功課
第一章：沒有最黑，只有更黑：業者招數再升級
　黑心建商再進化：名單法、自備款法、實價登錄法
　黑心房仲再進化：實價登錄混合自家灌水成交價
　黑心投資客再進化：抓交替的黑心明牌老師
黑心業者一體適用：房價恐嚇法

第二章：實價登錄後的出價絕學
　撥開超貸的迷霧：「實價」多少？
　預售屋、新成屋的出價判斷與方法
　事半功倍的出價秘訣
　
第三章：SWAY談房市投資——重劃區、店面、地上權
　重劃區怎麼買：搞懂投資客才能挑到好物件
　店面投資：近期小賺三％、長期靠增值
　地上權住宅：好買不好漲？

第四章：買屋前，先淋冰桶——購屋前五問
　一問：何時才是買屋時機？
　二問：你買這間房要做啥？
　三問：地點，地點，地點；不是地段，地段，地段。
　四問：五種好買不好賣的房子！
　五問：買一樓？二樓？頂樓？

Part II 帶你看屋：跟著Sway看25種房，簽約前再想想
　台北市南港區中研院／有閒錢的人要買哪一種房？
　新北市中和區Costco／新婚成家，切忌看到公設就樂暈！
　新北市新店轉戰安坑／小資女買郊區，安全、管理最重要
　新北市三重區／10樓廣告價，能否接受水箱住樓上？
　台北市大安區／天龍國購屋（上）：你是買生活還是買一日煙火？
　台北市信義區／天龍國購屋（下）：單坪竟不到八十萬，日後維護是關鍵
　新北市板橋區／自住屋避開一級戰區，不必犧牲小環境
　高雄市三民區／慈母為兒挑屋，在地人看在地屋
　新竹市中心／療癒系男孩買房孝親，以靜制動磨好價
　新北市五股區／總價預算有限，老區勝過重劃
　台北市南港郊區／該不該換屋揹房貸？回歸人生價值選擇
　桃園市林口區／挑合宜住宅，買房要拜神
　新北市中和區／中和與永和的抉擇？理性、感性交叉評量
　新北市五股別墅區／購物專家看屋記──首推中和的中古屋
　新北市新莊區迴龍／距離換房價，棄捷運改開車
　台中北屯區／頂樓戶PK 六樓小宅：漏水是致命問題
　新竹竹北區／醫生娘找房，價格要好、品味要高

Part III 買屋後的戰爭：看主委日記，保房價、盯建商
　主委日記1 交屋後第一天：馬桶的戰爭
　主委日記2 觀察建商與託管期：「飯店式管理」漸成空
主委日記3 成立管委會：收買與內鬥
主委日記4 點交三部曲（上）：大戰前，安內攘外探虛實
　主委日記5 點交三部曲 （中）：鬥法，要找專業點交公司
主委日記6 點交三部曲（下）：建商臉綠了！竟點出上百條疏失！
主委日記7 談判的意義：有理不怕上法院，找大律師出馬！
主委日記8 公共空間3大重點：機車、鞋櫃、毛小孩
主委日記9 小投資大巧思：全能公設大改造
主委日記10 訂出遊戲規則：守住每一毛血汗管理費
主委日記11 主委省錢大攻略：省電費、換燈泡，善用多方資源
主委日記12 「里長伯」的服務精神：噪音垃圾、鄰居吵架通通找我吧！

第二章：實價登錄時代的出價絕學
同一個社區，登錄價有一千萬、一千零五十萬、一千兩百萬，何者為真？想學會最精準的出價，請務必研究實價登錄的潛學問，而且，一定要上「內政部實價登錄網站」查詢，別太相信房仲的資料，因其容易造假或報喜不報憂，即便資料為真，也易陷入抬價的話術或超貸的障眼法。
先講概念。假設一間房屋以一千萬元成交，這會有很多狀況。第一種，這世界上還是有善良老百姓與良心房仲，買多少寫多少，一千萬元成交，就乖乖的用這價格來簽約跟登錄。可惜最常見的是，賣方會要求房仲「我要實拿一千萬元」，房仲服務費、土地增值稅等售屋成本一毛都不能算在內。為了成交，房仲在磋合中也會盡量配合，所以這一千萬元的「實拿價」，通常會導致成交價多個五％，也就是一千零五十萬，有些房仲會跟買方講明白，有些不會，但最後登錄在內政部的價格，就是一千零五十萬元。
如果這間房屋要課奢侈稅，投資客賣方絕對會把稅金加入賣價中，要實拿一千萬元，奢侈稅外加十五％，稅及服務費再外加五％，這間房屋最後的成交價與登錄價，就會是一千二百萬元。
以前我不推薦大家買投資客的房子，這是理由之一，自住客的買家沒必要成為投資客獲利了結的沙包、助漲房價的幫兇，但如果物件實在是你夢寐以求，忍痛接受之餘也要學自保，起碼不能被當肥羊宰，也因此你要學會判斷行情，並且明白出價的邏輯。
看到這裡，如果你查到登錄價格從一千萬元、到一千零五十萬元、再到一千二百萬元，千萬別以為這是因為房價一直漲，其實這只是不同賣方的賣價包不包含成本的學問。
拉高登錄價格的另一個幫兇是銀行，有些投資客跟銀行緊密配合，買屋投資一定要超貸，這間一千萬元的房屋如果是投資客買，只要在合約上寫下一千三百萬元的成交價，對銀行來說，八成銀貸就可貸到一千零四十萬元，不只不用掏現金，還多了四十萬的現金可以做黑心裝潢，只要簽一張退讓單，就可搞定買賣雙方的權利義務。
現在，你知道房屋謄本內寫的前次設定金額，除以0.8再除以1.2回推房價，根本不能當出價參考值，因為你根本就不知道上一手的人貸款是八成還九成，抑或者是銀行自己估個價就算數。如果你看到謄本的設定寫一千四百萬元，就乖乖的出價一千四百萬元，那就真的被投資客大賺一筆了，這間房屋的真正成交價格，還是一千萬元！

撥開超貸的迷霧：「實價」多少？
投資客的方法說破不值錢，超貸的重點在於貸款成數，而非利率，因為投資一定是短進短出，而且都用寬限期繳息不繳本，對他們而言百分百貸款不難，但利率一定比別人高很多，可是也沒差。再讓你看四種黑心方法：
黑心方法一：原買八百萬元，另寫假合約書影本一千萬元送銀行，所以八成貸款就會等於百分百貸款。此招就是違法，但因為比較簡單，做的人比較多。
黑心方法二：原買八百萬元，外加裝潢款二百萬元，總價也等於一千萬元，八成貸款形同百分百貸款。此招需要屋主的配合簽約，但因這買賣圈圈多半屬於投資客集團的人頭或會員，所以要如此配合也很簡單，況且老師會慫恿買方找他配合的裝潢公司才可承做，買方可以被扒好幾層皮。
黑心方法三：原買八百萬元，外加一百萬元的二年期裝修貸款，八成銀貸後自備款等於只要六十萬元，但兩者利率都很高，此時老師會教你用寬限期來降低月付額，同樣也會慫恿你找他合作的黑心裝潢廠商。這種方法比較合法些，但買方的利息會損失不少。
黑心方法四：原買八百萬元，老師找到一間小銀行願意配合寫鑑價報告變成估值一千萬元，再依七成貸款原則貸給你，所以自備款只要一百萬元，利率很高。萬一東窗事發，銀行的分行經理會被抓走，相關行員有刑責，買方的刑責未定或沒有，因為估價的人是銀行，買方並沒有作假合約。
房價都是成交八百萬元，以上四種方法，第一、二種，實價登錄上都會是總價一千萬元，別以為神不知鬼不覺，這樣做的罪名是刑法的偽造文書、使公務人員記載不實，那些「老師」不告訴你的秘密就在於此，老師們頂多算「分享」知識，有罪機率不高，學員除非慘賠，否則難對老師們提起訴訟，況且也沒錢請律師。
那利息差多少？鐵飯碗的公務人員現在可以拼到二十年期的是一．七五％，四種黑心貸款多半在二．一％以上，有的還高達三％，此時老師會安慰說：反正房價賺回來就好，老師不會說出心裡話：你他X的趕快給我簽約，不然我的房要賣給誰？
這幾年我持續地灌輸一個觀念：看實價登錄網站的行情，必須要看低不看高，看低者之後起碼要再扣五％，才是成交價參考，現在你知道原因了吧！
你可能會說，按這種方式出價，賣方不從、房仲不理，但我真的很想買啊，是不是只好考慮加一點價格？通常，只要賣方不是專業投資客，並且前任屋主持有超過五年、因已經有高額利潤，多半還是會放手成交。老實說，以目前這種時機，投資客也有可能體認拖很久老是賣不掉，不無可能咬牙賠售或平盤脫手。
判斷房價還有個小提醒，記得把房屋與停車位的價格分開，房價容易漲、停車位則是死豬價，區域停車位行情變動不大，樓層價差一層樓最多十萬元，大小車位也是一個十萬元，好不好停再加減十萬，比如地下一層一個一百萬元，地下二層就是九十～九十五萬元，依此類推。機械車位與平面車位相比，大約是六折價，比如一個平面車位行情一百萬元，機械車位就是六十萬元上下。
預售屋、新成屋的出價判斷與方法
預售案的登錄價，簡單來說只有四個字：「不必參考」。
你問為什麼？當年實價登錄上路之前，建商全力動員，將遊戲規則改成單戶成交不用登錄，整批結案後才需登錄，而多數建商選擇交屋時才「結案」，這離推案時間已過多年，對其他預售案並不具成交的參考價值。很多消費者搞不懂這點，於是建商就會反過來利用實價登錄，例如用一戶來創天價，其他的餘屋便容易高價銷售。
近年比較精采的例子是，有個朋友買了中和的預售屋，一坪五十萬元，喜孜孜的跟我分享，過兩天，建商主動找記者寫出一篇：「預售屋實價登錄，中和破每坪七十萬元！」有人真的以每坪七十萬成交元？我不信，反正建商動動手指、做做假合約，然後就這樣登錄了嘛，等到交屋前再取消合約，公司帳面上就沒有問題。
請回到中古屋的查詢方式，找出同區的新成屋，我多半會用屋齡兩年內來查詢；如果是中南部，請放大到五年內，比較符合市場交易習慣。
預售賣的是未來，如果你個人看好未來的房價會飆漲，新成屋的價格就可以多添一點，成為預售屋的出價，但未來究竟有變數，所以頂多加個二成價，反之，如果你覺得房價不會漲，甚至會跌，就不要加價或應該減一點價。當然，建材配備還有建商等級，以及地段上、景觀上的不同，都會影響價值，再配合建商的廣告戶、四樓價、網路的團購價參考，這些都成為你調整出價的判斷。
提醒你，預售完工後就是新成屋，然後房子就變成中古屋，別期待「新」可以帶來多少增值空間與加價空間，黑心建商的故事與手段，你可別忘記。

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第三章：SWAY談房市投資——重劃區、店面、地上權

重劃區怎麼買？投資店面是死得快還是賺得多？地上權物件能不能碰？雖然大家都知道「投資當搶快，自住要仔細」，但真正入場和脫手的時機要注意哪些重點？眼睛要睜亮、心態要擺正，即使賺不了大富大貴也能保你買屋平安。

「瞎咪！空頭戰將Ｓ大要講投資？」
大家都說我Sway只會唱衰「喊空」，好像天生跟建商、房仲跟投資客有仇似的，老是爆料講人家壞話。其實並非如此，我並不是一竿子打翻全天下的房產業者，目標只在於打擊黑心。以前從不談投資，是因為只要談到房地產投資，就是一堆黑心老師當道，坊間好幾萬的天價課程，盡是講些短線快進快出，教你大賺黑心財的非法手段，令人不齒。長期的房地產投資，必須是手段正當的投資理財工具，房產界的良心教授張金鶚老師也有三間房，其實靠的就是以時間累積，這算不算投資？也算，但這是建立在自用基礎上的投資，跟短進短出甚至政商勾結賺黑心錢大不相同。
投資客都是怎麼玩，我清楚得很，現在你也應該要懂點門道，這不但有助於建立正確的風險觀念，若哪天真想在熱門重劃區買屋自住、買間店面投資，甚至對現在正流行的地上權商品動心，先知己知彼，才能安居樂業，不賠上一屁股。

重劃區怎麼買：搞懂投資客才能挑到好物件

要了解如何在重劃區買屋，必須先了解建商與投資客的想法。建商特愛重劃區，畢竟可以逢低買進套利的機會難得；投資客也愛重劃區，因為能夠大量一次性操作多戶的賺錢機會不多，獲利時間短、金額高，也因此雖有超高的套牢風險，但仍前仆後繼、樂此不疲。
套牢的也很多，被法拍的也不少，被國稅局抓到的更多，只是他們沒說。
不論任何機構所做的土地價格調查，重劃區的土地在初期都會是呈現拋物線向上，到了成熟期後就會持平、轉下或隨大盤起伏，所以建商及專炒土地的投資客，這輩子都在找新重劃區，在早期抓住向上的趨勢就能大賺一票。如果錢夠多，玩土地投資的獲利比玩房屋高上好幾倍，但我要再次慎重提醒：如果你子彈有限，手上只有「少得可憐」的幾百萬或一千多萬，家裡還有老小要養，放棄吧！你絕對玩不過大咖炒手，縱使想卡個畸零地來玩，作夢的機會仍高過於可能的獲利，尤其重劃區的特性是有大片土地可自行開發，建商根本懶得去整合小塊畸零地。
簡單來說，重劃區是這樣操作的：圈地作都市計畫、禁建禁買賣、計劃完成、道路等公設完成、土地發回，接著就可以自由興建、買賣，政府或重劃單位也可以賣地。
　一個新的重劃區，多半會有三成的抵費地(註1)公開出售，所以，專業投資人最愛的，就是不大不小的重劃區，比如像板橋的新板特區或是新莊的副都心重劃區。而公共設施的內容，更成為評估此重劃區的重要項目，像台中七期的公共設施是市政府跟市議會進駐，這都是建商最愛，畢竟台北市信義計劃區已經是標準範例；而淡水的淡海新市鎮，啥也沒有，只有喊了十年還在喊的輕軌，土地太多也很難炒，只有大型金控級建商才有本事耗上三十年。至於台中的黎明重劃區，只有高速公路，沒有政府機構來撐腰，炒完土地就會有一堆投資客快閃脫身。
(註1) 抵費地：重劃區土地規劃成建地時，除了部分土地發還給原地主外，會有約兩成土地用作道路或其他公共設施，剩下約三成土地就是政府的抵費地，標售後所得即作為都市計畫費用。

大型建商進場：土地炒手的訊號彈

重劃區有沒有前景，其實很容易看懂，重劃區房屋的未來價值也是根據相同的判斷方法。建商或炒地大咖，有著上達天聽的人脈關係，當地方政府準備要劃一大片地作新的都市計畫，他們早就準備好下手，這時現況是荒地一片，土地一坪可能只要幾百元，就可以幾千、上萬坪的買。這種獲利最高，但要用幾十年的時間跟政府耗，要有改朝換代幾次輪替、政策可能凍結、轉彎的心理與財力的準備。
等到重劃確定，開始禁建禁買賣，中型的炒地咖也會跳進來買，這時地價稍貴，而且因為禁止過戶，買賣合約有時會因為地主死亡、政府推拖拉、分配不均、政黨輪替等等因素，而造成血本無歸，比如新莊的塭仔圳重劃區就是一例，一綁三十年就過去了；就算是現在投資客最愛的新莊副都心，當初也是綁了二十年！這些投資客就綁個「預告登記」，並跟地主簽下未來才過戶的合約，此時風險極高，玩的人較少，多半只有金控級等財力雄厚的建商願意試試。
玩土地的人都知道，命要夠長、錢要夠多，才可搏得大富大貴。
等到重劃完成開始賣地，小咖的投資人看到訊息也會跳進來買，如果此時有「寶佳」這類蓋平價住宅的大型建商購地，就是買地訊號，因為這類建商買地就是要推案，他們一次不會買多，案子推完才會再買下一批土地。
大型建商買完後如果進一步吸引「中悅」或「國泰」等豪宅級建商購地，對土地炒手來說也是一種買進訊號，如果你投資的時間夠長，可以等到這些建商準備推案後賣掉土地，不然，萬一大坪數、高總價的房子一推出，如有滯銷的狀況，土地也很可能同樣滯銷，因此，比較安全可以落袋為安的方法，是在這個階段賣掉。
對土地有了基本認識，接下來聊重劃區的建案。只要重劃區面積不是太大，前幾個建案都會是投資客的天下，賣得很快，如果重劃區內又有重大交通建設或中央級政府單位進駐，銷售速度就會更快些，有的甚至不用打廣告一天內就可賣光紅單。
這些剛開始推的產品，地點上都不會擁有永久景觀，完工後看出去一定都是別人的房子或高架橋，地點也一定不是靠主要道路，更別講面公園、面綠帶、面學校，有時候還會面加油站、看得到墳墓等，建商總是先把較差的土地推出去，以後才有好地可拉抬房價，這些房屋一律好看不好住。雖然建材次等，但價格也相對便宜，這是建商對市場丟出風向球的作法。
比如桃園的青埔重劃區，整個大青埔的第一個案子，並沒有大成功，雖然價格低、地點差，但因為當時並不確定青埔的高鐵特定區是否會如期釋出，所以當投資客也不愛時，案子是掛的，後來才解套。
投資客連產品都不研究就進場，就是圖個「快」，建商當然也很「敢」，近幾年這類的案子，都敢創造出新天價，反正他手上多的是投資客的名單，有客戶可撐盤。

初生期買屋、茁壯期賣屋

所以，重劃區的炒房階段分為：初生期、茁壯期、穩定期、收尾期。
初生期就是重劃區分回地主後，第一批建案雨後春筍的上市；茁壯期則是初生期成功後，房價續漲期間；穩定期間視重劃區的大小而定，重劃區越大，穩定期越久。而收尾期就是土地快推光了，會有一波房價的大拉抬，最後推案的土地總是較精華，房價容易塑造。
投資客自然會在初生期時搶先購入，因為房價最低、獲利機會最高，職業級的投資客會在茁壯期賣掉，縱使是黑心建商產品、格局爛，反正總有想賺錢的投資人會搶入市，房屋多能脫手。到了穩定期，房價已經不太會漲，只能隨大盤起伏，此時購入要等到收尾期才能收割獲利，所以專業的投資客會撤走，好讓笨蛋菜籃族、道聽塗說族進場。
初生期或是茁壯期，買賣的內容都是預售屋、紅單屋，景氣稍好時，新成屋也是投資買賣標的，如果遇到政府打房或是景氣不好，就易淪落蚊子屋，要過個三、五年才有可能讓自住客住滿，當然，像淡海新市鎮這類蚊子屋，沒有個八年十年，難以解套。
例如台中七期初生期，聯聚建設推出聯聚和平的豪宅案，創了當地的新天價，當時市政府、市議會離完工仍遙遙無期，附近也是荒煙蔓草，區段行情每坪僅十萬出頭，建商硬是將每坪價格推到二、三十萬，你敢衝？敢衝的人或許賺到錢，但必須負擔養屋成本，比如高額的管理費與無人居住依然會發生的修繕費。敢住的人也要面對十年下來，整個重劃區的吵雜工地現況。
初生期可遇不可求，因為建商發現一旦建案大賣，調價的速度也會很快，馬上把初生期的機會一次漲足，市場就會進入茁壯期甚至是穩定期，比如台北市奇岩重劃區，第一個案子推出，馬上就升高到貼近市場行情價，快速賣完後第二個案子馬上調至歷史新高，所以只有買第一個案子並且跑得夠快的投資客有機會賺一筆，但套牢的更多。
茁壯期買入的房屋，如果運氣好也賣得掉、賺得到錢，畢竟有建商幫忙撐盤，至於好不好賣，就要看產品本身了。比方說，建案正前方的土地，要注意是不是正在銷售期的預售屋，最好是已過施工期、大致完工的案子，才好判斷景觀好壞，若窗景能保持開闊會比較好脫手，如果運氣不好，新建案接踵而至，待售時間就會拖長，像現在的新莊頭前重劃區、內湖五期重劃區，甚至台中的七期重劃區等，一堆「面壁思過」的房屋，而因為鄰棟接二連三蓋高樓，景觀太差，想脫手並不容易，獲利自然大減 。
投資房不經久放，一久就會舊，舊了就沒利潤可言。從這點來看，穩定期推案的建商，或是買在穩定期的投資人，想賺錢完全靠運氣，但若是自住需求，此時購屋反倒適合，因為重劃區的建設大致抵定，公共設施大多完成，建商搶建的施工噪音也已減少，購屋人更可以確定窗景為何。
不過，各階段期間的長短，無人能控制與預測，一切交由市場買氣來決定，比如台中的烏日、苗栗的大埔，一開放推案，先機只有前二個建案，而可售出獲利的運作時間更是短到只有三個月內，也就是你一買就必須馬上賣掉，所以是超級短線，多數上車的投資客都必須等到土地快蓋完時最後拉抬，才有機會脫手獲利，這個完全看運氣。
穩定期推案能賺大錢的機會不多，利多包括比如隔壁建案推出天價豪宅並且銷售長紅、公共建設如捷運線終於開挖看得到未來、甚或是政府推出有利房市的方案等等。林口就是一例，現屬穩定期，機場捷運已不算未來利多，老早就反映在房價，而合宜住宅、選手村日後變社會住宅等，不管房價還是量體，都足以影響自住客接手投資房的意願，對房價也會有破壞性的影響。竹北狀況也類似，台大校區要來不來沒個準，竹科又取消股票分紅，整個竹北早就過了投資的最佳時機。
多數職業投資客並不會在穩定期出手購屋。想當個賺錢的投資客，就必須短投、長期持有或投資兼自住，短投者必須認清投入的時機與擁有賣出的決心，見好就要收，風向不對也要認賠出場，否則斷頭的損失更會大於賠錢的出售。

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Part III 買屋後的戰爭：看主委日記，保房價、盯建商
主委日記6 點交三部曲（下）：點出上百條疏失！

說點交等於作戰，那是一點也沒有錯，先得安內攘外，後要短兵相接。點交公司挺敬業，一次派出五名工作人員協助，我們將管委會編組，每個委員找出三天時間，以一位委員配一位點交公司的人員，外加建商人馬，進行驗收的工作。
我們運氣不錯，建商有餘屋要賣，配合度不會差到哪去，建商的工務部當然想同時勘查，有問題馬上補正，免得點交報告太難看，老板會罵說：「搞成這樣還跟人家點交？」要是建商在附近還有預售屋要賣就更好了，你想，假日案場人那麼多，萬一現有住戶鬧一下，新推的預售屋還要不要賣？聽說有間建商就被管委會逼著，把停車場地板不平整跟牆壁的補丁重新施作，重新搞一次可得花個幾百萬元。
我們的建商只有餘屋，所以雖然還有些配合度，但也沒到言聽計從的地步。
我們從頂樓走到地下室最底層，一一檢查樓層指示燈有沒有亮、牆壁有沒有漏水、油漆有沒有掉，這也是我第一次踏遍整個社區，包括所有的機房與屋頂上的水塔，本人有懼高症，爬上去時嚇的魂都飛了，景觀再好，我也只能認真的檢查水箱內有沒有完整的磁磚，借此轉移注意力。
每一項裝置都要打開來看，比如化糞池。通常化糞池、一次曝氣槽等設備會作在地下室最底層，蓋子上也會抹滿漂亮的車道地坪，要打開所有的蓋子，就會像飲料扭開瓶蓋般，破壞地坪的鋪面，而且這些蓋子底下藏著的，除非損毀或意外不會被打開。
建商的工務代表一邊遞茶水，一邊說：「這個不好開，應該沒問題，你看汙水的放流很順暢，表示運作正常，打開了，車道會變得比較難看些哦。」建商派的委員打蛇隨棍上：汙水處理那麼專業，有放水就好啦。
我不同意，只說了一個字：「開。」
這時我瞥見建商代表面色凝重，衝到一樓打電話。沒多久一個嚼檳榔看似黑道大哥的走了下來：「兄弟，免這麼辛苦啦，跟我去樓上喝點涼的，這些事交給點交公司跟工務部的就好啦，地下室這麼悶熱，免這麼認真啦，誰會對汙水池動手腳？開了只會更臭。」
大哥拍胸脯說：「我跟你保證沒問題，萬一住了有問題，有保固你怕啥？」
建商派的委員同意了，笑嘻嘻的上樓去喝涼水，並也準備把我拉上去休息，我們已經走了幾個小時，大熱天全身真是又熱又臭，但我仍然強硬的說：「馬上開，社區現在才住一半的人，汙水池的空間很大，此時一定沒問題。當然你們一定會作好，不要擔心，我只想看一下，以免以後有問題住戶找我算帳。」
可憐的點交人員只好用刀子先劃開環氧樹脂的地坪，再用鐵棍費力撬開鐵蓋，然後看了我一眼，可憐兮兮的問我「一定要進去嗎？」，我回看了他一眼，抱歉，這種「屎缺」要麻煩你了，還是請他鑽進去瞧瞧。
答案揭曉，六個池只有兩個池是通的，其他四個形同虛設，我知道萬一人住得更多，一旦汙水量來的突然，就很容易爆缸，或是汙水因為沒有完整的處理就要排放，以後社區會被環保單位罰錢罰到死。
建商的臉綠了，連忙叫廠商來修，花了幾周時間施工，並且多花數十萬元。修好後自然還是請點交公司的人，在複驗的時候仔細看過。
通常會被建商A掉的，都是住戶看不到的東西，除了藏在地下室的汙水處理池外，還有避雷針、接地線、消防箱內的電源。看得到卻很容易失去用處的，比如各樓層的消防偵測器與警報器、植栽排水、游泳池的熱水器等等，這些東西都要一一測試過。
游泳池的驗收，我會要求放滿水三天，一來測試放水時間，二來檢查是否漏水，三則看溢水排放順不順暢、過濾系統是否正常運作，這時候會刻意丟一些樹葉來測試。三天後把水排掉，檢查排放是否順暢，再一一用手與腳摸所有的磁磚，檢查會不會割人皮膚，小朋友的皮膚很幼嫩，大人感覺刺痛，小朋友就要流血了。
避雷針失效時，每次打雷你家插著插座的電器就很容易損壞，我聽過建商瞎到吹牛不打草稿的說：「沒裝不要緊啦，對面大樓比你家高，雷只會找他不會找你。」沒作接地線的，在家就很容易被靜電電到哇哇叫。
緊急發電機驗收過程比較麻煩，因為我堅持要測試緊急發電一小時，如此就得找個人較少的下午，對住戶公告並且測試，發電機啟動時，除了難聞的黑煙竄出外，還有轟隆的噪音，但不測不知道發電機會不會動、發電量夠不夠。
幾周後，點交公司交給我們兩本厚厚的驗收報告，內容詳載上百條該修正的疏失，細微到燈泡在哪裡壞了一顆，都寫得清清楚楚，也寫了不少建議改進的事項，一本管委會留存，一本交給建商，請他們修復後再向管委會提出複驗時間。也別忘記跟建商要圖面，包括使用執照核准的建築圖、房屋的竣工圖、水電的施工設計圖等等，方便日後查詢使用。
原本跟建商交好的委員，看到這本驗收報告後，也開始轉向，畢竟建商收買是一時，自己買的房子能安居樂業才是長久，不認真要建商改善，吃虧的可是自己。
我買屋的那年代，投資客還不多，也幸虧我們第一屆的委員中並沒有投資客，少了很多爭吵，因為投資客只想短期轉手獲利，他們不在乎以後化糞池會不會爆糞，能節省管理費才是王道。記得我在《黑心建商的告白》中告訴你的「三期加價法」？會這樣玩的建商最愛跟投資客掛勾，為了討好第一期購屋的投資客，祭出「送給管委會六千萬、但不施作任何設施」的好康，講白了就是直接用錢收買，六千萬大家分一分，一人也拿到好幾十萬元，之後投資客轉售，不知情、不認真的自住客接手，房子公設一堆問題，又無法找建商負責，神仙也難救。