第一次買日本房地產就賺錢

「安倍經濟學」＋2020年東京奧運，百年一次的機會到來！
最簡顯易懂、最親和力的日本房地產「超級」入門書來了！
以Q&A問答的方式，新手搞懂投資日本房市最想知道的事！
嚴選投資日本房地產一定要知道80個問題Q&A
在日本同時擔任房地產投資專家、財經暢銷作家與業者角色的玉川陽介，他把過去座談會或投資人諮商時的問題集結起來，並且以QA問答的方式，加以解說而成的，本書共分為〈緒論〉、〈選定物件篇〉、〈活用借錢篇〉、〈收支計畫篇〉、〈避開風險篇〉等五大篇，以及［附錄］特別收錄從今天開始不會輸的房地產投資「收益試算excel表」。
其中，發現投資新手最常被問到包括「獨棟透天樓房和公寓大廈，哪個好？」、「鋼筋混凝土造和木造，哪個好？」、「東京和地方，哪裡好？」、「如何得到能擴大投資規模的貸款？」、「學習有關不動產的方法是什麼？」等五種類型的問題。
玉川陽介認為:「如果抓到房地產的重點，它的規則比股票、外匯都來得簡單，請務必利用本書釐清疑點問題，試著踏入房地產的世界看看！」

玉川陽介
1978年出生於神奈川縣，畢業於學習院大學。
大學在學期間成立統計數據處理的公司，使該公司每年營收成長，於2006年以購併方式出售給上市公司，2009年赴美深造，並取得房地產交易資格證。
接著，利用出售統計數據處理公司的資金正式開始投資房地產，並在2010年成立「核心加值及建築股份有限公司」，擔任該公司的董事長。
現在，持有許多靠近東京都市中心的投資物件，並擔任地政士業者，親自經手買賣仲介，同時也在《鑽石週刊》等財經雜誌撰文。
1978年7月 出生於神奈川縣大和市
1993年93 全日本中學高中電腦軟體大賽獲得優秀獎(桐蔭學園中學三年級)
1994年3月 桐蔭學園中學畢業
1997年3月 桐蔭學園高中畢業
1997年12月 設立ジイズスタッフ公司(學習院大學1年級時)
1997年 以副業方式開始投資股票(股票、債卷)
2001年 變更為ジイズスタッフ股份公司，擔任代表董事
2002年3月 學習院大學經濟學系畢業
2003年11月 開始投資租賃型房地產(都心的住宅型和商業型)
2006年8月 以2.5億日幣出售ジイズスタッフ股份公司所有的股份
2008年日本紅十字會發給金色有功章,榮獲神奈川線大和市頒發感謝狀
2009年10月 ジイズスタッフ股份公司代表董事退任
2009年10月 美國留學深造九個月
2009年12月 取得房地產交易資格證
2010年8月 設立コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ股份公司
2011年11月 開始出版［從200萬日幣就可以開始！低風險，高利潤的房地產投資］
著作>>
@《手持ち200万円から始める！低リスク・高利回りの不動産投資》
《從手頭200萬日圓開始！低風險、高收益率的房地產投資》
@《勝者1％の超富裕層に学ぶ「海外投資」7つの方法》
《向1％身為贏家的富豪階層學習「海外投資」的7個方法》
@《海外ETFとREITで始める インカムゲイン投資の教科書》。
《靠海外ETF和REIT開始 投資股利收入的教科書》
（以上皆為日本實業出版社出版）
［譯者簡介］
葉冰婷
資深文字工作者
譯作:
《來@粉餅屋聊天：教女人幸福也性福》、《戀愛攝影棚－幸福大放送》、
《異常脫髮，危險！》、《東台灣展望》、《槓桿閱讀術》、《槓桿思考術》、
《簡單到連高中生都看得懂的買股攻略》、《為什麼風一吹，桶匠就大賺：杜拉克教你問題解決的技巧》、《這樣做事，你就不會被盯到死：掌握自主權的工作技術》、《打造會走路的身體：讓身心靈都回復健康的正確走路法》等。

推薦文
給在台灣投資房地產的讀者們:
在此，竭誠感謝大家購買本書，進而對日本的房地產產生興趣。
身為從事與日本經濟相關工作的我，致表敬意。
本書是將日文版的《房地產投資　第一年的教科書》確實地翻譯成中文。
因此，從稅金開始的一些解說，有不適合台灣投資人之處。
在此，我將解說台灣投資人閱讀本書之際應該注意的要點。這些在檢討投資日本市場時，勢必有所助益。

 

［第一部］選定物件篇
［第1章］　買在經濟中心的東京vs.選擇高收益率的地方
［第2章］　在第一次投資上，狹小的公寓大廈 vs. 作為王道的獨棟透天樓房
［第3章］　用土地的價格能便宜買進的木造房子 vs. 構造堅固的鋼筋混凝土造房子
［第4章］　選擇物件時，什麼是最重要的？
［第二部］活用借錢篇
［第5章］　安全地用現金購置vs.操作槓桿原理的借錢
［第6章］　持有到貸款還完vs.半途出售以便脫手出場
［第7章］　和能讓你用貸款不斷購屋的金融機構往來的方法
［第三部］收支計畫篇
［第8章］　如何訂定收支計畫呢？
［第9章］　以不用花固定費的個人身分來買vs.以節稅強的法人身分來買
［第四部］避開風險篇
［第10章］　日本經濟有可能破產嗎？
［第11章］　地震的影響有到什麼程度？
［第12章］　為了鍛鍊投資能力
［特別附錄］
從今天開始不會輸的房地產投資「收益試算excel表」

［第一部］選定物件篇
正當開始投資房地產時，最令人煩惱的就是物件的選法。
要選因東京奧運和安倍經濟學而有漲價可期的東京，還是收益率高且能全額貸款的地方？要選公寓大廈，還是獨棟透天樓房？要選木造，還是鋼筋混凝土造？要選公寓大廈，還是辦公大樓？就算是買投資型房地產，也都有各式各樣的類型和投資策略。
此外，物件的選定，和所謂「何時買」的時機並駕齊驅，都是左右投資勝敗的重要因素，這點不在話下。
選擇物件的時候，要看什麼好呢？此外，什麼是對收益貢獻度最高的要素？
關於這些，我將把現在開始投資房地產的新手詢問最多的各個問題，作為標題，來加以解說。
【第1章】　買在經濟中心的東京vs.選擇高收益率的地方
老實說，東京和地方，你該買哪裡的物件？
問題07　房地產的投資策略有什麼類型？ ［詢問度］★★★★★
作為我主要投資標的的幾乎是在東京都市中心租賃需求穩定，而且在景氣大好時有上漲可期，像這樣平衡型的物件。因此，被問到要投資東京還是地方，我想回答的是東京。
為何推薦這樣的投資類型呢？在討論要選東京還是地方之前，我想說明房地產基金對投資對象所做出的4個分類。
房地產基金在考慮投資時，把投資對象分類如下，並考慮風險和回報。
①核心型投資
以租金收入為主要目的的房地產投資。雖然其收益率低，卻因為是黃金地段而收益穩定，且風險低。
②核心加值型投資
以租金收入和漲價利潤兩者取得很好的平衡為目標。雖是東京都市中心卻是次等地段。
③增值型投資
這是對比較便宜的物件賦予附加價值，然後高價出租或轉賣的策略。它需要企劃能力和經營能力。
④投機型投資
這是針對拍賣或整批出售、搬遷案件等內有隱情的物件。它需要大量的現金和專業性。
※筆者參考一般社團法人不動產證券化協會的分類，製作完成。
我所經營的「核心加值及建築股份有限公司」中的「核心加值」就是取自於「核心加值型投資」這個詞。事實上，我的投資對象也幾乎是核心加值型，而且偏好恰如其名的投資對象。
問題08　個人身分的投資人適合什麼樣的投資類型？ ［詢問度］★★★★☆
那麼，在此我想重新確認房地產投資的必要條件和目的。
必要條件囊括在「由於是金額大的投資，所以不許失敗」這一點上。而目的在於「想以租金收入謀生」、「景氣好的時候，想得到高於一般人的漲價獲利」、「想過悠然自在的生活，不被管理物件忙得不可開交」等，有這些想法的人不少吧！
要像這樣輕鬆地實現「風險低、高收益率的房地產投資」，其最適合的投資策略就是核心加值型投資。
為何這樣的投資能達陣呢？構成核心加值型投資的要素有下列4點：
能夠利用銀行借款產生槓桿原理的作用，用別人的錢賺取利潤
投資房地產唯一最大的理由是，靠來自銀行的借款產生槓桿原理的作用。通常能以自有資金10～20％，甚至視情況也能買進全額貸款的物件。
因此，房地產的總收益率雖然只有8％，但從最初投入的自有資金比來看，稅後也能得到年息十幾個百分點的高收益率。
縱然物件價格下滑，但因不會面臨貸款返還的壓力，所以能長期投資
一旦貸到借款，縱使物件價格下滑，也不會面臨還款的壓力。
假使物件價格下滑到超過自有資金投入的金額，就陷入過度負債狀態。縱然是這樣，也不會面臨還款的壓力，這個評價損失實際上由銀行來承擔。
另外，以房地產基金來說，如果物件的價格下跌的話，就會面臨基金的還款困境；以投資股票的情況來說，用信用交易買進的股票如果下跌，就要執行停損。
不在意因物件價格下跌造成的停損，而能繼續貸到錢，這是從金融常識的角度來看是無法想像的特殊契約，也可以說是個人身分的投資人的一項特權。
縱然景氣差的時候，如果持續獲得低利貸款和高租金收益率的價差，就可確保足夠的利潤
一般人的投資上，不會訂出「非得在什麼時候之前賣掉物件，收回本金不可」的期限。因此，縱然景氣復甦比想像還晚，物件價格先行上漲，但如果在這期間持續得到租金收入的話，就不會出現虧損。
這是因為現在的貸款利率和實質收益率的價差非常大，僅僅用低利籌到的資金以持續獲取高租金收入，就會產生足夠利潤的緣故。
另外，房地產基金的投資期間限定為3～5年，無法採用「仔細等待，直到什麼時候景氣變好為止」的策略。這也是個人身分的投資人占優勢的一點吧！
如果景氣變好，物件價格飆漲的話，以高價出售，迎接脫手出場
物件價格飆漲時，隨時都能盡早償還借款，並轉售。因此，配合景氣復甦的時機，在你喜歡的時候，就能獲利了結，不用擔心趕不上好景氣的浪潮。
像這樣的核心加值型投資也可以說是只給予個人身分投資人的一種特權，它還具有「把很便利的借款條件和無限期的投資期間活用到最大限度」的優點。
接著，拜這些特權所賜，小額資金的個人身分投資人也能夠利用核心加值型投資，按照想好的劇本來加以運用，然後迎接脫手出場，而且可以減少構成風險的要素。
問題09　物件價格取決於什麼要素？ ［詢問度］★★★☆☆
然而，物件價格取決於什麼要素呢？由於房地產價格並非取決於出租的供需或人口動態等實際需求，所以我必須先否認你的看法。請看看［圖表1◆1］。
這是將地價創下史上最高價的80年代泡沫期和最近房地產價格最漲的2007年基金泡沫期的土地暴跌率，表列出來。
在基金泡沫時期，採取選擇性地買進物件，就如從東京都市中心開始，資金只流入主要都市的市中心，縱然在同個縣內，市中心的價格上漲，而郊外和地方的價格下跌。
此外，在泡沫時期，東京都市中心的土地有上漲5倍的紀錄，對當時的情況只有感到吃驚不已。
我也曾在幾年前用1億日圓買進京橋1丁目的大廈，在泡沫時期設定5億日圓的抵押權，一看到地價的變化，雖然甚至認為是否是登記簿的印刷錯誤，但或許在當時是「合理」的評價額也說不定。
回過頭來只看數據的話，猶如現在經濟衰退的一代難以想像般地不得不體會到「驚人的資產價值飆漲是發生在泡沫時期」。
那麼，回到話題上，在泡沫時期，讓東京的地價上漲5倍的原因是什麼？這個時期，東京的人口或貿易順差、日本的國內生產毛額是否變成5倍？當然，沒有那回事。
房地產價格並非因實際需求，而是依據世界經濟整體趨勢（總體經濟）和融資動向而變動。
這點可以從下述事件獲得驗證。像次貸風暴這樣世界經濟整體不好的時候，物件價格也下滑；又像2007年基金泡沫期那樣，巨額的房地產弄成證券化，投機性的融資大量出現的時候，物件價格上漲；接著，80年代泡沫期的地價上漲也不能說是實際需求的緣故。
世界經濟整體的趨勢和銀行的放款態度對房地產價格的變動，貢獻度最高；再者，景氣定期反覆循環地（週期性地）變好、變差。像這些經濟原理必須先了解。
如果從這些經濟原理來思考的話，像核心加值型投資這種雖然以長期持有為前提，但在房地產投資上採取的策略是假定景氣好的時期出售，這時，勝負與其說是取決於「買什麼」，還不如說是「何時買」；這點也先要有所理解。
長期來看，只要不以相對偏高的價格買進，那麼因核心加值型投資而虧損的機率極低。
問題10　如果是買在東京都市中心，應該買單人套房，還是家庭房？ ［詢問度］★★★★☆
那麼，除了購買時機之外，還要考慮什麼好呢？
核心加值型投資的絕對條件是，租賃需求是穩定的，而且景氣大好時，物件價格上漲可期。
由於以租賃需求穩定為前提，所以人口密度居世界最高的都市「東京都市中心」，其物件是最合適的；即使如此，也不是說什麼物件都可以買。
首先，景氣變差時，縱然租金下跌，也不去碰租賃，辦公室和店面等物件因風險高，所以要去除掉。如此一來，剩下的就是單人套房和家庭房等住家物件。
以東京都來看，大約半數的住戶是一人獨居的單身住戶。也就是說，剩下的另一半是家庭住戶，但如果考量到家庭住戶中也會有人擁有房產，那麼，潛在顧客的數量多且容易租出去的就是單人套房吧！
東京都市中心的單人套房靠著學生、應屆畢業生、亞洲人等廣大客層所支撐。
此外，從對單人套房也追求高附加價值，而且能支付高租金的人（如高收入職業女性），到縱使簡便、不好的房間，但租金便宜，也是能入住的人（如男學生、來自亞洲的留學生），其預算和用途也五花八門。
由於有這樣的背景，所以縱使房屋破舊，但降價的話，也勢必會有人入住，而且不管什麼樣的物件，都會全部租出去；這就是位於東京都市中心的單人套房的優勢。