上海(中國)房地產發展報告2014-2015（簡體書）

本書首先回顧了2014年上海房地產市場熱點，重點以及重要事件，通過對房地產與互聯網、新型城鎮化等熱點和重點問題的分析，指出上海房地產發展仍然是上海經濟發展的發動機、穩定器。其次對中國房地產市場現階段發展狀況、政策、供需等進行分析，發現了中國房地產市場一些新的變化：房地產需求更加個性化、房地產企業開始“走出去”、行業總體向技術型和人才型轉化、房地產競爭開始由價格轉向服務品質競爭等。

2014年我國房地產市場面臨寒冬，降準降息也沒有引起多大反應。2015年3月，政府有關部門為房地產市場送來了一場饕餮盛宴。首先對供求矛盾突出的熱點城市有效增加住宅用地供應規模。接著多項救市政策接踵而來，個人購買2年以上普通住房轉賣免征營業稅，二套房貸款**首付比例降至四成，多地松綁公積金貸款挺樓市，預計未來仍有降準降息等利好消息。在這樣一個背景下，房地產市場未來走勢如何？房地產市場會如何影響宏觀經濟？為了房地產市場健康穩定發展，中國房地產政策需要作出哪些調整？本書圍繞這些問題進行了闡述.

2014年，中國房地產市場可謂是跌宕起伏，上海的市場也是有過之而無不及。年初，在101億閘北新地王的影響下，房地產市場仍然十分亢奮。但是，春節一過，行情急轉，房價開始下跌，成交量急劇萎縮，這種情況一直持續到8月。9月開始，在全國一片“限購令”解禁潮的影響下，上海房地產市場觸底。9月30日央行“限貸令”解禁，市場開始蠢蠢欲動；10月13日上海出臺調整普通住宅的標準，一下子激發了剛性需求者的購房欲望，上海金九成色不足，銀十卻是名副其實。11月21日，央行不對稱降息極大地刺激了購房者的神經，那些觀望等待的購房者紛紛入市，上海房地產市場走出一個漂亮的“U”字。

…….2015年中國房地產市場十大思考2014年12月15日，中國社會科學院《經濟藍皮書：?2015年中國經濟形勢分析與預測》稱，2015年，中國經濟仍將保持平穩較快增長，預計GDP增速為7%左右，房地產將失去大規模投資價值。當前，國內外經濟形勢較為嚴峻，從外部經濟環境來看，歐美市場冷熱不均，經濟形勢分化，新興經濟體經濟受自身潛在生產力以及大宗商品價格的影響增長勢頭出現波動。從國內形勢來看，我國當前還處于經濟轉型階段，在過渡時期，房地產市場形勢開始逆轉，國家統計局公布的11月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況顯示，70個大中城市中，價格環比下降的城市有67個，同比下降的有68個，高的價格漲幅也下降9.9%。地方政府債務問題慢慢開始凸顯，中國社科院發布的《中國國家資產負債表2013》顯示，2012年地方政府債務達到19.94萬億元，全社會去杠桿化在所難免。外部市場需求下降致使我國當前產能過剩尤為明顯。2014年三季度，我國產能利用率為78.7%，與上季度持平，同比下降0.9個百分點，處于近4年來的較低水平。產能利用率低，是產能過剩行業直觀的特點。當前，我國所處的經濟環境也出現3個斷層：?（1）?國內經濟增長從10%左右的高速增長下降到7%左右的水平，經濟增速出現斷層；（2）?我國改革力度當前超乎想象，由政府主導向主導轉變改革力度和速度近些年前所未有，改革變量出現斷層；（3）?自2008年全球經濟危機以后，歐美發達經濟體和新興經濟體在全球化貿易中地位的變化影響了全球化的進程所帶來的斷層。我國當前所處的時期也較為特殊，在國內外經濟環境變化的背景下，我國當前面臨的是經濟增速的換擋時期，也是前期刺激政策的消化時期，同時還是結構調整的陣痛時期。增長速度進入換擋期，是由經濟發展的客觀規律所決定的。結構調整面臨陣痛期，是加快經濟發展方式轉變的主動選擇。前期刺激政策消化期，是化解多年來積累的深層次矛盾的必經階段。“三期疊加”是當前我國經濟的階段性特征，使得經濟中不穩定的因素凸顯，尤其是當前經濟增速趨勢性下滑以及投資拉動不可持續的情況下新的經濟拉動點沒有樹立。我國經濟從兩位數的增長到下降到目前的7%左右以后，相應地也出現了一些矛盾和問題。比如產能過剩問題，高耗能的電解鋁、鋼鐵制造，光伏太陽能，風電，以及造船和鋼鐵業中高端產品的硅鋼，均被業界公認為“產能過剩”。許多行業產能利用率不足75%，盡管部分行業處于嚴重的過剩狀態，但是投資仍在繼續，這將進一步加大行業風險。地方政府在拉動經濟增長的過程中，以基礎設施投資拉動使得政府債務問題凸顯，根據IMF估計，我國廣義政府債務已占GDP近50%左右，這些負債的本息中很大一部分只能依靠出售土地收入償還，或者舉新債還舊債。同時，備受爭議的房地產行業也在當前的綜合經濟環境背景下進入行業調整期。隨著傳統經濟增長方式的轉變，三駕馬車拉動經濟要轉向以新型城鎮化發展來帶動的內需模式，同時，房地產行業也將進入新常態：?新技術、新業態、新產品、新模式。這涵蓋了在未來房地產行業的十大思考。（一）?市場需求從排浪式需求向個性化需求轉化從百姓投資來看，過去10年間，買房置業投資成為廣大老百姓的，尤其是2008年以后我國股市的長期低迷，百姓的投資渠道受限，買房投資成為人民為數不多的選擇。所以我國住房不僅具有居住功能還兼有投資屬性，在過去10年投資的比例還是不可小覷的。投資的收益也是非常可觀的。2009年有業內人士在北京買房投資，一套兩居室當時價格100萬，而到現在已經上漲到300萬左右。投資的收益非其他產品可比。但是，隨著我國房地產行業的發展以及人口結構的轉變，尤其是我國住房政策打擊投機性需求、支撐自住性需求的政策引導下，房價盲目快速上漲的時代已經結束（前提是貨幣政策穩定）。以后剛需以及改善需求將成為未來市場的主流，所以盲目買房投資的時代已經結束，而以年輕人為主力的置業者對于住房提出了更高的個性化的要求。這就對產品的個性化創新提出更高的要求。（二）?市場投資以“四個新常態”代替30年高強度投資2003—2013年是我國房地產市場的發展的黃金十年，房地產業成了企業孵化器，也是富豪的生產線，同時，也是老百姓投資標的物。當前萬科已經成為全球大的房地產開發企業，2014年萬科的銷售回款已經突破2000億元。企業利潤也從幾億元上漲到百億元以上。高速增長的房企不僅僅是萬科一家，綠地、保利、恒大等房企均在這一輪發展中快速崛起。伴隨著大房企發展起來的還有眾多的中小房企。但是隨著房地產市場的發展以及行業的政策調控，行業競爭、兼并致使大批房企倒閉。根據相關機構的統計，2014年1—9月份房地產行業已完成和未完成的并購金額合計為1054.04億元，去年同期這一數據僅為552.38億元，同比增長了90%。而房企新注冊數量呈現下降趨勢，根據國家工商行政管理總局企業注冊局發布的數據，2010年，全國新登記房地產企業曾高達8.07萬戶，注冊資本8775.15萬元；2011年，減少到7.66萬戶，7943.99萬元；2012年，進一步減少到5.56萬戶，5486.38萬元。房企的調整終脫離不開需求，以需求為導向才是終的出路。所以個性化需求派生出來的新技術、新業態、新產品、新模式成為房企投資的關鍵，比如復星的蜂巢理論、萬科的城市配套商（住宅、體驗商業、產業地產，好產品、好服務、好社區）的探索。（三）?房企大規模新增投資由國內市場開始轉向國外市場由于經濟危機帶來的海外經濟在較長的時間較為低迷，房產價值處于低估態勢。同時，由于近年來我國海外移民人數不斷增長，中國內地的千萬富豪中，46%正在考慮移民國外，14%已經移民或者正在申請移民，而家資在1億元以上的富人中，有移民意向的人比例高達74%，這些高凈值人士都是上述房企海外項目的潛在客群。近年來，我國已經成為全球大的資本輸出國，而對外的房地產投資占比較大。有數據統計顯示，2014年我國跨境房地產投資將可能超過300億元美元，折合人民幣1866億元。這一數字超過數年海外地產投資的總和。萬科、碧桂園、萬達、綠地、首創、新華聯對外均有動作。2014年7月8日，萬達集團宣布，將投資9億美元在美國芝加哥建設五星級酒店及公寓項目，建成后該項目有望成為芝加哥第三高建筑；一個月后，萬達又在澳大利亞完成了對黃金海岸市珠寶三塔項目的并購，計劃建設一棟五星級酒店和兩棟銷售型酒店式公寓；在2014年年初，萬達還宣布投資20億英鎊—30億英鎊在英國開展城市改造項目；6月則以2.65億歐元收購了西班牙馬德里的地標建筑西班牙大廈。綠地目前已進入韓國、澳大利亞、美國、英國、馬來西亞、泰國、加拿大等4大洲9個國家13個城市，海外項目總投資超200億美元。還有一個特點就是在我國房企走出去的同時，海外資本以及資本模式開始在國內展開。政策方面也開始搭建平臺。2014年9月30日公布的央行、銀監會文件（“央四條”）提出，鼓勵銀行業金融機構通過發行MBS、發行期限較長的專項金融債券等，用于增加首套和改善型普通自住房貸款投放。同時，開展房地產投資信托基金（REITs）試點。（四）?商業市場生產能力過剩，生產組織向“小、智、專”趨變隨著我國住宅市場調控的不斷持續，房企向商業地產轉型的趨勢不斷加大。為數不少的企業在2014年企業戰略中表示要布局或者加大商業地產領域的投入。但是近年來由于商業地產的快速增長，商業體量已經呈現出過剩的態勢。亞太商業不動產學院學術委員會專家指出：“現在商業綜合體的存量面積已超過3億平方米，這中間到底有多少優質資產？”按照20%—30%的增速，到2015年，這一數據將達到3.6億平方米，商業地產過剩的問題值得警惕。電商的崛起對于商業地產也是極大的沖擊，當網上購物從寫字樓白領普及到居家主婦，甚至向中年以上人群蔓延時，再沒有人能夠忽視電商的力量。電商不僅成為諸多實體店的隱憂，萬達商業也開始涉及電子商務化。在傳統商業的運營過程中，運營商或者業主也在不斷調整，比如一些商場的百貨銷售如果生意不好就會開辟一部分空間向餐飲或者娛樂轉型，以特色商業來帶動人氣。專業市場將成為未來的發展趨勢，開發商們感嘆“招商難”，而品牌商家也在抱怨“選址難”。這個怪象折射出商業地產的同質化競爭程度。專業市場、特色市場也是未來商業發展的趨勢，尤其是對于城市的新區發展來講，專業市場更是必要產品。智力型辦公市場也是未來發展趨勢。尤其是在互聯網時代，在云計算和云數據為背景下，出現了大批智力創新企業和智力創業者競相涌入的現象。（五）?行業由勞動密集型、資本密集型開始向技術、人才密集型轉化傳統的房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。傳統的房地產經紀行業則是典型的勞動密集型行業。據有關部門統計，僅僅上海二手房中介門店就有1.5萬家左右，如果以平均每個門店6個人計算，從業人員就在10萬人左右，這還不包括代理公司案場從業人員的數量。互聯網技術以及計算機技術對于該行業也有較大的沖擊，房地產行業也在向技術和人才密集型發展。今年張江高新青浦園區內的3D打印建筑正式揭開神秘面紗。在園區內的一片空地上，10幢一至兩層的毛坯新房錯落安置。這10幢有著方便面式外表紋理的房子，并非由工人一磚一瓦砌出來，而是由一臺3D打印機，在24小時內打印出來的。該技術不僅將建筑垃圾變廢為寶，讓建筑工人做更體面的工作，讓建筑成本降低50%，讓更多人住得起房子，并且大大減少建筑工人的使用數量。2014年3月12日，上海8家房產中介組成聯盟宣布，即日起暫停在上海安居客上發布二手房房源信息。這在一定程度上可以看出電商對于傳統中介的沖擊。（六）?房地產將由價格競爭轉向質量、品質、差異化等的價值競爭價格層面的單一競爭容易使開發商忽略質量、性能、服務，忽視消費市場的需求，同時引發產品的同質化。隨著我國房地產市場不斷完善，市場和企業也相應地回歸理性，單一拼價格的時代已經終結。從當前的市場需求層面來看，消費者的觀念正在從簡單的居住空間，上升為精神享受，生活方式的轉變。從當前的市場的供給層面來看，庫存高企、去化壓力以及房企之間的競爭迫使企業開始轉向以質量、品質、差異化等的價值競爭，萬科提出的三好產品、萬達的秀場室內化、華夏幸福的產業園區孵化模式都是差異化的體現。（七）?房地產受資源環境的約束走綠色、低碳、循環的路線2014年中央經濟工作會議指出，過去能源資源和生態環境空間相對較大，現在環境承載能力已經達到或接近上限，必須順應人民群眾對良好生態環境的期待，推動形成綠色低碳循環發展新方式。房地產行業也不例外，房地產行業走綠色、低碳、循環的路線的更重要意義在于，處于國民經濟各產業鏈中游的房地產，與20多個產業相關，若推動綠色低碳戰略，不僅將拉動上游的綠色生產，也將拉動下游的綠色消費。顯然，房地產業走綠色低碳發展道路是惟一出路，而低碳戰略也將是品牌房企未來的競爭優勢所在。同時，宜居、生態、環保、健康也是當前購房者所主要關注的，所以低碳住宅、低pm值住宅、低能耗被動屋、田園住宅都將獲得長足發展。（八）?房地產風險在總體可控的情況下去杠桿化、去泡沫化房地產行業近年來一直是我國經濟的支柱產業。房地產行業關聯行業較多，對經濟的重要性越來越明顯，經濟對房地產行業的依賴度也越來越強。尤其是當前整個房地產行業庫存高企。從市場層面來看，國家統計局公布的全國房地產開發銷售數據顯示，2014年11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。其中，住宅待售面積增加1046萬平方米。但是從庫存的分布來看，風險更多地集中在三、四線城市。從企業來看，由于傳統銀行融資的限制，房企的直接融資面臨的困境是融資期限短、融資成本高，融資難度大，在銷售不利的情況下，兌付風險較高。對于金融機構來講，在一定程度上相當多的金融抵押品為土地和房產，如果價格大幅下跌，直接影響金融市場的風險。此外，一批企業涉及反腐，30強內公司出現問題，對房地產金融體系也是一個沖擊。在貨幣政策穩健的情況下，在限貸、限購長期執行的背景下，房產的投資屬性已經逐漸弱化，并且慢慢回歸居住屬性。因此，盡管從當前市場來看，存在一定的風險，但是整體風險是可控的，尤其是管住了錢袋子，并且在房地產市場去投機化以后。但是泡沫需要時間和空間慢慢消化，需要中型城市和小城鎮的崛起來消化庫存。（九）?房地產調控的邊際效應遞減，市場需要更科學合理的調控手段本輪的房地產市場調控持續了4年之久，從實施限購政策的效果來看，除了一線城市以外，其他城市的限購作用在逐漸弱化，部分城市限購的效果已經可以忽略。因此除一線城市以外，其他城市的限購相繼取消或者在一定程度有所放松。此外，從調控的手段來看，行政的限貸、限購行為非市場化操作對于我國房地產市場的長期發展較為不利。從長久來考慮，我國房地產市場需要更為科學合理地調控手段，來解決深層次矛盾問題，促進房地產市場長期穩定健康發展，即長效調控機制。該機制將涉及土地、財稅、金融等多個層面。當前不動產登記系統已經排上日程，2014年12月22日，國務院總理簽發第656號國務院令，公布《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），自2015年3月1日起施行。《條例》明確，為方便群眾申請登記，對申請材料不齊全或者不符合法定形式，應場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容，否則視為受理。未來土地扭轉制度、房地產稅收、房地產金融貨幣措施和直接融資將是市場化的調節重要手段。（十）?房地產業的八大注重房地產業今后的八大注重分別是：?（1）?人民真實的住房需求；（2）?市場和消費需求的心理變化；（3）?引導社會的消費預期；（4）?產權與轉讓產權的合理性和稅收安排；（5）?企業家的創造力和才能發揮；（6）?房地產教育和人力資源素質的提升；（7）?房地產生產和消費的生態文明；（8）?房地產依賴網絡科技進步與思維全面創新。