地點學:三萬份大數據分析「地點」的布局戰略,開店、買屋、投資,你務必要懂的街道線索。
地點學:三萬份大數據分析「地點」的布局戰略,開店、買屋、投資,你務必要懂的街道線索。
  • 系列名:Biz
  • ISBN13:9789579164245
  • 出版社:大是文化
  • 作者:榎本篤史
  • 譯者:黃立萍
  • 裝訂/頁數:平裝/288頁
  • 版次:1
  • 規格:21cm*14.8cm*1.5cm (高/寬/厚)
  • 出版日:2018/05/04
  • 中國圖書分類:商店
  • 促銷優惠:大是文化精選暢銷書展雙書75折
  • 定  價:NT$340元
  • 優惠價:79269
  • 可得紅利積點:8 點
  • 庫存: 目前有庫存
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商品介紹
  • 商品簡介
  • 作者簡介
  • 編輯推薦
  • 目次
  • 書摘/試閱
  • 第一本地點學!累積三萬份實地調查,用大數據分析「地點」的布局戰略。
    挑好地點,不再是超商總部和房地產公司的機密檔案,現在有了一套方法。

    ◎店面選什麼點,生意一定做得起來,投資鐵定增值?
    ◎租金高是風險,絕非業績保證,離開蛋黃區,轉角好地點你挑得出來嗎?
    ◎所謂有人潮,多少人算多、怎樣算少?用什麼判斷?
    ◎跟著麥當勞、星巴克設點投資,就穩賺不賠?捷運出口最容易成旺店?錯!
    ◎咖啡店翻桌率好低,怎麼成功?商業辦公區人潮洶湧,為什麼開餐廳很難賺錢?

    作者榎本篤史是地點開發專家,擁有二十年以上實務經驗,
    他說,把店開在什麼地點才會賺錢?答案就在現場。
    本書就是他量化三萬份勘查資料的結晶。
    同個地點他至少走超過四回:平日的白天和晚上、假日的白天和晚上,
    整理出地點的十大街道線索。完美店鋪有公式,複製套用就好。

    ◎想找好地點,你得先喜歡逛街。因為街道是閱讀人類心理的戰略寶庫!

    .路邊開店,三角窗未必都好,你要找「受角」 !
    十字路口有四個三角窗,只有一個是理想店面,你會挑嗎?
    弧形道路轉彎處是好店面嗎?麥當勞最愛把店開在彎道外緣,為什麼?
    店面太小怎麼辦?你可以模仿得來速的動線規畫。

    .店面不好停車、客人不來怎麼辦?利用錯覺消除心理障礙 !
    相同面積的停車空間,地上車格畫的是雙線或單線,居然會影響顧客停車意願?
    怎麼讓駕駛人、司機大哥一眼看到你的店?本書全圖解給你看。

    .萬一找不到最適合地點,你該怎麼做,顧客再遠都會上門!
    丸龜製麵懂得用「臨場感」,彌補地點上的弱點。
    所以,你的行業怎麼複製這種體驗?

    ◎東西好客人就會找上門?敢不拘泥於地點的業態極稀,看這邊:

    .人潮會消失。注意!不是鬧區都適合開店。
    大學學區看似最吸引人潮,常給人熱鬧的印象,實則不然!
    一到寒、暑假時段,大學學區就十分冷清。你怎麼辦?

    .有些行業不用看地點,光靠人就能吸引顧客。
    美髮沙龍是服務業,這種行業並非顧客追隨商品,而是顧客追隨人。
    每位美髮師只要掌握三十位左右的固定女性客源就可維持營運,顧客忠誠度也高。

    ◎所有店面都通用的黃金守則!

    .「這裡的人潮好像很多?」人潮,要用手動計數器算過才準!
    車站、百貨公司給人熱鬧的印象,但僅僅差一條路,人潮落差有天淵之別。
    一定要用手動計數器,實際計算平日和假日有多少人、車經過,親自確認。

    .兩大障礙,造成東西好,客人還是不進來。
    物理障礙 : 門口散亂擺放,會讓客人嫌麻煩而不想上門。
    心理障礙。如果這家餐廳可從外面一覽無遺,有一種顧客就不敢上門。
    但,看不見裡面的餐廳也導致客人遲疑。怎麼辦?

    群雄割據的便利店連鎖企業總部,都怎麼找好地點?這是地點學的必修課。
    餐飲業抄襲模仿最兇,怎麼布局地點,才能無懼激戰?
    最好的地點就是開在顧客方便的地方。什麼才是所謂的「方便」?
    作者用三萬份的大數據告訴你。

    推薦人:
    羅榮岳 臺灣連鎖暨加盟協會理事長
    張欣民 正聲廣播《日光大道》房產節目主持人
    鍾文榮 《巷子口經濟學》作者、資深產業分析師
    羅右宸 募資買房達人

  • 榎本篤史
    D.I.Consultants總經理。曾參與規畫零售業、外食、服務業、生活相關服務、娛樂業等,和所有流通相關的成長支援專案。透過與客戶企業共同努力合作,支援戰略的企畫和執行。

    D.I.Consultants股份有限公司
    創設於1991年,以客觀方法分析發生在店鋪中的顧客購買行為,並且透過數值化,藉以綜合性的設計出開店流程,以擴大開店規模、為企業成長做出貢獻為使命。在解決客戶企業的問題時,總是站在專案的最前線,發揮領導專業。



    譯者簡介:
    黃立萍
    一個需要養肝的全職媽媽,天天在孩子睡與醒的夾縫中求生存,並以SOHO身分從事各類採訪、撰稿,及中、日文翻譯等工作。譯作有《金融業者不能說的理財詭計》(大是文化出版)。

  • 推薦序一
    想開店的人很多,會教你選開店地點的人就不多了

    正聲廣播《日光大道》房產節目主持人╱張欣民

    筆者在房地產市場有二十多年的經驗,主持房產廣播節目也已七年多,除了持續關注房市的價量變化之外,對於房地產當中的產品店面,更是有高度的興趣。好多年前,我就提出一個投資店面的「123原則」。所謂123原則,是既好記又容易判別,簡單分享如下。

    「1」――選擇臨主要馬路第一線1樓之店面

    「1」這個原則還有兩個重點,其一是主要馬路第一線,最怕你覺得第一線馬路的店面價格太貴,於是退而求其次,找店面找到同路段的第一巷或是第二巷去,這種店面不但不能投資,更不適宜開店。其二是一定要1樓的店面,這樣的實體店面才是消費者最容易接近的,也就是所謂的「可及性」,這點很重要!

    「2」――臨路寬度最好在20米左右

    「2」指的是店面前面的道路寬度,這寬度不是越寬越好,正好相反,店面臨路的寬度是越寬越不好。實地觀察黃金店面臨的路寬度,大概是在20米左右最理想,30米以內尚可接受,若超過30米,或是更寬的大馬路店面都不宜。

    「3」――優先選擇位於「三角窗」的店面

    所謂「三角窗」,這是臺語的說法,是泛指位於兩條道路交接處的店面,也就是說它是兩面臨路。這也是為什麼很多商家在開店時,都優先找三角窗店面的原因。

    有幸先睹開店專家榎本篤史的新書《地點學》,一對照才發現,他所提出來的某些觀點,跟我的123原則有些不謀而合之處。當然,《地點學》不只是講店面地點如何挑選而已,還有很多想開店當老闆的成功經營Know-How。
    現在很多年輕人的夢想,是開個小餐廳、咖啡館,一圓創業當老闆的夢,也是眼下不景氣氛圍中小資族的小確幸。但是年輕的小資族找店、開店,往往不是道聽塗說,就是跟著感覺走,缺乏專業人士的引導,也欠缺專業的開店知識,結果常常血本無歸,交了不少冤枉的學費。
    事實上,臺灣並不是沒有開店專家,看看街道兩旁琳瑯滿目的各色商店,就知道臺灣一定有不少這方面的專家。只是這些專家都只是為個別的連鎖集團或業主服務,更視開店Know-How為最高機密,鮮少有人願意將這些Know-How公開。
    如今在臺灣能看到一本由真正的專家所寫的開店指南,《地點學》正是一本不藏私的開店祕方,我想這絕對是創業開店者的一大福音,可讓年輕人不再走冤枉路、不再花冤枉錢,因此非常樂於為文推薦,也祝新書一出就能洛陽紙貴,嘉惠更多的人。

    推薦序二
    開店想致勝,更要懂地點之外的玄機

    《巷子口經濟學》作者、資深產業分析師╱鍾文榮

    在臺灣,無論買房子或找店面,大家一定耳熟能詳的就是:「Location、Location、Location」,因為很重要,所以要連講三次。為什麼Location(地點)很重要,大家也許說不上來,但隱約指向「錢」這個字。於是乎,好地點就有好價錢,大家都心知肚明,越先看中地點,就越有賺到錢的可能。
    這幾年,大型連鎖業者普遍在各地開店,很多都在人潮少與交通動線差的地方設點,憑直覺想,虧錢的生意沒人願意做,這些積極的業者,有可能是看到了「地點」之外的玄機。
    《地點學》這本書,作者以在日本20年的開店顧問經驗,剖析了Location之所以重要的原因。直接一點說,就是「營業額」。買房子要的是增值,找店面要的是業績,這並無二致。
    回到經濟學對於地點的說法。地點之所以重要,經濟學家看中的就是「經濟租」,就是指要素收入和其機會成本之間的差額,於是乎,降低成本(經濟學一律指的是機會成本)、增加收益,就是極大化租值。如果大家的選擇差異不大,極大收益就是我們所講的「眉角」。換言之,地點就好端端的在那邊,決定這個地點能夠從事何種商務行為,營業額當然有差異。就像貓王(艾維斯‧普利斯萊Elvis Aaron Presley)在當歌星成名之前是貨車司機,然而貓王可以決定演戲,也可以經商,他的收益都會因為角色而改變,但貓王這個人並沒有改變,貓王就是地點。
    有趣的事就在這裡,如果你今天打算找間店面、從事零售買賣,走在路上,你如何得知哪個地點符合極大化「經濟租」的概念?作者提出了「地點」和「商圈」等共十個關鍵因素來決定營業額,方便讀者就這十個關鍵因素,來評估設置的地點是否有利。有結構化的判斷方案後,判斷的準則就相對有數字和理論支持。
    但是,市場上很多資訊都是公開透明的,大家眼中所見的可能有些雷同,概念可相彷彿,某些地點之所以熱門,代表這點的「經濟租」夠高,以至於大家競爭;隨後,租金與價格就會水漲船高,直到大家都沒有利潤為止,然後開始退出市場。
    舉臺中市的案例說明會更清楚,公益路是市區相當知名的美食餐飲街,諸多著名的餐廳都選擇在公益路上開店,這本是聚集後的經濟效果,最後會外溢到每個店家。但也因為如此,店面大都是承租的,公益路因為眾多餐飲業者尋租與競租的結果,導致租金水漲船高。最後,負擔不起連連調漲租金的餐飲業者,只好另尋他路了。所以,經濟學家普遍認為,當市場充斥著競租行為時,對經濟體是不利的。
    作者另外提出說明,地點也有可能不是決勝的關鍵因素。例如品牌,也就是說,尋租的過程中,尋租者的智慧與眼光亦是另一層考量因素。不然,在彼此競爭的結果下,沒有人會是贏家,而且實際情況是地點即便不好,還是能靠品牌力吸引顧客。所以,當我走在臺中市的重劃區,見到餐飲品牌業者接連進駐這些絕非有人潮的重劃區,直覺就想到,這弦外之音透露著業者的策略,「地點」也是策略性經營出來的。
    《地點學》這本書,以作者20年的經驗觀察地點致勝的邏輯,以臺、日兩地相仿的經濟結構來看,值得有需求的人參考。

    推薦序三
    分析失敗原因,找出成功關鍵,就是地點學的迷人之處

    募資買房達人╱羅右宸

    這本《地點學》真的是房地產學的經典代表作之一。書中講述房地產的價格與價值,是由多種複雜的因素構成的。例如都市、交通、人潮、車潮、停車位、外部環境,以及內部公共環境格局、內部裝潢等,依據不同開店的產業別及經營模式,所評估的準則也不盡相同。究竟要用什麼依據和原則,來評估房地產獨一無二的特性?
    書中的答案就是:「具體數據的操作經驗。」因每個標的狀況都不同,一定要親自調查、做功課,而本書就是你的大數據百科寶典。書裡面教你怎麼判斷車流量的方向、路線做紀錄,以及便利商店龍頭7-ELEVEN怎麼建立一個開發團隊,與評估、挑選店面的原則是什麼?大型連鎖餐廳到底要開在郊區,還是市中心的車站旁?店面停車位要多少車位可以停,才夠容納用餐消費者?各行業類別,每一個車站都可以去開店經營嗎?有太多不同類型的行業、地點、產品要評估,而本書的內容,正可以讓人細細品味其中奧妙。
    此外,店面的產品類別也非常多元,像是除了人潮不多的一樓地下室與樓上樓層,是要租給一般行政辦公室的類別;甚至是郊區型的閒置空地做長租後,再活化、再利用;還有一般坊間觀光夜市常看到的分割攤販店面,以及最近臺灣較流行的娃娃機熱潮等,實在很難用一個整體概括的大原則,來分析所有房地產的收租產品類別。
    我想,只有不斷的實戰操作、記錄,分析失敗行業做不起來的原因,然後收集大量的數據並檢討,才能找出成功的方程式,而這也是這本《地點學》的迷人之處。藉由快速瀏覽一本書,便能學習作者花了好幾十年的經驗與原則,這才是我要的。這本書也能讓我在房地產領域,不斷的學習成長,因此樂於推薦給所有讀者參閱。

  • 前言
    想知道開店地點是否合適、想估計價值――就上街逛逛
    我是D.I.Consultants顧問公司總經理,負責幫企業經手店鋪拓展,因此無論酷暑或嚴冬,只要我一有空,就會在外頭徘徊。即使是同一條市街,我也會在平日的白天、晚上,以及假日的白天、晚上等各時段到處走動。
    為什麼要這麼做?因為針對「要把店開在什麼樣的地方才會賺錢?」「為什麼那家店可以賺那麼多?」等問題,我們一直尋求的答案,全都在現場。
    街道不僅時常變化,店家也會經常更替,路上行走的人群也會隨著時間而不同。因此,我非常喜歡走在街道上、注意這些變化,探訪不熟悉的地方。其中都隱含著極為大量的啟發,不僅能幫助純粹的店鋪經營者,對一般的上班族也很有用。
    「那家便利商店持續稱霸業界的理由,就在於它的『執拗』。」
    「乍看之下應該生意興隆的地方,竟暗藏著恐怖的陷阱。」
    「數據資料很重要,但更重要的是在現場走動,用自己的眼睛確認。」
    「一下子爆紅的店家,要是趁勢拓展據點,之後反而可能門可羅雀。」
    「只要具備壓倒性實力的人氣商品,根本不需要地點布局戰略了。」
    這些概念不僅止於店鋪經營,也是所有行業共通的本質。詳細內容將在各章為各位解說,而地點布局戰略和商業模式的密切相關之處,也相當值得讀者一看。只要觀察各個業界選擇地點的戰略,其中的頂尖商業模式便呼之欲出了。
    本書為了讓各位了解所謂的地點布局戰略為何,我將以身邊容易理解的範例,帶領你觀察路邊的店鋪(第一章),而後一覽大家每天都會利用的便利商店業界(第二章)、餐飲店(第三章)的攻防策略,再進一步學習不僅限於這些行業、業態的其他類型(第四章)。接下來跳脫業界的框架,從街道或車站的視角,來學習挑選適合的地點(第五章),最後則是彙整想實際開店的讀者都應該知道的現實規則(第六章)。
    總而言之,本書希望能讓除了店鋪經營者、有開店計畫的人以外的讀者,也都能充滿樂趣的閱讀。
    每天通勤或營業時,總是無意間在街上走著,你讀過這本書之後,要不要試著讓逛街的每一瞬間都更有趣,進一步找出商業上的啟示?我想,對於經常外出或喜歡逛街的人來說,很快就會感受到:「街上到處充滿了地點的布局戰略。」
    根據日本總務省統計局的經濟統計調查顯示,1996年的餐飲店數量為840,000家,2012年則是580,000家。在這大約十六年間,減少了約三成左右的餐飲店。在人口不斷減少的社會中,身處興衰成敗的店鋪商務,能比其他店更受歡迎、不倒閉而仍舊倖存的店,必然都有其理由。各位要不要試著透過地點布局戰略,來學習這些強者的觀點、思考模式、戰略擬定方式,以及貫徹執行的方法?

     

  • 推薦序一 想開店的人很多,會教你選開店地點的人就不多了╱張欣民
    推薦序二 開店想致勝,更要懂地點之外的玄機╱鍾文榮
    推薦序三 分析失敗原因,找出成功關鍵,就是地點學的迷人之處╱羅右宸

    前言 想知道開店地點是否合適、想估計價值――就上街逛逛
    序言 剖析影響營業額的十個因素,看點眼光精準

    第1章 街道,是閱讀人類心理的戰略寶庫
    1.路邊開店,三角窗未必都好,要找「受角」
    2.在轉彎處的麥當勞,都怎麼開店?
    3.好不好停車?用錯覺消除心理障礙
    4.「左彎待轉」會害你流失客人
    5.店面小,就模仿得來速
    6.想享受區域效果,人口流量得夠多
    7.成行成市的好處,也可能血流成河
    8.門前車速快,營業額無法提升。怎麼辦?
    9.地點差,就得創造體驗

    第2章 開店找點?向群雄割據的便利店討教
    1.要開一家便利店,背後還有這些糾葛
    2.好店面如今已所剩無幾
    3.「地點學」從個人獨家情報,變成一套方法
    4.即使捨棄了地點,也別捨棄整個區域
    5.頂級商業區,開店賣低價品
    6.挑戰者創新求變,老大哥不變應萬變
    7.制式便利店,一點客製化
    8.法規限制,可以用裝潢解套
    9.就算有人潮,別忘了物流成本
    10.人行道寬度、步速,與穿著
    11.管你是不是空屋,盯上就跑不掉

    第3章 無懼激戰!餐飲業的地點布局戰略
    1.商業辦公區的餐廳很難賺錢
    2.中午生意興隆,晚餐時段你觀察了嗎? 
    3.好地點不會一成不變,要觀察環境調整業態
    4.能讓顧客記住你的就是好地點
    5.一旦連鎖經營,誰管你哪家店創始
    6.高級法國餐廳和外送披薩店有什麼共通點?
    7.多品牌餐飲企業,開發業態勝過開發地點 
    8.餐飲業抄襲模仿最凶悍,怎麼辦?
    9.次級地點開出一流店,商品與管理都得夠強 
    10.咖啡店翻桌率好低,怎麼成功?
    11.開分店是好事,但開多了「目的性」會消失 
    12.工作流程不佳,地點好也沒用
    13.好的「空間感」,不可將就
    14.「需要時正好就在」的地點
    15.如何在紅海市場中避開廝殺?
    16.要時尚?要歐吉桑?
    17.連鎖巨人闖進地盤,私人店家靠啥迎戰?
    18.創業者的感覺,得讓人學得來

    第4章 地點學派不上用場?不拘泥於地點的業態
    1.有強大的品牌就不堅持地點
    2.本身就是能聚集人潮的引導設施
    3.人潮會消失,不是鬧區都適合開店
    4.不在一樓,就得做到讓人慕名而來那一天
    5.在購物中心開店,要看懂開發商心計
    6.你能看出一個顧客引導設施引導了誰嗎?
    7.投幣停車場不是為了給你停車而出現
    8.如果只是窗口業務,不必堅持好地點
    9.別認為附近只有我一家。對手環伺啊
    10.你能否熬到成為名店?
    11.你能吸引客人追隨嗎?
    12.要服務老顧客?或者強壓地頭蛇?
    13.空蕩蕩卻不會倒

    第5章 地區特性、街道、車站――地點布局三重點
    1.地點布局模式,換個城市就無法套用
    2.鄉間郊區開店,先調查人口哪聚集
    3.勘查街道格局和慣用交通工具
    4.觀察乘客特性和吞吐量
    5.兩個捷運出口就在附近,業績反而差
    6.活動場館周邊,為何沒餐廳沒便利店?
    7.跨區、跨大眾運輸路線擴張,大忌

    第6章 所有店面都通用的黃金守則
    1.別被平均收入誤導,先看人口數
    2.開店不可憑感覺,要觀察並蒐集數據
    3.人潮,要用手動計數器算過才準
    4.招牌怎麼做,能吸引目光?
    5.大型超市面臨困境,須另創利基
    6.觀察人潮,提供他們方便
    7.兩大障礙造成東西好,客人還是不進來
    8.味道好竟然不是再度光臨的首要理由
    9.站在店門口,還是沒看過你的店。正常
    10.刻意觀察。練習用各種條件剖析一家店

    結語 租金不貴的好店面難找,「地點學」使你獨具慧眼

  • 在轉彎處的麥當勞,都怎麼開店?

    我一直都覺得,麥當勞向來都是根據地點布局戰略,以一致的步調開店設點。麥當勞的店鋪數量非常多,據聞他們會詳細分類開店位置,共分成數百種之多,再預測其營業額。如此周延展店的麥當勞,在路邊轉彎處弧形的位置上,有一個明顯的特徵。
    弧形分為「外弧」和「內弧」兩種。店家位於弧形外側的就是「外弧」,而位於弧形內側的就是「內弧」。在這兩種位置中,麥當勞只在其中之一開店。你認為是哪一個?
    正確答案是外弧。麥當勞都在圓弧狀的道路外側、從圓弧中間部分開始完全過彎的位置上開店。為什麼是外弧?從行車時駕駛人的視線來思考,你就能了解箇中道理了。
    無論是哪一邊的弧形,視線都會往弧形外側移動。因此,如果將店開在外弧的位置上,當駕駛人過彎時,幾乎都能正面看見店家。而且是從非常靠近店鋪之前、在剛過圓環轉彎處的時候,就看見那家店了。
    另一方面,即使將店開在內弧處,因為視線會往弧形外側移動,所以會一直看著前方車道,結果就是很難發現店家。如果店家位於從右往左轉彎的道路內環處,雖然駕駛人可以正面看見店家,但往往看見位於內弧的店家時,已經來不及停車了。
    因此,麥當勞始終都在外弧處設點,而且如果是雙向車道,則會以「往左轉彎的外弧位置」為中心展店。但靠右行駛的國家,往右彎的雙向弧形道路上,外弧店面得停車過馬路或迴轉,因此不是好地點。
    下次坐車時,希望你能實際感受一下,店家通常都開在外弧處的情況。如果是雙線車道,也能注意一下你會把視線擺在左弧或是右弧上,你會發現結果很有趣(請特別留意行車安全)。
    而不開車的讀者,無論是購物商場或其他店家,當你看見一條圓弧狀的道路,請試著觀察:「圓弧內側和外側的店家,哪一種比較容易吸引你的視線?」我相信比起內側店家,必然是外側店家更容易映入你的眼簾。
    如此考量駕駛人的視線之後,就更能決定開店地點了。

    時代不同,便利商店的停車場越來越大

    路邊的便利商店,特別是位於郊區的店面,現在都設有寬敞的停車場。
    在便利商店開始增加的1970年代,印象中停車場多半是緊挨在店家前,大約有4至5個車位的大小,駕駛人要從馬路開進去。這種類型的停車場雖然方便停車,但要把車開出來時就相當不容易了。因為車位也不大,所以駕駛人只能直接倒車,一面留意後方、一面小心翼翼的把車開出去。對於不擅開車的人來說,算是很討厭的型態吧。
    如今,大型停車場的配置已經成為主流,像這種停車場緊挨著店門口的便利商店,幾乎已經看不到了。哪一種對駕駛人來說比較方便,可真是一目瞭然。過去的便利商店占地都是100坪左右,現在平均則有600坪這麼大。而且建築物本身的規模大致上沒有改變,所以變大為6倍之多的都是停車場。足以停入大約10輛汽車的便利商店,一直在增加當中。
    尤其在車速快的道路上,大型車輛較多。舉凡幹線公路、國道交流道、省道等長距離移動的卡車高速奔馳的道路,沿線開設的便利商店不僅停車位寬敞,以大型車專用尺寸來劃分車格,也是很常見的情況。對於便利商店來說,大型車輛的駕駛顧客增加,和營業額的提升大有關聯。因為長距離駕駛的客人,會購買的商品數量也比較多。
    就像這樣,因應時代的演進,需要的店鋪地點布局也將持續改變。過去大眾認為「只要開店就夠了」的便利商店,到了現今到處都有便利商店的時代,也開始找尋盡可能方便顧客利用的地點。為了能比其他連鎖便利商店吸引到更多顧客,在地點選擇上更是費心思量,藉以謀求彼此之間的差異性。

    招牌不是越高越好

    為了讓駕駛人知道店鋪的存在,越來越多的便利商店,將招牌高度設置得比一般店家的還低。招牌會安裝在距離地面2公尺到3公尺左右的位置,這都是為了符合駕駛人的視線高度。
    原本的店家招牌高度,都落在20公尺到30公尺左右。招牌裝設得較高,才能讓駕駛人即使從稍遠的地方看,也能立刻知道有一家便利商店。然而,當駕駛人持續開車,反而很難看得到掛得這麼高的招牌,而且離店家越近,就越看不到。因為開車時都是維持著坐姿,看不到也是理所當然的。特別不容易發現招牌的,就是那種筆直的、種著行道樹的道路,因為路樹會和招牌連成一片。
    這和營業額關鍵因素之一的認知度有關。認知度雖然分為能見度和周知度兩種,但在這個案例中,我們要追究的是評價看得見或看不見的能見度。也要考量到因為行道樹遮蔽,而讓駕駛無法從駕駛座看到店鋪的情況。
    為了避免這個情形發生,有越來越多店鋪開始採用高度較低的招牌。這樣既能夠符合駕駛人的視線高度,招牌也不會隱沒在樹叢中,正好是提高能見度的最佳答案。

    人潮,要用手動計數器算過才準

    運用資訊、調查人口,在某程度上鎖定開店的目標區域後,接下來希望各位能實際到當地觀察、調查。光是看地圖或數據,無法掌握該城市的實況。你必須親自前往該區域,尋找適合開店的位置。
    大致選定幾個物件後,接著就要計算交通流量、行人流量。雖然有透過道路交通情勢調査而得到的交通流量數據,但這只是主要道路的計算結果。依據不同的物件,也有面對狹窄道路或巷弄等不同類型,因此建議你利用手動計數器,實際計算該物件前方有多少車輛通過、多少人經過。這個方法看似普通,但很多人都忽略了。
    開設私人店鋪時,也應該計算交通流量、行人流量。因為即便你認為距離車站近、也覺得有許多人經過,但很有可能實際上並非如此。
    銀座就是此類的典型。儘管主要道路「中央通」有許多人在此來往交會,但一走進銀座松屋百貨公司後方的道路,行人便一下子減少了。同樣都是銀座,租金也不會有太大的差異吧?但僅僅差了一條路,人潮就會大大不同。所以別只是以地名、地點來判斷,請務必造訪當地,再調查人潮。
    在大型連鎖便利商店業界,會執行一種稱為「17小時測量」的調查。就是先計算30分鐘、再休息30分鐘,如此反覆17個小時,持續測量經過該地的人數。當然,無論平日、假日都要計算。有時會請打工族執行,有時也會由開發團隊的人親自測量。
    或許你會認為,手動計數器的測量,只是用手「喀擦、喀擦」按壓的枯燥工作,但連擅長地點布局戰略的連鎖便利商店,也都一定會這麼做。正因為有如此踏實的計算,才會得知「店開在這裡果然是對的」的決定性關鍵;也正因為有這樣的根據,才能成為生意興隆的店家。
    反過來說,當有好幾個出色的物件出現時,我們也能以這個方式測量出的結果來判斷。只要盡可能選擇行人較多的物件,不僅能相對減少風險,也能避免單靠印象判斷,而是基於證據來選擇。這也許很麻煩,但請你無論如何都要試著實際用計數器「喀擦、喀擦」的計算。沒有踏實的努力,便無法開拓邁向成功的道路。

    兩大障礙造成東西好、客人還是不進來

    我在前言中說明過,營業額關鍵因素之一「通道入口」這個詞,指的是進入店家的難易度。
    你曾見過這樣的景象嗎?鐵路(捷運)沿線的站前店鋪前面,停放著許多自行車。在有大量居民利用自行車代步的城市裡,總有許多的腳踏車停放在路邊(包含違規停車),於是造成了人行道寸步難行,人們也難以走進店裡。
    儘管最近因為地區、店家之間的努力與通力合作,這些自行車已有持續減少的趨勢,但人們還是必須避開路邊停放的自行車,否則實在很難走進店裡。我將此稱為「物理障礙」。當你覺得必須避開大量的自行車時,就會忍不住心想:「真麻煩,而且就算不去這家店也沒差。」不是嗎?
    這樣的障礙還有其他類型。假設你是女性,當肚子餓了的時候,眼前剛好有一家連鎖牛丼餐廳。餐廳牆面是一大片的落地窗,因此從店外就能清楚看見裡頭的狀況。店內坐著一些看起來是中年男性上班族的人,不過在U字形的吧臺區,還有幾個位子空著。
    那麼,此時你會走進店裡嗎?如果你是男性,我想你會毫無顧忌的走進去。但若是女性又會如何?應該有不少人會想:「感覺不太好走進去……。」一位單身女性,是否要在從外面就能透過玻璃窗一覽無遺的餐廳裡吃牛丼?我想每個人的答案都不盡相同。
    如果那家牛丼餐廳不將女性視為主要顧客,那就沒什麼問題,但這種「不太好走進去」的感覺,就是一種「心理障礙」。在走進店家之前,就會讓人忍不住浮現以下這些心情:「感覺有點不太好走進去。」「這不是我該來的店吧。」
    最具代表性、同時兼具兩大障礙的地點,就是之前也提過的地下室店面。它不僅擁有讓人覺得走下樓很麻煩的物理障礙,也會有讓人搞不清楚店家氣氛、不知道價格和店內是否擁擠的心理障礙。
    由於銀髮族不方便上、下樓梯,因此這也算是一種物理障礙;而在當地,「店內氣氛讓陌生客人難以走進的店家」,亦可說是一種會讓人有心理障礙的店。
    若想掌握廣大客群,就必須特別意識到顧客的心理障礙並加以考量。任何人都容易走進去的店,會是一家什麼樣的店?非自家店鋪的目標客層之所以不上門,是因為什麼障礙?必須思考這些問題,費心排除障礙因素。今後當你準備要開店時,希望也能思考出,該如何創造出兩大障礙較少的店鋪。

     

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