房產物業法律問題100問（簡體書）

《房產物業法律問題100問》法律支持：北京市易行律師事務所。本套書的問題是我們從每年20多萬的“法治進行時”免費法律咨詢問題中精選出來的，也是大家、司的最多的問題，這次結集出版就是為大家提供幫助。

第一章 房屋買賣
開發商如果尚未取得商品房預售許可證明，與購房人簽訂的房屋買賣合同是否有效？／2
商品房應當具備哪些條件之后，開發商才能對該房進行商品房現售？／5
商品房銷售時，房地產開發企業和買受人訂立的書面商品房買賣合同應當包括哪些內容？／8
在拆遷過程中，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人是否具有優先取得補償安置房屋的權利？／11
房屋買賣合同的效力與登記的效力哪個強？／14
買房中發現房屋仍被人租賃時，在房屋承租期內，購房人買到房屋后能否要求承租人搬出該房屋？／16
部分共同共有人對共有財產處分行為的效力如何？房屋是否適用善意取得制度？／18
房屋發生意外滅失，房屋風險負擔是以登記時間為準，還是依照交付時間？／21
開發商能否在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人？／23
房屋買賣合同會因還未辦理產權過戶登記而無效嗎？／25
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，買受人委托他人修復，修復費用可以由出賣人承擔嗎？／28
開發商交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符時應該如何處理？／30
房屋買賣過程中的合同經過公證機構公證后的效力如何？／32
夫妻一方背著另一方賣房，該房屋買賣合同是否有效？／34
未取得房屋產權證簽訂房屋買賣合同有效嗎？／37
買房交了定金以后，一方就后悔或者房地產開發商違約，定金還能要回來嗎？／40
開發商提供的補充協議可以修改嗎？補充協議的效力如何？／43
售樓廣告上的內容，開發商應兌現嗎？開發商做虛假廣告，要受什麼處罰？／46
在購買房屋過程中，購房人除了要向開發商給付房款外，還有哪些稅費需要交納？／49
個人購買房屋辦理住房貸款是否需要提供擔保，哪些財產可以抵押擔保？／52
提前還貸需要交違約金嗎，或者如果暫時沒錢，可以延長還貸時間嗎？／56
商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，買受人應該如何保護自己的權利？／59
第二章 房屋租賃
在房屋承租過程中，如何確認出租人是否為真正的房東？／62
夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎？哪些房屋不能出租？／65
房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎？該合同是否必須要備
案？／68
承租人有哪些主要的權利和義務？／72
承租人可以擅自對承租的房子進行裝修或者改造嗎？／74
在出租期間由誰負責維修房屋？如果因房屋本身問題，承租人受到的損失應當由誰來賠償？承租人是否可以要求出租人修繕房屋？／77
承租人可以購買承租的房子嗎？如果出租人將房屋轉賣他人，承租人還能繼續承租已被轉讓的房屋嗎？應當向誰支付租金呢？／80
承租人不想住該房時，能把房子租給別人嗎？／82
房屋被轉租后，轉租人與被轉租人之間應該如何承擔租金及其相關責任？／84
出租人交付房屋不符合合同規定，承租人可以解除合同嗎？／86
承租人能提前退租嗎？房屋租賃雙方應如何解除合同？解除合同后會有什麼后果？／89
公房能否出租，如果要出租的話，應該如何辦理手續？／92
涉外出租需要履行哪些手續？和老外房客發生糾紛怎麼辦？／95
出租人可以賣掉或者抵押已經出租的房屋嗎？賣掉房屋需要通知承租人嗎？／98
租房期間物價上漲，出租人可以向承租人要求增加租金嗎？／100
房屋租賃期間承租人死亡，合同還有效嗎？承租人死亡，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？／102
出租人有權提前收回房屋嗎？如果雙方沒有約定租賃期限，出租人可以隨時收回房屋嗎？／104
承租人不交房租，出租人該怎麼討租呢？出租人可以留置承租人在出租房屋內的財產嗎？／107
承租人未經出租人同意轉租房屋是否違約？出租人可以採取什麼措施？／109
租賃期滿后，是否可以要求承租人立即搬出？承租人可以要求延長租期嗎？／111
房屋租賃合同中可以訂立免責條款嗎？什麼樣的免責條款無效？／113
承租人沒有繳納物業費，物業公司有權要求出租人付款嗎？／115
中介公司可以收取哪些費用？如果通過中介機構沒有找到房子，還用交費嗎？／117
通過中介機構租房，承租人也應當檢查出租人的有效證件嗎？
因中介的過錯給承租人造成了損失，中介機構應當承擔什麼責任？／119
承租人和中介機構是什麼關係？承租人能否繞過中介直接和出租人簽合同？／121
訂立《房屋承租居間合同》，如何避免中介公司亂收中介費問題？／123
承租人在承租房屋的過程中，到底誰來交物業費？／125
房屋租賃合同提前解除后，屋內裝潢如何處理？／127
第三章 物業管理
前期物業管理合同能約束業主嗎？效力期是多長？／132
產權證沒辦，是否應交物業費？沒賣出的商品房開發商也要交物業費嗎？／135
業主大會的決定，怎樣才有效？如果業主沒參加業主大會，會議決定對其有效嗎？／138
小區內土地如何利用，業主能提建議嗎？業主的權利、義務有哪些？／141
物業管理公司能換嗎？在什麼情況下可以解聘物業管理公司？如何解聘？／144
業主委員會的委員應當具備哪些條件？欠繳物業管理費的業主還有被選為業主委員會委員的資格嗎？／147
物業管理公司具有哪些權能？物業管理公司能罰款和管業主嗎？物業管理公司根據什麼規定對物業進行管理？／150
物業管理合同中約定物業管理公司免除責任有效嗎？物業管理合同在什麼情況下是無效的？／152
在接管物業前，物業管理公司對物業如何驗收？業主入住前房屋驗收不合格，責任誰來承擔？／154
物業管理公司能進行“轉委托”嗎？“轉委托”后服務出現問題，業主應當找誰？責任應當由誰來承擔？／156
業主公約對于承租人是否有效？承租人違反了業主公約，業主承擔責任嗎？／159
業主在入住時是否應當繳納水、電、氣等入戶費？小區里供水、供電、供氣等費用應向誰收取？設備應由誰負責維修？／161
物業管理費如何收取？物業管理費應向誰收取？物業管理費應按哪個面積收取？／163
開發商作出虛假的減免物業管理費的承諾應承擔何種責任？業主大會有權解聘物業管理公司嗎？／165
車位被人占用，物業管理公司承擔什麼責任？如果業主的車在小區內丟失，物業應承擔什麼責任？／167
物業管理公司出租業主共有的房屋該怎麼辦？物業管理公司侵權，物業管理費還要交嗎？／169
小區樓頂廣告牌的設置、收益權歸誰所有？物業管理公司可以從樓頂廣告牌的使用收益中獲取報酬嗎？／172
房屋的保修期從何時開始，應如何計算？保修期內房屋出了問題由誰負責？／175
業主財物被盜，物業管理公司該賠嗎？同時，如果業主在小區內受到歹徒的傷害，物業管理公司應承擔責任嗎？／178
物業管理人員能否擅自進入業主的房屋？業主能禁止物業管理公司進入自家房屋維修公共設施嗎？／181
房屋完損等級是怎樣劃分的？業主如何要求物業管理公司對自己房屋進行維修？／183
什麼是專項維修基金？專項維修基金應如何收取、管理和使用？／186
業主進行裝修，物業管理公司如何管理？業主能改變房屋結構嗎？／189
物業管理公司能幫業主出租房屋嗎？業主作為出租人的權利義務有哪些？／192
物業管理公司有權利用公共用房開設娛樂設施嗎？業主使用會所設施要付費嗎？／195
能否同時收取物業管理費與公共維修基金？公共設施被損壞誰來修？／197
業主裝修房屋時，物業管理公司會收取哪些費用？／199