亂世中的大國崛起：中國如何應對金融危機的世界（簡體書）

金融海嘯、歐債危機、美債危機、北非動亂……這是一個不折不扣的亂世。中國的崛起只能在這個亂世中謀求。亂世如何崛起？這是本書所關心的核心話題。 作者以宏觀視野解讀當下亂世的世界格局與中國的應對。從多個角度對現在與未來的中國經濟關鍵問題做了犀利剖析，對中國未來經濟發展的主動力作了大膽的思考與預測。 作者睿智地指出中國的崛起根本在於自身站穩腳跟，務實地調控經濟運行，堅定地推進改革，積極主動地參與國際經濟金融改革。

李稻葵，北京出生，湖南、江西農村長大，祖籍安徽鳳陽。長江學者，清華大學中國與世界經濟研究中心(CCWE)主任、清華大學經濟管理學院講席教授、金融系主任。現任中國人民銀行貨幣政策委員會委員，全國政協委員，中國世界經濟學會副會長、達沃斯世界經濟論壇議程委員會委員。1985年畢業于清華大學，遂赴美留學，師從科爾奈，施萊法及諾貝爾經濟學獎獲得者埃里克?馬斯金，攻讀比較經濟制度與公司金融，1992年獲哈佛大學經濟學博士，先後任教于美國密西根大學及香港科技大學。曾任世界銀行、國際貨幣基金組織顧問、斯坦福大學胡佛研究所國家研究員、中國留美經濟學會(CES)會長。

《亂世中的大國崛起:中國如何應對金融危機的世界》編輯推薦：今天的世界是名副其實的亂世：歐洲——主權債務危機全面爆發；美國——經濟社會問題繁如亂麻，危機蓄勢待發。中國如何在亂世中謀求崛起？
不管我們想不想、要不要，國際格局正在變化，而我們也只能接受這一事實，并努力將其轉變為對崛起有利的客觀環境。
當前世界經濟的不平衡恰恰是中國經濟大力改革調整，爭取長期穩定繁榮發展，從而改變世界經濟格局的歷史良機。
亂世之中，中國需要做的就是認真研究國際運行的基本規則，用規則改變格局，讓格局改變規則。

今天的世界是名副其實的亂世。
歐洲——主權債務危機全面爆發。資本市場信心大跌，深陷債務危機的各國政府借貸成本螺旋上升，債務負擔如緊箍咒般不斷加緊，亟須推進的改革帶來的是大規模游行、抗議和罷工，而這進一步推動了資本市場的恐慌和融資成本的上升。危機爆發兩年多，來歐洲中央銀行置歐元的命運于度外，墨守成規，死守通脹的底線，不愿大規模注資歐債市場。希臘不得不變相破產，接受國際金融社會的援助。希臘不會是最後一個。
美國——財政、經濟、社會問題繁如亂麻，危機蓄勢待發。美國的財政問題事實上比歐洲更為嚴重，其聯邦與地方的財政赤字與國內生產總值之比遠超歐洲絕大多數國家，只不過是其國際貨幣老大的地位與美聯儲的靈活運作在短期內掩蓋了問題，避過了資本市場的注意。美國的問題更多地表現為失業率居高不下帶來的社會沖突。在許多方面，美國的困境比里根總統上任前的形勢更為嚴峻。不幸的是，奧巴馬政府卻一點也沒有表現出里根、撒切爾政府的改革氣魄，思想界更是沒有出現強有力的領軍人物，提不出完整的改革思路。種種跡象告訴我們美國的亂象還將持續，未來10年美國想要重振雄風將是相當艱難的。
中國的崛起只能在這個亂世中謀求。
的確，主觀上我們所期望的是和平的崛起，是盡量不打破現有制度環境的崛起，但這種崛起在歷史上是極少見的。當今的亂世其本身就是一個國際格局的變化，不管我們想不想、要不要，國際格局正在變化，而我們也只能接受這一正在變化的事實，并努力將其轉變為對崛起有利的客觀環境。
亂世如何崛起？這是本書所關心的核心話題。本書的第一部分是對當前形勢的判斷，亂世更加需要我們的望遠鏡、雷達系統具有洞察力和觀察力，對于日益變化的國際形勢我們必須作出正確的判斷，過去兩年以來筆者在這方面進行了一些探索。
亂世崛起，根本上需要我們站穩腳跟，把自己的事情做好。各種各樣還沒有改革到位的、不符合中國經濟長期發展的制度、不合理的政策必須改變，改革是亂世崛起的最根本的條件，這是本書的第二個關注點。
亂世崛起，還要求我們具有高超的國際運作能力。當今世界，世界各國對中國寄予各種各樣的期望，其中也不乏一些不切實際的期望，這當然需要我們在輿論上不斷打消各種猜疑和過高的期望，在國際上樹立一個積極的、謹慎的、友好的、合作的形象，既要積極參與國際上各種改革的措施，同時也要想方設法減少改革對現今世界格局的沖擊，畢竟我們是當今世界格局中重要的利益相關者；亂世崛起更需要我們的民眾和年輕人，拓寬視野，敞開心胸，看清過去，看清自己，看清世界……
中國的崛起不可能也不會復制歷史上任何一個強國的崛起，在這個過程中，我們呼吁新的大國崛起的思維，筆者愿以此書拋磚引玉，與社會各界進行深入的交流。
本書文字的主體是筆者自世界金融危機爆發以來為每個月為《新財富》雜志撰寫的專欄。專欄的標題是“大國戰略”。正如專欄之標題，每期的選題和行文的原則是探討中國經濟發展的全局性、長遠性的課題，力求有一定的前瞻性和持久性。為此，特別感謝《新財富》副主編劉凌云女士的不懈努力，每期的選題、編輯、修訂都傾注著她大量的心血。回顧過去七年來我回到清華大學經濟管理學院工作的經歷，我感到極為慶幸和感激的是身邊一批優異的研究生，我們亦師亦友，共同成長，不斷摸索一條既符合國際規范的有適合中國國情的博士生培養模式。本書中的每一遍文章都離不開他們出色的研究助理工作，他們包括馮俊新、梅松，江紅平、何夢杰，劉霖林，汪進，尹興中，張雙長，陳實、徐欣、程浩，孔睿，伏霖，徐翔，馮明，吳舒鈺。本書的總策劃兼總編王留全先生以他在業界多年形成的經驗和智慧從一開始就把握住了書籍的大方向，避免了無窮的潛在陷阱，任何一個作者都應該為有這樣高水平的策劃和總編感到無比幸運。最後，我必須坦白，自己長期以來的重大失敗，就是無法改革晚睡晚起的陋習，屢改屢敗，此書每篇文章都是這一失敗的見證。改革失敗的最大受損者無疑是我的妻兒。基于我的表現，女兒得出了一個讓世界上一半的人一致抗議的判斷：男人就是比女人懶。可見我對家的貢獻實在太少。在此對他們表示由衷的感激和歉意。
2012年元旦清華園

自序 亂世崛起的慎思

第一章 亂世須預判
歐洲債務危機：預判與對策
世界經濟下一輪危機在哪里？
世界經濟下一輪是貨幣危機
富國、窮國和中國——當今世界的新格局
資產泡沫是全球經濟回暖的必修課
“西方危機時代”的憂思：嚴陣以待更為嚴峻的國際環境
從“占領華爾街運動”看中國入世第二個10年的國際環境
達沃斯觀察：“西方危機時代”大國博弈新格局
危機中國際金融高層如何看待中國

第二章 調整宜務實
寬財政、緊貨幣——金融危機時代中國宏觀政策取向
經濟刺激政策退出的條件、時機與方式
GDP增速、房地產、貨幣信貸：中國經濟需要三個“軟著陸”
“西方危機時代”的中國經濟與房地產業發展
論限購
房地產需要“軟著陸”
流動性過剩：根本在于增加高質量資產的供給
擴庫容，穩水位：疏堵并舉，應對“熱錢”
如何應對復雜國際環境下的通貨膨脹
青春期的中國汽車產業必須頭腦清醒

第三章 改革必堅定
把改革搞對——中國30年經驗對經濟學的貢獻
新中國對世界的重要貢獻來自漸進式大規模制度改良的寶貴經驗
改革是科學發展之本
超越日本後的中國經濟：啟動大國戰略，杜絕“日本病”
守住底線，大膽改革，積極應對“西方危機時代”全球經濟新格局
“西方危機時代”亟須做什么？二次房改！
調整收入分配：要真改革，不要瞎折騰
個稅改革亟須新思維、大思路
大膽改革，破解民營經濟“老三難”

第四章 崛起需謀略
經濟總量當了老二，更應韜光養晦
論戰基辛格啟示錄：化解西方猜疑是中國崛起的必修課
歐債危機也是機遇，必須抓住
世界經濟失衡是中國打破世界經濟格局的最好機遇
以資本輸出置換貿易順差——解決中國與世界經濟失衡的新思路
催生綠色產業：應對內需不足以及全球減碳壓力的必然選擇
以人民幣國際化有力推動國際貨幣體系改革
人民幣國際化要有明確的路線圖
接近均衡的人民幣匯率不應政治化

第五章 未來防風險
展望未來10年的中國經濟
中國經濟未來10年風險預測
糧食、石油與金融：中國經濟未來10年所面臨的最大風險
嚴防系統性金 融風險——未來10年經濟政策的底線
未來10年中國需要一場綠色產能革命
中國經濟規模有可能在2020年超美國: 大前提是堅定不移辦好自己的事

第六章 精神是根源
中國與美國將是未來世界價值觀的兩極
21世紀有可能成為中國世紀——兼論大學的歷史使命

論限購
房地產限購的本質就是局部性的資本管制，其成功的關鍵在于設計一個有效甄別消費者需求和投資需求的機制。房地產限購是過渡性的制度安排，在今天的環境下，它比傳統的調節手段更為有效，但其成本也十分明顯，即，它阻礙或推遲了部分消費需求的實現。因此，必須進行全面系統的財稅改革，改變地方政府的賣地財政；建立公共性住房的融資、建設、管理機制；借鑒德國、新加坡等國經驗，合理調節投資需求。這三條做到了，房地產限購也就具備了退出的條件。
在許多中國經濟學家的心目中，限購是大逆不道、倒行逆施、離經叛道的經濟政策。的確，限購讓大家很自然地回想起計劃經濟時代，回想起憑票購物的時代，所以，中國經濟學界對于限購似乎有一種本能的反感。筆者的主要目的是從經濟學的學理上分析限購的本質、理由、適用性及其後果，以求比較系統、精確地討論問題。
限購的基本概念
什么是限購？其本質是什么？限購指的是在市場上對買方或者投資方的數量進行限制，其本質是對市場的一種干預。那么，在什么情況下用數量限制的方式比完全市場化自由買賣（即出價高者得）來得更合理呢？回答這一問題必須要有一個標準，即，必須定義什么是合理。為此我們必須有一個明確的社會選擇函數（在一定技術條件下它演變為社會福利函數），以下第一種限購理論的討論如果僅僅使用帕累托改進的原則是不夠的，因為我們會涉及各人之間的福利或效用比較。我們的分析采用消費者效用之和極大化這個相對常用的社會福利函數（所謂功利社會福利函數）。也就是說，我們的判斷標準是消費者效用之和是否最大。事實上，只要采用涉及人際間福利（效用）比較的社會選擇函數（極端的情況是羅爾斯社會福利函數，它是定義在最低福利的人的福利之上的），第一種限購理論都應該定性地成立。但是，如果采用哈耶克等人所認同的個人意志主義（libertarian）的社會選擇函數，第一種限購理論顯然是不成立的，因為個人意志主義的社會選擇函數要求社會選擇不能違背任何個人的偏好，而限購短期內顯然是違背了部分人的利益和偏好的。限購的第二個理論是基于長期經濟表現，所以如果輔之以一些技術條件，用帕累托改進的標準原則上就夠了，不必考慮個體間福利比較。
那么當今中國社會共識性的社會選擇函數到底是什么類型的？這是一個實證問題，不是一個規范問題。任何共識性的社會選擇函數都是歷史、文化、哲學、政治等因素綜合影響所形成的，并不是單個學者的個人意志所決定的。林林總總的證據表明，今天中國社會的公共選擇函數似乎不是羅爾斯主義也不是個人意志主義。而功利社會福利函數是這兩個極端之中的一個情況，所以由此得出的各種結論（如限購）至少在定性意義上是符合社會共識的，是應該可以被社會接受的。

傳統限購邏輯三要素：短缺、收入差距過大、特殊需求

限購的傳統理論是收入差距大，同時，限購的產品出現了供給不足，而且該產品是生活必需品（邊際效用下降較快），或者該產品在各個消費者之間效用差距極大。另一個產品是其他普通產品，其邊際效用是常數。這個理論在經濟學界應該不必太多解釋，也沒有太多爭議，有點類似博弈論的百姓定理（Folk Theorem），結論都知道，表述和證明各不同。生活必需品（例如糧食）的情形是這樣的。設想社會由兩人組成，其收入不均。如果糧食供給充足，低收入者有足夠收入，于是，兩位均以市場價消費糧食，以至各自都達到一定的糧食消費量，余下收入消費其他產品。因此，每人的糧食邊際效用均等，糧食的分配達到效用之和極大化。而假如糧食供給非常不足，遠遠達不到以上的糧食消費量之和，這時，如果繼續按照市場原則分配，糧食價格會飆漲，收入低者傾囊消費于糧食，其消費量還是比不上高收入者。于是，低收入者糧食消費的邊際效用明顯大于高收入者（即更加饑餓），社會福利沒有極大化。現在如果引入限購，即每人限量購買一半的糧食供應量，此時糧食需求下降，價格下降，結果會是拉平糧食消費，拉平邊際效用，使得社會福利極大化。注意，如果收入是均等的，那么即便不限購，糧食消費也會平等，社會福利也是極大化的。所以，憑票供應，如糧票制度合理性的一個必要條件是收入不均。
第二個例子是挽救生命的高端醫療服務。伴隨著現代科技的發展，出現了一些可以延長乃至挽救生命的醫療技術。但由于是新技術，其供應往往短缺，這些也是高成本的醫療技術。假設每個消費者的偏好相同，即大家對延長生命所賦予的效用是一樣的。如果按照價格機制分配的話，那么，高收入者得到的更多。現實情況往往如此，但不是社會福利極大化的。後者要求限制對高端醫療服務的消費，不是出價高者得，以此拉平消費，均等邊際效用。要達到這個目的，辦法很多，比如用排隊的方式來解決。這也是限購的一種方式，因為有錢不一定買得到。
第三個例子稍微與眾不同一些，模型稍微復雜一點。那就是美國在越戰時期的強制征兵制度。當時的辦法就是按照出生年月抽簽。筆者在密歇根大學工作時的一位同事羅杰 ? 戈登（Roger Gordon）不幸被抽中，當過兵，但他有一技之長，在軍樂隊吹單簧管，沒上第一線。因此，他對征兵問題感受極深。筆者與他以及清華大學同事白重恩曾經合寫過一篇文章。該文是談經濟改革中的稅收問題，原本與征兵無關，但寫作過程中，羅杰特別談到征兵問題，隨後以此為靈感創造了模型。筆者和白重恩開始略感突兀，但還是欣然接受。該模型描述了這樣一個道理：如果使用市場機制，逃避征兵的指標會有個價格，那么，高收入家庭的孩子可以花錢逃避征兵，低收入家庭則做不到，至少當時銀行不會為此借錢。這種分配方式很顯然不是福利極大化的。因為低收入家庭的子女對征兵的厭惡感可能還高于高收入家庭，比如羅杰的家庭收入不高，但他是個非常有才華的學者，特別不喜歡軍營生活。于是，市場機制會導致如下的扭曲現象，即，部分低收入家庭的孩子被征兵，而他們被征兵的負效用明顯大于逃避征兵的富家子弟的負效用，因為他們收入低，不得已還是得當兵。因此，即使不考慮道義問題，僅僅是從經濟學福利極大化的角度來看，按價格機制來購買逃避征兵義務的辦法也不是最好的。相對而言，限購（在此是指不許購買）之下，社會福利來得更好。抽簽是一個替代辦法，它讓每個家庭以同一概率避免征兵，有錢也買不到避免征兵的指標。事後來看，羅杰本人雖然運氣不好，不幸被抽中當兵，但他還是認為抽簽比自由買賣指標要更合理。

比較新的限購理論：調和資產市場的過大波動

最近幾年，尤其是世界金融危機爆發之後，經濟學界對于資本市場的運行有了進一步的認識，這與過去十幾年來行為金融學的進步不無關系。今天，大家更愿意接受一個基本理論，那就是從短期來看，金融市場的投資者往往是“非理性的”（有各種精確的定義），他有過度反應、贏與輸時行為不對稱等行為，而金融市場制度又有各種各樣的正反饋機制，這使得市場的調整周期不僅長而且調幅非常大。比如說，金融市場可能會在短期內出現這樣的現象：今天價格越高，大家對未來價格有更高的增長預期，因此泡沫會不斷吹大，直到最終慘烈地破滅。
換句話說，金融市場盡管最終有自我調節能力，但是，這種自我調節的過程可能太慢了，在調節的過程中，它所吸引的投資量可能是非常大的，而到最後，泡沫破滅下降的程度，又會是巨大的，而且是瀑布式的下降。在這種情況下，政府或者監管者有理由比較早地介入，通過某種方式來提醒甚至限制投資者的行為。這么做的根本理由，不僅是防止泡沫吹得過大，更重要的是，防止在泡沫不斷高漲的過程中，資本市場對實體經濟帶來的影響。限購，或者說限投資，就是一種調和資產市場巨大波動的辦法。面對熱錢，采取資本管制，防止熱錢涌入。中國的資本市場至今不容許境外投資者自由進入，用的就是合格的境外機構投資者計劃(QFII)。這就是一個限購計劃，它給合格的境外機構一個資金流入的額度，而且對于資金流出還有一定的限制。金融危機後，各個新興市場國家面對美國的二次量化寬松政策，從2010年年底開始紛紛采取了資本管制措施。為什么？究其原因，就是防止熱錢涌入太多，帶來資產泡沫；而未來熱錢出走，又帶來資產價格大降。合格的境外機構投資者計劃的目的是調和資產市場的周期。如果沒有資本管制，資產市場的波動和回調時間會加大。
世界金融危機爆發後，國際政策界對資本管制的態度幾乎出現了180度大轉彎，比如，以色列央行行長、國際貨幣基金組織原副總裁、非常嚴謹的著名宏觀經濟學家斯坦利 ?費希爾（Stanley Fischer）最近表示，資本管制是非常合理的，如果沒有資本管制，單靠匯率升值應對熱錢涌入，其代價太大。
再以房地產為例，如果對房地產的投資（非居住）需求過旺，租金/房價比過低，對房子的投資只是期望從更高的房價中獲得回報，而并不關心短期的租金，在這種情況下，會推動房地產的投資、價格上漲，資產的供給量也會上升，最終，市場的機制一定會帶來資產價格的回歸，也就是價格的下降，從而使租金收益率回歸到一個正常的水平。但是這樣的一個過程，往往時間過長，對于金融系統的沖擊，以及在房地產過分投資過程中帶來的土地、資源的浪費，毫無疑問是巨大的。如果監管者能夠及時看清這一前景，就應該采取措施進行干預。這種干預的最極端形式，就是直接限制房地產的購買，抑制房地產投資需求。這種直接的限購形式，一般來說大家不愿意用，因為還可以通過提高首付、市場利率的方式來進行抑制，但是在特殊的情況下，這種手段與短期市場的投資需求增長相比，顯得蒼白無力，因此，限購就成了一種選擇。

汽車限購的分析

汽車的使用是傳統的負外部性例子。也就是說，一位司機開車上街所帶來的實際擁堵情況是超過他的個人感受的。假如一位消費者在上班的路上與另一輛汽車交叉而過，他個人感受到的擁堵只是他所帶來的實際擁堵量的1/2，因為他沒有體驗到對方的感受。因此，對像北京這樣的特大型城市而言，最理想的情況應該是不限制汽車的購買，而限制擁堵時段和擁堵路段汽車的使用，即讓消費者在使用環節能夠感受到他對其他車輛帶來的擁堵效果。這種辦法很多，并非本文重點，在此不一一贅述。如果對汽車使用限制的手段不多，或者效率不高，那么，限制汽車的擁有量，就是一個退而求其次的方法。控制汽車擁有量的第一個方式就是上海市的價格機制——拍賣牌照。新加坡也實行類似的機制，該國大排量的汽車 10 年的牌照費大概需要10萬美元。
那么，在什么情況下一定要限制汽車總量？北京的搖號限購機制是合理的嗎？答案取決于汽車在民眾心目中的地位。假如汽車被認為是必需品，大家覺得在北京必須有車才能生活，那么，搖號要比拍賣好，因為拍賣會擠出一部分低收入家庭的需求。換一個假設，如果我們認為汽車是一種獨特的時尚品，那么搖號也比拍賣合理。比如說，許多中低收入家庭渴望購買一部私家車已經成為多年的夢想，就像年輕人手中的iPhone一樣，擁iPhone的人不一定都是高收入者，只是這部分人對時尚品給予了極高的效用，從而節約其他開支去購買。因此，如果完全按照價格（拍賣）機制來分配汽車牌照的話，短期內可能會徹底打破很多家庭購買私家車的夢。換句話說，許多中低收入家庭要圓購車夢，寧可接受概率不高的搖號機制，也不愿意去花費極高的牌照費。這部分家庭通過搖號所獲得的幸福感，遠遠超過高收入家庭購買牌照所獲得的幸福感。
假如汽車不是必需品，而是奢侈品，因為公交、打車都可以成為它的替代品，那么搖號就不如拍賣合理了。對于奢侈品的需求，一般是中高收入家庭才會有的。拍賣可以按照車主的偏好分配牌照，比搖號更好。搖號可能會使得運氣好但不是特別愛好汽車的低收入人群獲得牌照，而特別喜歡汽車的高收入人群卻得不到牌照。
到底汽車屬于必需品、時尚品，還是奢侈品？筆者傾向于認為其現在有時尚品的因素，但幾年之後可能轉變為奢侈品。如果這個判斷成立，那么北京市這種搖號限購機制應逐步地轉換到牌照拍賣方式。如果有人要追求公平性，即居民之間的效用差距，一種可以考慮的辦法是對已有的牌照限期，若干年後續牌照的時候，再參照當時的拍賣價格，補交拍賣費，這不在本文重點討論之列。

房地產及其在中國的特殊性

房地產市場是一個非常特殊的市場，它的產品具有兩個極為突出的特性。第一個特點毋庸贅述，即，它既是消費品也是投資品。房地產業的第二個特點，就是與證券市場相比，它的供給調節以及存量調節非常慢，而且基本上是單向的，只能逐步上升，比如，一個地產項目從規劃到建成，即便是在中國這個快節奏的經濟體里也要花上兩三年時間。地產存量也很難下降——建好的房子很難拆掉退回到原始狀態。與此相比，證券的供給是比較快的，其中包括首次公開募股（IPO）。再者，證券市場的供給可以比較快地減少，如通過企業回購甚至退市。房地產市場的這個特點就意味著房地產業的周期性比較復雜。今天的房價上漲只會帶來若干年後供給的上升，而那時的房地產價格不一定會按照市場的預期上漲。
至于中國的房地產，還有三個更加具體的特點。第一，土地的實際所有權控制在地方政府手里，因此，在當前明確的稅收體制下，地方政府缺少有效控制房地產價格上漲的基本動力和決心，除非有巨大的社會和政治力量強制要求地方政府這么做。也就是說，中國地方政府在土地供給問題上相對比較保守，不太愿意通過大量供給土地的方式來抑制價格上漲（莫斯科市市長曾經通過大量供應土地控制房地產價格，但在我國目前仍沒有實質性轉變的經濟發展模式下，地方政府看重的是國內生產總值，而國內生產總值來自于投資，投資來源于土地出讓收入，來自于高房價）。
第二，中國社會的財富增長速度非常快，這表現為銀行存款快速上升，流動性極為充足。而中國財富的分配差距，很可能是超過收入分配差距的。其直接含義是，當財富所有者把房地產看做主要的投資渠道時，最終社會上的地產的分配不均程度是對應于財富的分配不均程度的，是遠遠大于百姓對住房偏好的差異程度的。
第三，由于中國有 2 000 多年的土地文 化， 社會對土地和地產的內在需求超過 國外，如美國 和歐洲國家。與 此十分相關 的另一個理 由是，中國經濟獨特的城市化道路以及中國獨特的戶籍管理制度，使得城市住房附加著不少公共服務內涵。這也抬高了對于住房，尤其是城市中心住房的偏好。
這三個因素，土地供給制度、流動性極旺和收入分配差距以及獨特的地產偏好，很容易解釋中國尤其是中國特大型城市地產價格居高不下、不斷上漲的現象。

房地產限購的本質：局部性的資本管制的機制設計

撇開房地產限購的具體形式，從經濟學的本質來分 析，房地產限購的實質就是做兩件事：第一，把對房地產的需求分拆為消費需求和投資需求，對于消費性住房需求，基本不予以干預，但有上限，如兩套房；第二，對投資性的需求加以嚴格限制，這是控制房地產投資需求一個最直接的辦法，其本質就是局部性的資本管制，類似于不許境外熱錢進入境內資本市場。如果把中國的資產市場看成由股市、債市、房地產市場、古玩文物市場等市場組成，那么，房地產限購的一個本質無非是在房地產投資這個局部市場實行直接的、嚴格的資本管制。
如果同意上述對房地產限購的本質分析，那么，根據限購的經濟學理論的分析，房地產限購的理論基礎應該比較明確了。第一，類似于傳統限購的辦法，房地產限購是在收入分配不均的條件下，力圖滿足基本住房需要的一個制度安排。具體說來，這是保護中低收入家庭免于受到高收入者（投資者一般是高收入者）在買房市場上的過分競爭，用以拉平住房消費，從而均等住房消費邊際效用的一個辦法，類似于上述糧食與醫療服務的例子。更具體地說，在收入分配差距較大以及房地產供應相對兩種需求之和短缺（住房供給難度大幅增加，見以上分析）的條件下，這會使基本需求者能夠以比較合理的價格購買房子，從而進一步帶來這部分消費者效用的上升，以及提升這部分購房群體的工作崗位對他們的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部門的吸引力，提升其所在地區的產業競爭力。房地產限購的第二個理論基礎對應于上述第二類限購理論，即避免或者縮短房地產投資從泡沫逐步形成到破裂的周期，放緩房地產市場震蕩的幅度。通過這種對投資性需求的限制，直接帶來對房地產總需求的下降，而需求的下降最終會帶來房地產價格的下降。房地產價格下降的另一個後果，就是會在一定條件下導致未來價格上漲的預期下降。而未來價格上漲的預期下降又會進一步控制投資性的需求。

成敗關鍵在細節：找準甄別兩類需求的機制

房地產限購就是一個機制設計（mechanism design）。機制設計是三位獲得2007年諾貝爾經濟學獎的美國經濟學家的成果，是過去50年現代經濟學的重要方向之一。機制設計說的是制度的設計者（如政府）為了達到某一目的，如社會福利的極大化，設計一個博弈，該博弈要求每一個體發出信號或進行選擇，政府根據所有人的信號或選擇，進行決策。房地產限購機制中，每個有意購房者發出的信號不僅是購房量，還包括已有房屋所有量以及其他個人信息。購房量以及已有房屋所有量是最重要的信號，超過一定數量則表明他是投資需求者。問題的關鍵是，僅僅依賴購房量及已有房屋所有量還不夠，因為參與這一博弈的博弈者還可能包括非本地的居民，他們有可能會出于投資而非居住的考慮，異地投資。最難的就是甄別這部分人群，還需要其他信號或變量。
在北京，戶籍是不是一個好的甄別變量？不見得。戶籍可能不應該作為房地產限購的一個變量。因為不論是否合理、合法，事實上，在今天的北京存在一個灰色市場，戶口指標可以比較方便地買賣。如果把戶籍作為房地產限購的一個變量，它無形中會使得投資需求的部分收益轉變為戶籍價格的上升，由戶籍市場的套利者獲得。且不論這是否公平、合法，對于限購的目標——控制投資性需求而言，并不見得是最有利的。因為它出現了一定的漏洞，投資性需求仍然會上升，只不過會比沒有戶籍限制上升得少一些，因為投資收益的一部分轉給了戶籍控制者，增加了投資需求的交易成本。
如果購房者已經居住在城市而且還計劃在城市里繼續生活，這部分人的購房要求應該歸結為基本住房需求。很顯然，在一個城市居住的時間與他已經居住的時間有相關性，在一個地方居住了1~2年的年輕人，有正式的工作并且納稅，一般來說，他離開這個城市的概率應該遠小于剛剛來到這個城市尚未就業納稅的人士，後者則有可能是投資需求者。
所以，原則上講，能夠比較有效地甄別房地產需求的信號變量應該有兩個：一是已有的住房數量，二是購買者的納稅和已經居住的時間。按照目前的情況，似乎個人納稅記錄比居住證管理更加嚴格和系統，更加可靠。至于納稅或是居住年限，只要記錄控制嚴格，似乎不必太長就可甄別，因為純粹的投資者不太可能有耐心等待1~2年而獲得買一套房子的投資機會。凱恩斯曾說，投資者往往具有動物精神，是沖動性的，稍微緩一下，投資的沖動就會遠去。相反，如果要求5年的記錄，會為部分真正準備在本地扎根安家的基本住房需求者帶來不必要的過長等待。

地產限購是“強力降溫藥 ”

應該說，與過去5年多以來各個地方政府采取的稅收、利率等措施相比，房地產限購這一制度安排控制投資需求的力度是高了幾個數量級。稅收、利率等措施，有用，但在洪水般地產價格上漲的預期面前，杯水車薪。以差別化房地產貸款利率為例，它對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。以地產交易稅為例，它無法甄別兩類購買者。至于房產稅，它的力度（1%左右）無法抵抗年復一年10%以上的房價上漲預期。限購是常規調控手段失效的情況下所能采取的最後一劑藥，在目前地產價格持續攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。
房地產限購一個可能的前景是分三階段展開的。第一階段是僵持，就是一級市場上開發商并不見得愿意降價，但二級市場價格可能有所下降，當然交易量會萎縮。第二階段是預期的改變，大家開始注意到投資需求在下降，于是預期未來價格會降。第三階段是降價和一定交易量的回升。在價格降到一定水平的時候，消費性需求開始入市。這種前景實現的前提是政府要有一定的決心，一定的持久性，要堅持一段時間。其次，政策要有一定的改進和優化，比如上述戶籍的因素就應該調整，年限也應適當降低。再者，相應的配套措施必須跟上。在僵持期內，一些有住房需求的年輕人還買不到房子，可能同時租房市場還沒有建立起來，這時，政府一定要加強公租房和廉租房建設。

房地產限購的成本是誤傷無辜，屬于過渡性的制度安排

中國經濟的改革很少有一步到位的。過去的產權改革、國有企業改革、金融改革都是一步一步推進的。改革需要過渡性的制度安排，房地產限購應該是一個過渡性的制度安排。它對于現有的體制是一個改革（前提是必須解決好上述機制設計中的甄別問題），它應該能夠比已有的種種措施更快地改變市場價格上漲的預期，從而達到穩定房價的效果。為什么房地產限購是一個過渡性而不是長期的制度安排？因為它有成本。成本就是它對消費性需求有誤傷的可能。即，已經在某一城市工作多年，有意安家買房，但是稅收或居住記錄不全的人，住房需求無法滿足；另外，外地搬入、打算長住的家庭，不可能馬上實現擁有房產的計劃，這也是誤傷。地產限購控房價，其代價就在于此。
因此，從長遠來看，必須不斷改革，從根上解決中國房地產市場的問題。第一，必須進行全面系統的財稅改革，改變地方政府的賣地財政，讓土地供給更加透明合理；第二，必須建立公共性住房的融資、建設、管理機制，不僅保障基本住房需求，而且用公共性住房間接調節市場化的房地產；第三，研究借鑒德國、新加坡等國的寶貴經驗，在房地產的交易、房貸、保有環節合理調節，包括合理納稅，控制投資需求。如果這三條做到了，房地產限購措施就具備了退出條件，中國的房地產體制則進入了一個更高形態。到那時，房地產限購這個過渡性的制度安排的使命就已經完成，可以成為歷史了。

建立過渡性制度安排，是中國30年改革最寶貴的經驗
歷史的發展是螺旋式上升的，一些貌似退步的制度變遷，事實上是社會不斷前進的必然過程。改革是在回應社會廣泛關注的重大問題，并在解決這些問題中推進的。改革往往不可能一步到位，而必須建立一步步的過渡性制度安排，并且為它們的不斷演進創造條件，這才是過去 30 年中國經濟騰飛的最寶貴經驗。
經濟是基礎，法律法規作為上層建筑，一定是隨著經濟發展的需要而不斷演變的。即便是長期堅持的基本條規，說到底也是為了建立某種有利于長期經濟發展的承諾。當某些成規明顯地制約著經濟長期發展的潛力的時候，墨守成規恰恰是違背了“墨守成規”的原意。房地產限購應該在包括筆者在內的許多學者所呼吁的二次房改中達到調整地產價格預期的目的，并在完成它的使命之後謝幕，那時它的謝幕會引進更為合理的、更加有效的房地產的制度安排。