冒泡法則房產100問:投資買賣都要懂的觀念及技巧

1.無論是從業人員或是首次購屋族，面對詭譎的交易市場，除了簽訂買賣合約外還有許多的注意事項。
2.房地產經紀人員自己的房屋委託任職的公司銷售，然後該公司又指派他負責銷售，有違反利益衝突嗎？
3. 什麼是房地合一稅新制？跟105年以前的舊制差別在哪？
4.市場最新的脈動與發展趨勢。
5.2024年最新的法令政策解讀及其影響。

張欣民

1.消費者文教基金會董事/副財務長/房屋委員會委員
2.正聲廣播電台「日光大道」房地產節目主持人
3.Podcasts「房產物語」與「WOW建築」主持人
4.中華民國不動產仲介商業全國聯合會不動產智庫會長
5.中華民國租賃住宅服務商業公會全國聯合會顧問
6.台北市不動產仲介公會公關主任委員
7.天時地利不動產公司創辦人
8.士林社區大學房地產投資課程專任講師
9.國家建築金獎評審團顧問
10.政治大學地政系碩專班校友會第一屆監事長
學歷與專業認證
1.國立政治大學地政系碩士
2.國立台灣大學外文系學士
3.英國皇家特許測量師（MRICS）

經歷
1.消費者文教基金會房屋委員會召集人
2.中國土地改革協會文宣主任委員
3.中華民國租賃住宅服務商業公會全聯會營保金管委會委員
4.德霖技術學院不動產經營系專技人員助理教授
5.美商ERA易而安不動產公司行銷顧問
6.太平洋資產管理公司總經理
7.信義房屋不動產企研室協理兼發言人
8.好房誌編輯總監
9.工商徵信通訊社-市場與行情記者
10.亞洲商業月刊主編
11.中國經濟通訊社編譯

相關著作
1.跟著專家買房子：張欣民教你十要八不聰明購屋
2.這樣買房會增值：張老師教你的投資買房34堂課
3.房仲勝經：緃橫億萬商機
4.房市日光大道：張欣民老師談房論市
5.台灣地區產業年報:營建業（1994）
6.台灣地區產業年報:房地產業（1993）

連世昌 律師

學歷：
1.中國北京對外經貿大學法學博士
2.私立輔大法律研究所
3.私立東吳法碩專班財經法組(肄)
4.國立台北藝術大學藝教所(肄)

經歷：
1.消費者文教基金會房屋委員暨義務律師
2.全國律師聯合會不動產委員
3.新北市仲介公會暨代銷公會常年法律顧問
4.TWNIC(台灣網路資訊中心)網域名稱委員
5.經濟部中小及新創企業署榮譽律師
6.台北市勞動局、新北市勞工局勞資爭議調解人(委員)
7.台北捷運公司企業工會常年法律顧問
8.中華民國仲裁協會仲裁人
9.曾任職台灣苗栗地方法院

書籍：
1.商事法（龍騰文化）
2.未竟的遺願—15堂課遺囑課
3.負擔的照護—給父母最體貼的幫助(合著)
4.「失智」就是這麼一回事！失智症的評估、功能障礙與治療(合著)
5.房地買賣風險法律控（永然文化出版）
6.房地買‧賣‧仲介三贏法律策略(永然文化出版)
7.代銷‧仲介紅不讓(合著)（永然文化出版）
8.不動產抵押權法律與登記實務DIY(合著)（永然文化出版）
9.別讓共有綁死不動產(合著) （永然文化出版）
10.房地產交易的關鍵報告
11.吉屋出租
12.勞工幹嘛受委屈—懂職場法律不吃虧
13.老闆幹嘛受委屈—懂職場法律不吃虧
14.孩子，這樣做錯了嗎？
15.別讓孩子因無知而觸法(開企出版)
系列文章：
月旦財稅實務評析(元照出版)
月旦會計實務研究(元照出版)

推薦序

鄭俊杰理事長，住宅租賃公會全聯會
程俊局長，屏東縣財稅局
黃國峯局長，新竹縣稅務局
黃麒運，台灣房屋捷運新店區公所特許加盟店
張世芳主任委員，全國仲介營保基金委員會
張雅芳 財經主播
郭國任理事長，不動產估價師公會全聯會
夏韻芬節目主持人 中廣理財生活通
李同榮榮譽理事長，不動產仲介公會全聯會
李永然主持律師，永然聯合法律事務所
王瑞祺理事長 ，仲介公會全聯會
(按照筆畫順序排列)

張欣民 自序
前陣子在節目中播了一首李宗盛的著名歌曲---鬼迷心竅，這雖是一首講男女情愛的歌，但是一開始下歌：「曾經真的以為人生就這樣了，平靜的心拒絕再有浪潮」，卻是那麼像個人最近的心境，曾

經繁花、曾經滄海，一顆平靜的心，真的拒絕再有浪潮。
特別是寫書這一件事，筆者也算是國內寫房地產書籍的先行者之一，但是看慣了房市的起起伏伏，見多了業界的樓起樓塌，雖說還未到老僧入定的境界，至少也似江渚上的老翁---慣看秋月春風。所以，這次再提筆寫書完全是一場意外！

為什麼說是一場意外呢？話說有一天跟連世昌大律師喝咖啡聊是非，竟然就聊到了他的出書經驗，也交換了一些彼此寫書、出書的過往，就在大律師的提議、邀約之下，才有這次合作出書的計畫，一本書一人寫一半，比較不會有背負稿債的壓力，但最後能夠順利付梓出版，完全要佩服出色文化出版社大膽的接了這麼一個高難度的工作。

連大律師是個優秀的法律人，看他著作寫書也都是條條框框、一板一眼；相對的筆者凡事大而化之、不修邊幅，要將兩個tone調完全不一樣的作者融於一書中，出版社不僅要有很大的勇氣，更是極度考驗出版社編輯企劃的能力以及市場行銷的功力。所以這次出書除了感謝連大律師之外，更要感謝出版社幕後辛苦工作的同仁。

這本書筆者的部分主要分為五大篇章，都是筆者很多聽眾及學生常常會問的實用問題，而且也都是市場最新的脈動與發展趨勢，最新的法令政策解讀及其影響，讀者不妨細細品味。

其中，我最想說的是台積電效應，近幾年來台積電不僅成為台灣的護國神山，在房市當中台積電所帶動的聞「積」起舞效應，更是讓人驚艷，只要傳出台積電要前來設廠，投資客就蜂擁而至，房價就應聲而漲，而且漲幅都十分驚人，此一效應更隨著台積電在美日設廠，因而也帶動當地的地價及房價，最近完工的日本熊本廠，周邊房市蠢動更蓋過其新廠落成的風采。

書中就有人問到，台積電既然如此標榜ESG理念，那它是不是也該負起帶動炒房的社會責任呢!當然房市炒作、房價高漲，並不是台積電親自帶頭炒作，房價飆漲更不是其所樂見，只是我不殺伯仁，伯仁因我而死。
看看國外高科技大公司像是Facebook、Google、Apple、微軟等這些跨國大集團，也都十分重視ESG，但他們不僅止於注重環保(E)課題，也十分關注社會(S)議題，特別是他們公司所在的地區之居住正義議題，都有提撥巨大的資金來改善民眾購屋、幫助無殼蝸牛等社會工作。筆者期望早日看到台積電在這方面的努力，並能見到實質的成果，這樣才能真正符合跨國大公司該有的ESG格局。

連世昌 律師/博士

共同撰寫本書的構想源於希望兼顧宏觀及微觀描繪現今台灣房地市場交易脈絡及風險。就後者而言，不論持有或交易房地產，須懂嶄新的交易遊戲規則，及派生之交易成本、持有稅，尤其房地合一稅浪潮正翻轉舊觀念下的贈與及遺產稅規劃，故不動產從業人員專業素養、持有者或者交易雙方勢須熟習新交易規則。

作者懇切企盼每位讀者展讀本書字句內容，多少能從不同角度看待事理的光與影，誠謂「善答問者，如撞鐘，扣之以小者則小鳴，扣之以大者則大鳴」，倘有謬誤，尚請賜教，期共勉福慧雙全！
誌於台北，民國113年3月

目錄文字
PART1：買賣交易
章名：CH1：不動產經紀業（代銷、仲介交易）
Q：聽說房仲公司比便利超商還多？什麼是不動產經紀業，想要創業加盟有什麼限制嗎？
Q：不動產經紀業採行業許可、業必歸會，是什麼意思？如果違法會怎樣？
Q：經濟部的公司登載營業項目裡有「不動產租賃業」，與「不動產經紀業」有何不同？其業者經營轉租代管商辦廠辦物件，是否合法？
Q：業務人員私下從事仲介買賣，若成交後而賺取佣金，合法嗎？
Q：未合法製作不動產說明書而銷售、屋主持有的不動產買賣契約書未由經紀人簽章，違法嗎？
Q：什麼是廣告？怎樣算是不實廣告？有哪些常見案例？
Q：違反競業禁止是什麼意思？若為了業務開發而蒐集利用個資有無合法？
Q：偶然在網路上發現了我拍的物件照片著作遭仲介盜用，我是否擁有這些照片的著作權？
Q：基於私人情誼幫屋主刊登房屋廣告及過濾電話，或者口頭約定給付仲介報酬，諸如介紹費或紅包，這樣無違法？
Q：不動產經紀人員證明逾期了，怎麼辦？
Q：「未經簽訂委託而為廣告銷售」是什麼意思？如果委託約已到期，而業務員仍在銷售帶看，也包括在內？
Q：經紀人員自己的房屋委託任職的公司銷售，然後該公司又指派他負責銷售，有違反利益衝突嗎？
Q：常見不動產經紀業對於租售物件有未盡調查義務的爭議，這樣需負責任嗎？
章名：CH2：房地合一稅
Q：什麼是房地合一稅新制？跟105年以前的舊制差別在哪？
Q：想將市價2,000萬元，而土地公告現值和房屋評定價值（時價）600萬元的房地，透過每年免稅金額內贈與給孩子，請問該怎麼省稅？
Q：有些子女從父母繼承房產，但房屋尚有高額房貸未清；出售時，因房貸債務非稅法規定可合法減除的成本項目，因此賣房所得扣除房貸、稅費後可能倒虧。想避免如此情形，子女繼承房屋之後出售被課徵房地合一稅，繳掉的房貸怎樣有條件列成本扣除？
Q：房地合一稅下，若取得房產後5年內即短期交易的不動產出賣人將被課徵35～45%高額稅率，要如何避稅？
Q：110年修訂的房地合一稅2.0版與105年房地合一稅1.0版有什麼差異？
Q：若在房地合一稅2.0版以前換約，購屋預約單（紅單）轉售將如何課稅？
Q：若在110年7月1日到111年3月之間換約，如何規劃節稅？
Q：111年3月起國稅局會怎樣查核換約課稅，還有機會可以利用成交價額3%計算成本費用（以30萬元為限）的節稅空間嗎？
Q：110年7月1日禁止紅單轉售，若被罰鍰可否列為成本費用？
章名：CH3：土地增值稅
Q：房地產稅制主要有哪些？
Q：土地增值稅之繳納義務人及代繳人是誰？聽說有地主參與自辦重劃會簽訂委託重劃合約書，事後遭稅務機關核課稅捐？
Q：怎樣才能以自用住宅用地增值稅的優惠稅率10%課稅？
Q：已經享用過「一生一次」優惠稅率後，再出售其自用住宅用地的話，還可享優惠嗎？
Q：房地未來都市更新、市地重劃、危老重建完成後，可以減免土地增值稅嗎？
Q：土地增值稅繳納之後，還可以退稅嗎？
PART2：租賃房地產
章名：CH1：一般租賃
Q：租賃合約、租賃法條百百款，到底要用哪一條？
Q：租金該怎樣認定？遲付租金幾期，房東才能終止租約？
Q：109年起新冠疫情肆虐，全球經濟動盪，台灣也不例外。疫情爆發期間，導致承租店面的承租人幾乎沒有營業收入。能否以「情事變更」提訴判令房東調降房租？
Q：押金（擔保金）的作用為何？一定要扣抵押金後，積欠房租達二期才能終止租約嗎？
Q：因為有各式各樣的惡房客不繳租金等等。如果房東在契約中寫明個別磋商條款，這樣合法嗎？
Q：可否將租約公證？
Q：若房客積欠租金，房東想提前終止租約，該怎麼做？
Q：積欠多少房租才可以終止契約呢？
章名：CH2：租賃住宅
Q：政府制頒許多租賃公版應記載事項、租約範本，要怎麼選用？
Q：什麼是許可行業（準則行業）？租賃住宅服務業與不動產租賃業有何不同？
Q：報導租賃資訊改為「每個契約訂定之日起30日內提供給政府」後，如何透過實價登錄來查詢最新租屋資訊？
Q：自然人房東把房屋委託代管業或出租予包租業轉租，有什麼租稅優惠嗎？跟愛心房東（公益出租人）有什麼不一樣？
Q：租賃住宅的廣告陷阱，要如何小心防範？
Q：房東把房屋出租給包租公司，或委託代管業者管理房屋，區分所有權人（房東）因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託代理人出席。那麼，租賃住宅服務業者可不可以受託出席社區區權人會議？
Q：規約、規約草約、規約範本，有何不同？
Q：公寓大廈規約約定住戶不得養貓，新搬進的住戶若不願遵守，有無理由？
章名：CH3：房屋稅
Q：頂樓裝設太陽光電板發電、搭建簡陋的農舍（鐵皮屋）用來堆置耕作用品，並非用來居住，需要申報設立房屋設籍、繳房屋稅嗎？
Q：為什麼之前住五層樓公寓，面積比現在住的大樓還大，但是現在的大樓不但面積小，房屋稅還比舊屋貴很多？
Q：房屋淹水或房屋毀損、海砂屋可以申請房屋稅減、免徵嗎？參與都更後房屋稅會不會增加負擔？
Q：買到等於賺到？違章建築物必須知道的法律常識！
Q：新修訂《房屋稅條例》（俗稱囤房稅2.0）自113年7月1日起施行，並自114年5月1日起開始繳納，有什麼影響？
章名：CH4：地價稅
Q：甲在113年8月15日買了一棟房子及土地，9月10日在地政事務所完成移轉登記，113年度購買房地後的地價稅繳納義務人是由甲或前手繳納？
Q：房子外牆出租他人懸掛廣告招牌，屋頂搭建廣告鐵架收租，還可以按優惠稅率課徵地價稅嗎？房子在都市更新施工期間有好幾年無法居住使用，或者因為災害損失、慈善或公益事業所使用之土地可以減免地價稅嗎？
Q：請問我的房子有參加政府倡議的包租代管政策，可以減徵地價稅（房屋稅）嗎？
Q：屋主欠繳地價稅，房地可以出售嗎？
Q：參與危老重建跟都市更新計畫，重建後的房屋稅跟地價稅是否會暴增？
PART 3：購屋100問
章名：CH1：理財觀念篇
Q：台積電被奉為護國神山，更標榜ESG，那它是不是也該負起不帶動炒房的社會責任呢！？
Q：輕軌宅會跟捷運宅一樣既可保值又可增值嗎？
Q：愈來愈多私立大學宣布退場，大學商圈學生套房還能投資嗎？該不該先落袋為安呢？
Q：市場上頻繁看到有錢人拿現金購買數億元豪宅，他們是在理財還是在洗錢呢？
Q：朋友間常會說房子自住沒差啦，什麼時候都可以進場，真的沒差嗎？！
Q：近幾年來通膨非常嚴重，物價飛漲，很想知道哪種投資工具最抗通膨？是黃金還是房地產呢？
Q：為什麼買房子當下都覺得貴、很貴，多年後卻又都覺得很便宜？
Q：淨零減碳是全球各國都關注的課題，綠色和平組織也發布了一份研究報告，顯示到了2050年很多西部大城市都將成為海底世界，買房子需要關心被水淹的問題嗎？
Q：台灣長期處在低利的環境，定存利率很低，有人勸我不如解定存當包租公，這樣做好嗎？要考量哪些點呢？
Q：近幾年來房屋市場小宅化趨勢愈來愈明顯，有人說都是高房價所造成的，真是這樣嗎?
章名：CH2：房貸及風水篇
Q：每次逛到信義商圈經過「陶朱隱園」，大家就會議論到底有沒有人買？有沒有人住啊？一坪真要價600萬嗎？
Q：央行連續五度升息，購屋人該如何做好風險評估及房貸壓力測試呢？
Q：政府推出新青安房貸大受歡迎，究竟新青安是大補帖還是三聚氰胺呢？
Q：30年期房貸會是民眾購屋的助力？還是成為市場房價的推力？
Q：買房子都希望能保值甚至是能增值，如何避開有跌價風險的房子？
Q：有人說有錢人買房愈住愈有錢，小資族買房則是愈住愈窮？
Q：無殼蝸牛若是想要轉租為買，該如何評估才不會讓自己進退失據？
Q：「風水」究竟是指陰宅？還是陽宅呢？人們對「風水」有哪些迷失？陽宅座向該如何看？
Q：有錢人買房子之前都會先看居家風水？年青人現在購屋都已不在意風水？
章名：CH3：市場及產品篇
Q：近年來房價飆漲，新屋供給量更是暴增，台灣房市是否面臨泡沫化的危機？
Q：台中市房價真的可以站穩100萬的里程碑嗎？
Q：在高房價、小宅化的市場中若非得買小宅，該特別注意哪些問題呢？
Q：請問「飯店宅」跟「飯店式管理宅」有何差別？為什麼「飯店宅」不能買來住人呢？
Q：平均地權條例新法及其子法已經全面實施，房市會有哪些變化？
Q：為什麼市場上新建案公設比愈來愈高，但是銷售狀況卻愈來愈好？
Q：當子女都已離巢，人也老了，此時適合換住什麼樣的房子呢？
Q：若是住家隔壁計畫興建大批社會住宅，需要快搬家嗎？
Q：市場上有種論調：沒有房仲的地方不宜買房子；而房仲店頭多的地方則不宜賣房子？
Q：最近去看了一戶無敵海景景觀住宅，甚是心動，若是想買這類景觀住宅該特別注意什麼呢？
Q：有個朋友介紹一個店面給我，但不知道是不是該買，到底該如何挑店面呢？
Q：若是異地找房子，因為諸多原因無法實地看屋，純靠網路看屋可能會產生什麼問題呢？
Q：近年來台北市區出現高高薄薄的大樓產品，地點很不錯，若是想買這種類似紙片屋的房子，該特別注意哪些問題呢？
章名：CH4：預售市場篇
Q：預售屋主要檔期的推案金額如何統計得來？
Q：若是投資客手上的預售屋換約物件，可以接嗎？該接嗎？
Q：市場傳出有建商因工料雙缺、雙漲影響，建案蓋不下去，若想買預售屋要如何避開這類地雷？
Q：什麼是「外接待」？在「外接待」買預售屋對自身權益有影響？
Q：最近看到很多預售建案都強調不二價，是真的嗎？還是呼嚨人？
Q：買預售屋沒有看照片，怎麼就買到「空中樓閣」？
Q：有專家說購買預售屋有風險，實務上會碰到哪些陷阱？
Q：針對預售屋政府祭出了一連串的打炒修法，請問現在預售屋還可以投資嗎？若是投資還會有賺頭嗎？
章名：CH5：法令政策篇
Q：2024年7月囤房稅2.0就要上路，此一新稅制真能逼出建商手上的大量餘屋嗎？
Q：平均地權條例新法打炒房新時代來臨，哪些市場行為有可能會觸法呢？
Q：現在年輕人買不起房，淪為躺平族？由國家出幫忙出自備款可行嗎？
Q：陸續有高價豪宅成交後被迫下架，實價登錄該不該有「蓋牌」機制呢？
Q：實價登錄已進階到實價登錄2.0，後續還有無機會再精進到3.0？
Q：近年房價高漲，有業者直指政府才是炒房元凶？！有具體事證？
Q：內政部發布的建物買賣移轉件數可以當成景氣好壞的依據嗎？會不會落入「刻舟求劍」的謬誤？
Q：政府一再祭出打炒房政策，特別是針對預售屋炒作，但是成效似乎不彰，有人建議不如制定預售屋銷售管理條例專法？
Q：總統大選雖然平和落幕了，但還是存在有地緣政治風險，民眾購屋意願是否會受到此衝擊與影響呢？
Q：2025年台灣就會提早進入超高齡社會，老年人口占比會超過20%，高齡長者買賣屋該有不一樣的保護機制？