教你成為商鋪投資高手（簡體書）

面對當下股市等金融投資渠道狹窄以及盈利前景模糊的現狀，隨著房地產價值的不斷高漲，商業房地產逐漸被廣大投資者所挖掘并日益成為房地產投資的熱點。
如何成為商業房地產投資的高手？除了具有良好的投資心態和資金實力外，還必須需掌握專業的知識和經營管理之法！
蔡云的《教你成為商鋪投資高手》共分為六個部分，從商業房地產的基礎知識、投資要點、購買實操、租賃實操、抵押貸款等方面作了詳盡地介紹。同時，本書采用了問答的表現形式，從商業房地產的概念、分類及特點，到投資過程的具體操作、法律法規、風險規避等，一事一議，都作了翔實的論述分析，內容豐富，針對性極強。《教你成為商鋪投資高手》不但照顧到了普通讀者的閱讀需求，化解了專業知識的晦澀難懂；而且對有經驗的投資者和經營者來說，詳細的操作流程和方法，能夠幫助其提高投資決策能力，規避風險，實現精明投資，不失為商業房地產投資操作的秘籍寶典！

商鋪轉租指什么？轉租中應注意什么問題？租賃商鋪後，業主將商鋪出售了怎么辦？出租商鋪時如何選擇中介？商鋪出租期未滿，出租人能否解除合同？要承擔哪些法律責任？……蔡云的《教你成為商鋪投資高手》共分為六個部分，從商業房地產的基礎知識、投資要點、購買實操、租賃實操、抵押貸款等方面作了詳盡地介紹。

第一章 基礎知識
1．投資房地產除住宅外還有哪些商品房可以購買？
2．商業房地產是指哪些種類的商品房？
3．什么是寫字樓？
4．酒店式服務公寓指的是哪一類建筑？
5．LOFT是商業房產還是居住場所？
6．什么是底商？
7．什么是社區商業？
8．專賣店、便利店、連鎖店、百貨店各指什么？各有什么特點？
9．什么是商圈？
10．什么是商鋪？
11．商鋪可分為哪幾種？
12．不同的商鋪有什么不同的營利特征？
13．獨立商鋪及產權式商鋪各指什么？有什么區別？
14．鋪面房和鋪位各指什么？有什么差異？
15．商業街商鋪分為哪幾種？各有什么特點？
16．如何簡單識別建筑圖紙？
17．房產(商鋪)建筑面積測算都有哪些指標？
18．房產(商鋪)共有分攤建筑面積包括哪些內容？哪些不應計入？如何分攤？
19．房產(商鋪)建筑面積測算有哪些規定？
20．購買商鋪如何區分常見的一些。面積”專業名詞？
21．得房率指什么？得房率越高越好嗎？
22．容積率是什么？
23．影響商鋪物業價值的最重要的要素有哪些？
24．商鋪(店)的“房價”如何構成？
25．開發商對商鋪定價的依據是什么？
26．開發商如何具體對商鋪定價？
27．如何粗略評估自己商鋪的價格？
28．房價租金比指什么？
29．什么是商業業態？商業業態分為哪幾類？各業態選址和經營特征有什么不同？
30．什么叫網簽？
31．商鋪產權權益包括什么？
32．什么是商業項目的“業權”？
33．同一產權商鋪的土地使用權和房屋所有權，能否分別交易？
34．什么叫共有商鋪及商鋪產權共有人？
35．商鋪的土地使用年限是多少？
36．商鋪的使用年限與商鋪土地使用年限是一樣嗎？
37．商鋪的房屋所有權證書有什么作用？
38．怎樣慧眼識別房產證真偽？
39．商鋪交易中常見的幾種“金”各指什么？
第二章 投資要點
1．商鋪投資指什么？有哪幾種形式？
2．商鋪投資有什么特點？
3．商鋪投資與其他投資品種比較有什么區別？
4．與普通住房相比，投資商鋪有何不同？
5．什么是商鋪投資收益？包括哪些部分甲
6．影響商鋪投資收益的因素有哪些？
7．商鋪投資回收周期有多久？
8．如何計算商鋪投資回報率？
9．如何判斷商鋪(店)的商業價值？
10．哪些商鋪不能投資？
11．長線投資和短線投資哪個好？
12．商鋪投資選址需要注意哪些問題？
1 3．從哪幾個方面分析投資商鋪(店)的外部環境？
14．如何用簡單的方法判斷商鋪所在地的繁華程度甲
15．如何避免陷入選擇商鋪(店)誤區？
16．目前市場上炒鋪有哪幾種方式？
17．怎樣判斷一個具有穩定投資回報的商鋪(店)？
18．怎樣判斷一個商鋪是否有升值潛力？
19．投資商鋪應關注哪些金融風險？
20．投資商鋪應注意哪些常見的法律問題？
21．“以鋪養鋪”有哪些好處和風險I)
22．如何降低投資商鋪(店)的風險？
23．投資交通設施商鋪應注意什么？
24．投資地鐵站商鋪需要注意什么？
25．投資寫字樓底商應注意哪些問題？
26．社區商業選址需要注意什么？
27．新開發區購買商鋪(店)有哪些注意事項？
28．投資專業市場商鋪應注意什么？
29．如何投資專業商業街商鋪？
30．旅游商鋪有什么特點？投資旅游地產應注意什么甲
31．購物中心商鋪如遇整體經營不景氣應怎樣應對？
第三章 購買實操
1．購買商鋪前首先應考慮的問題？
2．如何選擇投資商鋪的最佳時機？有何指標可以判斷？
3．如何收集有商業投資價值的商鋪(店)銷售信息？
4．如何甄別商鋪虛假廣告．遴選購買信息？
5．手續不全的商鋪為什么不能買？
6．已被長期租賃的商鋪(店)可以購買嗎？
7．未經共有產權人同意，能對商鋪進行出租或出售嗎？
8．可用公積金貸款購買商鋪嗎？
9．購買商鋪(店)還用繳納公共維修基金嗎？
10．購買商鋪(店)後需要交物業管理費嗎？
11．購買商品房(商鋪)應交哪些稅費？
12．業主出售商鋪要交哪些稅？
13．購買商鋪(店)期房有哪些風險？又有哪些好處？需要注意什么？
14．購買商鋪(店)現房有哪些優、劣勢？
15．購買商鋪(店)定金與訂金有什么區別？
16．常見的無效房屋(商鋪)買賣合同有哪些？
17．簽訂商鋪買賣合同時需要注意哪些問題？
18．簽訂商鋪(店)預售合同時應注意哪些問題？
19．購買商鋪為什么要辦理預售登記甲如何辦理？
20．預售登記備案後，如要更改購房人姓名應怎樣辦理？
21．已辦理抵押貸款的商鋪，如遇退房或轉讓怎么辦？
22．開發商逾期交房怎么處理？
23．如何應對商鋪質量糾紛？
24．商鋪建筑面積縮水應如何處理？
25．購買集體建設用地的商鋪，土地使用證怎么辦？
26．商鋪購買中如何規避“違約金”風險？
27．如何看“樓書”？
28．“樓書”可作為收房的依據嗎？ ？
29．帶租約的商鋪有哪幾種形式？投資時應該注意什么？
30．解決商鋪購買交易糾紛有哪幾種途徑？
31．購買商鋪的糾紛處理有時效要求嗎9
32．怎樣在發生商鋪交易時申請仲裁？
33．商鋪(店)購買後可任意改變使用用途嗎？
34．如何避免商鋪“一房二賣”？
35．購買二手商鋪需要注意哪些問題？
36．產權式商鋪能否購買？
第四章 租賃實操
1．哪些商鋪不能出租？
2．怎樣合理確定商鋪的租金水平？
3．房屋(商鋪)租賃為何要辦理登記備案手續？
4．如何辦理房屋(商鋪)租賃登記備案手續？需要注意哪些事項？
5．簽訂承租合同前要做哪些調查？
6．簽訂商鋪租賃合同時承租人應注意哪些問題？
7．簽訂商鋪買賣合同時出租人應該注意的事項？
8．如何確定商鋪出租的“免租期”寧
9．商鋪出租後，能否進行買賣或抵押？
10．商鋪出租人在哪些情況下可收回房屋？
11．商鋪出租後，出租人和承租人應負哪些責任？
12．商鋪轉租指什么？轉租中應注意什么問題？
13．租賃商鋪後，業主將商鋪出售了怎么辦？
14．出租商鋪時如何選擇中介？
15．商鋪出租期未滿，出租人能否解除合同？要承擔哪些法律責任？
16．出租商鋪應向政府交納哪些稅費？
17．能否租賃非商業用房作商鋪？
18．商鋪出租如何選擇商家？
19．怎樣盡快地將商鋪出租，減少空置時間？
20．出租商鋪時怎樣能獲得較好的收益？
21．出租商鋪談判時有哪些技巧和方法？
22．承租人租賃商鋪與業主談判時有哪些技巧和方法？
第五章 抵押貸款
1．什么是商鋪抵押貸款？
2．如何巧用貸款投資商鋪？
3．貸款購買一手商鋪的流程？
4．商鋪典當和抵押貸款一樣嗎？
5．以抵押貸款方式購買的商鋪是否需要擔保？
6．辦理抵押貸款，房產證是否即可拿到擔保人手中？
7．哪些商鋪不能設定抵押？
8．抵押貸款未辦成，能否退房或退還定金？
9．抵押貸款的還款方式有哪幾種？
10．如何選擇固定利率與浮動利率？
11．怎樣依照經營收入確定還款安排？
12．商鋪抵押貸款後，遇到經營問題不能償還貸款怎么辦？
第六章 其他事項
1．怎樣辦理商鋪房屋產權變更的公證？
2．商鋪可以繼承嗎？繼承的手續如何辦理？
3．商鋪出租後承租權能否繼承？
4．商鋪贈與是否需要辦理相關手續？
5．共有商鋪產權離婚時如何處理？
6．商鋪租賃期間如遇拆遷，租賃權益能否得到法律保護？如何補償？
7．遇到拆遷時，被抵押的商鋪如何處理？
8．開店、盤店哪個好？
9．盤店有哪些陷阱和風險？如何防范？
10．商業場所的商鋪分割要遵循什么原則？商鋪分割的缺點和問題是什么？
11．怎樣利用保險的手段減少商鋪經營中的風險？
12．商鋪的裝修應注意哪些事項？
13．投資商鋪做餐飲應注意哪些問題？
14．裙樓商鋪(店)可以開餐飲嗎？
15．商鋪業主如何規避中介公司的陷阱？
16．如何判斷商鋪(房地產)中介公司是合法誠信的？
17．房屋(商鋪)租賃過程中，中介應承擔哪些義務？發生糾紛時，中介應該承擔什么責任？

酒店式服務公寓，是指“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只提供日常基本的生活服務，而不提供酒店經營性的、服務性的項目的一類公寓。酒店式公寓最早起源于歐洲，在當時的旅游區內，這種公寓是租給游客，供他們臨時休息的物業，并由專門的管理公司統_上門管理和提供服務保證，既有酒店的性質，又相當于私人享有的臨時性的生活、工作空間。
和傳統意義上的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色，其房間類型也是以類似普通酒店的標準間為主，另外配有豪華的商務套房或總統套房，向前來住宿的客人提供家庭式的居住氛圍、家居式的服務以及居家生活所必需的廚衛、家具等基本設施。高檔的酒店式服務公寓一般都是統一裝修，其物業管理由星級酒店負責，或者由具有專業酒店背景的物業公司進行管理。
這種公寓大致可以分為如下三類：
第一類是公寓式酒店。也稱為產權式酒店，就是由個人投資者買斷酒店客房的產權，即開發商以銷售房地產的形式把酒店中每間客房的獨立產權出售給投資者。由于每一套客房都各自擁有獨立的產權，投資者就像購買普通商品房一樣投資購買這些客房的產權，然後把它們委托給酒店管理公司經營管理來獲取投資回報或者獲取該物業的增值，同時還能獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費人住權。這種酒店的實質，就是迎合普通老百姓對于不動產的投資理財需求。產權酒店商業模式和國外的權益性房地產投資基金、房地產有限合伙企業較類似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經營型住宿業房地產的投資行為，為的是共同得到房地產的增值和經營收益。現在，市場上出現的產權酒店的市場定位主要是為各類商務旅游、休閑觀光和度假旅游者提供住宿服務。這些酒店主要分布在各大旅游城市、旅游風景區、旅游度假區等。各類以投資經營為主要目的的旅游星級酒店、全套房酒店、主題酒店、精品酒店、經濟型酒店等都屬于此類。
第二類是SOHO。SOHO的中文含義是小的家居式辦公間，它和酒店式公寓有著異曲同工之處，前者是將居住的概念與居家辦公結合起來，後者則是把居住與酒店式服務相掛鉤。SOHO提供給住戶的是較完善的辦公空間，其設計的主要功能為滿足居家辦公的要求。除了功能與酒店式服務公寓有差異外，SOHO還擁有物業的所有權、收益權和相對自由的使用權。在面積分割、投資使用權上，它和公寓式酒店、酒店式公寓沒有什么不同，同樣都是為中小投資者打造的一種過渡產品。
近兩年，隨著互聯網在各個領域的廣泛運用及電腦、傳真機、打印機等辦公設備的普及，SOHO成為越來越多的人嘗試體驗的一種工作方式。互聯網的興起使SOHO成為可能。國際上以SOHO的方式工作的人數呈現出增加的趨勢，辦公自動化、互聯網的普及以及分工的細化將會導致為數眾多的SOHO人的出現。同時，SOHO人群的存在，在客觀上也緩解了就業壓力這一越來越重要的現實社會問題。
第三類是酒店式商務式公寓。這是一種將酒店式公寓與SOHO相結合并全新演繹的新產品，它在充分考慮了滿足各種商務個性化需求問題的同時，也將滿足人們對高檔住宿的要求納入到規劃范圍之內。．酒店式商務式公寓將居室分為居住與辦公兩大區域，既設計了酒店式公寓的高檔生活區，又辟有滿足SOHO工作的高級商務區，同時還配備了五星級俱樂部。更引人注目的是，它增加了給人以全新體驗的24小時商務中心。在這里，人們可以享受到24小時秘書服務、24小時翻譯服務以及24小時會議服務。它為用戶提供了一個超5A級的辦公場所。
LOFT，字面意義是倉庫、閣樓的意思。但這個詞在20世紀後期逐漸時髦而且演化成為一種時尚的居住與生活方式時，其內涵已經遠遠超出了這個詞匯的最初涵義。它起源于20世紀40年代，這種居住生活方式首次在美國紐約的蘇荷區出現。當時，藝術家與設計師們為了遠離城市生活的枯燥與呆板，決定利用廢棄的工業廠房，從中分隔出居住、工作、社交、娛樂、收藏等各種空間。在空間寬闊的廠房里，他們構造各種生活方式，創作行為藝術，或者舉辦作品展，享受淋漓酣暢的快意人生。而這些廠房後來也變成了最具個性、最前衛、最受年輕人青睞的地方。在後來的發展中，又衍生出很高的商業價值，成為開辦酒吧、舉行藝術展覽的最好場所。此外，LOFT的出現，也改變了當時一些城市區域的功能，繁榮了當地商業。
在20世紀後期，LOFT這種工業化和後現代主義完美碰撞的藝術，逐漸演化成為了一種時尚的居住與工作方式，并且在全球廣為流傳。如今，LOFT總是與藝術家、前衛、先鋒等詞相提并論。LOFT主要表現為：高大而開闊的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內無障礙；透明性，縮減私密空間；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業主自行決定所有風格和格局。
LOFT的空間有非常大的靈活性，人們可以隨心所欲地創造自己夢想中的家、夢想中的生活。這種隨心所欲的個性化設計布局，絲毫不會被已有的房間布局形式所制約。人們可以讓空間完全打開，也可以對其分割，這完全取決于人們自己的審美情趣。這些價值觀念決定了LOFT不同于普通的住宅，它在空間的感覺和創造力上更加豐富而有趣昧。
底商，一般是指在住宅的第一層、第二層所設立的用于商業目的的物業。一般的商品房，特別是高層商品房的第一層、第二層的銷售都較為困難，其價位也比其他樓層低一些，而開發商通過轉向去做底商經營，價格就可以賣得更好，同時與社區配套的商業設施也得以解決。P3-5