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“城中村”改造法律實務(簡體書)
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“城中村”改造法律實務(簡體書)

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商品簡介
作者簡介
名人/編輯推薦
目次
書摘/試閱

商品簡介

《"城中村"改造法律實務》的特點是把平日里所辦理的涉及“城中村”改造的案件和各地做法加以梳理,并對部分地區有爭議的改造方案進行評析,適時提出我們的建議,力求推薦更加完善的方案供各地參考。

作者簡介

孫事龍,北京市律師協會土地法律專業委員會委員,北京市振邦律師事務所合伙人,中國人民大學律師學院客座教授,中國房地產法律服務網站站長。從法官到律師20年司法工作,獨立經辦、代理各類案件千余件,曾擔任多家拆遷辦、開發公司、政府的法律顧問,發表多篇房地產的法學論文,擅長房地產領域策劃和維權工作,出版《房屋拆遷新熱點解析》等著作,在理論和實踐的有機結合上形成了一系列行之有效的經驗,為房地產的專家型律師。

名人/編輯推薦

《"城中村"改造法律實務》不僅適用于“城中村”改造,對于舊村改造、小城鎮建設等同樣具有參考價值。

目次

前言
第一章基礎理論篇
第一節 “城中村”基本概念與特點
一、不同視角下的“城中村”
二、部分地方以立法形式對“城中村”進行概念界定
三、“城中村”特點歸納
第二節 “城中市寸”改造起源與發展歷程
一、改造背景
二、早期的指導思想與做法
三、目前全國現狀
四、當代法律環境下“城中村”改造方向思考
五、“城中村”改造與相關概念比較
第三節宅基地基礎知識
一、宅基地所有權制度演變
二、宅基地使用權特征
三、宅基地使用權取得
四、登記與發證
五、宅基地使用權法律體系的建立
六、宅基地房屋買賣與效力問題
第四節 “城中村”改造立法現狀與模式
一、立法概況
二、評論與建議
三、相關法律條款簡要匯總
第二章程序、主體、改制篇
第一節 “城中村”改造主要程序介紹
一、“城中村”改造主要階段
二、“城中村”改造一般流程
三、參考案例
第二節 “城中村”改造主怖模式研究
一、主體劃分
二、常用主體模式介紹
三、確定主體考慮的因素
四、評論與提示
第三節開發商介入“城中村”改造價值與途徑選擇
一、開發商介入價值
二、開發商介入模式
三、開發商介入風險
四、開發商介入途徑
五、企業參與方式
六、參與內容
七、投資回報方式
八、案例介紹
第四節 “城中村”改造集體資產處理
一、現狀
二、問題提示
三、公司制操作探討
四、公司制難點問題
五、案例介紹
第五節 “城中村”改造規劃制定
一、法律依據
二、厘清基本概念
三、幾者之間關系
四、規劃案例介紹
第六節 “城中村”改造土地流轉
一、基本理論
二、土地用途和性質轉化是“城中村”改造的前提基礎工作
三、改造與土地收儲
四、“城中村”改造與土地劃撥
五、土地出讓
六、“城中村”改造土地管理案例介紹
第七節 “城中村”改造與土地一級開發
一、立法分析
二、“城中村”改造與土地一級開發關系
三、開發商參與土地一級開發主體盈利模式
四、問題提示
五、案例
第三章補償安置方案篇
第一節補償安置概述
一、村民住房安置措施
二、補償安置原則
三、補償安置的個案分析
四、國外解決“城中村”失地農民住房安置問題的經驗
五、國內外先進經驗的啟示
第二節補償安置方式
一、房屋安置
二、貨幣補償
三、遷建安置模式
第三節補償范圍和標準
一、補償范圍與標準
二、特殊房屋補償安置原則
第四節產權調換的補償安置模式
一、概念界定
二、主要做法介紹
三、采取產權調換可行性分析
四、利弊分析
第五節宅基地置換房屋模式
一、產生背景
二、做法介紹
……
第四章綜合篇

書摘/試閱



(六)確定主體和模式
“城中村”改造分為政府主導型、村集體主導型、開發商主導型,模式選擇取決于被改造村經濟條件、地方政策和主觀思想等因素,各村根據自己特點確定。財力好的村,如廣州市“城中村”改造一般采取村自己成立項目公司,自我解決補償安置和建設工程;杭州市則采取政府設立專門的農轉居多層公寓建設管理中心承擔“城中村”改造補償安置具體工作。確定主體可能涉及比較復雜的問題是村改制,難點是村股份合作制項目公司設立;另一個關鍵點是社會資金介入和風險控制、合作方式。只有處理好村民、村集體、政府和投資商之間關系,實現共贏,才算得上模式正確。
(七)初步擬定補償安置方案,進行市場預測、評估
“城中村”改造的補償安置方案是技術性非常強的工作,不能簡單套用附近村的做法,每個村人均土地面積、人El密度、建筑面積、財力狀況不同,補償標準因村而異。除確定按照人頭、宅基地面積或房屋面積作為基礎標準,還需考慮特殊人群、特定家庭等因素。主體之間利益平衡、村民內部利益平衡、貧困人員利益保障機制建立需反復研究,多方征求意見,方案形成應該邀請多方主體參與,尊重村民或村民代表民主議定。實踐證明,周密細致公平合理的涵蓋絕大多數人意愿的方案執行起來容易得多。
(八)以政府決定或村申請形式啟動程序
“城中村”改造啟動主要兩種方式:一種是政府通過行政程序,直接確定被改造的村,政府帶動村進入改造程序;另一種是“城中村”可以主動申請列入計劃,要求改造,由政府實地考察后決定是否對該村進行“城中村”改造。從實際操作看,政府主導,雙向選擇比較合理,也便于操作,對于一些嚴重影響城市整體規劃和形象的落后村,在村集體無法自身推動改造情形下,政府強制性改造也合乎公共利益需要。
(九)辦理立項、批文等批準手續
建設項目批準文件稱之為立項審批,是我國經濟制度、政治體制中保留的行政行為,指一個建設項目只有按照法律或政策規定的條件、程序和權限經過地方各級政府發改委批準或由其核報同級政府批準后,才能進行建設的制度。隨著國務院關于投資審批制度的改革,已經由單一批準制度到批準、核準、備案分不同情況進行。“城中村”改造作為建設項目,多數地方仍舊采取立項審批做法。
(十)土地征收、農用地轉用手續
“城中村”改造核心就是拆除舊村建新城,《土地管理法》規定建設活動應該在國有土地上進行,這就涉及原本屬于村集體土地性質和用途改變,需按照程序辦理農用地轉用、土地征收手續。
(十一)“城中村”改造公告
房屋拆遷有拆遷公告,土地征收有征收公告和征收補償安置公告,“城中村”改造計劃一旦確定,進入實施階段前,多數環節應進行公告。目前有些地方做到發布公告、通告,告知廣大村民,賦予權力義務,但關于公告內容暫無統一標準,筆者認為至少把改造時間、實施主體、聯系人、聯系方式等事項作為基本內容。

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