永不止步：從“中國的綠地”到“世界的綠地”（簡體書）

房地產新變局，大佬張玉良眼中的“兩大兩重”是什麼？
萬畝大盤——“綠地長島”的低迷與旺銷背後，藏著什麼秘密？

“大金融”板塊三年實現盈利擴大10倍，“大基建”板塊五年規劃規模擴大10倍，綠地憑什麼？

從單一開發到綜合運營、從“走出去”到“引進來”、從重資產到輕資產，綠地的海外征程，有過哪些跌宕與精彩？

H股借殼、A股上市、以“混改2.0”為特徵的大規模併購……“低調”的綠地如何攪動資本市場，在悄然間構築起群峰並峙的“綠地系”？

2012—2017，從行業和重大戰略的維度切入，為你解讀“後世界500強時代”的綠地，告訴你一個鮮為人知的“綠巨人”！

2012年，成立20週年的綠地集團創造出20年資產規模增長萬倍的奇蹟，成功挺進世界500強，但同時，也開始遭受“經濟新常態”的直接影響。
面對外部不利因素，以張玉良董事長為代表的綠地人秉承“永不滿足、思變圖強；永不止步、爭創一流”的企業精神，積極籌謀轉型。在2012年至2017年五年間，業已十分龐大的綠地集團從一家以房地產為主業的大型企業集團，轉型成為持續做強房地產主業，同時加速發展“大基建、大金融、大消費”三個核心領域的多元化企業集團，並在四個產業板塊中做出了各自的亮點。
此外，綠地作為早期就出海探索的房地產企業之一，其海外戰略也頗具成效，異彩紛呈；更在這五年間，完成了資本市場“0”的突破，先後獲得港股上市平台、實現A股整體上市、成功參與地方國企混合所有製改革。
綠地轉型升級的五年，是自身“永不止步”企業精神的真實寫照，也為新形勢下的企業變革、國企改革提供了參照。

藍獅子（中國）企業研究院致力於發掘和培育中國本土的財經出版資源，整理並傳播中國本土財經思想。至今已出版120餘本公司發展史、公司案例研究、企業品牌故事和企業家管理思想的圖書。

錢躍東

畢業於南京大學，有多年金融機構前、中台從業經驗。現任藍獅子研究員，主要從事公司史寫作與公司案例研究，運營有財經類微信公眾號“谷樾談”。

王新宇

資深媒體人，專欄作者，曾供職於新浪樂居。多年從事房地產、互聯網科技領域大公司報導，尤其對於行業巨頭綠地、万科、碧桂園、百度、阿里等企業有持續多年的觀察研究，對它們的戰略、管理、發展等有獨到見解。

北京大學國家發展研究院教授 周其仁
改革不能光講條文，還得通過成功案例把道理講透。總結好綠地集團的成長經驗，抓住窗口期，加速推進國企混合所有製改革，如果能再改出一批像綠地這樣的公司，中國下一個十年的競爭力，會上去一大塊。

復旦大學校長、中科院院士 許寧生
拜讀了這部綠地集團的企業發展專著，很受益。綠地集團自成立以來持續創新經營模式，走在行業發展前列，它的成長是國有企業創新、開拓的榜樣和楷模。目前，通過創新鏈、產業鏈、資本鏈三鏈聯合驅動，綠地正與大學同頻共振、同向而行，努力實現科技成果轉化，這是對我國科技創新驅動發展非常有益的嘗試。

永不止步迎難而上

中國平安集團董事長馬明哲
張玉良董事長與我熟識多年，既是我的好朋友，也是我敬佩的企業家。他以其國有體制的背景，領銜創建了上海綠地，帶領這家國有企業，在高度競爭的房地產行業中奮力拼搏、克服重重困難，脫穎而出，躋身世界500強，持續穩健發展，殊為難得，令人欽佩。
綠地集團給我留下深刻印象的，是其二十五年從無到有、從小到大的歷程所展現的企業精神，“永不滿足、思變圖強；永不止步、爭創一流”。 “永不止步”四個字精彩，作為本書的主題恰如其分。
企業要發展，只有始終保持憂患意識，始終懷抱克難奮進的勇氣和銳氣，才能持續成長不斷增強發展的活力和競爭力。企業要常青，還要能根據所處市場環境和發展階段，做到因時而變、因地制宜，抓住機遇、經受挑戰、揚長補短，不斷迎難而上、超越極限。從這本書裡，我們可以通過重溫綠地集團艱辛的創業、轉型歷程，從中領會“永不止步、迎難而上”精神的魅力。
2012年，平安與綠地集團結緣，我們的合作是雙贏互惠、卓有成效的。這五年來，國內外經濟形勢複雜多變，中國經濟穩步進入“新常態”，特別是近幾年經濟高速發展所依賴的人口、成本、快速城鎮化等各類外部條件都發生了變化，加上現代互聯網科技的迅猛發展，這些都給包括綠地在內的中國企業帶來了巨大的機遇和挑戰。在此，我祝福綠地永遠保持創業的勇氣、銳氣和智慧，迎來更加輝煌的明天。
是為序。

從單一開發到綜合運營
就在兩個月前，2015年5月，張玉良受日本國土交通省的邀請，出席在東京舉行的國際地產投資交易會，代表中國房地產業協會作專題演講。儘管自“廣場協議”之後，日本遭受了所謂“失去的二十年”，但日本仍然是亞洲經濟發達的國家，世界第三大經濟體，東京都市圈長期以來是五大城市群之一，經濟發達，地價高昂。此外，雖然日本有為人詬病的老齡化問題，但由於其房產價格在泡沫破裂之後久未大漲，在全世界貨幣寬鬆導致的不動產一片“漲”聲中，反而顯現出一定的投資價值。根據日本NHK電視台報導，2014年外國人投資日本房地產成交額達到9817億日元（約合642.8億人民幣），佔日本國內房產市場的2成之多。而隨著中國和其他亞洲國家遊客數量的激增，銀座和其他遊客經常光顧的商業區地價普遍實現兩位數的上漲。張玉良此去日本參會，頗有些“醉翁之意不在酒”的意思。善於全球掠食，並在發達國家、一線城市的核心地段嚐到甜頭的綠地，這次將目光投射在了日本東京。
在東京轉了一圈後，回到國內的張玉良，一反常態地沒有強力推動對日投資。他是一個喜歡速戰速決的人，曾經對媒體表示“一個項目談兩個月還談不下來，直接放棄”。
種種跡象表明，綠地的海外投資策略又在發生著微妙的變化，而這種變化，多少與國內策略的變化有關。 2014年，“房地產從黃金時代進入白銀時代”的論斷令所有地產人心生惕然，房地產供需關係從供不應求到供求總體平衡、局部甚至供過於求的狀況，將“開發—出售”的傳統經營模式的利潤空間逐漸鎖死。綠地在其2015年工作安排中，就房產主業提出了三個“並”：“質量與規模並重、開發與運營並舉、產品與服務並行”，同時明確“深化產城一體化綜合開發。著力發展空港新城、地鐵物業等有主題內容的產業地產項目，提高產業地產的規劃設計、招商運營和綜合服務水平”。後來，綠地在2017年將房地產行業的新常態總結為“兩大兩重”，即“大企業、大項目、重產業、重運營”，其“兩重”思想即肇始於此。
也許是意識到單一住宅開發項目的潛在風險，令綠地在海外的探索也逐漸開始走向多元化。 2015年12月，張玉良再次赴日考察，這次，他很快就敲定了一個新的項目——日本千葉海港廣場綜合體項目。
該項目位於日本千葉市中心、東京都市圈內，距JR京葉線“千葉港”站僅10分鐘步行距離，緊鄰東京成田國際機場進入東京都的主幹道，同時東京迪士尼樂園又位於其通向東京的主幹道旁，地理位置十分優越。項目佔地面積約2萬平方米，總建築面積14.7萬平方米，包括辦公、商業、酒店等業態，總可租面積約9萬平方米。
在此之前，該項目歸屬於新加坡的一家上市公司，但由於經營不善，商舖租賃情況慘淡，整體僅能維持微利。這家上市公司對項目運營沒有信心，希望能以較低的價格將其脫手。綠地團隊經過周密的考察，認為基於三點理由，應該將項目拿下。首先，如果按重置法估算，新收購土地並建造這樣一個商業綜合體，付出的代價比目前的價格要高得多，因此其資產價格是低估的；其次，考慮到日本經濟有復蘇跡象，而中國人赴日旅遊逐年增長，如果改善其商業運營，並增加一些中國元素，考慮到其優勢地理位置，盈利空間應當很大；後，其時日元匯率處在一個較低的位置，即使僅考慮匯率差的潛在獲利空間，這種收購也有利可圖。基調確定之後，綠地立刻與對方開展收購談判。
為了更加適應當地情況，增強項目未來的可盈利性，綠地還引入了一個強大的合作夥伴——日本規模免稅連鎖企業日本LAOX(樂購仕)株式會社，與其共同投資收購海港城項目。由於賣方在新加坡，資產和合作夥伴在日本，而收購方式又比較特殊，需要聘請專業的財務及法律團隊，因此，此次收購談判的展開非常辛苦。交易各方經常需要用視頻電話連線數小時，並在三種語言之間反复磨合。儘管客觀情況如此困難，綠地團隊仍然保持旺盛的精力，持續推動著談判進程，這在讓日本和新加坡的合作夥伴大呼“中國人的工作節奏不可接受”的同時，也不得不對他們表示深深的欽佩。終，這個非常困難的交易在半年內即宣告完成。
值得注意的是，在這個項目中，綠地的收購目的並不是簡單轉賣去實現利潤，而是希望通過中長期持有經營並加強運營，提升租金和物業價值來實現增值。這一操作模式與以往在海外的“投資—開發—銷售”模式已經發生顯著區別。這也意味著，綠地的海外投資戰略，已經發生了從單一開發向綜合運營的轉變。

從重資產到輕資產
隨著對海外的探索不斷深化，綠地對海外模式的熟悉程度越來越高，也漸漸發現一個問題，那就是海外銷售模式與中國普遍不同。海外房產銷售時，預售階段普遍只能收取10%左右的預收款，而且預收款在律師的監管賬戶中，不能隨意動用，只有當房產交付之後，開發商才能收到全額的購房款。這就意味著，前期兩三年的開發期內，投入資金一直沉澱在固定資產上。回收期過於漫長不僅放大了風險，也攤薄了收益。在國外，解決房地產業前期資金壓力過大的方法是分散投資主體。以美國為例，其房地產開發投資資金主要來源於房地產投資信託基金等公募和私募基金，而基金通過發行收益憑證來籌集資金，資金實質上來源於社會大眾。開發商起到的主要作用是受託對投資標的物進行開發、經營和管理，主要收益來源是收取管理費，其投資一般在整個權益中佔比不超過10%，可謂是一種“輕資產”的模式。
綠地在深耕海外獲得一定經驗之後，也在探索輕資產的路徑，而其良好的海外開發聲譽也為其開闢輕資產的道路提供了幫助。 2016年8月，綠地宣布與平安信託、雅居樂集團和寶豐資本合作，共同收購南舊金山市牡蠣灣項目。該項目為生物科技產業園項目，項目開發麵積共計225萬平方英尺（約21萬平方米），包含了住宅和辦公兩個部分。未來，綠地通過打造這一產業園，將進行產業孵化，帶動中國生物科技產業企業在美開展研發合作，同時有望擴展自己的產業集群。在這個項目中，綠地首次在海外採用“小股操盤”的方式，並未控股本項目，出資壓力驟然減輕，騰挪空間因此放大。
更值得一提的是，由於南舊金山市毗鄰斯坦福大學、加州大學伯克利分校和加州大學舊金山分校，是世界著名的生物科技中心，當地對辦公及研發中心的需求相當旺盛，僱員數量也呈上升趨勢，因此辦公物業租金和住宅價格都在穩步上升。以綠地領銜的聯合體完成收購後，尚未開始開發，便有當地投資方希望購買其中一塊辦公用地，而在這次出售行為中，土地獲得了大幅溢價，幾乎覆蓋了全部原始購地成本。這個“意外之喜”，讓綠地此次輕資產化的嘗試變得更有價值。
如今，“小股操盤”的模式已被綠地上下高度認可，將在國內外廣泛展開試驗。在白銀時代，房地產企業之間的競爭將不再僅僅是規模和資金實力的競爭，更是開發能力和投資技巧的競爭。由重向輕，讓綠地在控風險、提效益的康莊大道上，穩步前行。