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繼承者們:共有土地繼承者們分合疑難鬆綁術
  • 繼承者們:共有土地繼承者們分合疑難鬆綁術

  • 系列名:Key WORD
  • ISBN13:9789577055897
  • 出版社:詹氏
  • 作者:郭睦萱
  • 裝訂/頁數:平裝/128頁
  • 規格:21cm*13cm*1.4cm (高/寬/厚)
  • 版次:1
  • 出版日:2019/07/01
  • 中國圖書分類:土地法規
定  價:NT$360元
優惠價: 9324
單次購買10本以上85折
可得紅利積點:9 點

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商品簡介

作者簡介

名人/編輯推薦

目次

■ 本書特色

這些共有土地的迷思,引爆手足戰爭

你的就是我的
 共有人可以擅自在土地上興建房屋?
 家產不落外姓、嫁出去的女兒不能繼承?
 只要多數贊成,共有人可以將土地賣出卻不告知少數?
我的還是我的
 兄弟姊妹中我最孝順,父母可以把遺產全部留給我一個人?
 繼承了一筆公同共有土地,卻不知自己持分是多少?
 建商來談購地,就是不想賣,他能拿我怎麼樣?

大家都在偷談的共有土地,
閃開,讓專業的來!
#不動產法律權威 #郭睦萱律師 #18年實務經驗做好做滿

■ 內容簡介

阿公沒交代清楚的事
 公同共有-針對不動產
 分割遺產之訴
 法定繼承人
 代筆遺囑
 特留分

我的多數決算盤
 共有土地之出售(§34-1)
 不動產買賣契約-出售共有物
 土地法§34-1之書面通知-出售共有物
 提存價金-出售共有物
 某共有人失蹤-設置財產管理人

真的談不攏,斷開關係!
 共有物之分割-權利分割
 提起分割共有物之訴
 分割方案-分割共有物之訴
 價金找補-分割共有物之訴
 協議分割之調處

小動作一直來
 強行過戶
 切結不實
 試水溫-為規避他共有人行使優購權
 共有土地之設定地上權

不甘示弱!小,不是我願意的
 以大吃小
 土地法§34-1條之優先購買權-針對共有人出售自己的持分
 假贈與-規避共有人之優購權
 共有人處分其持分-交換
 確認優先購買權不存在-針對出售全部共有物

蒙在鼓裡,最後一個知道的是我?
 土地法§34-1之優先購買權-針對共有人出售全部共有物
 解除買賣契約-他共有人假意行使優購權
 請公證人辦理公證體驗-他共有人假意行使優購權
 假扣押-為規避多數決出售共有物
 虛偽設定抵押-他共有人阻擾共有物出售
◎ 郭睦萱

現職
  一、敦維法律事務所主持律師
  二、臺北地方法院調解委員
  三、士林地方法院調解委員
  四、中華民國仲裁協會仲裁人
  五、中華不動產仲裁協會監事

學歷及資格
  90年律師高考及格
  國立政治大學畢業

授課資訊
  一、排除地上物之法律攻防術
  二、破解土地謄本上的疑難雜症
  三、洞悉不動產買賣之法律風險
  四、共有土地處分之實際案例解析
  五、包租公防身術
  六、銷售房屋糾紛知多少-建商之法律風

本人執業不動產登記業務近40年,有幸擔任「中華民國地政士公會全國聯合會」秘書長、理事長與榮譽理事長乙職,深感不動產地政法務所涉及之糾葛繁多,尤以諸多不必要的紛爭,理應在當事人契約成立之前、甚或成立同時,多所防患未然。經查地政士業務近十年來除了驟減之外,登記業務性質之變化更大,其中最困擾地政士者,莫過於共有不動產存在的多數決與分管等問題,尤其涉及土地法第三十四條之一時,其所衍生的爭端更多,另若共有人或他共有人,再發生繼承情事者,其法律關係與實務之突破更形複雜與困擾,也因此感受到「共有土地與繼承」間之複雜連動關係,可能會更增添法務及處理因應上之許多莫測變數。

  多年前與郭睦萱律師因業務合作關係相識,往來的十多年間,親見其經手處理許多規模龐大、攻防交錯的共有土地案件,其於不動產及民事法律上表現的專業,令人肯定;更難能可貴的是,郭律師於長年實務經驗中建立的敏銳度,以及精準的案情研析能力,對於再複雜不過的共有不動產案件均得恰如其分的解決與分析。

  今欣聞郭律師大作付梓在即,有幸先睹為快,內文精解一如其突破爭點的辦案作風,同時不乏共有不動產常見糾紛案例分析,深入淺出。行文之間,郭律師以同理之心映射繼承者的困境,展卷如其親臨,解惑鞭辟入裡,為當事人謀求最大利益的同時,對於共有土地開發遲滯之困境,其基於公益原則的灼見真知,無疑是最佳解方。

  謹此以序推薦本書
                          中華民國地政士公會
                              全國聯合會
                        榮譽理事長 王進祥 謹識
                              108.06.03

都市發展有賴於土地開發,而「有土斯有財」為中國人之傳統觀念,在地狹人稠的台灣,寸土寸金的景象常有之,土地開發所涉及之財產利益龐大,建設公司於土地開發階段時常遇見困難,尤其是因為共有土地之地主間意見不一致,導致開發進度延滯,共有土地開發所面臨到之法律問題繁多,尤其是土地法第三十四條之一的問題。

  土地法第三十四條之一,主要是由共有人以多數決強制將共有不動產出售予他人,因屬強迫性質,且不動產通常價值不斐,涉及不同意出售之共有人權益,他共有人依法有優先購買權,實務上時有發生少數共有人為阻擾出售,而刻意製造障礙之情事,如假意行使優先購買權、虛偽設定抵押權、刻意安排持分遭查封等,阻擾之態樣甚多;而多數共有人亦時有以假贈與製造共有人人數、刻意安排地上權、強行過戶等方式侵害少數共有人之優購權,問題層出不窮。

  筆者執業迄今有十八個年頭了,因長期深耕不動產法律領域之故,對於共有土地出售以及優先購買權之攻防戰有所涉略,本書除了分享筆者親身之訴訟經驗以外,也蒐羅了實務上常見之相關法律問題,希以簡短、淺顯易懂之方式,讓讀者能夠輕鬆閱讀、快速理解、靈活運用!本書之編輯、付梓,感謝詹氏書局全體團隊的協助及付出,誠摯致上謝意!

                                郭睦萱

疑難之前
推薦序
作者序
共有土地簡化術

繼承者們的真人實事
Case1
 土地被共有人長期占用,每年除了乖乖繳稅,也無法收益,共有人可否以多數決將整筆土地出售給他人?
Case2
 共有人需錢孔急,可否將土地之公同共有潛在持分出售給他人?
Case3
 2人以上行使優先購買權,怎麼判斷?事後解約有用嗎?
Case4
 他共有人假意行使優購權阻止過戶,怎麼辦?
Case5
 如何預立遺囑,避免身後子女爭產?

共有物持有的難題
共有的型態
 分別共有-針對不動產
 公同共有-針對不動產
 變更共有型態-公同共有變為分別共有
管理爭端
 共有不動產之管理
 分管協議
 默示分管契約
 共有人無權占有-訴請返還土地
 共有人無權占有-訴請返還不當得利

共有物出售的攻防
風暴醞釀
 土地開發
 以大吃小
 土地謄本
手足出走
 土地法§34-1之優先購買權-針對共有人出售自己的持分
 假贈與-規避共有人之優購權
 共有人處分其土地持分-交換
分裂競爭
 共有土地之出售(土地法§34-1)
 不動產買賣契約-出售共有物
 土地法§34-1所指之建築改良物
 土地法§34-1-未辦保存登記之建物
 土地法§34-1所指之「處分」
 土地法§34-1之書面通知-出售共有物
 土地法§34-1之公告-出售共有物
 提存價金-出售共有物
 監護宣告
 遺產管理人-某共有人死亡,且其所有繼承人均拋棄繼承
 某共有人失蹤-設置財產管理人
 土地法§34-1之優先購買權-針對共有人出售全部共有物
 同一條件優先購買
 共有土地出售相關爭議-仲介費
 土地法§104之優先購買權
 優先購買權之競合-共有人與基地承租人
 關於共有人之優先購買權-債權效力
 關於土地法§104之優先購買權-物權效力
 確認優先購買權不存在-針對出售全部共有物
 解除買賣契約-他共有人假意行使優購權
 請公證人辦理公證體驗-他共有人假意行使優購權
 訴願程序-多數決出售共有物遭阻止過戶
 假扣押-為規避多數決出售共有物
 虛偽設定抵押-他共有人阻擾共有物出售
 強行過戶
 切結不實
 試水溫-為規避他共有人行使優購權
 共有土地之設定地上權
劃清界線
 共有物之分割-權利分割
 提起分割共有物之訴
 分割方案-分割共有物之訴
 合併分割-分割共有物之訴
 價金找補-分割共有物之訴
 分割共有物之訴-抵押權轉載
 變賣共有物時之優購權
 協議分割之調處
 遺產分割協議書
 特別代理人-遺產分割協議
 分割遺產之訴

被繼承人的身後規劃
繼承與遺囑
 法定繼承人
 遺囑
 代筆遺囑
 公證遺囑
 自書遺囑
 遺囑執行人
 特留分
繼承者們的工具箱
 認識土地謄本-「分別共有」
 認識土地謄本-「公同共有」
 地籍謄本申請書及切結書填寫範例
 戶籍謄本申請書填寫範例
 認識提存書
 通知他共有人行使權利存證信函填寫範例
 他共有人同意優購存證信函填寫範例

附錄
土地法第34-1條執行要點
關鍵字索引

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