房地產信託項目決策及管理研究

作者認為有兩個原因需要信託公司對房地產信託項目予以更多的重視，並加強管理。第一是中國房地產市場風險開始顯現，隨著時代的變化，房地產行業正在向社會平均利潤水平靠攏；與此同時房地產也關乎人民的居住權利，中國政府當局對此非常重視，在價格上漲過快時就會出手干預，信託公司需要做好房地產信託項目的風險管理，選擇好項目並加強主動管理；第二是信託公司從業務轉型升級出發，對房地產信託項目進行股權投資，從過去單純的提供融資朝向股權投資方向發展，在獲取債權融資收益的同時參與房地產項目的開發和利潤分配，獲取股權投資收益。本書共分6章。第1章是緒論。首先介紹了研究背景及研究意義。以及對風險管理的三個發展階段進行了詳細的分析，並對信託行業風險管理的相關研究成果進行了重點整理。第2章對中國房地產信託特徵、分類及發展情況進行了分析。首先介紹了房地產市場、房地產產品及房地產項目的特徵。再者從信託產品投資者數量和融資性質是債權還是股權兩個維度對房地產信託進行了分類；最後總結了房地產信託在中國的發展情況，分析了房地產信託在信託行業中的地位，以及在發展過程中存在的問題。第3章對融資類房地產信託項目選擇的決策問題進行研究；對影響信託公司選擇融資類房地產信託項目的因素、項目所在城市、區位、周邊配套、項目產品類型、土地成本五個方面進行了分析。考慮開發商綜合實力的情況，從項目以外的擔保資產和開發商的開發管理能力兩個方面也進行了分析；在前述分析的基礎上，建構了綜合評分指標體系。將綜合評分與事先確定的評價決策基準值進行比較，來判斷是否為該項目提供融資。第４章對融資類房地產信託項目收益與風險如何合理匹配進行研究。分析了融資類房地產信託項目的風險，包括系統性風險與非系統性風險、主觀風險與客觀風險。另外透過兩種方式解決了房地產信託項目風險度測量問題。同時採用成本加成法來確定信託公司的無風險利率，採用集體決策法確定風險利率，使得信託公司可以順利使用資本資產定價模型來實現融資性房地產信託項目的收益風險匹配。第5章對股權投資類房地產信託項目的選擇及利益分配進行了研究。為改變傳統的單純向房地產信託項目提供融資的模式，信託公司可對項目進行真正的股權投資。股權投資類房地產信託項目有兩種來源，對信託公司與開發商之間的利益分配問題則分兩大類四種情況進行深入研究。第六章對房地產信託項目如何加強主動管理進行了研究ꎮ融資類房地產信託項目提出四項主要措施，股權投資類房地產信託項目，則提出五項的主動管理措施。

2005—2018年，中國的房地產行業和信託行業均迎來了規模的快速增長，信託為房地產行業的發展提供了必要的資金支持。反過來，中國房地產市場的蓬勃發展又為信託行業的發展提供了載體；房地產信託業務在信託公司的總業務量中佔有較大比例，並成為信託公司利潤的重要來源。
房地產信託作為信託公司業務的重要組成部分，是信託公司極為重視的一項業務。收益往往是與風險相伴隨的，有收益就有風險；且房地產行業還經常處於國家調控之下，不確定性較其他行業更大。信託公司作為非銀行金融機構，其本身就是經營風險的。因此，對於房地產信託項目，信託公司要做好風險管控，將其自身收益最大化，將其自身風險最小化。從風險管理的角度出發，做好風險的源頭管理是最有效的。就房地產信託項目而言，把好決策關，選擇好房地產信託項目，將不合格的房地產項目排除在外，從源頭上控制風險，是信託公司開展房地產信託業務的第一要務。
在2018年之前，中國信託業規模增長迅速。但是，在高速增長的同時，也存在業務結構不合理，事務管理類信託和債權融資類信託占比過大，股權投資類信託占比較小。因此，信託公司也存在調整業務結構，實現轉型升級的需求。對於房地產信託項目，信託公司可以改變以前的單純債權融資模式，實施真正的股權投資，在獲取融資收益的同時獲取房地產項目的開發收益。在真正股權投資的情況下，信託公司需要設計好與房地產開發商的利益分配機制，激勵開發商努力工作，積極為項目利潤最大化貢獻其智慧。在此過程中，信託公司還需要加強主動管理，以達到過程風險管理和提升項目收益的目的。
本書在信託業積極謀求轉型發展的階段出版，對於信託公司房地產信託業務的創新發展具有較強的指導意義，凝聚了相關人員的集體智慧。

1　緒論/ 1
1.1　研究背景/ 1
1.2　研究意義/ 3
1.2.1　為信託公司風險管控提供指導/ 3
1.2.2　為信託公司房地產信託業務轉型升級提供指導/ 4
1.3　研究內容/ 6
1.4　國內外研究綜述/ 8
1.4.1　風險管理研究綜述/ 8
1.4.2　收益分配研究綜述/ 13
1.5　創新點/ 17
2　中國房地產信託特徵、分類及發展情況分析/ 19
2.1　房地產的特徵/ 19
2.1.1　房地產市場的特徵/ 19
2.1.2　房地產產品及房地產項目的特徵/ 23
2.2　房地產信託的內涵、類型及特徵/ 26
2.2.1　房地產信託內涵及類型/ 26
2.2.2　房地產信託的相關方/ 28
2.2.3　房地產信託的特徵/ 32
2.3　房地產信託的發展情況/ 33
2.3.1　房地產信託在信託業務中的地位/ 33
2.3.2　房地產信託發展過程中存在的問題/ 36
2.3.3　房地產信託的發展趨勢及方向/ 38
3　融資類房地產信託項目選擇決策研究/ 42
3.1　項目選擇決策的現有研究成果總結/ 42
3.2　影響信託公司融資類房地產信託項目選擇決策的因素分析/ 44
3.2.1　單純針對房地產項目本身的影響因素分析/ 44
3.2.2　考慮開發商綜合實力的影響因素分析/ 46
3.3　融資類房地產信託項目評價指標體系構建/ 48
3.3.1　各級評價指標的選取/ 48
3.3.2　相關指標打分及權重的確定/ 50
3.4　待評價項目綜合評分及選擇決策/ 54
3.4.1　信託公司對項目決策基準值的確定/ 54
3.4.2　對評價項目實施綜合評分及選擇決策/ 56
3.5　應用案例分析/ 58
3.5.1　相關數據的確定/ 58
3.5.2　相關指標的計算及決策情況/ 59
3.5.3　案例分析/ 59
4　融資類房地產信託項目收益與風險匹配研究/ 61
4.1　融資類房地產信託項目風險分析/ 62
4.1.1　系統性風險與非系統性風險/ 63
4.1.2　主觀風險與客觀風險/ 66
4.2　引入資本資產定價模型用於項目的收益、風險匹配/ 67
4.2.1　收益、風險匹配研究文獻述評/ 67
4.2.2　房地產信託項目收益、風險匹配分析及資本資產定價模型引入/ 69
4.3　融資類房地產信託項目風險度的評價/ 70
4.3.1　改進的TOPSIS法/ 71
4.3.2　三級評價指標法/ 74
4.4　無風險利率和風險利率的確定/ 75
4.4.1　無風險利率的確定/ 75
4.4.2　風險利率的確定/ 76
4.5　應用案例分析/ 77
4.5.1　相關數據的確定/ 77
4.5.2　改進的TOPSIS法和三級評價指標法評價項目風險度的對比分析/ 78
4.5.3　項目收益與風險匹配分析/ 79
4.6　總結及建議/ 80
5　股權投資類房地產信託項目選擇及利益分配研究/ 82
5.1　股權投資類房地產信託項目來源及選擇/ 83
5.1.1　股權投資類房地產信託項目來源分析/ 83
5.1.2　股權投資類房地產信託項目選擇概述/ 85
5.2　利益分配的理論基礎/ 86
5.2.1　Shaple值法/ 86
5.2.2　最大最小費用法/ 88
5.2.3　群體重心模型/ 88
5.2.4　Nash談判模型/ 89
5.3　信託持有全部股權的房地產信託項目利益分配研究/ 90
5.3.1　基本定義和假設/ 91
5.3.2　比例支付管理費模式下的利益分配分析/ 93
5.3.3　房地產開發商參與超額利潤分配的利益分配分析/ 95
5.3.4　算例檢驗及分析/ 100
5.4　信託持有部分股權的房地產信託項目利益分配研究/ 102
5.4.1　基本定義和假設/ 102
5.4.2　按股權比例分配項目利潤的利益分配分析/ 103
5.4.3　超額利潤分級分成的利益分配分析/ 105
5.4.4　算例檢驗及分析/ 108
5.5　本章小結/ 110
6　房地產信託項目主動管理研究/ 113
6.1　信託主動管理概述/ 113
6.2　融資類房地產信託項目主動管理研究/ 116
6.2.1　做好項目的盡職調查/ 116
6.2.2　監控好項目資金流向/ 119
6.2.3　掌控項目運行情況，提出優化意見/ 121
6.2.4　及時、準確披露項目信息/ 123
6.3　股權投資類房地產信託項目主動管理研究/ 124
6.3.1　制定好項目公司章程，按現代企業制度運作/ 125
6.3.2　管理好項目公司的證照、印鑒/ 127
6.3.3　加強預算管理，嚴控成本/ 128
6.3.4　設計好利益分配機制，調動開發商積極性/ 130
6.3.5　增加股東對賭條款，犧牲部分利益以規避風險/ 131
參考文獻/ 134