政府、銀行和房地產的合作與衝突：基於動態博弈視角的房價調控均衡政策探索研究

歷年來，為引導房地產行業的健康穩定發展，中國實施了一系列相關政策對房地產行業進行調控。但是對於房地產調控政策的效果，業界並沒有一個準確統一的評估標準。從控制資金的角度，我們將2000-2013年的房地產調控政策分為資金供給類、房價調控類和稅收調控類三類。這三類房地產政策分別從銀行和房地產行業方面直接作用於供給和消費環節，產生較為直觀的政策效果。

資金供給類政策的調控對象主要是銀行，作用於銀行信貸。2003年6月中國人民銀行發布《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對信貸條件進行限制，加強房地產信貸，四證取得後才能發放貸款，並且提高第二套住房的首付比例。其對房地產開發貸款、個人住房貸款都做出了很多嚴格的規定，?住了開發區圈地之風，促進房地產持續健康發展，改變了地方政府的違規影響。但是各銀行因自身利益使然，以該規定缺乏操作性為由，對房地產商暗地通融。隨後出抬的土地政策加強了該規定的效果，至2003年12月底，基本?住了開發區圈地之風。央行從2005年到2007年多次進行調息：2005年3月央行調整房貸利率，二次加息；2006年4月，央行8次上調存貸款利率，房貸利率再次上調，但是房價繼續上漲，漲幅相對平穩，中小戶型增加；央行2007年首度再次加息（全年共計6次加息，10次上調存款準備金），嚴打炒房行為。

房價調控類政策主要針對房價本身進行調控，繼2010年「房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數」之後，2011年出抬的「新國八條」「國五條」加強限購限價。2013年提出銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30％左右的水準確定，增加住房供應。

稅收調控類政策的調控對象為銀行和房地產行業，通過調控稅收抑制或促進房地產行業的發展。2000年?動住房消費、對住房公積金貸款的個人和銀行都免稅、租賃所取得收入稅收稅率減少的政策，大力促進房地產行業的發展。2001年對住房消費採用扶持政策，積極促進房地產業發展；加大房地產開發投資力度，拉動經濟增長。同年，消化積壓商品房政策出抬，對1998年6月30日以前的商業用房、寫字樓、住房免營業稅、契稅，行政事業性收費，配合國家住房制度改革，支持住房租賃市場的健康發展，促進房地產業發展。自1991年的房改政策推行以來，國家大力發展房地產行業，使得房地產行業迅速蓬勃發展起來，也因此使得房地產行業增長速度過快。國家從2002年開始採取抑制性稅收政策對房地產行業進行抑制，2005年10月

目錄

第一章 全球房價調控政策整理與總結
第一節 房地產市場價格決定及影響因素
第二節 中國房地產發展歷史及歷年房價調控政策
一、中國房地產發展的歷史階段
二、中國房價調控政策
第三節 國外歷年房價調控政策
一、美國
二、英國
三、德國
四、法國
五、日本
六、其他典型國家
七、結論
第四節 總結與分析
一、房價上漲，福利損失幾何
二、房價上漲，「天花板」在哪
第二章 中國房價調控政策評估與績效分析
第一節 社會福利、社會成本的測量與估算方式
一、社會福利因子
二、成本因子
第二節 樓市迷局中某商業銀行住房抵押貸款信用風險實證分析
一、引言
二、研究方法
三、實證分析
四、結論
第三節 基於社會成本干預模型研究的房價調控政策績效評估
一、引言
二、文獻綜述
三、抑制性調控政策對社會成本壓力測試模型構建
四、實證分析
五、降低社會成本，提高房價調控政策績效的對策和建議
第四節 基於ARIMA模型和干預分析的房價調控政策績效再評估
一、導論
二、文獻綜述
三、理論基礎
四、實證分析
五、研究結果與分析
六、結論
第五節 中國房地產調控政策靈敏度與情景分析
一、引言
二、文獻綜述
三、理論模型
四、實證分

第一章 全球房價調控政策整理與總結

第一節 房地產市場價格決定及影響因素

自從市場化改革以來，中國的房地產市場經歷了不同的發展階段，也隨著經濟的發展不斷走向成熟。房地產市場價格的決定及影響因素有很多，房地產既受到傳統的供給因素的影響，同時由於其自身的特殊性又會受到其他因素的影響：

（1）房地產市場價格。房地產市場價格是影響房地產供給的首要因素，因為在成本既定的情況下，市場價格的高低將決定房地產開發企業是否盈利和盈利多少。一般而言，當價格低於某一特定水準，不會有房地產供給；高於這一水準，才會產生房地產供給，而且供應量隨價格的上升而增加，隨價格的降低而減少。

（2）土地價格和城市土地的數量。土地價格是房地產成本的重要組成部分，許多城市中目前土地費用占商品房總成本的30％左右。土地價格的提高將提高房地產的開發成本，對此房地產開發商一般會採用兩種可選對策：一是增加容積率，使單位建築面積所含的地價比重下降，消化地價成本的上升，從而有利於增加房地產供應；二是縮小生產規模和放慢開發進度，從而會引起房地產供給的減少。
城市房地產的供給能力，在很大程度上取決於能夠供給城市使用的土地數量。一般來說，一個國家經濟發展水準越高，特別是農業生產力水準越高，則可提供給城市使用的土地就越多。換言之，城市土地的供給水準必須與經濟發展，特別是農業發展水準相適應。
（3）資金供應量和利率。由於房地產的價值量大，開發建設需要投入大量資金，除自有資本金投入外，還需銀行等金融機構開發貸款的支持。據統計，房地產開發資金中直接和間接來自銀行貸款的金額約占總金額的６０％，依存度很高。因此，國家的貨幣政策對房地產供給的影響極大。貨幣供應量緊縮，對企業的開發貸款減少，建設資金緊缺，必然導致房地產供給量下降；反之，貨幣供應量擴張，對企業的開發貸款增加，建設資金充裕，則房地產供給量上升。同時，房地產開發貸款利率的高低也會對房地產供給帶來重大影響，若銀行的貸款利率提高，會增加利息成本，在銷售價格不變的情況下勢必減少利潤，影響開發商積極性，導致供給量減少，反之則相反。所以，銀行的信貸政策是調節房地產供給的重要因素。

（4）稅收政策。稅收是構成房地產開發成本的重要因素。如果實行稅收優惠政策，減免稅收和稅收遞延，就會降低房地產開發成本，使同量資金的房地產實物量的供給增加，會提高開發商盈利水準，從而吸引更多的社會資本從事房地產開發，最終增加房地產的供給量。反之，若增加稅費，則會直接增加房地產開發成本，使同量資金的房地產實物量的供給減少，降低開發商盈利水準，使開發商縮小其投資規模，甚至將資本轉移到其他行業中去，從而導致房地產的供給量減少。

（5）建築材料供應能力和建築能力。建築材料如鋼材、木材、水泥、平板玻璃以及建築陶瓷等，其供應能力是制約房地產開發規模和水準的物質基礎。建築能力包括建築技術水準、裝備水準、管理水準以及建築隊伍的規模等因素，是決定房地產供應水準的直接因素。。

（6）房地產開發商對未來的預期。這種預期包括對國民經濟發展形勢、通貨膨脹率、房地產價格、房地產需求的預期，以及對國家房地產信貸政策、稅收政策和產業政策的預期等，其核心問題是房地產開發商對盈利水準即投資回報率的預期。若預期的投資回報率高，開發商一般會增加房地產投資，從而增加房地產供給；若預期的投資回報率低，開發商一般會縮小房地產投資規模或放慢開發速度，從而會減少房地產供給。

（7）經濟活動與房價。房價和產出缺口可以衡量實際GDP和實際趨勢GDP的百分比差額，能夠暗示房價和經濟週期的轉折點。但有的國家實際房價水準的轉折點慢於經濟週期的轉折點，因為實際房價通常只在經濟週期的峰頂（谷底）變得消極（積極）。有的國家即使經濟活動放緩，房價也在上升，但這也不意味經濟活動與房價的聯繫減弱。如「9/11」事件之後，股市證券泡沫爆裂造成房價與經濟活動的關係減弱被恐怖活動進一步強化，使得資金從股市轉向了其他資本市場，倒使房市猛漲。因此，實際上可以說房價引導著實體經濟甚至是宏觀經濟的發展。
經濟活動中，通貨緊縮、通貨膨脹、貨幣衝擊都有可能對房價產生重要影響。理論上貨幣衝擊最初的影響可能是對靈活資產價格產生影響，而靈活資產價格和頑固商品價格或是勞動力價格的結合可能會導致資產價格的「過度調整」。證券市場、銀行市場、金融經濟市場的資產價格和不動產價格緊密相連，兩者相互作用、相互影響。如果這些市場正好一片欣欣向榮，房地產的價格也會受此影響。

（8）個人投資借貸與房價。房價的持久變化影響著家庭感知和終身財富，而家庭感知與終身財富又反過來影響著家庭的消費借款計劃，因為大多數人想在生命週期中平穩消費，更希望自己的資產能夠平穩增值。人們的期望——租金或是資產升值，就是投資房地產動力的源泉。人們希望投資能夠穩定升值帶來收益。有的家庭可以直接購買投資，有的只能靠貸款或是借貸。而借貸能力與借貸資本家調控價格或是利息上漲也有一定的關係，這取決於當時經濟的結構和抵押借貸市場的結構。這樣，如果房屋所有者為了更多的投資，抬高房屋價格，房價便會上漲。

（9）利率匯率與房價。利率對房地產投資規模的影響主要體現在利率作為投資的機會成本對房地產總投資的影響。在投資收益不變的條件下，利率上升導致投資成本增大，使得投資收益低的投資者退出投資領域，而抑制了房地產投資需求。相反，利率下跌抑制了投資成本，刺激投資需求增長。
利率作為投資活動的槓桿，其變化會影響房地產投資結構的變化。其影響主要通過部門、地區、行業的預期收益率對比關係來體現。利率越高，越集中於期限短、收益高的項目。
利率與兩個團體有關——高端投資者和低端投資者。高端投資者主要是持有自有資金，對利率變化不敏感；而低端投資者的資金來源主要是銀行貸款，對利率的變化更加敏感。
匯率，也稱為匯價，即買賣外匯的價格。一般而言，匯率變動導致短期資本存放行流動，當然，匯率誘因需要與其他投資誘因結合在一起，才能促使資金的流入。外資企業通常一方面投資房地產公司的股票債券等，對於這方面來說，由於證券市場已經脫離生產活動獨立運行，因此，匯率對房地產市場的影響是間接的。另一方面來炒作房地產本身，房地產的短期投資者會利用一段時間的地產價格或是價格的變動來進行低買高賣的投機操作。在投資期間，如果市場匯率發生變化，投資的實際回報率會更高，加大對房地產的投資，也提高了房價；反之道理相同。

另外對房地產價格的影響因素還有很多，由於篇幅原因我們不一一列舉，比如徐靜和武樂杰（2009）總結了影響房地產價格的十個因素：①成本費用因素，包括土地、建築物建造成本、其他費用。②房地產供求因素，包括住房需求量、房地產開發量等。③經濟因素，包括宏觀經濟狀況、物價狀況、居民收入狀況等。④人口因素，包括人口密度、家庭結構等。⑤社會因素，包括社會治安、城市化水準、消費心理等。⑥行政（政策）因素，包括土地與住房制度、房地產價格政策等。⑦區域因素，包括所處地段的市政基礎設施、交通狀況等。⑧個別因素，包括朝向、結構、材料、功能設計、施工質量等。⑨房地產投機因素，投機者在房地產市場中的投機活動。⑩自然因素，包括自然環境、地質、地形、地勢及氣候等。