土地開發實務作業手冊：六都都更、危老重建【一本專為土地開發從業人員所寫的專業工具書】

■ 六版序

本（2021六版）距前版正好滿一年。在這新冠疫情肆虐的一年內，國內土地開發環境變化如下：1. 政府近年來力推的危老重建，在今（109）年內案量噴發。中央也配合修改危老條例與其容獎辦法，以放寬、延長危老容獎適用條件、年限。
2. 繼去年歸隊的新版都更與其容獎辦法之後，各都跟著修改在地都更法規。雖然近期營建成本遽增，削弱了同期房價上漲帶來的都更誘因，所以迄今都更仍以雙北地區為主。但由於各都精華區大面積素地告罄，勢將加速各都蛋黃區（尤其是自有大型老舊建物）的都更。
3. 適用於高雄、桃園與新北的增額容積，隨著各都捷運路網陸續擴增，已成適用地區允增容積的新力軍。至於受其排擠的容移，則因近期房市回溫，建案容移需求維持不墜，帶動購置公設地的需求。但各都容移逐漸偏向改繳代金，將影響開發成本的預估。
4. 由於部分縣市作業跟不上進度，國土計畫修法延後後續相關配套作業期限。這是土地開發的重大變革，業界應持續關注其進度與提早因應。 除配合上述土地開發環境變化調整本書內容外，筆者也將近年來授課、聽課的心得，更新本書相關內容（如：第二講的附註）。
寫書是件苦差事（第二本新書還在奮戰中），但寫序則有苦盡甘來的喜悅，尤其是為第六版寫序，更有回甘的清歡。這一切都要感謝出版社、讀者與課堂上眾仙的加持。謹於本第六版一併致謝！

※說明：

筆者目前授課摘要如下（授課資訊請詳土地開發專業部落格，上網blog.xuite.net/wyc813）：一、研習：涵蓋本書各講的「土地開發與建築規劃實務作業」研習，6×3.5～4＝21～24時/期。
二、十大講座（3～8時/堂），配合下列各營建相關業者的個別需求而設的十大主題講座：
　0. 土開業界：建地開發－從土地開發的迷思解析建地開發關鍵作業。
　1. 建設公司：購地階段把關作業－建設公司於購地簽約前的最後把關關鍵作業。
　2. 土地仲介：土地仲介懶人包－如何迎合業主購地需求以提高土地仲介績效。
　3. 營建業者：這一年我們一起開發的建案－購地階段的專業分工與整合作業。
　4. 購地關鍵決策－解析購地階段一、這塊地要買嗎二、要出價多少？兩大關鍵決策。
　5. 地主：掌握活化土地資產一、是否可用二、有多好用三、如何善用的三大關鍵因素。
　6. 破解容積坪效1.6的迷思：從土地適用法規與土地條件談如何概估土地坪效。
　7. 土地利用法規實務：一次搞懂影響業主購地意願與出價能力的土地利用法規。
　8. 估價與坪效：從業界評估地價的模式談如何概估土地的可建面積與建案的可售坪數。
　8+.坪效to效評：從掌握土地坪效進階務實評估地價。
　9. 畸零地與水利地：從解析畸零地的法規談處分水利地的實務作業。

■ 內容簡介

土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以購地階段的篩選、調查、產品定位、規劃配置、投資評估與土地簽約等的土地開發核心作業，更是決定購地成本與案場去化的關鍵。

筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍，提供我輩土開人參考，期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所、房屋銷售從業人員的專業工具書。

本書共計九講，每講以本文扼要陳述，再以附註詳加說明。且彙整上網途徑，讓讀者善加利用網路資源。並以查核表、附件輔助相關作業。最後提供大樓、透天實例詳加說明。全書重點整理如下：
　● 本文九講：土開概論（1st）、四大（現地、地政、市調、法規）調查（2nd～5th）、開發構想與規劃配置、毛利評估（6th～8th）與土地簽約作業（9th）。
　● 附註：針對各講作業細節以附註（共123條）詳加說明解讀。
　● 附表：相關作業內容整理成表（共21附表），以方便快速核對套用。
　● 附件：31項附件為各講內容輔助說明。
　● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對，並配合法規變動迅速更替調整。
　● 查核表：針對簽約作業提供check list，以免遺漏。
　● 案例：大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其規劃面積、銷售面積與評估效益表為單一作業表（透天還加入售價擬議表），說明「最大可建面積」及「投資效益評估」，供我輩土開人、規劃者參考，以提高工作效益與作業精確度。

◎ 王英欽

民國66年：成大建築系畢
68～69年：趙飛虎建築師事務所
69～99年：國泰建設
現職：土地開發、建築規劃設計　專業講師／顧問／委員
授課：土地開發實務作業系列課程
著作：土地開發實務作業手冊
（詹氏書局100年初版，101、104、107、109年二～五版，110年六版）
部落格：土地開發專業部落格
http://blog.xuite.net/wyc813/blog
e-mail：wyc813@xuite.net（813wyc@gmail.com）

索引（附註、附表、附件）

第一講　土地開發概論
第一節　土地概說
　一、土地的定義
　二、土地的分類
第二節　土地開發的定義
　一、宏觀的土地開發
　二、建築業的土地開發
　三、購地階段的土地開發
第三節　土地開發經營方式
　一、取得土地所有權
　二、取得土地開發權
第四節　土地資料處理
　一、建立公司的土地仲介制度
　二、土地資料處理原則
註

第二講　現地勘查作業
第一節　勘查的意義
　一、可否立即開發
　二、是否適合開發
　三、比對記錄釐清
　四、配合市調作業
第二節　勘查的項目
　一、基地環境（基地本身）
　二、周圍環境（基地←→鄰地、周遭小環境）
　三、社區大環境：（基地←→生活影響圈）
第三節　勘查的作業程序
　一、前置作業
　二、現地作業
　三、後續作業
註

第三講　地政調查作業
第一節　土地基本資料調查
　一、地籍圖查核
　二、土地登記謄本查核
第二節　地政作業調查
　一、市地重劃
　二、徵收
　三、區段徵收
註

第四講　市場調查作業
第一節　市場調查的分類
　一、通案調查
　二、規劃案調查
　三、銷售案調查
第二節　市場調查的作業程序
　一、釐清調查目的
　二、擬定執行步驟
註

第五講　法規調查作業
第一節　建築法規概論
第二節　法規規範要點
　第一段　建築法規對土地的規範
一、禁建：那些情形下不能申請建照
二、限建：那些情形下不能立即申請建照
　第二段　建築法規對建築的規範
一、用途管制
二、強度管制
三、他項規定
四、建築管理
第三節　法規查核程序
　一、確定其「身分」
　二、確定其「土地使用分區」
　三、確定屬於哪一區
　四、確定其適用的法規
第四節　法規查核工具
　一、都市計劃圖集
　二、土地使用分區證明書
　三、都市計劃說明書圖
註

第六講　開發構想
第一節　推案時機
第二節　投資區位
第三節　產品定位
　一、產品定位的因素
　二、產品定位的程序
註

第七講　規劃配置作業
第一節　規劃配置的意義
第二節　規劃配置（排厝間）作業的程序
　第一段 備齊基本資料
　第二段 繪製配置圖
第三節　規劃配置（算坪數）作業的程序
　第一段 法規基本用語
　第二段 分類面積規定
　第三段 算坪數作業
第四節　實例說明
　一、大樓案例
　二、透天案例
註

第八講　投資效益評估
第一節　收益
　一、地面層
　二、樓上層
　三、地下層
　四、車位
　五、透天產品
第二節　成本
　一、土地成本
　二、營建成本
　三、其他費用
　四、總成本
第三節　毛利（毛利率）
　一、毛利
　二、毛利率
第四節　投資效益評估
　一、成本推算法
　二、收益還原法
第五節 實例說明
　一、大樓案例
　二、透天案例
註

第九講　土地簽約作業
第一節　簽約前把關作業要點
第二節　簽約時核對作業要點
第三節　簽約後追蹤作業要點
註

附件1-24（詳目見後頁『附件索引』）
土地開發相關法令網址與搜尋途徑彙整摘要表