物業財務核算與管理（簡體書）

《高等職業教育“十二五”規劃教材：物業財務核算與管理》充分考慮物業服務企業自身的實際業務情況，以《企業會計準則》《企業會計制度》《物業管理企業財務管理規定》和《物業管理企業會計核算補充規定（試行）》為依據，按照物業管理的工作內容，以項目為導向，以會計核算基礎知識為基礎，系統地介紹了物業服務企業主要經營過程的核算、會計報表的編制及物業服務企業的資產、成本費用、經營收入與利潤、資金與物業服務費、住宅專項維修資金的管理。每個項目均有知識目標、能力目標、知識準備、示范操作和拓展訓練，有的項目還有拓展閱讀、課堂活動。《高等職業教育“十二五”規劃教材：物業財務核算與管理》既可作為高職高專物業管理、房地產經營管理等專業的專業教材，也可以作為廣大物業管理從業人員的參考用書及相關專業的培訓用書。

項目1 物業財務核算基礎認知（一）
任務1 認識物業服務企業會計及其職能
任務2 認識物業服務企業會計核算的基本前提和一般原則
任務3 會計要素劃分與會計等式建立

項目2 物業財務核算基礎認知（二）
任務1 物業服務企業會計科目與賬戶設置
任務2 借貸記賬法的應用
任務3 會計憑證的填制與審核
任務4 會計賬簿登記

項目3 物業服務企業主要經營過程的核算
任務1 代收、預收款項和代管資金的核算
任務2 物業工程的核算
任務3 經營成本的核算
任務4 經營收入的核算
任務5 經營利潤的核算

項目4 物業服務企業資產管理
任務1 流動資產管理
任務2 固定資產管理
任務3 無形資產管理

項目5 物業服務企業成本費用管理
任務1 物業服務企業成本費用管理概述
任務2 物業服務企業成本費用預測
任務3 物業服務企業成本費用預算
任務4 物業服務企業成本費用的控制與考核

項目6 物業服務企業經營收入與利潤管理
任務1 物業服務企業經營收入管理
任務2 物業服務企業利潤管理

項目7 會計報表的編制
任務1 會計報表認知
任務2 資產負債表的編制
任務3 利潤表及利潤分配表的編制
任務4 現金流量表的編制
任務5 會計報表的分析方法

項目8 物業服務企業資金及物業服務費管理
任務1 物業財務管理機構設置與管理制度
任務2 物業管理資金籌措與使用
任務3 物業服務費認知
任務4 物業服務費測算
任務5 物業服務費收取

項目9 住宅專項維修資金管理
任務1 住宅專項維修資金認知
任務2 住宅專項維修資金籌集、使用和管理
參考文獻

2）物業服務企業會計的概念
物業服務企業會計，是指以貨幣為主要計量單位，采用專門的會計方法，對物業服務企業的維修、管理、服務和其他業務活動的全過程進行連續、系統、完整地核算和監督的一種經營性管理活動。物業服務企業會計通過對經濟業務事項的確認、計量、記錄和報告程序，提供的真實、準確、可靠的會計信息，有助于社會各方面了解物業服務企業財務狀況、經營成果和現金流量，并據以作出經濟決策、進行宏觀經濟管理；有助于考核物業服務企業領導者經濟責任的履行情況；有助于企業管理當局加強經營管理、提高經濟效益。3）物業服務企業會計的對象會計對象是指會計所要核算和監督的內容。物業服務企業在物業管理經營過程中為業主、使用人提供維修、管理和服務等勞務而取得收入，提供勞務時要發生材料消耗和機械設備的磨損，還要以貨幣支付工資和其他費用等。物業服務企業實現收入後，要補償其經營過程中的各種耗費，以維護企業的持續經營，其剩余部分為企業的贏利。此外，還要發生稅金交納、分配利潤等經濟業務。上述這些物業服務企業經營過程中發生的經濟業務，都是會計所要核算和監督的內容，即物業服務企業會計的對象。因此，物業服務企業會計的對象，是指在物業服務企業的各項經營、管理、服務活動中能夠用貨幣表現的經濟活動，即參與物業管理的資金及其運動。具體包括資金投入、資金運用和資金退出3個方面。
資金投入，包括企業所有者投入的資金和債權人投入的資金。前者屬于所有者權益，後者屬于債權人權益--企業負債，在物業服務企業中這部分還包括按規定接受物業產權人、使用人或業主委員會委托的代管基金。
資金運用，物業服務企業的資金與其經營活動緊密相連。首先，作為企業必須擁有一定的經濟資源，如機械設備、經營物資及可支配的現金、銀行存款；其次，在物業經營、服務過程中有經營物資的消耗、機器設備的磨損、人工工資的支出、行政管理費的支付。同時，經營、管理、服務活動也取得相應的收入，如公共性服務收入，公眾代辦性服務收入，特約服務收入，房屋出租收入，經營停車場、游泳池等共用設施收入，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。
資金退出，包括償還各項債務、上交各項稅金、向所有者分配利潤等，這部分資金便離開了本企業的資金循環與周轉。
上述資金運動的三個階段，構成了開放式的運動形式，是相互支撐、相互制約的統一體。沒有資金的投入，就不會有資金的循環與周轉；沒有資金的循環與周轉，就不會有債務的償還、稅金的上交和利潤的分配等；沒有這類資金的退出，就不會有新一輪的資金投入，就不會有企業進一步的發展。
4）物業服務企業會計的特點
物業服務企業會計，是在物業服務企業內部建立的、以提供物業服務企業資金運動的財務信息為主的經濟信息系統。與其他行業相比，物業服務企業會計的特點主要表現為以下幾個方面：
（1）會計對象相對簡單
任何企業中，會計的對象都是資金運動。一般而言，資金運動的復雜程度決定了會計核算的繁簡程度。與其他行業的企業，如工業企業和商業企業等的資金運動相比，由于物業服務企業的經營過程既不涉及生產活動，也與銷售活動無關，大多數情況下僅涉及提供維修養護等管理服務，其資金運動過程及形式必然相對簡單。
（2）對資金運動過程的監督更為全面
“過程的控制”--監督，是會計的基本職能之一。對任何企業而言，會計監督都包括事先、事中和事後監督，物業服務企業也不例外。但是，其他行業企業的會計監督主要集中在成本費用上.而且多為企業的自主行為，而物業服務企業對資金運動過程的監督，不僅包括對成本費用的監督，同時還包括各項收費--“收入”的監督；對其收入的監督，不僅來自企業本身，還來自政府有關部門、物業的業主、業主委員會等。
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