土地增值稅清算大成(第3版)（簡體書）

我國從1994年開始征收土地增值稅。長期以來，由于各地對土地增值稅只預征不清算，而且預征率偏低，人們一直誤以為土地增值稅是個小稅種，無足輕重。2005年5月9日，國務院辦公廳《轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（簡稱《通知》）指出：“發揮稅收調控的作用，對促進房價的基本穩定和房地產業的健康發展，保持國民經濟平穩較快發展具有重要意義。”《通知》立即引起了國家有關部門和房地產開發企業的關注。
2010年4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》進一步指出：財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。為了貫徹國務院的指示，國家稅務總局一周之內發了兩個文件，要求各級稅務機關轉變觀念、提高認識，不折不扣地將國務院文件精神落到實處，堅決、全面、深入地推進土地增值稅清算工作。從此，全國開始了對房地產企業土地增值稅的全面清算。
2013年11月末，中央電視臺爆料多家知名房地產開發公司應交未交巨額土地增值稅，雖然對欠繳稅款數額有爭議，但是房地產開發企業欠繳土地增值稅款是不爭的事實。當前，我國房價繼續呈上漲態勢。2014年1月1日，根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2013年12月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10833元/平方米，環比11月上漲0.70%。從同比來看，2013年12月與2012年12月相比上漲11.51%，漲幅比上月擴大0.52個百分點。我國開征土地增值稅的目的，就是要提高土地利用效率，控制建設規模，加強國家對房地產市場的調控，抑制房價過快上漲，壓縮房地產企業利潤空間，限制開發商炒買炒賣土地、投機獲取暴利的行為，避免國有土地收益的流失，增加國家財政收入。巨額稅款的欠繳、房價的持續上漲，說明我國開征土地增值稅的目的沒有完全實現。可以預見在今后一段時期內，中央政府一定會采取更加強有力的宏觀調控措施改變這種狀況。稅務總局會進一步完善土地增值稅的征管政策，出重拳加強督導和檢查，全面深入地推動土地增值稅清算工作。根據稅務總局以往文件的分析，土地增值稅清算的重點是對近幾年積壓未清算的房地產開發項目進行全面清理，制訂工作計劃，責令房地產企業限期清算，對拒不清算的要嚴肅處理。土地增值稅清算的方式是查賬征收，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡將核定征收作為土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率，以示懲罰。
土地增值稅清算的方法包括兩個方面，一是按實際銷售面積核實銷售收入，二是嚴格依照土地增值稅的法規政策執行，不得擅自擴大扣除項目的范圍，正確計算土地增值稅應納稅額，及時收繳入庫。房地產開發企業將面臨著嚴格的土地增值稅征管壓力。為配合房地產開發企業土地增值稅清算工作，筆者總結近幾年在土地增值稅清算輔導中的經驗和房地產企業財稅授課中的思考，經過與學員和專家對土地增值稅及其相關法規的深入研究、討論，對《土地增值稅清算大成》第2版進行了較大篇幅的修改、補充和完善，向讀者奉獻的本書第3版，特點如下：
1、土地增值稅的稅負重、清算難度大，屬于地方稅種，各地稅務機關有較大的裁量權。筆者結合對多個房地產項目土地增值稅清算的實踐經驗，對土地增值稅的相關法規和優惠政策進行新的解讀，在書中與廣大讀者共同分享。
2、土地增值稅清算要求按照不同類型房產分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅，其中關鍵之一是對不同類型的房產分別核算成本。筆者根據土地增值稅和企業所得稅法規關于成本核算的規定以及國家有關會計制度，增加了第三章“開發產品的成本核算”，介紹房地產開發產品的分類方法、會計核算及開發成本的分配計算，并把成本核算與土地增值稅納稅申報鏈接，期望提供給讀者一個完整的、簡便易行的成本核算方法和土地增值稅納稅申報方法。
3、在與諸多房地產企業財稅掌門人的接觸中，筆者了解到他們對房地產開發的基礎知識知之甚少，難于承擔房地產開發產品成本核算的重任，為此，本書增寫了第九章“房地產開發的基礎知識”，期望為財稅掌門人提供一些房地產開發入門的基礎知識。
4、2013年8月，《房地產企業財稅操作難題精解》出版以后，很多聽過筆者講課的學員又提出一些在房地產企業財稅工作中遇到的新問題，希望給予解答，筆者把有關土地增值稅的部分問題整理出來，寫出答案，供廣大讀者參考。
5、為了給房地產開發企業提供一些土地增值稅的納稅籌劃方法，本書詳細敘述了土地增值稅納稅籌劃十大技巧，并配以成功案例分析，這些案例大都是筆者輔導土地增值稅清算中的真人實事，每個案例都有具體事實、法規依據、案例分析和操作方法，便于讀者借鑒。
6、土地增值稅清算涉及的部門包括房地產企業、中介機構和稅務機關，為了使各部門對財稅政策的理解、把握趨于一致，本書增加了“土地增值稅清算的鑒證”和“土地增值稅清算的管理”兩章，使本書具有更廣泛的適用性。黨的十八屆三中全會指出，按照統一稅制、公平稅負、促進公平競爭的原則，深化稅收制度改革。稅制改革是納稅人和稅務機關共同為之奮斗的事業，在稅制改革的過程中，土地增值稅的相關政策也會有所推進，希望廣大讀者，以改革發展的視覺看待本書，對于不完善之處，敬請提出寶貴意見，待再版時一并奉獻給大家。
劉玉章 2014年1月5日于北京