公寓大廈管理法律一本通

公寓大廈的區分所有關係，涉及人法（住戶）的管理運作與財產法（區分所有）的所有、使用等錯綜複雜問題，也因此經常衍生許多爭議，例如：住戶對專有部分違規使用與管委會的爭議、住戶因管理費標準不一所生之問題、共有部分大、小公之爭議、公設點交問題、公設之分管契約與約定專用問題、三種停車位之登記與使用管理爭議……。如何讓您所建構、居住、管理的公寓大樓、社區步上軌道，免除以上困擾？是您眼前這本書最主要的目的。專家合輯，重量級首選，您千萬不能錯過！

李永然
台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士
永然聯合法律事務所、永然兩岸法律事務中心、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然法律研究中心等創辦人、財團法人永然法律基金會董事長
曾任教：淡江大學講師、輔仁大學講師、文化大學講師、銘傳大學講師、國立體育學院講師、台北科技大學兼任副教授
聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊法律專欄主筆
曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人
總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會理事長、兩岸經貿交流權益促進會理事長、陸委會台商張老師、台北市政府市政顧問、海基會財經法律顧問、台北市美好人生協會理事長、台北企業經理協進會理事長、中華民國仲裁協會理事長


林旺根
經歷：台北縣都市計畫委員會委員、台北縣都市更新委員會委員、土地改革協會理事、台灣都市再生學會常務理事、內政部（95～97）委託都市更新平台顧問、中華民國消費者文教基金會委員、中華民國地政士公會全聯會第四屆理事長、第三屆地政貢獻獎得主、內政部營建署公寓大廈管理服務人員培訓講師、文化大學教育推廣部講師、林旺根地政士事務所負責人
著作：不動產登記與實務、房地產致富術──契約篇、房地產致富術──產權保障篇、公寓大廈管理條例解讀（合著）、房地產稅法有機書（三冊套書）、新公寓大廈管理條例之實用權益、不動產經紀法規（合著）、洞悉房屋買賣錯誤100點

許啟龍
學歷：政治大學法律系畢業、政治大學法研所民法組就讀中
經歷：86年律師高考格、植根法律事務所執業律師、陳祖德律師事務所執業律師
現任：永然聯合法律事務所桃園所合夥律師
著作：管好你的公寓大廈

陳淑芬
學歷：輔仁大學法學士、86年律師高考及格
經歷：行天宮文教基金會法律講座、松山社區大學講座、台北市公寓大廈暨社區服務協會「公寓大廈事務管理服務人員訓練班」講師、永然法律研究中心──預售屋買賣糾紛、成屋買賣與仲介糾紛、不動產租賃法律糾紛課程講座
現任：永然聯合法律事務所台北所主任律師、財團法人永然法律基金會董事
著作：預售屋新制法律即時通（合著）、板橋市公所公寓大廈法律實務問答（合著）、投入都更，你準備好了嗎？（合著）

李　序
台灣地狹人稠，自民國七○年代，隨著工商業發達，經濟起飛，都市興起，居住的形態也有所改變，尤其在都會地區，以「公寓」、「大廈」為常見的居住模式，但因早期對於「管理委員會」、「管理費」的分擔，欠缺法律上的規範，因而發生住戶間爭執及與管理委員會的糾紛亦層出不窮。
《公寓大廈管理條例》是於民國84年6月9日在立法院三讀通過，回顧該條例當時的制定背景，是因台中「衛爾康餐廳大火事件」，燒死六十四條人命及十餘人受傷之後，各界對於相關法令的缺失感到不滿，於是立法院迅速通過了《公寓大廈管理條例》，做為公寓大廈管理的依據，也象徵我國公寓大廈的管理進入了「住戶自治」的時代。此一有「居住憲法」之稱的《公寓大廈管理條例》自總統於民國84年6月28日正式公布施行至今，已有二十多個年頭，在這段期間裡，《公寓大廈管理條例》也歷經數度的修正。但不可諱言，《公寓大廈管理條例》在管理組織方面，特別是針對所謂的「管理委員會」以及「管理負責人」這部分，目前在整個實務運作上仍有其缺憾之處，部分公寓大廈到目前為止，仍舊沒有依照規定來成立管理委員會或者選任管理負責人，特別是老舊的公寓大樓尤其嚴重。民國110年10月14日高雄發生了「城中城大火事件」，不幸又奪走四十六條人命，事件發生後才發現這麼大的一個社區，竟然沒有成立管理委員會或推選管理負責人，當地人視之為「鬼樓」，造成社會一片嘩然。一個住宅社區若連管理委員會或管理負責人都沒有成立，那依照相關規定應該進行的「公安」、「消防」、「社區保全」或者是社區公共設施的管理維護就不可能完成，對於住戶的安全是沒有任何保障的。
因此，立法院在內政部和行政院函送《公寓大廈管理條例》修正法案下，儘速通過了《公寓大廈管理條例》第二十九條之一及第四十九條之一兩條條文，規定所有的公寓大廈必須依法設立管理委員會或選任管理負責人，若目前尚未成立管理委員會或推選管理負責人的公寓大廈，經直轄市、縣（市）主管機關認定有危險之虞者，其區分所有權人應於直轄市、縣（市）主管機關通知後一定期限內成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，若不依相關規定辦理，則在一定期限後就會依法處罰。希望藉此加強公寓大廈管理維護的功能。
余早期曾參與《公寓大廈管理條例》草案的擬定，並於《公寓大廈管理條例》施行後，受新北市前身的台北縣各鄉鎮市之邀，以講座方式普及公寓大廈相關法律知識，並規劃一系列公寓大廈法律課程，當時即將民眾對於公寓大廈所關心的議題及法律相關規定集結為《公寓大廈管理法律一本通》一書，本書自民國101年出版，目前已至第四版並已售罄。許多讀者反應希望能將此書儘速再版，以作為公寓大廈管理者或一般住戶了解相關法規的參考資訊，於是永然文化出版公司也開始進行再版更新作業，非常感謝本書的共同作者林旺根地政士、陳淑芬主任律師及許啟龍主任律師特地撥冗一同完成本書內文的修訂。余也將今年（民國111年）4月26日三讀通過《公寓大廈管理條例》修正案，所增訂第二十九條之一及第四十九條之一兩條條文的內容撰寫為文，並修正書中相關內容，依現行有效的條例做為本書再版之內容，以提供讀者目前最新實施的法律規範。同時感謝友人梁敦第董事長對於本書再版之支持。
最後，期盼藉由本書此次修訂再版，能讓一般住戶、不動產業界及公寓大廈管理相關人員對於《公寓大廈管理條例》等法規有更加深入的了解，進而使居住品質更加提升，以落實「居住權」的保障。

李永然律師序於永然法律基金會
2022年5月19日

李序
林序

第一章　公寓大廈區分所有權人會議運作實務／文◎李永然

　一、區分所有權人會議
　二、哪些事項要透過區分所有權人會議之議決？
(一)規約之訂定與修改
(二)約定專用或約定共用事項
(三)變更公寓大廈構造、外觀及設置廣告物等之行為
(四)共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良
(五)公寓大廈之重建及重建執照申請之名義
(六)開放空間及退縮空地供營業使用
(七)公共基金之繳納及管理、運用
(八)住戶或區分所有權人之強制遷離或強制遷讓
(九)非封閉式公寓大廈集居社區多數管理委員會之成立
(十)主任委員、管理委員之選任、解任與其委員人數、任期、召集方式
及事務執行方法與代理規定
(十一)禁止非為區分所有權人之住戶被選任為管理委員、主任委員或管
理負責人
　三、改善區分所有權人會議的召開
(一)鼓勵出席及取得委託書
(二)降低出席門檻
(三)進行「假決議」
　四、合法召開區分所有權人會議的注意事項
　五、區分所有權人會議違法決議的種類及效力
(一)一律無效說
(二)區別程序違法與實質違法說
(三)筆者較贊同第二說
　六、結語

第二章　管理委員會運作實務／文◎李永然

一個社區只能成立一個「管理委員會」嗎？
　一、公寓大廈社區應成立管理委員會
　二、社區符合法定要件不限定只能成立一個管理委員會
(一)非封閉式的公寓大廈集居社區
(二)同一宗基地有數幢各自獨立使用的公寓大廈
　三、二個比鄰之公寓大廈，其各自管理委員會可以合併成一個管理委員會
　四、結語
民眾對管理委員會之權力與義務的法律認識！
　一、公寓大廈設有管理委員會已日益普遍
　二、管理委員會被賦予的權力
　三、管理委員會的義務
　四、結語
公寓大廈成立管理委員會的法律須知
　一、公寓大廈的建築形態日益普遍，並透過「管理委員會」管理
　二、管理委員會透過「區分所有權人會議」決議而成立
　三、不是「區分所有權人」可以被推選為管理委員嗎？
　四、管理委員會對外由主任委員是代表
　五、結語
公寓大廈社區何時需設「管理負責人」？
　一、何謂「管理負責人」？
　二、哪些情形下，會由「管理負責人」擔任管理組織？
(一)依《公寓大廈管理條例》第28條第3項規定
(二)依《公寓大廈管理條例》第29條第6項指定
(三)推選管理負責人
　三、社區既有「管理委員會」，就不得再設置「管理負責人」
　四、社區經主管機關指定管理負責人，社區另推選管理負責人時，該如何
處理？
　五、管理負責人的法律地位
　六、結語

第三章　公寓大廈共用部分之使用管理與分管協議／文◎李永然

　一、相關概念之釐清
(一)體系概念
(二)名詞定義
(三)《民法》之相關規範
　二、共用部分與管理費的負擔
(一)認識「共用部分」
(二)管理費的負擔
　三、公寓大廈「共用部分」之使用管理
(一)「停車位」是否屬於共同使用部分之判斷
(二)「共用部分」之修繕費用負擔
(三)管委會對於共用部分之管理維護義務
(四)共用部分使用之限制
(五)住戶「隱私權」之尊重與保護
　四、公寓大廈之分管協議與繼受
(一)《民法》之基本規範
(二)分管協議之法律性質
(三)相關案例
　五、社區公共設施的糾紛與解決
(一)當事人適格
(二)瑕疵、不完全給付與不當得利
(三)變更設計與建材爭議
(四)公設點交後，發現建商未依約施工，致大樓設置之游泳池係以消防蓄
水池名義興建之違建，復有漏水、滲水、裂縫、建材不符等瑕疵，嗣
經管理委員會以新台幣三十萬元與建商達成和解，住戶可否再行爭執
？
(五)建商以廣告說明書招徠客戶，嗣後建物與當初廣告內容有所不符，住
戶該如何主張權利？
(六)承上，如建商係於民國83年1月11日前以廣告說明書招徠客戶，嗣後
建物與當初廣告內容有所不符，住戶是否仍得主張權利？
(七)何謂公共設施與廣告不符？廣告影帶中，社區巴黎香榭大道樹木扶疏
，惟落成後樹木稀疏，是否構成《消費者保護法》第22條之廣告不實
？
(八)公設有瑕疵時，管委會得否為原告起訴請求建商負債務不履行損害賠
償責任？
(九)公設究竟點交了沒？建商提供保固證明書是否表示排除《民法》第
365條所定期間之適用？
　(十)頂樓住戶在屋頂搭蓋違章出租，管委會該怎麼辦？
　(十一)管理委員會可向屋頂平台的違建戶收回饋金嗎？
　(十二)公寓大廈住戶間的漏水，如何解決？
　(十三)仲介人員應注意共有土地有無分管與建物有無約定專用
　(十四)社區內的「開放空間」歸誰管理？

第四章　屋頂平台及外牆面之使用規範／文◎許啟龍

　一、變更公寓大廈之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為，管
理委員會應如何處理？
　二、住戶可否因擁有樓頂平台使用權而興建建物、種植花草或設置廣告物？
管理委員會應如何處理？
　三、頂樓住戶於通道上禁止他人通行，可否視為竊佔？
　四、管理委員會是否有權將公寓大廈之外牆面出租他人設置廣告物？
　五、屋頂平台可否設置無線電基地台？
　六、樓頂平台漏水，導致頂層住戶受損，誰應負責修繕及賠償？

第五章　大廈共有部分產權與使用之爭議／文◎林旺根

　一、區分所有建築物共有部分之糾紛
(一)共有部分之登記
(二)共有部分之點交
(三)停車位之爭議
　二、結語與建議

第六章　公寓大廈管理費、公共基金之規範與管理費相關法院案例 ／文◎陳淑芬

　一、《公寓大廈管理條例》就管理費之相關規定
(一)管理委員會平時應定期公告管理費之收支、保管及運用情形；解職
、離職、改組時，亦有移交之義務
(二)管理委員會違反定期公告管理費、公共基金及移交義務時，由主管
機關依法處罰之
(三)住戶有依法繳交管理費之義務，且若積欠逾二期或達相當金額時，則
由管理委員會先定相當期限催告，經催告後仍不給付時，管理委員會
應訴請法院命其給付
(四)住戶欠繳管理費經訴請法院強制執行後，再度積欠金額達區分所有權
總價百分之一者，可訴請法院命住戶強制遷離，住戶如為區分所有權
人時，管理委員會還可以依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區
分所有權人出讓其房地；甚至拍賣
　二、大樓公共基金之提列、保管及運用
(一)公共基金之提列方式及數額
(二)公共基金之保管可善用信託機制其運用亦應經區分所有權人會議決議
為之，管理委員會無權私自動用
(三)公共基金具有完全之獨立性，不能因個人事由而轉讓、抵銷、扣押或
設定負擔
　三、管理費

附錄

公寓大廈管理條例
　公寓大廈規約範本
　參考書目
一、中文書籍
二、日文書籍
三、期刊