激蕩年代（簡體書）

《激蕩年代》是中國著名房地產問題專家：張泓銘教授從事房地產研究所撰文章之精選，內容包括房地產業、城市舊改和動遷、土地、住房制度、住房保障、市場和調控、房地產服務業、非住宅、房地產外資、住房公積金、房地產稅收、房地產統計等。《激蕩年代》忠實反映了作者對於中國房地產是是非非問題的無畏、理性探索，也彰顯了作者挑戰流行、質疑傳統、詰問謬誤、挖掘真諦的特色和追求。．

張泓銘，享有全國聲譽的房地產問題專家。1945年5月生於上海，1966年畢業於上海財經學院，1968年起在湖南從事工業、商業企業管理13年，1981年考入上海社會科學院，從事流通問題、價格問題、房地產和城市經濟問題研究31年。現任：全國政協委員，上海市人民政府參事，建設部專家委員會住宅組成員，上海市房產經濟學會副會長，上海社會科學研究員、博士生導師，上海社會科學院房地產業研究中心第一副理事長。自1992年起，大部分時間用於房地產經濟和管理問題研究，主持或參與房地產類研究課題幾十項，主撰、主編出版房地產類著作《住宅經濟學》、《上海房地產發展》、《中國城市房地產管理：原理、方法和實踐》三部，撰寫房地產類研究報告、學術論文、評論、建議、提案等幾百篇，十多次獲得全國和上海市科研成果獎。．

挑戰流行，質疑傳統，詰問謬誤，挖掘真諦。
一個著名學者對于中國房地產是是非非問題的無畏、理性探索。
《激蕩年代(中國房地產批判)》是中國著名房地產問題專家張泓銘教授從事房地產研究20年所撰文章之精選，內容包括城市舊改和動遷、房地產業、土地、住房制度、住房保障、市場和調控、房地產服務業、非住宅、房地產外資、住房公積金、房地產稅收、房地產統計和監測等12章共69篇，大體涵蓋了中國房地產發展的主要問題。

自1992年起我接觸房地產問題起，到2012年的秋天，已經過了20個年頭。同時，離開我退休的日子也不遠了。
人生其實沒有幾個20年。我這個20年，絕大部分時間都交給了房地產問題研究，到底摻和了些啥，無論對于社會還是自己，尤其是對于長期鼓勵我、支持我的朋友們和家人，應該是有所交代的。
在這20年中，我承擔過許多房地產研究課題，出席過無數次房地產問題的研討會、座談會或演講會，結交了眾多政界、企業界和學術界的精英。在此過程中，同各方面溝通、交流、碰撞，觸發了我的思考，令我寫作了不少的文字，估計約有百萬字。在這百萬字當中，約有三分之一是有點思想的，或許還有些發現。現不揣淺薄，結集呈獻給諸位。
本書分成12章共65篇文章，大體涵蓋了中國房地產發展的主要問題。
概括但并不限于本書中的文章，20年來尤其是現在，我的房地產主要學術觀點如下：
1．在房地產業問題上，我認為：房地產業是提供社會經濟對于空間載體實際需要的基礎性產業；在滿足實際需要的過程中，成就了房地產業的支柱產業地位，也推動了上下游產業的發展，因此支柱產業地位不是考慮房地產業的前提，只有滿足實際需要才是前提；房地產業是國民經濟先導產業的觀點是一種誤解；中國房地產業已然成為了支柱產業，提不提支柱產業地位，僅僅是策略需要；21世紀第二個十年，中國房地產業的發展趨勢是，速度下降但增長繼續；前10多年，房地產國企的迅速發展是多種因素造成的偶然，它的改革尚未完成，改革的核心仍然是產權；房地產中央國有企業的地位，決定了它們應該基本上退出房地產市場；房地產業行業管理有巨大的改革空間，改革的主要取向是行業組織自治化。
2．在城市改造和動拆遷問題上，我認為：對于“公共利益”應理解為對社會發展有利，不等于“公益行為”，也不能將“公共利益”理解為不產生經濟利益；在肯定舊區改造“終極公益”的前提下，要確認小眾公益和大眾公益、直接公益和間接公益同終極公益的一致性；簡單地提出降低房屋拆遷費用的想法，是片面的、有害的；動遷補償，應貫徹完整的等價交換原則，堅持“數磚頭”的主體方式，有條件地使用“數人頭”的輔助方式；動遷安置應統籌考慮多種要求，適當顧及要求原地或近地安置的民意；城鄉違章建筑的處理，關鍵是要管住強勢群體。
3．在房地產土地問題上，我認為：農地轉為城市建設用地要實行等價交換，不僅要補償農民的短期利益，還要補償農地作為生產資料可能取得的長期利益；長期看來，農地征地制度要取消，要建立保留農地集體產權前提下的市場交易制度；城市土地出讓要堅持“招拍掛”，尤其是拍賣的方式；認為土地拍賣導致價格升高、不利于房價穩定和城市商務成本控制的觀點，是一種誤解；競爭性土地價格，其實是其最終產品——房屋的價格決定的，而土地價格不決定房屋價格；由生地出讓轉變為熟地出讓是大勢所趨、勢所必然；住房土地使用權到期續約，至少應該同住房折舊周期相適應，而出讓金的收取要適度從低。
4．在住房體制問題上，我認為：傳統的住房行政性分配有許多弊病，必然要被改革；切斷傳統的行政性實物分配，是理順住房體系的關鍵；舊體制下的租賃公房使用權上市，有理論和現實的合理性；在改革舊的住房行政性分配機制的同時，要建立新的行政性分配機制——保障性分配；以市場機制為基礎的保障性——市場性雙重運行機制，是中國住宅經濟運行的長期模式；不主張住房體制以“市場為主、保障為輔”的簡單提法。
5．在住房保障問題上，我認為：市場無法解決全部住房問題，政府實施住房保障是必然的；住房保障的思想基點是人權和親善，政治功利應是其次的；住房保障的責任，天然地是政府的而非民眾的；當經濟型住房比較缺乏的時候，住房保障應以實物提供為主、貨幣補貼為輔；當經濟型住房比較充分的時候，住房保障可以由實物型向貨幣型轉變；廉租的租賃住房(即當前的廉租房和公共租賃房)，是住房保障的起點形式，需要長期發展；廉價的購買住房(即當前的經濟適用房、限價房等)，是住房保障的較高形式，是政府能力、權利和民眾意愿、權利相融的保障形式，也需要發展；廉租住房和廉價住房，在實物籌措上應該統一調度，允許互相轉化；住房保障的政府投入，應該以保本為目標，在民眾可負擔前提下，不排除微利或潛在微利；住房保障需要公平和公正，最有效的辦法是公開化；要建立完整的住房保障財政制度，靠穩定的預算提供基礎性保障資金；住房保障融資應有主渠道，建立住房保障銀行十分必要。 6．在房地產市場與調控問題上，我認為：房地產市場無論何種產品，從需求角度看，以買賣的形式從基礎的層面上分析，都可以分為自用的需求、為別人所用的需求、無用的需求(或虛擬的需求)三種，這種分析分類基本上規定了人們對它的應有態度，不過在住房和非住房上有些差別；在住房市場中，買賣是沒有剛性需求的，所謂的剛性需求只體現在租賃市場上；房地產泡沫也就是房地產價格飛漲、房地產投資回報率大大超過社會資金平均回報率的狀況，其害無窮；房地產泡沫形成的宏觀基礎是貨幣供給過度即通貨膨脹，中觀因素或關鍵因素是政府追求經濟片面增長、并對無用需求或虛擬需求的放任，微觀因素是個體追求投資高回報；房地產經濟運行的基礎是市場配置，但當市場配置失效、房地產泡沫過大時，政府干預和調控具有重大意義，調控的目標取向應該是達致平穩發展；對于房地產泡沫的基本策略是，既不放任，也不強烈擠壓導致破裂；房地產過高價格的回歸和泡沫的收斂，應該是絕對回歸(縮小)和相對回歸(縮小)的結合，前期以絕對為主，后期以相對為主；房地產市場調控要供應和需求同時調節，但調節需求是關鍵，在需求調節中，控制虛擬需求是主要的；住房市場調節的基本策略是，鼓勵自住需求、允許他住需求、抑制無住需求，混淆投資和投機、一棍子打死非自住需求是不對的；房地產市場調控，應以經濟手段為主、行政手段為輔，在特殊情況下，可以實施強硬的行政手段如限購；房地產市場調控，應該發揮中央和地方政府兩個積極性，而如何調動地方政府的主動性需要重點研究。
7．在房地產服務業問題上，我認為：房地產經紀業是創造價值的服務業，它貫穿于房地產業鏈條的全過程，是房地產業的基本組成部分；房地產經紀收費的實質是經紀勞動(經營)的價值補償，是產品和勞務價格的組成部分，合理的名稱應為傭金，政府管理不能規定統一的比例，要放、管結合；房地產服務業不限于房地產經紀業，還需要深化和細化發展，新的發展方向是，要以目前的交易服務為主向業主咨詢服務、房屋交易服務、房屋保值服務、業主全方位代理服務發展；商品房和公改私房物業管理面臨著許多的困難和問題，改善的最終目標是，按照市場經濟等價交換(或基本等價交換)的原則進行。 8．在非住宅房地產問題上，我認為：商業服務業是商業地產開發商的衣食父母，商業地產開發商是商業服務業的開路先鋒，商業地產開發的前期研究、策劃和設計是關鍵性的；以辦公樓為代表的樓宇經濟可以是“魚翅”，也可能是“魚刺”；是經濟發展的時勢造就樓宇經濟，不是樓宇造就樓宇經濟；適應經濟發展需要的樓宇應該逐步推出，不要一哄而起，更不要應景(觀)應政(績)需要而起；大型城市的核心地區一定要有樓宇經濟，非核心地區也可以有；著名投資商領頭，是高檔樓宇成功的重要條件之一；重視優質商辦樓宇的巨大潛力，多租少售，不拆零出售；樓宇經濟的稅源導向應完整、辯證，要防止“絕對稅源論”和“唯稅源論”。
9．在房地產外資問題上，我認為：多年來，外資進入中國房地產市場，積極作用要超過消極作用；目前的房地產市場，內資比起外資來還存在著較大差距，未來的市場還需要外資參與；在外資進入房地產的管理上，要把宏觀的要求同城市、產業的長遠發展結合起來考慮，要把防范消極作用和發揮積極作用結合起來，不要偏廢，也不要絕對。
10．在住房公積金問題上，我認為：住房公積金及其增值收益余額，都是私有而非公有財產；目前的住房公積金管理權由政府掌控，應視為人民的委托代理，政府代理不能將住房公積金作為財政資源使用，否則就是侵權，將住房公積金增值收益余額收歸財政的規定是錯誤的，用于廉租住房建設更是錯誤的；《公積金管理條例》的根本缺陷是，不按照公積金是私人資產集合的性質來管理，公權侵犯私權；部分人企圖將住房公積金拖入住房保障體系，是把兩者的本質和職能給混淆了，極其令人不安；建立有政府保證的住房保障銀行，將住房公積金的增值部分作為資本投資，將住房公積金的沉淀資金作為存款，是住房公積金穩定保值、增值的較佳途徑。
11．在房地產稅收問題上，我認為：房地產稅收體系需要改革，改革的主要方向有二，一是實行不管其產權性質，對一切土地、房屋征收房地產稅收，二是降低土地、房屋流通稅，提高持有稅；房地產物業稅是世界各國通行的一項稅種，中國必須實施；房地產物業稅除了發揮財產再分配的功能之外，應該提高它在房地產市場調控中的作用；征收住房物業稅的技術障礙不是主要的，而利益群體的反對和掌控了話語權是主要的；實施住房物業稅，應該由易入手、穩定起步、步步深入、綜合解決；重慶和上海房產稅試點需要完善，對征收對象要更加公平的覆蓋；稅率設計應多進階遞進；免稅面積有地區特點，但從嚴掌握；要有全國總體設想并分步實施；非住房應按既有政策征收。
12．在房地產統計問題上，我認為：房地產統計存在幾大問題：結構上缺乏非商品房地產一大塊；落伍的保密思想導致房地產業統計數據發布不充分；房地產業統計竟然回避了土地閑置、房屋空置這樣重要的信息；房地產價格指數統計公信力不足，以至于雜音泛濫；住房保障和住房公積金信息發布很不到位。
關于房地產金融和小產權房問題，是本書也是本人研究的薄弱環節，很少或幾乎沒有談及。
此外，有六個問題需要說明，盼讀者留意：
1．大約有六成以上的文字已經公開發表過，收進集子時僅作技術性編輯，未做觀點修改，以保持歷史真實性。
2．本書在形式上，給每篇文章增加了一段“作者告白”。其作用是，告知寫作的起因，文章的結構和重要觀點，成文以后的命運，甚至紛爭、情感起伏、聯想及當今的思維發散，以方便讀者選擇閱讀，或略添情趣。
3．在同類或相同議題的文章中，前后有重復之處，甚至矛盾沖撞，編輯時未能盡刪。但在不得不保留重復和矛盾之處時，后篇比之于前篇，在觀點上肯定有所發展或變化。
4．按照嚴格的學術規范，非自身的觀點或挖掘的資料，應該標明出處。但十多年來，房地產研究已經成為顯學，專家也“全民化、立體化”了，同一話題的文獻和觀點浩如煙海。所以，除了特定的商榷對象外，本書不少文章沒有或沒有詳盡的引用注釋。為此我要鄭重聲明，本書文章中的許多觀點，不敢說就是我的首創，至多可以說我也持此觀點。如有我本人的特色或發見，我在“作者告白”會加以提示。
5．本書大部分文章純系我個人所寫，凡是同別人合作的文章都有說明。合作文章之所以收入本書，大體上是兩種情況：一是幾乎完全由我撰寫，其他人士提供了部分資料、意見或原則審稿；二是我擔任第一或實際責任人，全面負責研究的組織、觀點的提煉、框架的設計、承擔大部或局部關鍵性寫作，最后都由我逐字逐句定稿。 6．此書文章跨度為20年多。有些情況，或許記憶有誤，或許描繪有所出入。如有，盼讀者指出，以備補救。
回顧20多年的歷程，最后能結集這本集子，要感謝很多人。
感謝上海社會科學院這個大家庭，上海社會科學院以特有的研究氛圍，鼓勵創新、寬容分歧，成為我力圖在房地產研究領域有所發見的強大后盾。其中，特別要感謝王榮華、左學金、厲無畏、楊建文和厲瑤先生的愛護和鼓勵。
感謝上海市房產經濟學會、上海市房地產行業協會和上海市房地產經紀協會，他們給予信任、交給任務、提供舞臺。特別感謝桑榮林先生耳提面命把我領進該領域，感謝許明義先生的謙遜傾聽和頻頻鼓勵。
感謝上海房地產業界，他們對我所在的機構不計功利，長期提供資料并給予資助，有力地推動學術研究和出版，令我感動。特別感謝殷友田、徐林寶、周玉升、范偉、皋玉鳳、劉道桐、馬韌、周忻、李永杰、陳經緯、姜雷、屠海鳴、倪建達、金惠明、衛平、王克活、田漢雄、戴志康先生。
感謝上海市委(府)研究室、上海市發展研究中心、上海市發展和改革委員會、上海市住房保障與房屋管理局(及其前身)、上海市公積金中心，他們給我或所在機構發布研究任務，并不時聽取我的諍言。特別感謝王戰、周偉、周振華、阮青、蔡育天、馮經明、劉海生、毛佳梁、龐元、沈正超先生。
感謝全國政協、上海政協和上海市政府參事室，為我的學術觀點產生實際作用或廣泛傳播，提供了廣闊的舞臺。特別感謝白同塑、鄭祖康、薛洪玉、匡鵬、沈惠象先生(女士)和我的參事同仁。
感謝國家住房保障與城鄉建設部，他們是我幾項重大研究任務的來源和諸多作品誠摯的傾聽者。特別感謝宋春華、劉志峰、謝家瑾、侯淅珉、張其光、沈建忠、馮俊、張小宏先生。
感謝《社會科學》月刊、《中國房地產》月刊、《上海房地》月刊和上海財經大學出版社、上海社會科學院出版社。我稍具價值的文章和作品，大部分在那里發表。特別感謝馬志剛、李國華先生。
感謝有“上海房地產三教授”之稱的其他兩位——印堃華教授和張永岳教授。他們于我，亦師亦友，對我有學術發蒙和攙扶作用。人所共知，20年來三人觀點有異、風格有別，然“和而不同”的長期友好，堪稱學界佳事。
感謝國內外學術同道的切磋和啟發，特別是北京的顧云昌、劉洪玉、秦虹、汪麗娜、尹中立、馮長春、葉劍平，天津的曹振良，廣東的蔡穗聲、左令、王鋒，遼寧的王全明，江蘇的高波，浙江的陳多長，上海的劉福長、戴曉波、顧建發、陳則明、李戰軍、吳震國、尹伯成、陳杰、陳伯庚、龍勝平、崔裴、華偉、王洪衛、姚玲珍、丁健、施建剛、錢瑛瑛、崔廣燦、屠梅曾、胡昊，香港的趙麗霞，臺灣的張金鶚，以及英國的曹軍建、韓國的任盤碩。
感謝姚宏來先生，他是建議我步入房地產研究領域的第一人，也是對我許多作品有機會率先加以評判的第一人。
感謝本書責任編輯、上海人民出版社的舒光浩先生為本書順利出版所付出的艱辛。
要感謝的人還很多，或許掛一漏萬。但不能忘記我的妻子曹助玉，她的聰明能干和任勞任怨，是我這20年房地產研究有所貢獻的堅強保證。
謹以此書，獻給一切曾經關注過我的人！
張泓銘
2012年11月于上海社會科學院

序言第一章 關於房地產業房地產行業管理研究報告理順經營權的根本是產權結構調整：對房地產國有企業改革的感晤正確認識上海房地產業在“十一五”期間的地位房地產業作為支柱產業在中國是可持續的減速是必然的，增長也是必然的：中國房地產發展的前景關於中央企業退出房地產市場的建議所謂的房地產暴利及其管理設想房地產業地位的再思考第二章 關於舊城改造和動遷上海舊區改造和動拆遷評估城市房屋拆遷問題探討對待農村違章建築的指導思想和工作方法舊區改造在取得偉大成就後需要繼續突破第三章 關於房地產土地出讓土地閒置的現況和對策70年後，我們的住房何去何從？房地產用地管理改革的探討第四章 關於住房體質從搞活二、三級市場的實踐看住房市場和住房制度改革中國住宅經濟運行的雙重機制住宅的行政性（保障性）分配第五章 關於住房保障逐步以市場全價住房加貨幣補貼制度替代經濟適用住房制度創新廉租房制度，解決中等偏低和低收入家庭住房困難完善上海住房租賃體系的若干基本問題：略論保障性租賃住房的五大關係上海市住房保障的制度設計和政策調整重振上海住房保障的廉價房制度加大廉租房的供應力度廓清住房保障上的三大思想混沌廉租房制度的實物指向不能含糊進一步完善上海住房保障體系研究（節選）關於上海市公共租賃住房實施辦法的設想勇於創新敢於突破，廣開思路籌劃資金，保駕護航住房保障解決上海公租房建設和運行資金的設想關於設立中國住房保障銀行的建議關於保障性住房租賃和出售靈活安排的建議第六章 關於房地產市場與調控興旺健康是主調，同時也需要不斷調適住房需求熱潮真正形成，保持清醒、抑制過熱、防範風險跨國（區）比較看上海房地產的所謂“泡沫”抑制房地產價格漲勢毋庸遲疑關於謹慎對待回暖要求防止上海房市發生新的曲折的建議中國城市房地產的宏觀調控管理房地產發展“速（熱）度偏愛症”剖析國民經濟偏熱，房地產能獨善其身嗎？中國商品住房價格上升之我見不要病急亂投醫：略論商品房預售制度需要完善深一步看住房價格變化中國房地產政策調整歧見討論中國住房發展四大基本觀念宏觀經濟中的房地產調控，應建立在真實需求的基礎上對房地產調控若干質疑之聲的思考住房需求的三類分解及其調控思路第七章 關於房地產服務業社會主義商品經濟中的居間中介問題朝陽初升的經紀行業略論中介經紀的收費問題第八章 關於非住宅房地產上海辦公樓市場展望與預測衣食父母和開路先鋒：關於商業和商業地產的關係魚翅還是魚刺：樓宇經濟的上海感悟第九章 關於房地產外資境外資金進入上海房地產市場研究第十章 關於住房公積盒住房公積金增值收益餘額難姓“公”修改國務院《住房公積金管理條例》的建議還住房公積金“個人財產權”本位的建議第十一章 關於房地產稅收物業稅順利起步的初步設想排除障礙由易入難、下決心試行物業稅的建議完善住房房產稅的若干建議第十二章 關於房地產統計和監測關於房地產價格指數的研發報告中國城市房地產發展評價和預警體系研究：綜合模擬法的方法及其應用關於擴大發佈住房保障統計數據的建議住房空置調查統計應該提到議事日程上來．

第一部分：房地產行業管理的歷史與現狀
中國的房地產業發源于沿海城市，上海、廣州、天津是最早的發源地。上海最早于1889年設立了會丈局、1927年改設土地局，開始了政府對房地產業的管理。當時政府管理主要側重于土地，房屋只是作為土地上附屬物對待。1927年成立的上海房地產業主公會，是上海最早的房地產行業組織。后來又相繼成立上海房產公會、上海特別市地產業同業公會、上海市房地產商業同業公會等。這些行業組織在制定房地產業業規、維護同業者的權利等方面發揮過積極作用，構成了當時環境下的行業管理的一部分。
1949年5月，上海解放以后，政府接管和代管了大批舊政府及外國資本留下的房地產。1956年以后，又通過對資本家經營的房地產進行社會主義改造，建立起房地產領域的公有制。除了少量的私房之外，上海城市的絕大多數房地產成為政府直接管理的直管公房和系統單位管理的系統公房。在生產資料(包括房地產)公有制的基礎上，高度集中統一的計劃經濟體制在全國和上海建立。這種經濟體制，把房地產作為單純的固定資產投資，其經濟運行(建造、分配、使用)完全由政府的指令性計劃加以規定，實行統建、統配、統管，市場規則退出了房地產領域，房地產經濟也隨之出現萎縮。由于以上原因，1956年以后上海沒有了真正意義上的房地產企業和房地產行業；也沒有了它們賴以生存發展的舞臺——市場。因此，房地產行業組織同其他同業組織一樣消失。1949年以后，上海市主管房地產的政府部門相繼為上海市軍事管制委員會房地產管理處(后改名為公共房屋管理處)、上海市地政局、上海市房地產管理局等。這些主管部門主要著眼于國有房地產的部門管理，而行業管理已不復存在。
1978年黨的十一屆三中全會，確定了改革開放政策。自此，在房地產領域發生了一系列重大變化。這些重大變化主要是：土地使用權及其房屋的商品屬性日益被肯定，逐漸按市場規則開發經營，市場形成的商品房已經逐漸超過了計劃體制下形成的房屋；開發和經營商品房的房地產企業開始具有獨立自主的經營權；高度集中的計劃經濟管理，在微觀層次上基本退出；房地產企業大量涌現，專業化分工加強，覆蓋房地產生產、流通、消費的行業體系基本形成；住房制度改革取得了實質性進展，并醞釀著實物分配向貨幣化分配的關鍵性轉變。
適應上述變化，從20世紀80年代中期開始，到90年代的中后期，上海的房地產管理有了新的發展，主要體現在兩個方面：
一是，政府的房地產行政管理，已經由過去的部門管理初步轉變成為面向全社會、全行業的行業管理。其主要特點是：(1)通過法律和行政規章，對在上海的各類房地產企業實施管理，其涵蓋面已經相當完整。這同計劃經濟年代政府房地產管理部門主要管理直管公房及其機構(房管所、房屋修建公司)相比已經有天壤之別。(2)管理的內容主要是市場規則的制定和執行監督。這同過去對房地產機構人財物、產供銷的直接管理、全面管理有實質性的區別。(3)管理的手段主要是政策引導、行政審批和監督。即通過對房地產企業的設立和對房地產建設項目的立項、批地、開工、預售、銷售及服務權的審批登記，貫徹政府的計劃意向，沒有把房地產企業的微觀經營用指令計劃硬性地連接起來。政府的計劃意向，在相當程度上是依靠各種政策文件來引導企業實施的。總之，上海市政府對房地產的行政管理，已經初步顯示了行業管理的要求，初步適應了社會主義市場經濟發展的要求。
二是，房地產行業組織開始出現。20世紀80年代成立了房地產業協會，90年代又相繼成立了房屋交換協會、物業管理協會、房地產經紀人協會、房地產估價師協會等行業組織。這些行業組織，成立的時間有早有晚，都在行業的自律管理上作了可貴的探索，并努力開展傳遞信息、交流溝通、培訓評比等行業活動，為政府的行政管理發揮了有益的輔助作用，取得了不少經驗，從而同政府的房地產行政管理機構一起，形成了上海房地產行業管理的初步框架。
目前上海的房地產行業管理體制還存在若干問題，主要有：
第一，行業管理理論尚未明確，思想并未統一。雖然改革開放以來上海房地產管理體制進行了多次改革，取得了顯著成績，政府的行業管理職能有所調整，行業組織和服務也有所發展，但是，在思想理論上，對房地產行業管理的一系列基本問題的看法并未明確和統一。主要有：行業管理的必要性和重要性；行業管理的內容和框架；行業管理的實施和步驟。
第二，政府的房地產行政管理尚未充分理順。主要表現為：(1)機構設置不夠精簡，職能劃分不夠清晰、合理，相互之間的銜接協調不足，有時造成管理上的沖撞或真空。(2)對房地產企業及其經營活動的微觀管理過多、過細、過于繁復(集中在審批及市場準入)，而對于房地產行業的總體發展(總量和結構)的指導、引導尚嫌不足。一些政策的出臺雖然有指導和引導的作用，但應付近期的矛盾和困難比較多，長效性和完整性尚不足。(3)在房地產信息上做了大量的工作，但對微觀層次迫切需要的市場信息及政策信息的服務上，時效性和準確性尚有欠缺。總之，政府的房地產行政管理機構還不夠精練、職能錯位或有所缺位，政企、政資尚未完全分開。
第三，行業組織比較薄弱，還不適應行業管理的需要。主要反映在：(1)行業管理中的地位、作用不明確，與政府的關系沒有合理界定，職能未落實。(2)對行政部門的依賴性較強，自主辦會的意識不強。(3)管理人員年齡結構偏大，缺乏專業人員。雖然各個行業組織(協會)存在的問題不完全一致，在某些問題上的表現程度也不一樣，但上述問題是共有的。
上海房地產行政管理和行業組織諸問題的存在，其原因是復雜的，除了人們對房地產行業管理在思想理論上的認識不足之外，還有一個重要的原因，就是整個社會在向市場經濟轉軌的過程中，計劃經濟條件下高度集中的統一管理模式還有相當程度的慣性。
房地產行業管理的現狀如果不進一步改革完善，無論對于房地產行業的自身發展還是對于社會主義市場經濟體制的建設都是不利的。進一步改革和完善上海的房地產行業管理無疑是一項重要而緊迫的任務。
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