完善我國住房金融制度研究（簡體書）

《完善我國住房金融制度研究：基于美國的經驗與教訓》主要創新點：第一，深入分析美國住房金融的市場組織體系、功能與運行機制，彌補了已有文獻中重點分析房利美和房地美，而忽略了聯邦住房貸款銀行體系在抵押貸款二級市場中的作用與不足。第二，深入分析美國住房金融一、二級市場的關系及其風險擴散機制。第三，深入分析美國住房抵押貸款的產品設計與定價，并將定價方式與客戶細分聯系起來分析。第四，深入分析美國政府針對中低收入群體的住房解決機制，研究涉及美國住房領域的公共住房制度、政府住房擔保制度以及住房一級市場領域的政府支出補貼與稅收制度、住房二級市場領域的政府支出補貼與稅收制度、住房立法與政府干預住房市場的機制，內容全面而深入。第五，深入分析美國金融危機前后住房金融監管的做法與變化，有關美國住房金融監管的內容在國內已有文獻中是不多見的。第六，深入分析美國保護住房抵押貸款借款人利益的法律制度。第七，有針對性地提出了完善我國住房金融制度和解決中低收入群體住房問題的新思路：?在完善住房金融市場體系方面提出建立政府主導的保障性住房擔保體系，轉移銀行信用風險；建立規范的抵押經紀人制度并加強監管，提高銀行的經營效率；建立政府主導的住房二級市場，改善銀行流動性管理；建立專門的住房金融監管架構。?在構建中低收入群體住房解決機制方面，提出建立“經濟適用房+政府擔保+證券化”的機制；鼓勵民間資本進入公共租賃住房建設領域。?在加快住房立法建設方面，提出保護住房抵押貸款借款人利益。

在完善住房金融市場金融體系方面。
應建立政府主導的保障性住房擔保體系。
轉移銀行信用風險。
建立規范的抵押經紀人制度并加強監管，提高銀行的經營效率。
建立政府主導的住房二級市場，改善銀行流動性管理。
建立專門的住房金融監管架構。鼓勵民間資本進入公共租賃住房建設領域。
提出保護住房抵押貸款借款人利益。

上篇 美國住房金融市場體系與運行機制
1.美國住房抵押貸款一級市場
1.1 住房抵押貸款一級市場（I）-參與主體
1.1.1 住房抵押貸款放款機構與市場結構變化
1.1.2 分工明確的中介機構
1.1.3 建立政府擔保機制
1.2 住房抵押貸款一級市場cn）-抵押貸款產品
1.2.1 住房抵押貸款產品分類
1.2.2 住房抵押貸款產品微觀結構與產品設計
1.2.3 住房抵押貸款借款成本
1.2.4 其他成本
1.2.5 抵押貸款定價方式
1.3 住房抵押貸款一級市場（Ⅲ）——貸款流程與管理
1.3.1 抵押貸款相關部門與貸款流程
1.3.2 貸款申請與審批
1.3.3 貸款審批自動化
1.4 住房抵押貸款一級市場（IV）-抵押經紀人制度
1.4.1 美國抵押經紀人制度的形成與發展
1.4.2 抵押經紀人的功能與作用
1.4.3 美國抵押經紀人制度運行機制
1.4.4 抵押經紀人制度存在的主要問題與原因

2.美國住房抵押貸款二級市場
2.1 住房抵押貸款二級市場（I）-“兩房”與抵押貸款證券化
2.1.1 抵押貸款證券化市場的形成與發展
2.1.2 抵押貸款證券化市場的規模與結構
2.1.3 市場主體與運行機制
2.1.4 二級市場與一級市場的關系
2.1.5 抵押貸款二級市場：風險轉移與回流、擴散與放大機制
2.2 住房抵押貸款二級市場（Ⅱ）——聯邦住房貸款銀行體系與流動性供給
2.2.1 聯邦住房貸款銀行體系的形成與發展
2.2.2 聯邦住房貸款銀行體系的作用
2.2.3 聯邦住房貸款銀行體系的組織架構
2.2.4 聯邦住房貸款銀行體系的會員管理
2.2.5 聯邦住房貸款銀行體系為會員提供的融資產品與服務
2.2.6 聯邦住房貸款銀行的資金來源
2.2.7 聯邦住房貸款銀行的流動性來源支持中低收入家庭住房和社區發展項目
……
下篇 完善我國住房金融體系
參考文獻
附錄1 國家社會科學基金項目立項與結項信息
附錄2 項目相關研究成果

七是貸款發起和貸款清償。貸款發起工作包括向自動服務系統錄入相關信息，如借款人信息、貸款類型和支付信息、投資者信息。通常此項工作要在貸款閉合后15天之內完成，并書面通知借款人誰是服務者，以及第一次應付的金額。
八是客戶服務。主要是收集和回答客戶的問題、處理客戶的投訴并確保客戶滿意。
九是其他服務。服務者應建立數據處理系統，保證信息的完整。有時服務者會委托第三方機構來完成相關工作，如稅收和保險支付、房產狀況檢測、貸款文件保管等。
十是服務質量控制。銀行設立獨立部門監督各團隊工作質量，并將結果報告給適當的管理部門。
1.3.2貸款申請與審批
（1）貸款申請
從貸款分類部分可知，銀行等放款機構為不同條件借款人提供了較為個性化的抵押貸款產品，如政府貸款和常規貸款。借款人根據自身條件、貸款需求決定適合自己的抵押貸款。通常借款人會咨詢經紀人相關問題，銀行也提供貸款計算器幫助借款人選擇不同的貸款產品。不同的產品有不同的申請條件，并提交相關材料或文件（見花旗或美洲銀行主頁）。
（2）貸款審批標準
當銀行接受借款人的貸款申請后，銀行將按照一定的標準決定是否同意發放貸款。這些審查工作和標準主要有以下幾個方面：
?首付
住房抵儲押貸款的首付有兩個作用：一是首付反映借款人過去掙錢的能力，進而推斷未來掙錢的能力；二是首付是借款人在房屋中的“權益資本”，對銀行而言是一種抵押品，這促使借款人不會在短期內違約，至少不愿意在短期內放棄房子。在美國，首付比例在3％～20％之間，一般貸款的首付比例為不低于20％，對于申請政府貸款（FHA/VA）的借款人，首付比例可以低至3％甚至是“零首付”。
……