以房養老釋疑（簡體書）

柴效武，陜西延安人，現為浙江大學經濟學院教授，已出版《現代家庭經濟生活知識大全》、《家務勞動研究》、《高校學費制度研究》、《教育資助暨助學貸款制度研究》、《個人金融理財理論與實務》、《個人理財規劃》等專著8部，出版各類教材讀物10余部，發表論文100多篇。
目前主要研究領域為以房養老、基地養老和個人理財規劃三大領域，提出“60歲前人養房，60歲后房養人”，“建設養老基地，打造養老天堂”等觀點，產生了重大社會反響。2008年出版《以房養老系列研究叢書》，共收錄以房養老、反向抵押貸款研究論文180篇，計230萬字。
主持完成國家和浙江省社會科學基金項目、教育部重點課題項目和地方政府合作項目10余個。

第1篇 以房養老基礎知識
第2篇 以房養老的價值
第3篇 以房養老與以兒養老
第4篇 以房養老與觀念
第5篇 以房養老與國情
第6篇 以房養老與親情
第7篇 以房養老運作
第8篇 以房養老模式
第9篇 以房養老解惑
第10篇 以房養老補正

住房融資租賃已提上議事日程，它將為大家“居者有其屋”的目標實現帶來極大便利，從而對倒按揭的推出產生積極影響。住房融資租賃的好處有哪些呢？
以房養老的倒按揭算作是一項創新，并已進入試點階段，遺憾的是這個不錯的金融工具惠及面過窄，對行業推動的作用會遠遜于住房按揭。筆者認為，住房的融資租賃應該出場了，這可不是一個跑龍套的小角色。在發達國家，融資租賃被稱為“朝陽產業”，美國的固定資產投資中，融資租賃與銀行、證券分庭抗禮，已形成三分天下的融資格局。簡單地說，融資租賃是“以租代買”或“先租后買”，一般多針對房產、汽車、電器等大件商品，在合同期內租入物品的所有權仍屬于出租人，承租人只擁有使用權，待合同期滿付清全部租金和相關費用后，承租人有權按殘值購入該物品，從而擁有該物品的所有權。這就如同用分期付款的方式來購買物品。
整體來看，融資租賃業在我國的發展還處于起始階段，基本上未浸透到房產領域。正如通常談到的房地產投資信托基金（REITs），對房地產業融資的重要意義一樣，誰都無法否認房產融資租賃的廣闊前景。融資租賃業的發展，可以帶來如下好處。
首先，可以治療“房奴恐懼癥”。“房奴”源源不斷地被中國樓市制造出來，卻很難杜絕。雖然從目前的經濟效益衡量買不如租，但中國傳統的“住宅觀”卻讓大部分人認定買比租好，租房不但沒有歸屬感，更難以個性化裝修，被房東驅逐出門也隨時有可能。融資租賃既能滿足住房私權帶來的好處，又能使年輕人量力而行，自由約定租期及合同，萬一以后遭遇失業等情況，可選擇放棄購買，減輕精神壓力。
其次，緩解開發商的資金困局。在市場條件允許的情況下，開發商大都愿意一次性售房，以快速回籠資金，但在激烈競爭的買方市場中，會導致部分樓市陷入滯銷，融資租賃正可以在某種程度上緩解這一問題，其實質就成了短期性的促銷手段，在香港樓市低迷期就曾出現過這種營銷手段。更大的意義在于，通過融資租賃模式，部分開發商可以另辟蹊徑，鎖定特殊消費群體，開發專項樓盤，由此創造出一種全新的開發模式，對行業發展形成有益補充。
再次，降低銀行信貸風險。融資租賃同MBS、REITs、倒按揭一樣，都是房地產融資的新型工具。眾所周知，我國房地產業過度依賴銀行，雖然央行不斷緊縮“銀根”，但出于商業利益，許多銀行還是難以壓抑房地產業的貸款沖動。融資租賃并未直接通過銀行，而是由融資租賃公司面向社會籌集。多元化融資可以分散銀行業的房貸風險，進一步降低中國發生金融風險的可能性。
最后，有助于完善住房保障體系。中央正大力建設包括廉租房和經濟適用房在內的住房保障體系。筆者認為，融資租賃可以和經濟適用房制度做些有益嫁接。一方面，由于現階段我國財力有限，難以大規模推廣準福利性質的經濟適用房，而融資租賃是一種市場化的融資手段；另一方面，建設部正擬修改相關政策，以使未來的部分經濟適用房能用于融資租賃，既能使中低收入群體享受“先租后買”的好處，也能降低政府在建筑維護方面的投入（業主對住房更有愛心）。
住房融資租賃集租賃、買賣、借貸三者優點于一體，能實現消費者、開發商、經營者、政府、產業發展等多方共贏，但好事還須多磨。目前在法律、觀念和實際操作等，都還不具備成熟條件，最重要的《融資租賃法》尚處于起草階段。因《合同法》等相關法規已對此有所界定，完全可以現在就開始試點工作。所有新事物只有沖破舊觀念的羈絆，才能精彩呈現。
住房融資租賃能否在我國得到大幅推動？無法給予樂觀展望。我國公民信奉的是“所有權”，一件物品必須牢牢把握住歸屬于自己的所有權，然后才感覺到十分放心，否則就很難承認它歸屬于自己。何況是住宅這樣的大件長期的高檔消費品呢？由此可見要期望本項進入產品真正在我國大行其道，首先必須在觀念的轉變方面，如“不求所有，但求所在，不求所在，但求所用”上大做文章。
我在所居社區搞了個小調查，結果顯示具備以房養老條件的為數甚少。大多數居民如出租房子，租金只能達到老年公寓收費標準的一半多點。只有少數富人的房子出租，租金會高于老年公寓的收費標準。
十分感謝這位讀者做租房養老可行性的小調查。以房養老的宏大事業，正需要大家有力出力、有錢出錢、有智出智，將這項工作推廣開來。實際上，老年人將住房對外出租，自己居住到老年公寓也是一個好辦法。公寓養老的設施好、服務周到，又有眾多的老年人陪伴，不會很寂寞，又免受自己每天做飯洗衣的勞累。尤其是自己身故后還能將該公寓房向兒女們流傳下去，也符合大多數老年人的心愿，減少來自兒女們的反對聲音。
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