中國土地法制的現代化：以土地管理法的修改為中心（簡體書）

我國《物權法》通過后，《土地管理法》的修改即提到議事日程，黨的十八屆三中全會更是為我國土地法制的改革指明了方向。如何擴大集體土地權能，完善土地權利體系，建立不動產統一登記制度，健全建設用地使用權年期和續期制度等，均是目前制度重建時所應著力考量的。《中國土地法制的現代化：以土地管理法的修改為中心》以《土地管理法》的修改為切入點，對立法中的諸多爭議問題進行了深入的探討，供大家參考。
——本書作者

高圣平，中國人民大學法學院教授、中國人民大學不動產法研究中心主任、教育部人文社會科學重點研究基地中國人民大學民商事法律科學研究中心專職研究員。
主要研究方向為物權法、房地產法、土地法、擔保法等，主持了《宅基地使用權的權利再造與制度重塑》《應收賬款擔保融資法律問題研究》等近十項國家級和省部級縱向科研課題，出版有《宅基地使用權的權利再造與制度重塑》《動產擔保交易制度比較研究》等十余部專著，以及《歐洲示范民法典草案》《土地法制改革與經濟發展》《荷蘭民法典》等十余部譯著，在《中國社會科學》《中國法學》《法學研究》《金融研究》《管理世界》等CSSCI核心期刊上發表學術論文近百篇。

不動產制度的改革對不動產理論的深入研究也提出了許多新的課題，需要我國法學工作者從我國基本國情和改革開放的實踐出發，不斷探討新情況，研究新問題，從而為完善我國的不動產制度獻言獻策。
——中國人民大學王利明教授

目錄Contents

導論《物權法》視野下的《土地管理法》修改/
一、《土地管理法》修改的必要性/
二、《土地管理法》修改的基本原則/
三、《土地管理法》修改的主要內容/
四、小結/

第一章土地物權體系的建構/
一、問題的提出/
二、土地物權體系的比較觀察/
三、我國物權法立法過程中關于土地物權體系的爭議/
四、《土地管理法》與《物權法》關于土地物權體系的比校/
五、《土地管理法》修改中關于土地物權體系的幾個爭論問題/
六、小結/ 目錄Contents

導論《物權法》視野下的《土地管理法》修改/
一、《土地管理法》修改的必要性/
二、《土地管理法》修改的基本原則/
三、《土地管理法》修改的主要內容/
四、小結/

第一章土地物權體系的建構/
一、問題的提出/
二、土地物權體系的比較觀察/
三、我國物權法立法過程中關于土地物權體系的爭議/
四、《土地管理法》與《物權法》關于土地物權體系的比校/
五、《土地管理法》修改中關于土地物權體系的幾個爭論問題/
六、小結/

第二章土地與建筑物之間利用關系的法律表達/
一、問題的提出/
二、我國“房地一致原則”的形成及理論基礎/
三、房地分離主義模式之下的房地各別處分的缺陷及理論分析/
四、我國采納“房地一致原則”的理論再證成/
五、對改造“房地一致原則”幾種觀點的評述/
六、小結/

第三章不動產統一登記視野下的土地登記/
一、問題的提出/
二、不動產登記的功能定位/
三、農村土地登記與農村房屋登記之間的關系/
四、不動產抵押登記的若干問題/
五、不動產登記錯誤的司法救濟/

第四章土地承包經營權的市場化/
一、土地承包經營權性質的再認識/
二、土地承包經營權權能的完善/
三、土地承包經營權抵押與農村金融的發展/
四、土地承包經營權登記制度：困境與出路/

第五章建設用地使用權的市場化/
一、建設用地使用權設立規則的重構/
二、建設用地使用權期限制度/
三、建設用地使用權期限屆滿后的法律后果/
四、土地一級市場上租賃供地模式的法律表達/
五、集體建設用地進入市場：現實與法律困境/
六、建設用地使用權抵押權——以房地單獨抵押、房地分別抵押的
效力為中心/

第六章宅基地使用權的市場化/
一、農村宅基地權利的嬗變/
二、宅基地使用權性質的再認識/
三、宅基地使用權的設立：審批制質疑/
四、宅基地使用權流轉的法律經濟分析：從個案分析的視角/
五、宅基地退出與補償機制/

后記/

中國土地法制的現代化《不動產法制文叢》總序《不動產法制文叢》總序 土地、房屋等不動產在社會財富形態中一直占據重要位置，古人云，有恒產者有恒心，法治通過保護私權，使人們對其創造性活動形成合理、穩定的預期，從而激勵人們積累和創造社會財富。從這個意義上講，法治最有利于實現社會生產力的解放和發展，并能夠促進社會生產和社會財富的創造，從而提升一個社會的整體和人均福利。近來，許多經濟學家都已經證明了世界上任何一個崛起的大國，在崛起過程中莫不是以保護產權為其重要任務。不動產作為社會基本的財產形式，應當是物權法規范的重心。
我國實行社會主義公有制，這也使得我國的不動產法制具有鮮明的中國特色。隨著我國城市土地使用制度、住房制度以及農村土地承包經營制度改革的逐步深入，我國現有的不動產法制已經不能完全滿足調整相應法律關系的需要，相關法律法規的修改與完善成了目前的緊迫任務。改革開放以來，我國陸續頒行了《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《農村土地承包法》等有關不動產的法律法規及司法解釋，我國不動產法制逐漸完善。2007年頒行的《物權法》在總結我國既有法制經驗的基礎上，確認了相對完善的不動產物權制度，如農村土地承包經營權、城市建設用地使用權、宅基地使用權等不動產物權，進一步完善了不動產的相關法律制度。在物權變動方面，《物權法》還規定了公示原則，并專門規定了不動產登記制度，初步建立了不動產登記制度體系。
隨著改革進程的不斷深入，我國不動產制度也處于不斷發展之中，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出建立城鄉統一的建設用地市場，《中共中央、國務院關于全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》更進一步地將“完善農村土地承包政策”、“引導和規范農村集體經營性建設用地入市”等作為深化農村土地制度改革的主要任務，所有這些都昭示著我國不動產法制的重大變革。不動產制度的改革對不動產理論的深入研究也提出了許多新的課題，需要我國法學工作者從我國基本國情和改革開放的實踐出發，不斷探討新情況，研究新問題，從而為完善我國的不動產制度獻言獻策。
中國人民大學不動產法研究中心成立于2006年，一直關注和組織不動產法制的理論研究，推動相關法律法規的修訂，參與相關制度的實施評估和田野調查，先后就不動產抵押、不動產稅收、不動產登記、不動產交易、物業管理、不動產信托、土地管理法修改等起草了專題研究報告。在社會各界的關心之下，中心精心組織，將部分研究成果結集出版。本文叢既有就社會熱點問題的專題論述，也有就目前立法問題的主題文集；既有國外著述的中文譯本，也有中心研究人員的系統論著，還有不動產裁判案例的專題研究。我們期待中心的研究成果引起大家的廣泛關注，我們也期望該研究成果能夠在我國不動產法制完善的過程中發揮重要作用。