房地產企業群體性事件與危機管理（簡體書）

本書從法律視角厘清了房地產企業群體性事件與危機管理的基本概念，以案例分析的方式梳理出依法應對與管理房地產企業群體性危機的實操整體解決方案，為房地產企業合法、合理、專業、高效地處理群體性危機提供了有效指引。

劉濤，泰和泰律師事務所合夥人，從業16年，主要執業領域為房地產開發及工程建設、企業危機管理、投融資並購等相關非訴及訴訟法律事務。對專業領域的法律問題有較為深入的理論研究，同時具有豐富的實踐操作經驗。已辦理多起公司危機管理重大專項案件，為公司經營發展及危機管理提供了符合實際情況的專業法律意見以及整體解決方案，首次提出危機管理四步法，有效防範了公司法律風險，獲得客戶高度認同。

房地產企業群體性事件危機管理實操整體解決方案

目錄

上篇房地產企業群體性事件

第一章房地產企業群體性事件概述

第一節群體性事件釋義

一、政府部門對群體性事件的定義

(一)部門規章的定義

(二)中央政策文件層面的定義

二、社會學者的定義及理解

(一)《科學發展觀百科辭典》的定義

(二)其他社會學者的理解

第二節群體性事件分類

一、國內學者對群體性事件的分類

二、從群體性事件性質為標準分類

(一)政治群體性事件

(二)公共安全群體性事件

(三)社會群體性事件

(四)企業群體性事件

第三節房地產企業群體性事件釋義

一、兩者釋義的共同性比較

二、兩者釋義的差異性比較

(一)關於第1項事件起因的差異化分析

(二)關於第2項事件參與主體的差異化分析

(三)關於第3項事件合法性的差異化分析

(四)關於第4項事件表現形式的差異化分析

(五)關於第6項事件後果的差異化分析

三、房地產企業群體性事件釋義

第四節房地產企業群體性事件主要發生階段

一、建設工程施工階段

(一)深基坑施工環節

(二)地下室施工環節

二、房地產銷售階段

(一)業主認為房地產企業存在虛假宣傳、不實宣傳群體性事件

(二)精裝修房屋銷售中，因收取房屋裝修價款引發群體性事件

(三)房地產企業股權轉讓群體性事件

三、商業物業整體招商運營階段

四、商業物業整體租賃運營階段

第二章房地產企業群體性事件特徵

第一節涉及多方關聯利益群體

一、業主(商家)群體

(一)“主戰派”

(二)“主和派”

(三)“觀望派”

二、銀行群體

(一)提前收回貸款，依法實現抵押權等其他權利

(二)暫緩實現抵押權，靜觀其變

三、施工承包人群體

(一)提起訴訟，實現工程款優先受償權

(二)暫緩提起訴訟，靜觀其變

四、政府部門群體

(一)搭建第三方公平協商平臺

(二)受理信訪

(三)依法採取行政強制措施

第二節涉及多重法律關係

一、建設工程施工類群體性事件涉及法律關係

(一)商品房買賣法律關係

(二)施工承包法律關係

(三)按揭貸款法律關係

(四)貸款法律關係

二、房地產銷售類群體性事件涉及法律關係

(一)廣告宣傳、承諾法律關係

(二)商品房交付法律關係

(三)其他可能存在的各項法律關係

三、商業物業整體招商運營類群體性事件涉及法律關係

(一)商品房買賣法律關係

(二)委託經營法律關係

(三)連帶保證法律關係

(四)貸款法律關係

(五)工程承包施工法律關係

(六)刑事法律關係

四、商業物業整體租賃運營類群體性事件涉及法律關係

(一)房屋租賃法律關係

(二)攤位租賃法律關係

第三節表現形式既有非法行為，也有合法行為

一、訴訟

(一)建設工程施工階段

(二)房地產銷售階段

(三)商業物業整體招商運營階段

(四)商業物業整體租賃運營階段

二、信訪

(一)信訪制度介紹

(二)信訪渠道

三、協商、談判

(一)由政府搭建協商、溝通平臺

(二)協商、溝通的必要注意事項

第四節持續週期較長

一、發展週期較長

二、群體性非法行為持續週期較長

三、訴訟週期較長

四、協商、溝通週期較長

第三章房地產企業群體性事件主要危機風險

第一節民事經濟法律風險

一、建設工程施工階段

(一)法定民事賠償責任

(二)合同約定的違約責任

(三)損失賠償與合同約定違約金責任的法律關係

(四)侵權賠償責任與合同違約責任的法律關係

(五)股東賠償責任法律風險

二、房地產銷售階段

(一)法定違約賠償責任

(二)懲罰性賠償責任

三、商業物業整體招商運營階段

(一)合同違約損失賠償責任

(二)合同違約金責任

四、商業物業整體租賃運營階段

第二節刑事法律風險

一、建設工程施工階段

(一)行為主體

(二)犯罪主體

(三)犯罪行為

(四)立案追訴標準

(五)刑罰

二、房地產銷售階段

(一)犯罪主體

(二)犯罪行為

(三)立案追訴標準

(四)刑罰

三、商業物業整體招商運營階段

(一)犯罪主體

(二)犯罪行為

(三)立案追訴標準

(四)刑罰

四、其他可能構成的犯罪

(一)非法經營罪

(二)挪用資金罪

(三)高利轉貸罪

(四)虛開增值稅專用發票、虛開普通發票罪

第三節社會政治風險

(一)國內社會政治風險

(二)國際社會政治風險

第四節社會信譽風險

一、工程建設施工階段的群體性事件社會信譽風險

二、房地產銷售階段的群體性社會信譽風險

三、商業物業整體招商運營階段群體性事件社會信譽風險

四、商業物業整體租賃運營階段群體性事件社會信譽風險

下篇房地產企業危機管理

第四章房地產企業危機管理基本理論

第一節危機釋義

一、國外關於危機的理解

二、國內關於危機的理解

三、本書關於危機的理解

四、危機與群體性事件的關係

(一)群體性事件的危機特徵

(二)危機與群體性事件的概念比較

五、危機與房地產企業群體性事件的關係

第二節危機管理釋義

一、危機管理概念

二、房地產企業危機管理

第三節危機管理屬性

(一)社會政治屬性

(二)法律屬性

(三)管理屬性

(四)多主體屬性

(五)經濟屬性

(六)社會信譽屬性

第五章危機管理典型案例評析

第一節建設工程施工階段典型案例評析

一、案例一：地下室局部結構工程質量危機管理

(一)事件概況

(二)業主群體性行為

(三)業主群體性訴求

(四)危機管理措施

(五)危機管理效果

(六)危機管理案例評析

二、案例二：深基坑施工導致臨近房屋、地面出現裂縫危機管理

(一)事件概況

(二)業主群體性行為

(三)業主群體性訴求

(四)危機管理措施

(五)危機管理效果

(六)危機管理案例評析

第二節房地產銷售階段典型案例評析

一、案例一：小區交付時的園林景觀與廣告宣傳不相符危機管理

(一)事件概況

(二)業主群體性行為

(三)業主群體性訴求

(四)危機管理措施

(五)危機管理效果

(六)危機管理案例評析

二、案例二：D房地產公司在房屋交付前全部轉讓股份危機管理

(一)事件概括

(二)業主群體性行為

(三)業主群體性訴求

(四)危機管理措施

(五)危機管理效果

(六)危機管理案例評析

第三節商業物業整體招商運營階段典型案例評析

一、案例一：售後委託租賃經營危機管理

(一)事件概況

(二)業主群體性行為

(三)業主群體性訴求

(四)公司危機管理措施

(五)危機管理效果

(六)危機管理案例評析

二、案例二：售後委託租賃經營危機管理

(一)事件概況

(二)業主群體性行為

(三)業主群體性訴求

(四)公司危機管理措施

(五)危機管理效果

(六)危機管理案例評析

三、案例三：售後委託租賃經營危機管理

(一)事件概況

(二)業主群體性行為

(三)業主群體性訴求

(四)公司危機管理措施

(五)危機管理效果

(六)危機管理案例評析

第四節商業物業整體租賃運營階段典型案例評析

一、案例一：商業物業整體運營租賃合同到期終止危機管理

(一)事件概況

(二)小商家群體性行為

(三)業主群體性訴求

(四)公司危機管理措施

(五)危機管理效果

(六)危機管理案例評析

二、案例二：商業運營整體租賃合同提前解約危機管理

(一)事件概況

(二)小商家群體性行為

(三)業主群體性訴求

(四)公司危機管理措施

(五)危機管理效果

(六)危機管理案例評析

第六章危機管理影響因素

第一節房地產企業危機管理影響因素模型

第二節房地產企業危機管理內部影響因素

一、股東關係因素

(一)一人股權結構(包括家族股權)關係

(二)各股東平均持股結構(基本均衡持股)關係

(三)大小股東差異持股結構(形成表決權差異)關係

二、組織機構因素

(一)主要負責股東

(二)高層管理人員

(三)財務負責人

(四)工程施工負責人

(五)專業律師

(六)行政負責人

三、專業律師團隊因素

(一)房地產法律專業律師

(二)刑事法律專業律師

(三)稅務法律專業律師

四、財務狀況因素

(一)對財務需求的危機管理

(二)對財務不需求的危機管理

五、社會道德因素

(一)誠實守信

(二)在法律之外適當考慮業主群體利益

(三)承擔社會責任

第三節房地產企業危機管理外部影響因素

一、社會政治因素

(一)社會因素

(二)政治因素

二、國家法律政策因素

(一)房地產企業群體危機管理涉及的法律法規

(二)運用法律規定制定危機管理方案

三、關聯主體因素

(一)政府部門關聯主體

(二)銀行關聯主體

(三)建設工程施工單位關聯主體

四、市場經濟環境因素

第四節房地產企業危機管理影響因素可視化分析

一、危機管理影響因素的可視化圖表

(一)影響因素的可視化圖表

(二)危機管理影響因素所起作用程度分級

(三)危機管理影響因素地位分級

(四)危機管理影響因素對危機管理效果的影響分級

二、危機管理影響因素在房地產企業危機管理中的影響情況評析

(一)對A公司危機管理影響因素情況評析

(二)對B公司危機管理影響因素情況評析

(三)對C公司危機管理影響因素情況評析

(四)對D公司危機管理影響因素情況評析

(五)對G公司危機管理影響因素情況評析

(六)對J公司危機管理影響因素情況評析

(七)對E公司危機管理影響因素情況評析

(八)對L公司危機管理影響因素情況評析

(九)對R公司危機管理影響因素情況評析

第七章危機管理指引

第一節危機識別

一、建設工程施工階段危機識別

(一)緊急

(二)決斷

(三)重大風險

(四)負面影響範圍廣

(五)人數眾多

二、房地產銷售階段危機識別

(一)緊急

(二)決斷

(三)重大風險

(四)負面影響範圍廣

(五)人數眾多

三、商業物業售後委託租賃經營階段危機識別

(一)緊急

(二)決斷

(三)重大風險

(四)負面影響範圍廣

(五)人數眾多

四、商業物業整體租賃運營階段

(一)緊急

(二)決斷

(三)重大風險

(四)負面影響範圍廣

(五)人數眾多

第二節風險識別

一、通過業主群體訴求進行風險識別

(一)建設工程施工階段業主訴求風險識別

(二)房地產銷售階段風險識別

(三)商業物業整體招商運營階段風險識別

(四)商業物業整體租賃運營階段

(五)業主訴求風險識別模型

二、非業主群體性訴求風險識別

(一)刑事風險識別

(二)社會政治風險識別

(三)社會信譽損失風險識別

(四)非業主訴求危機風險識別模型

第三節制定危機管理方案

一、制定危機管理目標

(一)建設工程施工階段危機管理目標制定

(二)房地產銷售階段危機管理目標制定

(三)商業物業整體招商運營階段危機管理目標制定

(四)商業物業整體租賃運營風險

(五)制定危機管理目標模型

二、制定危機管理方案

(一)制定建設工程施工階段危機管理具體方案

(二)制定房地產銷售階段危機管理具體方案

(三)制定商業物業整體招商運營階段危機管理具體方案

(四)制定商業物業整體租賃運營階段危機管理具體方案

第四節危機管理執行

一、針對業主群體訴求危機管理方案執行

(一)協商

(二)訴訟

二、不出現社會政治風險危機管理方案執行

(一)向政府部門上報危機處理方案

(二)在合法、合理範圍內滿足業主適當訴求

(三)協商

三、降低社會信譽損失風險危機管理方案執行

(一)協商

(二)建立微信群進行溝通

(三)在合法、合理的範圍內適當同意業主群體的訴求

(四)可以通過新聞媒體發佈正面消息

四、不出現刑事風險危機管理方案執行

(一)由專業律師團隊進行法律分析

(二)採取相應補救措施

第八章危機管理基本原則實施指引

第一節專業管理原則

一、決策流程專業化

(一)股東會

(二)組織機構

(三)具體實施主體

二、危機管理組織機構

(一)危機管理組織機構組長

(二)危機管理組織機構成員

第二節合法性原則

一、依法制定危機管理方案

二、依法執行危機管理方案

第三節積極面對原則

一、體現房地產企業的社會責任擔當

二、為危機管理提供主觀能動性

第四節態度誠懇原則

一、尊重業主群體

二、信守承諾

第五節實事求是原則

一、危機事件的實事求是

二、危機管理的實事求是

第六節公開透明原則

第七節利益平衡原則

第八節借助外力原則

一、招商引資

二、依靠政府

第九章危機管理預防措施指引

第一節建設工程施工階段危機預防措施

一、危機發生原因分析

二、危機預防措施

(一)根本性預防措施

(二)部分性預防措施

第二節房地產銷售階段危機預防措施

一、危機發生原因分析

二、危機預防措施

(一)根本性預防措施

(二)部分性預防措施

第三節商業物業整體招商運營階段危機預防措施

一、危機發生原因分析

二、危機預防措施

(一)根本性預防措施

(二)部分性預防措施

第四節商業物業整體租賃運營階段預防措施

一、危機發生原因分析

二、危機發生前預防措施

(一)根本性預防措施

(二)部分預防措施

後記