香港房地產神話（簡體書）

但是，即便地方政府完全按照中央政策落實調控，就可實現房價的平穩甚至降低嗎?我們可以借鑒2012年底香港樓市調控陸續出臺“雙辣招”的情況，買家印花稅與雙倍印花稅加起來，非本地居民及公司買家的稅率可高達23．5％，本地居民購買第二套房的稅率則為8．5％。以港府的執行效率，此項措施被嚴格執行無誤。但港府數據顯示：2013年4月份房價僅微降0．7％，而成交量卻暴跌至2003年SARs期間水平，地產代理行業面臨危機，地產股大跌，200萬港元以下小戶型被炒高，普通港人首次置業更難，地產商、地產代理從業人員屢次逼宮，甚至出現萬人上街大游行，迫使梁振英公開表示“雙辣招”是政府“在迫不得已的情況下采取的措施，承諾當樓市轉趨穩定、土地供應充足，他將會第一個贊成取消樓市管理需求措施。” (中國新聞網，2013)同樣，北京作為“國五條”調控最嚴城市，卻是調控以來房價上漲幅度最大的城市。
中國房地產市場主要表現為供不應求，其有效應對辦法是在抑制需求的同時，增加供給。而中央政府的樓市調控政策卻走錯了方向，增加交易成本①，增加房地產開發商與購房者的融資或貸款難度與成本，從而對需求與供給實行雙重打壓。從歷次房地產調控效果看，對需求的打壓有限，且很多需求只是被推遲，而不會因此而消失。與此同時，對供給能力的打壓則是前所未有的，且大大超過對需求的打擊力度，進一步扭曲了房地產市場的供求關系，結果是房荒、市場恐慌和房價報復性上漲。
政府壟斷了土地的一級市場，土地的供給不會隨需求增加而自然增加，土地供給量受行政力量支配而非供求定理支配。土地指標由中央政府嚴格控制，屬指令性計劃，且為此編造了諸多借口。為了讓土地多賣錢，地方政府自然不愿意充足地供應土地，自然會受到很強的激勵去人為地制造土地供應的短缺(衛志民，2012)。由此可見，中國的房地產市場不是一個真正的市場，屬于“計劃”+“市場”型，至少土地沒有市場化，還是嚴格按照中央政府的指令性計劃推出土地。中國的房地產市場是權貴資本主義的典型。
政府利用土地饑餓營銷策略等推高了地價與房價。但不能因此將高地價與高房價的責任全部歸咎于地方政府，中央政府實際上才是幕后的最大推手。我們經常看到：中國城市化發展迅猛的地區同時也是地價與房價增長最快的地區，這些地區往往也是城市土地供給短缺的地區，這些地區的土地短缺并不是因為這些地區無地可供，有時也非地方政府不想增加土地供給，而是受到中央政府土地供應指標的嚴格限制。
實際上，許多地方政府希望增加土地供給，通常做法有二：一是到中央政府爭取更多的用地指標，二是土地指標的異地交易。例如，由于東部沿海某市的城市化與人口集聚速度太快，上級政府分配給該市的用地指標遠遠不夠，而該省另一城市的城市化發展速度相對較慢，且人口外流嚴重，上級政府分配給該市的用地指標出現富余。在此情況下，相對發達的某市從相對不發達的另一城市購買用地指標。由此可見，政府用地指標分配的不合理也是導致目前部分地區用地緊張的影響因素之一。只要稀缺，都可能成為一種商品，土地指標在中國也早已演變成為一種商品，這就如同中國股市的殼資源。由此可見，中央與地方政府在房地產市場上的利益是不完全一致的。國土資源部自然希望用地指標越少越好，用地指標越緊張，掌握用地指標分配的國土資源部的權力也就越大，從而為實現部門利益最大化與權力尋租創造了條件。由此可見，權力有時既不屬于“君權神授”，也不來源于公眾的授予，而是通過問題建構而獲得的。
僅有房地產開發商在囤地?
我們時常看到：一方面，幾乎每一座城市都在高喊城市化發展速度快、社會經濟發展迅猛，對土地需要急劇膨脹，上級政府分配給當地的用地指標嚴重不足；另一方面，我們又看到許多地方政府土地出讓比例只及計劃用地指標的50％左右。這兩者之間存在著明顯的矛盾。原因就在于不僅房地產開發商是經濟人，政府更是經濟人，而且是被賦予公權力的強經濟人。房地產開發商看到政府人為制造土地供應緊張來哄抬地價，形成地價長期上漲預期，進而囤地……
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