圖解房子這樣買：完全解答購屋108問（全新增訂版）

2013年，全新增訂版
新增以房養老、合宜住宅、實價登錄等８篇最hot議題
景氣回升，買房保本最實在！

合宜住宅，好不容易搶到了，然後呢？
買賣實價登錄，讓你看清原來投資客賺這麼多！
讓你還還還不完的四十年房貸真的比較划算？
「以房養老」，趁年輕買房投資兼養老！……
舊版資料更新，新增八篇最新話題，教你精打細算買房子！

一本最全面、最實用、最簡單、最聰明的圖解購屋指南。
只要搞懂這108個問題，跟著這樣買房子，包準你住得好、漲得快、幸福跟著來！

八位達人真心告白＋審稿推薦
‧中華民國地政士公會全國聯合會理事長 王國雄
「買房子透過地政士，交易才有保障。」
‧峰禾建築與室內設計群建築師　倪伯聰
「有些頂樓加蓋的房子、夾層屋，使總載重超過原來結構技師的預估值，對結構很不好。」
‧潤泰營造萬囍案副總經理　傅國珍
「好的房子和普通的房子最大的差別就在於細節，會讓人覺得安心貼心，進而感動才是好宅。」
‧資深房地產投資人　楊德芬
「手邊最好保持一棟自住，一棟收房租，用穩健的方式投資房地產。」
‧台灣房屋總管理處執行長兼發言人　謝萬雄
「買房子最重要的心態就是：不要人云亦云，或是為了買房而買房，先搞清楚自己的需求再說。」
‧知名代銷公司不動產研究員
「買房子一定要做功課，先設定想買的價格，再去找符合的區域。」
‧自建自售的地主
「蓋得好不好，還是要看建築師跟營造廠；有經驗的就看過去的作品，那種第一次蓋的要特別小心。」
‧眼光精準的上班族媽媽
「一定要把底線講清楚，讓對方知道你的口袋就這麼多，再多也沒有了。」

房價連年飆新高，加上建商、房仲、投資客不斷煽風點火，許多小市民省吃儉用，賭下未來二十年的貸款生活，只是為了擁有一間小小的夢想窩。然而，在這兇猛如戰場的房屋市場裡，想要買到物超所值的好屋，首要條件就是做功課。

本書幫你整理了108個買房一定要知道的基本功課，用圖解的方式讓你搞清楚複雜的購屋流程，教你房屋怎麼看、貸款怎麼算、如何分辦置入性行銷、如何選擇新屋、中古屋及預售屋，更為你解開建商、房仲、代銷的內幕，幫助你釐清法律規範、稅務問題、購屋糾紛等細節。並實地採訪八位房地產專家達人，透過他們的真心告白，提供最全方位的建議與忠告。此外，還搜集小市民的購屋甘苦談：房子登記在誰的名下？夫妻買房子會為什麼什麼事情吵架？ 熟讀這108問，保證讓你不再被建商房仲跑單號得團團轉！

為你解答：
合宜住宅，好不容易搶到了，然後呢？
買賣實價登錄，原來投資客賺這麼多?！
讓你還還還不完的四十年房貸比較划算？
「以房養老」讓你老年高枕無憂?
什麼是搶紅單，什麼是乙工屋？
有一千萬到底要買新房子還是中古屋？
有哪些實用的手機APP可以看屋查房價？

以及，建商、地主、投資客、房仲等八位房地產專家達人，給你最誠摯的真心話告白！

蘇于修

一個右手拿筆、左手玩行銷的組合型人；台大念中文，在英國Warwick攻讀文創產業研究所。寫過房地產廣告、跑過新聞、編過書、曾在天下雜誌、康健雜誌、學學文創志業等公司玩行銷；喜歡探索世界，趴趴走出了幾本據說超熱賣的旅遊書，甚麼？你也買了《走吧，去捷克！》跟《北海道JR之旅》嗎？！現為天下雜誌319+《微笑台灣款款行》專刊特約採訪副總編輯。

買房子是大哉問，有鑒於資訊多如海，決定密訪關鍵證人，發揮記者的研究精神跟行銷的分析專業，幫自己跟讀者搞清楚買房子到底有哪些眉角。在出版滿周年之際，如願成為有殼蝸牛。

增訂版序
從一張白紙開始學購屋

是的，出版《房子這樣買，完全解答購屋108問》後一年多，我真的如願成為有殼蝸牛一族了！最新出版的增訂版不但修正文中舊的數據與政策，也針對最熱門的實價登錄、以房養老等政策提出分析跟建議。

出書前，處於想買房子的階段，更能體會購屋新鮮人對於買房子這件大事會有的焦慮、不確定和疑惑，「對方會騙我嗎？我會不會買貴了？要怎麼砍價？我會不會買到有問題的房子？」魔鬼就在細節裡，每一個小問題都是攸關能否買到好房子的大問題。

寫書時，上網爬文研究大家的購屋疑惑成了例行工作、找人脈貼身採訪近十位房地產專家、參加不動產研討會與講座、大量閱讀房地產相關書籍雜誌、還有扮演澳客深入預售屋、新成屋跟中古屋現場、設法找出黑心唬人的伎倆……抽絲剝繭找解答，過程簡直跟福爾摩斯探案一樣精彩。仔細算一算，這兩年大概看了超過一百間房子，當你遇見屬於你的那一間時，心中自然浮現「叮咚！」的賓果聲，直覺告訴我，就是他了。

置產後，身旁許多朋友鬆了一口氣，因為~哪有作者是先寫書後買屋的啊。不過，好在有這趟認真鑽研的過程，讓我看屋的精準度大幅提升，腦海三不五時浮現書中對讀者的提醒，該怎麼問問題、該檢查那些細節、該如何審視自己真正的購屋需求，面對似是而非的購屋話術跟形形色色的房仲甜言蜜語，也更有體抗力。

拜實價登錄之賜，價格透明度大幅提升，議價的過程也相對順利。因為房仲跟屋主是好友，我突發奇想採用「總價式」的議價方式，請房仲跟屋主溝通，總金額必須包含房價、仲介費跟支付代書的各種稅費；房仲於是得精打細算扣除必須繳交給政府跟代書的費用後的利潤空間，經過三次議價，最後仍卡在每坪還要少一萬元的差距，我使出退客廳家具跟「盧」功，終於成交，當然，屋主沒有很開心，因為我砍了一百五十萬，約一成五。

我想選一個看得見天空的地方落腳，當時心裡還有點猶豫小環境太熱鬧，但是研究過政府的都市規劃，購屋地點即將進行綠美化工程，河道也將清淤。於是心一橫，決定請房仲斡旋。令人振奮的是，交屋後一周，門前巷道就張貼出整治公告，原本的公有停車場，即將變成小公園，鐵圍籬也會變成自行車道。再次證明：購屋前做功課是必要的。花一點時間了解你有興趣的案子的周邊都市計畫絕對是購屋的必要功課啊！

交屋前後是最忙碌的時刻，找適合的銀行、決定繳交貸款的方式、請銀行鑑價、檢查房子的原況、簽約、相互退補水電費等等。再次提醒大家，中古屋的自備款絕不是帳面上的二到三成，而是銀行鑑價結果的成數。換言之，一千萬的房子，若銀行鑑價只有九百萬的價值，以貸款七成五計算，銀行只會貸給你六百七十五萬，實際的自備款是三百二十五萬而非二百五十萬喔！

許多人問我何時是最好的購屋時機？我想，房價總在起伏波動中，沒有人能預測下一波低點會在何時發生，若你是以自住為出發點，評估過目前的政策走向、當地的實價登錄行情與未來發展性等因素後，在經濟能力許可的範圍內，大膽開出你的期望值，只要對方能接受，就是最好的購屋時機！

然後，就像秘密法則所說的，當你許下心願後，宇宙就會吸引所有的力量來幫助你完成夢想。寫書時，朋友牽引著朋友，讓我深入購屋現場，編輯的同學的弟弟、在代銷工作的朋友的同事、就連建築師跟神祕的投資客也都是透過這種ABC的連環關係而幸運的採訪到。對於大家不藏私的傾囊相授，除了感謝還是感謝。這諸多的偶然與巧合說明了一件事：這個世界不只有黑心，還有更多人「願意幫助大家買到好房子」。

而且，如果我能從白紙變成懂得購屋之道，相信讀完本書108個問題與最新增訂版後，你一定也可以。祝福你！

購屋流程快易通

Part 1 開始做準備
Q2 你做好購屋SWOT分析了嗎？
Q5 看圖說故事，透析廣告照片的奇幻術？
Q15 Where1住哪裡好，地段真的是王道嗎？
Q17 How頭期款從哪裡來？
Q18 When何時是最佳購屋時機？
Q19 真心人物：眼光精準的上班族媽媽

Part 2 出發去探索
Q22 月薪只有四萬，買得起房子嗎？
Q26 小心被舉報，要怎麼選有頂樓加蓋的房子？
Q28 買可能都市更新的房子有哪些風險？
Q29 聽說買法拍、銀拍、金拍屋可以撿到大便宜？
Q31 室內風水有哪十大禁忌？
Q33 真心人物：自建自售的地主

Part 3 累積實戰經驗
Q36 孟母為何三遷？買房要注意的周遭環境問題
Q41 一定要懂的兩張圖：原建照平面設計圖是啥？
Q43 平面設計圖沒告訴你的事？
Q46. RC、SRC、SS是蝦米？哪種比較厲害？
48 真心人物：峰禾建築與室內設計群建築師倪伯聰

Part 4深入房價現場
Q52 你不知道的訂價遊戲是…？
Q54 土地一坪賣多少錢和房價有什麼關聯？
Q55 神秘的低總價？特區價為何差很大？
Q56 荷包保衛戰，要怎麼殺價？
57 真心人物：代銷公司房地產研究員小吳

Part 5 有夢最美預售屋
Q60 熱鬧的現場，大家都來搶房子了嗎？
Q62 看不見的未來，建商愛畫哪些大餅？
Q63 如何確保預售屋蓋的跟說的一樣好？
Q66 小心再小心，買預售屋容易忽略的問題？
Q65 我反悔了，該怎麼辦？
66真心人物：潤泰建設副總傅國珍

Part 6 嶄新亮麗新成屋
Q70 讓人又愛又恨的公設？
Q71 你買到的是爛停車位嗎？
Q73 保留戶、廣告戶、本棟最後一戶的玄機？
74 真心人物：資深房地產投資人楊德芬

Part 7 五花八門中古屋
Q78 小心！你買的是凶宅嗎？
Q80 買中古屋還有哪些隱形費用？
Q81 房仲愛用的話術和伎倆？
Q82 仲介費也有玄機？
Q84 怎麼搞懂產權調查跟謄本？
85 真心人物：台灣房屋執行長謝萬雄

Part 8 搞懂交屋流程
Q87 中古屋「現況交屋」要注意的事？
Q88 親愛的，我把預售屋變新成屋了，要如何驗收？
Q89 怎麼避開黑心代書，找到好地政士？
Q93 交屋後如果有糾紛怎麼辦？
94 真心人物：地政士公會理事長 王國雄

Part 9 精打細算看貸款
Q97 天殺的，怎麼挑選最有利的房貸產品？
Q98 哪種還款方式最划算？
Q99 大利多：青年安心成家優惠貸款！

Part 10 買屋甘苦心內話
Q101 夫妻會因為哪些房事問題吵架？
Q102 買房子，誰做主？
Q105 要登記在誰的名下？
Q107 奢侈稅發燒，大家買房子最關心什麼？

Part 11 最新最熱議題
Hot 1 實價登錄，房價現形記
Hot 2 四十年房貸，貸貸貸不完？
Hot 3 買間房子好養老？
Hot 4 我該搶購合宜住宅嗎？
Hot 5 買乙工屋好不好？
Hot 6 搶紅單，搶到紅色炸彈？
Hot 7 千萬買小新窩？還是買大老宅？
Hot 8 體貼新政策與好用小工具

Hot 1 實價登錄，房價現形記
實價登錄地政三法施行，讓房價透明化，引起房市震盪。消費者多了一道可以了解區域行情的防護罩，過去只能任人宰割的買方，對於真實房價有更多的了解。自從開辦以來，實價登錄的價格比牌價至少少了一到一成五，豪宅實價也跌破許多人的眼鏡。再累積更多實際登錄數據後，未來買賣雙方的開價與賣價將逐漸縮小差距，民眾再也不用擔心當冤大頭了。

＊如何判讀實價登錄的資訊？
實價登錄的資訊有時間差，公寓跟大樓雖然位於同一區段也會有不同的價格，買方在購屋時應考慮：規格差異（公寓跟大樓不同）、屋齡差異（同一區段但屋齡差很大）、屋況差異（原況屋跟裝潢屋不同），若有公園等附加價值或是嫌惡設施等問題，建議以「同中求異」的角度來思考出價金額。

＊中古屋市場透明度高於預售屋
實價登錄首先衝擊到的是中古屋市場，買賣雙方一屋一登錄，價格立現；但是預售屋跟新成屋因為是透過建商（不動產代銷經紀）登錄，買方交屋後，不動產代銷業者，只要在委託代銷契約屆滿或終止三十日內，一次申報即可。換言之，如果預售屋賣兩年，這兩年間的交易價格仍是謎團。

＊誰要負責登錄資訊？
1.地政事務所所收買賣登記申請案件。
提醒：如果買賣雙方沒有委託地政士辦理房屋買賣，則由權利人（買方）負責申報。
2.不動產仲介經紀業簽定租賃契約書之案件。
3.不動產代銷經紀業簽有起造人或建築業委託代銷之成交案件。

＊三十天內要登錄資訊
買方購屋後必須請權利人或地政士或不動產經紀業者在買賣案件辦妥所有權移轉登記後，三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。如果逾期未登錄，將處以三萬到十五萬元罰鍰。如果買賣雙方申報完成後又修正價格，則需重新申報。

＊三大申報內容
要登錄的資訊包括：交易標的、價格資訊及標的資訊三大部分。也就是說，要把房子的地址、屋齡、型態（公寓或大樓）、樓層、面積、是否含車位、有沒有增建和交易時間都須申報。

＊區段化、去識別化提供查詢
地政機關受理申報登錄之資訊，會經篩選整理後，再以區段化、去識別化方式提供查詢，以保障民眾住的安全。例如：如成交案件係位於新北市板橋區中正路二段25號，則以新北市板橋區中正路二段1～50號公開查詢。