房地合一趴趴稅（圖表＋實例＝就是讚）

房地合一稅制105年1月1日即將實行，本書以圖表+實例，再酌以作者精闢說明，讓您輕鬆易懂易學，是值得參考實用的專業工具書。
本書分個人、營利事業及地主三個面項來加以說明解析，協助在實務上如何解決、應對及應注意之處，同時教您如何完善的規劃，達到節稅的效益！

第一篇：基礎篇
第一章　個人
1　「房地合一、實價課稅」是什麼? 1-1
2　我國為何要在105年起實施「房地合一、實價課稅」(新制)? 1-2
3　「房地合一、實價課稅」(新制)法源依據為何? 1-3
4　104年7月21日財政部發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」之規定內容為何? 1-4
5 個人(境內居住者)舊制與新制之差異為何? 1-5
6 個人(非境內居住者)舊制與新制之差異為何? 1-6
7 個人新制之課稅稅率為何? 1-7
8 個人新制之課稅範圍為何? 1-10
9 105年1月1日起交易農舍或農地是否適用新制? 1-12
10 105年1月1日起交易「預售屋」是否適用新制? 1-15
11 新制上路後，出售房、地減免稅範圍為何? 1-19
12 有所謂「新制」與「舊制」，是否於105年1月1日起，「新制」將取代「舊制」? 1-21
13 買賣時間點不同，及配合稅率不同，目前將產生幾項不同課稅方式? 1-23
14 105年起已經無特銷稅，這種說法是否正確? 1-36
15 房屋、土地之交易日及取得日如何認定? 1-38
16 信託行為之取得日如何認定? 1-39
17 房地合一稅新制上路，持有期間如何認定? 1-40
18 個人於105年1月1日後出售繼承取得房地，是否適用新制? 1-42
19 【舊制】105年1月1日起新、舊制並存，所以舊制如何計算房地交易所得?(1/6) 1-46
20 【舊制】成本可查，未選擇實際成本計算，國稅局會如何? (2/6) 1-52
21 【舊制】以實際成本為主，如何計算房屋交易所得? (3/6) 1-54
22 【舊制】以實際成本為主計算房屋交易所得且未區分房、地之釋例(4/6) 1-58
23 【舊制】以實際成本為主計算房屋交易所得且已區分房、地之釋例(5/6) 1-64
24 【舊制】成本不可查，如何計算房屋交易所得?(6/6) 1-65
25 105年起，個人買賣房屋與土地，如何計算交易所得、課稅所得及房地合一稅額？ 1-66
26 105年起，個人出售因繼承或受贈取得之房屋與土地，如何計算交易所得、課稅所得及房地合一稅額？ 1-67
27 【釋例】105年起，個人買賣房屋與土地，計算交易所得、課稅所得及房地合一稅額？ 1-69
28 為何105年前贈與不動產達到最高峰?而又為何105年後贈與不動產將會大幅減少? 1-70
29 個人交易新制課稅範圍的房屋、土地，未依實際成交價額申報或未提供實際成交價額之證明文件者，稅捐機關如何處理? 1-72
30 個人交易新制課稅範圍的房屋、土地，其原始取得成本如何認定? 1-73
31 個人交易新制課稅範圍的房屋、土地，除原始取得成本外，還有哪些支出可列入房屋及土地之成本? 1-74
32 個人交易新制課稅範圍的房屋、土地，除原始取得成本外，還有哪些支出可列入取得、改良及移轉費用?哪些支出不可減除? 1-75
33 個人交易新制課稅範圍的房屋、土地，如未提示該房地原始取得成本證明文件時及取得、改良及移轉費用未能提示證明文件，稅捐機關如何處理? 1-76
34 個人交易新制課稅範圍的房屋、土地，除原始取得成本及取得、改良及移轉費用外，尚可減依土地稅法規定計算之土地漲價總數額而不是土地增值稅，原因何在? 1-77
35 新制下，個人交易房屋、土地如有損失，如何認定? 1-78
36 有處分房地交易損失，可抵房、地交易所得，新舊制有何不同? 1-80
37 新、舊制雖皆可後抵三年，但意義大不同? 1-81
38 個人有房地交易損失，如何抵房、地交易所得? 1-82
39 【舊制】財產交易損失如何扣抵三年之財產交易所得? 1-84
40 新、舊制下，同一年度處分兩間房地，如果一間為利得，一間為虧損，先交易有賺的或虧損的，有無差別? 1-85
41 個人交易房、地，因未提示取得、改良及移轉費用證明文件，經國稅局按成交價額5%為費用後，計算出房地交易損失，得否適用盈虧互抵三年? 1-86
42 【自用住宅】什麼是自住房地租稅優惠?(1/7) 1-87
43 【自用住宅】個人交易房、地，僅其已成年的子女設籍及居住於該房屋，可否適用自住房地租稅優惠? (2/7) 1-88
44 【自用住宅】個人交易房、地，是否需「連續」於該房屋設籍滿6年? (3/7) 1-89
45 【自用住宅】透天厝是否按比例可以適用自用住宅? (4/7) 1-90
46 【自用住宅】配偶分居，該個人與其配偶可否個別認定自用住宅? (5/7) 1-91
47 【自用住宅】個人交易房、地如果是因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得的，於認定自住房地租稅優惠，該持有時間滿6年如何認定? (6/7) 1-94
48 【自用住宅】個人拆除自住的舊屋，自地自建或與營利事業合建分屋，並於自建完成的新屋或自營利事業取得的新屋設籍並居住，持有期間如何適用自住房地租稅優惠？(7/7) 1-96
49 【重購退稅】新制下，個人105年1月1日以後買賣自住房屋、土地，申請重購退(抵)稅的條件為何?(1/8) 1-98
50 【重購退稅】新舊制下，自用住宅重購退稅有何差異? (2/8) 1-100
51 【重購退稅】舊制下，自用住宅重購退稅優惠如何計算?及應注意哪些事項? (3/8) 1-102
52 【重購退稅】新制下，先售後購自用住宅重購退稅優惠如何計算? (4/8) 1-106
53 【重購退稅】新制下，先購後售自用住宅重購退稅優惠如何計算? (5/8) 1-107
54 【重購退稅】吳先生與吳太太為夫妻，吳先生105年3月1日買入Ａ房地並設籍居住，於108年8月1日出售Ａ房地，吳太太於110年5月1日買入Ｂ房地並設籍居住，吳先生可以申請適用重購退稅優惠嗎？(6/8) 1-108
55 【重購退稅】謝小姐104年5月1日買入Ａ房地並設籍居住，於108年11月1日出售Ａ房地，出售價額2,000萬元，應繳納所得稅30萬元，其於110年8月1日以2,500萬元買入Ｂ房地並設籍居住，謝小姐可以申請適用重購退稅優惠?(7/8) 1-109
56 【重購退稅】賴先生於105年9月購入甲房、地後，一連串 之交易如下:
(1)106年8月售甲房、地，課稅所得額為200萬。
(2)107年購入乙房、地，假設價格高於甲房、地。
(3)110年再出售乙房、地，課稅所得額為300萬。
(4)111年購入丙房、地，假設價格高於乙房、地。
試計算106年、107年、110年及111年每年應繳退房地交易稅多少金額?(假設所有房屋皆符合自住房地規定)(8/8) 1-110
57 個人交易適用新制的房屋、土地，應如何辦理申報？ 1-111
58 新制下，個人有房、地交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房、地完成移轉登記之次日起算三十日內申報，有無例外? 1-114
59 個人申報房屋、土地交易所得時，應該向哪一個國稅局辦理? 1-116
60 新制下，個人未於規定期限申報房屋、土地交易所得(損失)、另雖有申報，卻未如期繳稅或雖有申報、卻未誠實申報實際所得額，會有什麼後果? 1-118
61 本次房地合一所增加稅課收入，主要稅收用途為何? 1-120
62 本次房地合一計算持有期間非常重要，為什麼? 1-121
第二章 營利事業
1 就營利事業而言，新舊制有何差異? 1-122
2 【總機構在境內】新制下，總機構在境內營利事業之房地交易所得如何計算? 1-123
3 【總機構在境內】新制下，總機構在境內營利事業房地交易所得計算之釋例? 1-126
4 【總機構在境內】新舊制下，總機構在境內營利事業房地交易所得計算之釋例? 1-128
5 【總機構在境外】新制下，總機構在境外營利事業房地交易所得如何計算? 1-129
6 【總機構在境外】新制下，總機構在境外營利事業房地交易所得計算釋例?(房地交易所得稅) 1-131
7 【總機構在境外】新制下，總機構在境外營利事業房地交易所得計算之釋例? (房地交易所得稅+營利事業所得稅) 1-133
8 【總機構在境外】境外營利事業依規定交易境外公司股權，其股權持有期間、持有股權比例的認定、境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值比例的認定及應檢附的證明文件為何？ 1-136
第三章 地主
1 個人參與興建房屋之態樣有幾種類別? 及所得稅法第十四條之四第三項第一款第六目「個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十」規定，其適用範圍為何? 1-139
2 【自地自建或合建分屋】個人買入土地，在該土地上自行建屋或與營利事業合建分屋，是否有可能房、地適用不同新制或舊制? 1-140
3 【自地自建釋例】王小姐不同時期買入甲地與乙地，並在該2筆土地上自行建屋，皆於108年7月1日興建完成(核發使用執照)，於110年6月30日出售房屋與土地，依下列不同時間取得土地，回答適用新、舊制? (1/4)
(1)102年7月1日
(2)105年7月1日 1-141
4 【自地自建釋例】羅小姐不同時期買入甲地與乙地，並在該2筆土地上自行建屋，皆於108年7月1日興建完成(核發使用執照)，於110年6月30日出售房屋與土地，依下列不同時間取得土地，回答適用新、舊制? (2/4)
(1)104年12月31日
(2)105年01月01日 1-142
5 【自地自建釋例】張小姐不同時期買入甲地與乙地，並在該2筆土地上自行建屋，皆於106年1月1日興建完成(核發使用執照)，於106年12月31日出售房屋與土地，依下列不同時間取得土地，回答適用新、舊制? (3/4)
(1)104年12月31日
(2)105年01月01日 1-143
6 【自地自建釋例】陳小姐不同時期買入甲地與乙地，並在該2筆土地上自行建屋，皆於106年1月1日興建完成(核發使用執照)，於106年12月30日出售房屋與土地，依下列不同時間取得土地，回答適用新、舊制?(4/4)
(1)104年12月31日
(2)105年01月01日 1-144
7 【合建分屋釋例】黃太太不同時期買入甲地與乙地，並在該2筆土地與營利事業合建分屋，皆於105年1月1日以後以部分土地交換取得房屋，於106年12月30日出售房屋與土地，依下列不同時間取得土地，回答適用新、舊制?(4/4)
(1)104年12月31日
(2)105年01月01日 1-145
8 【合建分屋釋例】蔡太太106年7月1日以100萬元取得Ａ土地10坪，並與營利事業合建分屋，107年7月1日房屋興建完成，任太太以6坪Ａ土地(市價600萬元)交換取得40坪房屋，其於109年6月1日以1,200萬元出售該房地(40坪房屋及坐落基地4坪的Ａ土地)，應如何計算其交易所得或損失(不考慮相關費用)?
情況一：換入房屋價值600萬元
情況二：換入房屋價值800萬元
情況三：換入房屋價值400萬元 1-146
9 個人出售不動產，何種情況下比照營利事業課稅而不是依個人課房地合一稅? 1-147
10 個人自地自建或合建分屋在何種情況下，免辦營業登記? 1-152
11 合建分售案件，土地收入為5億，取得成本為4億，持有期間為5年，廣告費為2,000萬元，土地漲價總數額為3,000萬元，土地增值稅1,000萬元，假設綜合所得稅稅率45%，就營利性與否?與新舊制差異?分別計算總稅負 1-157
12 地主自地自建案件，房地總收入為3億(未稅)，取得成本為1億，營造廠開立發票6,000萬元(未稅)，銷售費用為1,500萬元(未稅)，其他稅費300萬元，土地漲價總數額為1,000萬元，土地增值稅300萬元，房地比40:60，假設綜合所得稅稅率45%，就營利性與否?與新舊制差異?分別計算總稅負 1-159
第二篇 規劃篇
1 【釋例】父親贈與兒子不動產，新舊制有何不同? 2-1
2 【釋例】先生贈與太太不動產，新舊制有何不同? 2-2
3 對個人來說，房地合一後因應策略為何? 2-5
4 房地合一後，個人投資還是成立「一人公司」投資不動產較省稅? 2-6
5 房地合一後，對於公司投資不動產如何較省稅? 2-7
6 房地合一後，對建設公司而言，「自地自建」或「合建分售」? 2-9
7 房地合一後，五大房地交易模式，應該注意哪些? 2-10
8 房地合一後，實務上常常有專家提供降低房地合一稅之方法?是否正確?要注意哪些風險? 2-11
附錄
一、通過所得稅 3-1
二、通過奢侈稅 3-17
三、房地合一課徵所得稅申報作業要點 3-18
四、104.8.19財政部令 3-33
五、103年出售房屋所得 3-35
六、相關法規 3-42
七、互惠國家一覽表981218 3-57
八、個人房屋土地交易所得稅申報書 3-67
九、個人房屋土地交易所得稅申報書說明 3-67
十、繳款書 3-67