不動產登記法律與政策

本書的第二章首先介紹不動產登記的功能與立法政策，並提出不動產登記數據的蒐集與應用的法律政策建議，作為全書論述的基礎；第三章從不動產與不動產權利的範圍，重新思考不動產登記的客體；第四章從不動產登記的公示力、公信力與公信力檢討不動產登記的效力；第五章探討登記機關的賠償責任，並歸納整理檢討分析實務上分歧的見解；第六章從規費核計標準檢討目前登記費的收取標準；第七章比較美國的區分所有不動產登記，並對區分所有不動產登記的範圍，尤其是共有部分應否登記，提出本書的評析意見；第八章從辦理權利變更登記的必要性與否，重新檢討現行信託登記作法與登記內容；第九章總結各章探討，提出本書結論。
 
 
【完整介紹】
現行不動產登記僅以土地登記規則加以規範，但釋字第600號解釋於10年前早已指示應檢討改進，內政部亦正在研擬「不動產登記法草案」，本書之出版係盼有助內政部研擬與立法院審議不動產登記法草案時有更具體明確的參考，以促進不動產登記法制趨於完善。
不動產登記法牽涉的議題眾多，本書首先介紹不動產登記的功能與立法政策，並提出不動產登記數據的蒐集與應用的法律政策建議；再從不動產及其權利的範圍，重新思考不動產登記的客體；並從不動產登記的公示力、公信力與公信力檢討不動產登記的效力；亦探討登記機關的賠償責任，並歸納整理檢討分析實務上分歧的見解；再從規費核計標準檢討目前登記費的收取標準；比較法觀點部分，以美國的區分所有不動產登記及對區分所有不動產登記的範圍，尤其是共有部分應否登記進行評析；最後從辦理權利變更登記的必要性與否，重新檢討現行信託登記作法與登記內容；而歸納出本書認為「不動產登記客體範圍應擴大」、「登記費計徵應採成本填補原則」、「不必另辦理權利變更登記，應直接辦理信託登記」等結。

【必讀推薦】
1.本書是對於不動產登記法相關爭議研究最透徹的專書。
2.本書分為九個章節，由「不動產登記的功能與立法政策」基本觀念出發，帶領讀者循序漸進了解相關基礎制度與實務問題，文章深入淺出，利於讀者閱讀及研究。
3.本書涵蓋不動產登記之客體、效力、區分所有不動產登記、不動產信託登記等重要議題研究，架構分明、論述清楚，完整呈現不動產登記法之相關爭議及建議。

主編暨作者
 
謝哲勝
現　職
國立中正大學法律學系教授
台灣法學基金會董事長
學　歷
美國威斯康辛大學法學博士
經　歷
內政部不動產登記法（草案）研訂小組委員
法務部民法物權編、信託法、研修專案小組委員
台灣財產法暨經濟法研究協會理事長

作　者（以發表順序排列）

張格明
現　職
律師
學　歷
國立中正大學法學博士
經　歷
亞洲大學財經法律學系助理教授
逢甲大學國際貿易學系助理教授
臺中市勞資爭議仲裁委員會主任委員
苗栗縣政府公寓大廈管理爭議處理委員會委員
紀聰吉
現　職
國立臺北大學不動產及城鄉環境學系兼任副教授
國立臺灣師範大學地理學系擔任兼任副教授
學　歷
國立政治大學地政研究所碩士
經　歷
財政部國有財產局處長
臺灣省政府地政處副處長
內政部地政司副司長
臺北市政府地政處處長
臺北市政府財政局局長
國立成功大學測量工程學系
逢甲大學土地管理學系兼任教師
陳明燦
現　職
國立臺北大學不動產與城鄉環境學系終身特聘教授
新北市政府訴願審議委員會委員
內政部土地徵收審議小組委員
學　歷
國立中興大學地政學系法學學士
國立政治大學地政研究所法學碩士
德國波昂大學農學博士
經　歷
國立臺北大學不動產與城鄉環境學系系主任
張永健
現　職
中央研究院法律學研究所副研究員
法實證研究中心執行長
學　歷
紐約大學法學博士、碩士
國立臺灣大學法學碩士、學士
經　歷
芝加哥大學、鹿特丹大學、耶路撒冷希伯來大學、海法大學法學院客座教授
何圳達
現　職
內政部地政司地價科長
學　歷
國立政治大學地政學系
國立中興法商（臺北大學）都市計劃研究所碩士
經　歷
臺北市中山地政事務所審查
內政部地政司地價科視察
黃健彰
現　職
國立臺北大學不動產與城鄉環境學系副教授
國立臺北大學教學發展中心主任
台灣財產法暨經濟法研究協會理事
學　歷
國立臺灣大學法學士
國立中正大學法學博士
經　歷
公務人員高等考試及格（法制類科）
國立臺灣大學法律學系博士後研究人員
中國人民大學法學院、北京大學法學院房地產法研究中心研究
美國威斯康辛大學、澳洲墨爾本大學、日本北海道大學等法學院訪問學者
湯文章
現　職
臺灣花蓮地方法院法官兼庭長
國立東華大學財經法律研究所兼任講師
學　歷
國立東華大學財經法律研究所碩士
國立中正大學法律學系博士候選人
經　歷
臺灣臺東、花蓮地方法院法官、審判長、庭長
臺灣高等法院花蓮分院法官
律師高考及格
國立東華大學社會發展學系、空中大學兼任講師
李兆環
現　職
得聲法律事務所主持律師
國立臺北大學兼任講師
教育部國家賠償事件處理小組委員
教育部訴願審議委員會委員
行政院衛生福利部藥害救濟審議委員會委員
行政院人事行政總處性別平等委員會委員
 學　歷
國立中正大學法律研究所碩士
中國政法大學法學博士
高仁川
現　職
國立臺北大學法律學系助理教授
學　歷
美國柏克萊大學法學博士
經　歷
國立中正大學法律學系助理教授
臺灣能源法學會理事
郭俊佑
現　職
國防部軍法官
美和科技大學通識中心兼任講師
學　歷
國立中正大學法律學院博士候選人
經　歷
律師高考及格
臺中地方軍事法院審判官
高雄地方軍事法院檢察署檢察官
張鈺光
現　職
國立政治大學地政學系助理教授
學　歷
輔仁大學法學博士
經　歷
日本京都大學法學研究（1999-2000）
謝昆峯
現　職
冠博法律事務所執行合夥律師
學　歷
威斯康辛大學法學碩士，國立臺灣大學法學碩士
經　歷
美國CCIM不動產投資專業認證
饒倬亞
現　職
冠博法律事務所實習律師
國立臺灣大學法律研究所研究生
學　歷
國立政治大學法律學系學士
經　歷
公務人員高考法制及格
李福隆
現　職
高雄市立空中大學法政學系副教授
台灣財產法暨經濟法研究協會理事
財團法人消費者文教基金會南區分會委員
學　歷
國立中正大學法學博士
國立中正大學財務金融研究所商學碩士
經　歷
高雄市立空中大學法政學系系主任
真理大學財經法律學系系主任
國立中興大學訪問學人

不動產登記是不動產市場健全的基礎之一，與人民的權益及不動產從業人員的生計息息相關，然而，現行不動產登記僅以土地登記規則加以規範，釋字第600號解釋於10年前早已指示應檢討改進，內政部也正在研擬「不動產登記法草案」，本會因而於2015年10月3日舉辦「不動產登記法律與政策研討會」，從理論與實務探討不動產登記法制，以促進不動產登記法制趨於完善。為使內政部研擬與立法院審議不動產登記法草案時有更具體明確的參考，本會覺得有必要出版「不動產登記法律與政策」專書，因而有本書的出版。
本書的完成，必須感謝其他作者們的辛勤寫作和配合進度，第一章緒論和第九章結論由本人撰寫，其他各章或各節則由各作者自行完成，僅代表各作者個人見解，讀者引註時，懇請特別註明。對本書的批評指教，本人都樂於接受，但對於個別作者見解的疑問或批評，則個別作者就比本人更適合回答或回應。
不動產登記作為服務人民的行政工作，「服務人民」、「簡政便民」不該只是口號，政府更不要成為阻礙不動產產業發展的絆腳石，因而現行不動產登記制度有許多值得斟酌改進之處。不動產登記法牽涉的議題很多，本書的論述當然也未必完全周延，但應該是截至目前為止，對於不動產登記法相關爭議研究最透徹的專書。作者們雖殫精竭慮，仍然有許多疏漏不周延之處，敬請各界先進們指正。

謝哲勝
謹序於台灣法學基金會
2015年12月

序　言／ 謝哲勝
作者簡介
引用說明

第一章　緒　論／謝哲勝…／1
第二章　不動產登記的功能與立法政策
　第一節　不動產登記的功能／張格明…／3
壹、引　言／3
貳、何謂不動產登記／4
參、憲法財產權之保障／6
肆、登記之法律上功能／8
一、登記之對內效力／8
二、登記之對外效力／9
伍、登記之經濟上功能／15
一、降低交易成本／15
二、減少交易之不確定性及複雜性／18
三、合理分配交易風險／20
四、區分風險態度及屬性／23
五、避免內部成本外部化／26
陸、不動產登記制度產生之相關問題／26
一、生效要件或對抗要件／26
二、強制登記或任意登記／27
三、實質審查或形式審查／27
四、登記內容不實／28
五、不動產交易與風險分配／29
柒、小 結／37
一、登記宜全盤採對抗要件／37
二、改採任意登記制度／37
三、補強形式審查之作業程序／37
四、創設登記過程中風險分配機制／37
附錄、「不動產登記的功能」與談意見／紀聰吉…／38
　第二節　我國不動產登記的基礎制度與實務問題／陳明燦…／41
壹、引 言／41
貳、不動產登記基礎制度分析／42
一、外國立法例分析──德國法之觀點／43
二、我國現行不動產登記制度分析／49
三、未來我國不動產登記制度分析
──不動產登記法（草案）之觀點／53
參、相關實務議題分析
──以憲法解釋、法院判例與決議為中心／54
一、憲法解釋方面／54
二、最高法院判例方面──以最高法院64年臺上字
第2552號判例為中心／68
三、行政法院會議決議方面──以最高行政法院99年度3月第1次庭長法官聯席會議決議為中心／72
肆、小 結／77
附錄、「我國不動產登記的基礎制度與實務問題」與談意見／紀聰吉…／77
　第三節　不動產登記數據的蒐集與應用／張永健…／81
壹、引 言／81
貳、原始數據之蒐集與開放──以實價登錄數據為例／82
一、檔案格式不利於分析／83
二、Codebook觀念亟待建立／84
三、公開的數據，清乾淨了嗎？／86
四、我們真的OPEN DATA了嗎？／87
參、未開放的大數據──以土地登記為例／90
一、共有物分割／90
二、有多少人時效取得不動產物權？／91
三、誰還在用典權？／92
四、地上權與抵押權的逆轉趨勢／92
五、不動產分管／94
六、地政敘述統計──為誰辛苦為誰忙？／95
肆、未開放的小數據／97
一、徵 收／97
二、都市更新／98
三、容積移轉／99
四、違章建築／102
伍、小 結／103
附錄、不動產登記數據的蒐集與運用
──以實價登錄制度為例／何圳達…／104
一、引 言／104
二、實價登錄資訊蒐集之目的／105
三、實價登錄資訊蒐集及運用規劃／106
四、實價登錄資訊的成效／111
五、實價登錄資訊OPEN DATA／115
六、小 結／121
第三章　不動產登記的客體／黃健彰…／123
　第一節　引 言／123
　第二節 不動產的範圍／124
壹、實質違建／124
一、現 制／125
二、政 策／126
貳、建築物以外的工作物／128
一、現 制／129
二、政 策／130
　第三節 不動產權利的範圍／132
壹、現 制／134
一、總 說／134
二、先買權的預告登記／135
三、土地參考資訊檔／139
貳、政 策／140
一、各國情形／141
二、本文分析／146
　第四節 小 結／151
第四章　不動產登記的效力／湯文章…／153
　第一節　引 言／153
　第二節　土地登記之效力／153
壹、公示力／154
貳、公信力／154
參、推定力／155
　第三節　土地登記效力之檢討／156
壹、公示力效力之檢討／157
一、契據登記制應是成本最低的登記制度／157
二、權利登記制對二重買賣契約之先締約人並不公平／158
三、權利登記制公示的內容不足／161
四、現行法制多採契據登記制／163
貳、公信力效力之檢討／165
一、採形式審查不應賦予公信力／165
二、公信力之範圍不明確／168
三、公信力之要件過嚴／171
四、更正登記過於寬鬆，致損害公信力的效力／174
參、推定力效力之檢討／176
一、推定力範圍不及權利取得之原因／177
二、推定力效力得舉反證予以推翻／179
　第四節　小 結／181
第五章　不動產登記機關的賠償責任／湯文章…／183
　第一節　引 言／183
　第二節　造成土地登記錯誤、遺漏或虛偽的原因／183
壹、登記人員之過失／184
貳、申請人之故意或過失行為／184
參、司法機關／185
肆、其他機關／185
伍、第三人使用詐術／185
　第三節　請求損害賠償的原因／186
　第四節　土地法第68條第1項與國家賠償法之關係／189
　第五節　登記審查制度與賠償責任之關聯／195
　第六節　賠償權利人／198
　第七節　賠償義務人／201
　第八節　損害賠償範圍／203
　第九節　損害賠償時效之計算／206
　第十節　求償權之範圍／211
　第十一節　賠償基金之運用／214
　第十二節　小 結／215
附錄、「不動產登記的效力」與「不動產登記機關的賠償責任」與談意見／李兆環…／216
壹、引 言／216
貳、土地登記制度簡介／217
一、權利登記制／217
二、契據登記制／217
三、托崙斯登記制／217
四、我國登記制度概述／218
參、登記之公示力與公信力／221
一、登記之公示力／221
二、登記之公信力／222
肆、土地登記之絕對效力／223
伍、土地登記機關損害賠償責任之探究／224
一、土地法第68條第1項之規範目的／224
二、本條規定之解釋適用／225
三、內部求償權之問題／230
四、賠償基金之運用／231
陸、小 結／231
第六章　不動產登記費／高仁川…／233
　第一節　登記費的性質／233
壹、土地登記制度的立法例／233
貳、登記費具有登記儲金之性質／234
參、登記費兼具行政規費之性質／235
　第二節　登記費的核計標準／236
壹、土地登記費的核計原則／236
貳、現行規費法已有調整之授權／237
參、登記儲金制度實務上之問題／237
　第三節　核計標準的理論基礎／240
壹、規費定價之標準／240
貳、托崙斯登記制度再檢視／242
參、土地法第68條的責任賠償範圍／243
肆、土地登記損害賠償責任的分流／244
　第四節　小 結／246
第七章　區分所有不動產登記 郭俊佑… 247
　第一節　引 言／247
　第二節　區分所有之基本理論／248
壹、區分所有之界定範圍／248
貳、一物一權主義與區分所有之分辨／250
　第三節　專有部分登記之理論與實務／252
壹、專有部分之定義與要件／252
一、構造上獨立性非必要性要件／253
二、使用上獨立性為必然性要件／255
貳、專有部分之範圍界定與登記問題探討／256
一、專有部分之界限探討／256
二、區分所有建築物之測繪範圍與登記／258
三、專有部分登記問題之探討／260
　第四節　共有部分登記之理論與實務／264
壹、共有部分之定義與分類／264
一、法定共有部分與約定共有部分／265
二、全體共有部分及一部共有部分／267
貳、共有部分之範圍界定與登記問題探討／268
一、共有部分之測繪範圍與登記／268
二、共有部分登記問題之探討／271
　第五節　區分所有其他相關問題探討／274
壹、共有部分約定專有之登記──以停車空間為例／274
一、專用權之主客體與設定方式／274
二、停車空間之設置與登記問題探討／276
貳、基地與區分所有建築物一體化登記之探討／281
一、基地之性質與使用態樣／281
二、區分所有一體化登記與一定比例之移轉之探討／281
　第六節　小 結／284
附錄、「區分所有不動產登記」與談意見／張鈺光…／286
壹、引 言／286
貳、區分所有的意義與構成內涵／286
一、區分所有的意義／286
二、區分所有的構成內涵／287
參、區分所有的兩個重點／290
肆、對本章之建議與回應／290
伍、小 結／292
第八章　不動產信託登記／謝昆峯、饒倬亞…／293
　第一節　引 言／293
　第二節　物權法定原則與公示登記制度／294
壹、物權法定原則概說／294
一、物權法定原則之意義／294
二、物權法定原則與公示制度之關係／295
貳、不動產登記制度／296
一、不動產登記制度概說／296
二、比較法上登記制度之類型／296
三、我國之不動產登記公示制度／297
參、不動產公示登記之效果／298
一、推定力／298
二、公信力／299
三、對抗效力／300
　第三節　登記公示制度的局限性與物權法定原則的緩和／301
壹、物權法定原則之緩和／301
貳、債權物權化──登記公示制度的局限性／302
一、債權物權化概說／302
二、債權物權化與公示原則之關聯／303
三、債權物權化的具體類型例示／303
　第四節　債權物權化與信託登記／304
壹、信託概說／304
貳、我國現行不動產信託登記制度／306
一、不動產信託登記之意義／306
二、辦理信託公示登記之機關與現行信託登記做法／307
三、信託登記之事項與效力／308
參、信託登記與信託受益權的關聯性／309
一、信託受益權／309
二、信託受益權於信託登記上的體現／313
肆、信託受益權債權物權化與公示制度衝突之影響
──以強制執行之範圍與疑義為檢討點／314
一、信託受益權係可強制執行之權利／314
二、信託受益權強制執行程序／315
三、信託契約約定對信託受益權強制執行之影響／317
四、信託法就信託受益權之行使與強制執行更為明確規定之可能性／319
　第五節　小　結／320
附錄、以債權物權化與物權公示的論理基礎評議不動產信託登記法制及現行做法／李福隆…／322
壹、引 言／322
貳、債權物權化／323
一、債權物權區分絕對化／323
二、債權物權區分相對化／324
參、物權公示制度與不動產登記制度／326
一、物權公示制度／326
二、不動產登記制度／327
肆、不動產信託登記法制／329
一、不動產信託與其公示制度／330
二、不動產信託登記法制規範／333
三、不動產信託登記法律爭議／335
伍、小結──信託登記法制規範納入不動產登記專法，循序漸進檢討並修正現行信託登記做法／338
第九章　結 論／謝哲勝…／341
壹、不動產登記功能在於保護交易安全／341
貳、不動產登記立法政策應秉持「為民服務」與「簡政便民」的精神／341
參、應提高登記審查的人員的級職和薪資／342
肆、不動產登記的客體範圍應擴大／342
伍、登記的效力應採對抗效力或建立可由當事人自行登錄的制度／343
陸、登記賠償應採過失責任，且不包括標示部的登記／343
柒、登記費計徵應採成本填補原則／343
捌、區分所有不動產應登記共有部分並應登記規約／344
玖、信託登記應直接辦理信託登記，而不必另辦理權利變更登記／344
索　引／345