房地產登記實務

陳銘福
籍貫：台灣省彰化縣人
生日：民國36年12月1日生
學歷：中興大學地政學士
政治大學地政碩士
1972年高等考試地政及格
1972年乙等考試地政及格
1995年土地登記專業代理人檢覈及格
1999年不動產經紀人普考及格
2004年不動產估價師特考及格第一名
現職：大聖不動產估價師事務所估價師
普提地政士事務所地政士
政治大學地政系兼任講師
中華民國地政士公會全國聯合會第一屆理事長
得獎：內政部第一屆中華民國地政貢獻獎

陳冠融(修訂者)
籍貫：台灣省彰化縣人
生日：民國62年8月4日生
學歷：中興大學地政學士
逢甲大學土地管理碩士
美國加州大學河邊分校英文研修
廈門大學博士生
1995年地政士特考考試及格
2006年不動產經紀人普考及格
2006年不動產估價師高考及格
現職：中原大學財經法律學系兼任講師
普提地政士事務所地政士
大聖不動產估價師事務所執行估價師

第一編　基本認識
第一章　認識地政士
第二章　認識房地產
第三章　認識簽約
第四章　認識稅賦
第五章　認識登記

第二編　登記實務
第六章　所有權總登記
第七章　測量複丈及標示變更登記
第八章　所有權移轉變更登記
第九章　他項權利設定登記
第十章　他項權利移轉登記
第十一章　他項權利內容變更登記
第十二章　繼承登記
第十三章　土地權利信託登記
第十四章　更正與限制登記
第十五章　塗銷登記與消滅登記
第十六章　其他登記
第十七章　祭祀公業及地籍清理
第十八章　總　結

第一節　地政士與代理
一、代理申請
由於民法總則編有「代理」之規定，故土地登記得由他人代理申請，該代理人即一般所謂「代書人」。於民國90年10月4日制定公布「地政士法」，並於
公布後六個月施行以後，該「代書人」，由「地政士」取而代之。
土地法第37條之1第1項規定，土地登記之申請，得出具委託書，委託代理人為之。準此，可知土地登記得由當事人親自申請（註：對行政機關應以「申請」為之，對法院始以「聲請」為之），亦得附具委託書委託他人申請。該委託他人申請之「他人」，得為「一般人」或「地政士」，即土地登記專業代理制度，並未排斥一般代理，惟以土地登記代理為專業者，應具備「地政士」資格並應依法「開業」。

二、代理人應親自申請
土地登記規則第37條第1項前段規定，土地登記之申請，委託代理人為之者，應附具委託書。同法條第2項規定，代理申請登記時，除法律另有規定外，
代理人應親自到場，並由登記機關核對其身分。故代理人受託辦理登記，除應有委託書外，尚應持身分證件親自送件，地政事務所始予受理。

三、登記助理員
因法令規定代理人應親自持身分證件送件，但甚多代理人由於表現良好，致業務繁忙，於接待當事人、研究案情、審理案件，已經分身乏術，欲其親自
送件，實有困難。因此，乃有「複代理」之產生。「複代理人」通常係「地政士事務所」的外務人員，其僅係代理「地政士」申請收件及領狀，故不作為「代書」所得稅的課徵對象。
所謂「複代理」，應是「地政士」受託代理申請之「土地登記案件」，委託另一「地政士」代理申請之意。故前述外務人員之代理收件及領狀，並非實質上之「複代理」。為解決前述「地政士」分身乏術之困難及提升其服務品質，地政士法第29條乃有「登記助理員」之規定：地政士受託向登記機關辦理土地登記之送件及領件工作，得由其僱用之登記助理員為之。但登記機關認有必要時，得通知地政士本人到場。
前項登記助理員，應具備下列資格之一：
1.領有地政士證書者。
2.專科以上學校地政相關系科畢業者。
3.高中或高職以上學校畢業，並於地政士事務所服務二年以上者。
地政士僱用登記助理員以二人為限，並應於僱傭關係開始前或終止後向直轄市、縣（市）主管機關及所在地之地政士公會申請備查。

四、委託書
土地登記規則第37條第1項規定，土地登記之申請，委託代理人為之者，應附具委託書。其委託複代理人者，並應出具複代理人之委託書。但登記申請書
已載明委任關係者，不在此限。目前登記申請書均已載明委任關係，故均免附委託書。
複代理人代理申請登記時，除法律另有規定外，如同前述代理人，應親自到場，並由登記機關核對其身分。