一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角

20個都更案例‧20項建物觀念‧20條契約解析
精準掌握都更權益自保之道

原本坐擁一樓金店面，都更後一樣選得到嗎？
以什麼計算方式分配樓層、坪數才合理？
重建費用需要多少錢？由誰來負擔？

合約密密麻麻，行政程序一關又一關
你，真的知道怎麼保障自己的權益嗎？

不懂蓋房實務，法條內容像天書，都更合建規劃讓人心慌慌！

專業律師解析真實案例，一次了解都更基本概念、合理的分配方式，讓地主與建商充分合作、創造雙贏。

魔鬼藏在哪些細節裡，不藏私全公開！

蔡志揚

執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件，為當今都更實務經驗最豐富的律師之一，審閱過數百件都更合約及合建契約，著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。

現職：
宏道法律事務所律師

經歷：
內政部都市更新及爭議處理審議會委員
內政部聽證程序主持人
內政部都市更新諮詢小組委員
內政部營建署都市更新條例修法委員
臺北市都市更新顧問小組成員
臺北市政府都市更新推動小組委員
臺北市政府都市更新聽證會諮詢委員
臺北市都市更新推動中心董事
新北市政府建築爭議事件評審委員會委員
新北市建築師懲戒委員會委員
桃園市建築師懲戒委員會委員
桃園市政府現有巷道評審小組委員
勞動部法規會委員
勞動部不當勞動行為裁決委員會委員
律師公會全聯會不動產委員會委員

作者序

PART 1　都更×合建基本觀念

01老房可以靠都市更新重生嗎？
02我家的土地和房子可以都市更新嗎？
03想都更可是沒有專業，可以請誰幫忙？
04參加都更一定要拆房重建嗎？
05都更過程有幾道程序？
06即使有都更意願，也要簽一堆文件？
07實際使用有五十坪，為什麼建商說只有三十坪？
08自己的土地，可以想蓋幾間房子就蓋幾間嗎？
09獎勵容積有什麼好處？
10新房子的陽台、走廊等地可以改成室內嗎？
11面積有不同單位？
12新房子面積分不夠，蓋高一點就好？
13新房子一定要有公設嗎？
14將來產權登記的面積會比現在設計圖看到的大？
15以「權利變換」做分配，是以什麼變什麼？
16不了解成本，怎麼知道建商是不是亂報價？
17以「合建」做分配？
18合建是什麼意思？
19選擇合建，如何保障自己的權利？
20常見的合建條件為何？

PART 2　都更×合建契約真實案例

01蝦密？一樓分到的比樓上還少？
02一坪五十萬找補竟變成一百五十萬？
03選配規則沒約定，怎麼可以限制我選屋？
04「無用」的合約分配？
05簽名前，必定詳細審閱合約
06依照約定分配，不如依照審議結果
07有條件的優惠？
08一加一不等於二？原條文不見了！
09合建？權變？傻傻分不清！
10全體地主各退一步，歡喜迎新屋
11簽約後地主故意搞破壞，法院判賠！
12合約沒約定地主要配合用印，都更案卡住！
13遇到「龍腦」，該怎麼辦？
14基地範圍怎麼變大兩倍？
15誰來負擔營業稅？
16地主違約要罰，建商違約卻無法可管？
17建商灌公設，找補變成上千萬！
18合約沒退場機制，成萬年合約！
19「負擔」、「墊付」兩字之差，房子被拆建商不賠！
20存證信函對方名字寫錯字，解約竟不合法？

PART 3　都更×合建契約解碼

01更新標的
02實施方式與建築規劃
03雙方分配比例
04分配價值及差額價金找補
05甲方選配房屋及汽車停車位之原則
06搬遷費補貼與租金補貼
07保證金之支付與返還
08信託管理
09甲方應配合及履行之事項
10甲方產權保證
11現有房屋騰空點交作業
12設計變更
13工程施作
14工程期限
15更新大樓驗收交屋
16保固責任
17稅費負擔
18違約處理
19解除或終止契約
20其他約定

附錄

01危老條例
02 PART 2案例與PART 3契約對照索引表
03都市更新合作興建契約範本

【獎勵容積有什麼好處？】
──都市更新獎勵容積

不管是住戶或建商，願意共同參與都市更新，依法進行冗長的行政程序並面對一場又一場審議會，其實最主要的目的就是要拿到獎勵容積。獎勵容積有什麼作用？說穿了就是讓可以蓋的房屋室內面積變多，分到的面積就可以比原來更多。

假設原有容積率為225%，如果因為都市更新爭取到30%容積獎勵，這塊地就會增加67.5%的容積（225%×30%=67.5%），容積率便從原本的225%提升為292.5%。原本1坪土地只能蓋2.25坪的室內面積，便可以蓋2.925坪的室內面積，多了0.675坪。

但也不是參與了都市更新就一定可以爭取到想像中的高額容積獎勵，很多人以為藉由都市更新，就可以從一間舊房子變成二間、甚至是三間以上的新房子。比如我有臺北市住三的土地十坪，而你有臺北市商三的土地十坪，雖然我們都擁有十坪土地，但是我們兩人參與都更之後，可以分到的房屋面積一定不一樣。到底參與都市更新，對自己的權益會有什麼變化，我們應該客觀地了解，而不是「我覺得」我家很有價值、「我覺得」我家是風水寶地、「我覺得」我家……所以要比別人分多一點。每塊土地與環境條件不盡相同，都須評估之後才能確定。

【瞎米？一樓分到的比樓上還少？】
地區：臺北市南港區

◎以標準層價格為計算標準

臺北市南港區有一個都更案，其中有一棟兩層樓高的公寓。譚小姐的房子位於一樓，並與建商談好了合作都更的條件：她（地主）所提供土地的法定容積及都更獎勵容積，均是地主分得57.5%、建商分得42.5%，合約並記載房屋面積價值之換算，係依建方第一次對外公開銷售時表列標準層之價格為計算標準。

除此之外，本案為爭取稅捐減免優惠，將以權利變換方式實施，不過合約明確約定：「若權利變換應分配條件或價值與本合約應分配條件或價值不同時，以本合建契約分配結果為實際分配結果，雙方不得異議。」

房子快要蓋好時，譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算表」。依合約計算可分配的房屋面積沒有多大問題，換算的標準層每坪單價五十八萬元，即是建商所稱第一次對外公開銷售時表列標準層的價格，譚小姐因選配更新後一樓和二樓，其中一樓的單價為一百零五萬元、二樓則為五十二萬元，但如此的選屋結果是譚小姐要找補很多錢。換言之，譚小姐原本的可分配坪數如果要換更新後的一樓，必須多花費快一倍的籌碼，而她原本就住在一樓，卻要用將近一倍的代價來換（已扣除營建成本）。

◎注意一樓更新前權利價值

樓上同樣是選兩間房子，但因為譚小姐有選一樓，要找補的錢卻比樓上多很多。看完「選配房屋找補金額計算表」，譚小姐氣得快要昏倒，馬上聯絡建商。建商表示完全依雙方合約約定辦理，無任何問題。譚小姐打電話到都更處陳情，並且申請閱覽及影印權利變換計畫（當時行政實務尚未於核定通知送達時一併提供計畫書光碟），一看計畫書才知道她更新前的權利價值比例比樓上層高了不少，因此如果依照她更新後的應分配權利價值，同樣選配一樓和二樓，實際要找補的錢並不多。然而在談合約的分配條件時，她沒有將一樓樓層效用價值考慮進去，因此如果是用樓上標準層的單價換算可分配坪數的價值，再拿去選配高價的一樓，當然吃虧。

但是合約的白紙黑字就是如此約定，而且又因為合約明文約定雙方分配以合約為準，還沒有「擇優」的空間，因此譚小姐就算尋求司法救濟恐怕也沒有辦法勝訴；房子已經蓋好，向主管機關陳情大概也沒有用。不過或許是當時的景氣狀況還不錯，建商合建獲利不差，且自知理虧，因此還是選擇與譚小姐和解，雙方另行協商了一個差額找補的金額。

小叮嚀

◎合約可採「擇優」條款，不要以「公開銷售表列價格」為準

一樓的房子可能有商效，因此價值會較樓上高，但其土地持分與樓上相同，算出來的可建容積與樓上一樣，因此如果沒有考慮一樓的價差，換算出來的選屋價值就會與樓上住戶是相同的，但如果用同樣的選屋價值來選擇有價差的房屋，就會出現上述的不合理情況。

一樓的價值估算不易，商效高的一樓如果要分樓上戶別，很容易將原本其他樓層地主的可建坪數吃完，因為「餅＝土地」只有一個。在協商合建分配時，一樓更新前後的價差往往是忽略不計，也就是用「面積」換「面積」，不用再換算價值，但選配一樓如果有剩餘面積，其面積要換算成樓上層的面積時，就仍要考慮兩者間的「價差」，換算成一定倍數。

「都更合建」比起「傳統合建」有個優勢，在於權利變換實施的都更，政府會審議建商報核的權利變換計畫內容，亦即會審查地主的分配是否合理，因此如果本案地主合約若有採用權利變換分配「擇優」條款，就至少可以避免最不利的情況。從而，「都更合建」形同政府會協助地主對於合建分配做一個最基本的檢視，可以確保協商智識或能力不佳的地主，能有個還算合理的分配條件。

可選屋面積換算成選屋價值，最好不要用「公開銷售表列價格」為基準，因為價格表往往只有建商與代銷公司有，外部人員很難知悉，因此建商告知的單價未必正確，不如約定「選屋時提供」或「權利變換計畫核定」的單價，才比較能有確切的依憑。

【雙方分配比例】
第三條：雙方分配比例
一、房屋部分：依甲方提供土地之容積占本基地總容積（以上均含法定及都市更新獎勵容積）乘以本大樓建物所有權狀登記面積總和之○○％，為甲方應分得之房屋面積。
二、汽車停車位部分：依甲方提供土地之容積占本基地總容積（以上均含法定及都市更新獎勵容積）乘以本大樓建造執照核准之汽車停車位數總和（扣除裝卸停車位數）之○○％，為甲方應分得之車位數。
◎重點
1 應注意「容積」所包含的項目。
2 「裝卸停車位」屬新建大樓之公共設施。
◎提醒
1 一般地主與建商簽訂的合建契約，通常是採行所謂的「面積主義」，也就是先約定地主可分配的房屋面積。此「面積」可能是以「一坪土地」或以「一坪建物」得換取的更新後可登記產權之建物坪數（含公設）；其可能是約明一定數值，或者不約明一定數值而僅列出計算式。
2 上述「面積」，可能是約定直接以「面積」換「面積」，不過一般還是會訂有一定的樓層差價找補，以符公平。現代的新式大樓合建因樓層數較多，且配合權利變換選屋程序，通常會以上述約定的面積做為基數，再以一定的「平均單價」換算地主可選屋的「選屋價值」（簡單來說，就是「籌碼」），接著再以建商提供的改建後各層戶的房屋價格表，為選屋找補的依據。地主「選屋價值」的計算方式通常如下：
甲方提供土地所得分配之建物產權面積 × 更新後建物標準層（二樓以上樓層）之平均單價＝甲方選屋價值
※一樓店面之計價則可能另以一定倍數計算。
3 約明一定數值的房屋分配約定，通常是如此約定：「雙方同意甲方可分配之房屋產權登記面積（包括主建物、附屬建物及共用部分面積）：共計○○坪（不含車位登記面積）。可分配之地下層法定停車位共計○個。」不過日後若容積獎勵或相關法規有所變動，則可分配的面積及數量仍維持不變，必須由損失的一方自行吸收風險（可能發生案例六的情況）。
4 地主可分配的房屋面積及車位數量，通常是用下列的計算式算出：
可分配之房屋產權登記面積＝持有之土地面積 × 法定容積 ×（1＋獎勵容積）×（1＋免計容積係數）× 合建分配比例
可分配之汽車停車位數量＝（個人持有土地面積／本案土總地面積）× 更新後停車位總個數×分配比例
※其中個人持有土地面積及本案土總地面積，都是指容積、土地價值或房地價值。
5 如果營建及更新成本由地主自行出資支付，民間俗稱為「委建」，可將依建方分配面積比例計算的價額，約定由地主出資並以銀行貸款支付，此類合約應注意的是地主應支付的成本數額，以及辦理融資及撥付的方式。

三、若本案將本更新基地範圍內或毗鄰之道路用地列入本更新案，並以捐贈土地方式取得更新獎勵者，因該道路地捐贈所取得都市更新ΔF4容積獎勵，不列入前兩項之獎勵容積數額。
四、若乙方辦理容積移轉移入容積，所增加興建房屋產權面積（含主建物、附屬建物及共用部分）及汽車停車位，於扣除乙方購買容積之費用（以建物坪數及車位價值抵付）後，甲方分取○○％、乙方分取○○％，甲方需配合出具所須文件供乙方辦理（實際移入容積依主管機關審定通過之面積為準）。
◎重點
1 部分由他人貢獻而來的獎勵得不列入計算。
2 購入成本實際上不易確知。
◎提醒
1 都市更新容積獎勵依其來源分類，可概分為「因更新單元本身之條件依法本即得享有者」、「因實施者投入成本所換得者」、「因更新單元內某位所有權人之貢獻所換得者」，按其獎勵申請的項目不同，因此產出的坪數，所約定的地主分配比例可能也會不同。
2 因捐贈道路地所取得都市更新容積獎勵數額，係由捐贈道路地的所有權人貢獻而來，原則上應由該所有權人分配（當然仍應扣除房屋營建成本）。不過其他地主可能主張道路地容積獎勵增加，將稀釋其土地持分，故亦要求分回一定成數，此即學者所稱：「貢獻所造成之『負擔』」。「ΔF6舊違章建築戶」容積獎勵的分配情形，也與此相類似。不過因應個案實際情況不同，可能未必能夠如此約定。
3 地主常要求建商「保證」一定可分配的「坪數」，由於房屋分配的計算式較為複雜，地主不易明瞭，因此在約定計算式之外而為一定坪數的約定，較能讓地主安心，也與整合的實情相符。不過為求合約公平合理，「保證」坪數的約定宜採保守計算為妥，並約定容積獎勵倘若被刪除至一定比例，建商得有退場機制。
4 容積移入稀釋地主分得土地持分面積，地主常要求分配部分因移入容積而可增加的產登面積。為免計算上繁複，且其購入成本一方不易得知，因此常是直接約定地主分得其一定的比例。

【現有房屋騰空點交作業】
第十一條：現有房屋騰空點交作業
一、權利變換計畫核定公告期滿後，甲方應於乙方通知日起三十日內將其提供參與本案之現有房屋騰空點交予乙方，甲方如有留置物品，則視為廢棄物，乙方可直接派員清理、拆除，甲方不得異議。拆除工程費用由乙方全額負擔。
◎重點
必須符合一定條件才可通知搬遷！
◎提醒
1 現有房屋騰空點交可說是合建契約中地主最重要的義務，地主應注意的是履行騰空點交的「時點」。
2 有的合約沒有約明必須符合一定條件，僅僅約定於乙方通知日起一定期限內，甲方就須進行搬遷，如此可能會任由乙方恣意決定期日。當然建商如果提早通知地主搬遷點交房屋，可能就需要提早支付地主在外租屋的房屋租金，因此不至於在太不合理的時間點通知地主搬遷。有些時候仍然可能會發生一些預想之外的情況，例如整合土地發生困難、法令或政府政策變更等，地主如果太早搬遷的話，也意味著提早承擔風險。因此若合約未限定應符合一定成熟度的客觀條件（例如權利變換計畫核定或領得建造執照後），乙方才能通知搬遷的話，對甲方會比較沒有保障。
3 如果雙方沒有在合約中約定搬遷期日，而且是以「權利變換」方式實施都市更新時，依照都市更新相關法令規定，權利變換範圍內應行拆遷的房屋，由實施者通知屋主限期三十日內自行拆遷，屆期不拆遷者，實施者得予代為或請求當地主管機關代為拆遷。實施者並應於權利變換核定發布日起十日內，通知預定公告拆遷日，但權利變換計畫公告期滿至預定公告拆遷日，不得少於兩個月。
4 如果不是以「都市更新」的方式開發土地，而是單純的「合建」方式開發，搬遷的時間點一般可能會約定在「領得建造執照後」。
5 建方通知之後的地主搬遷時限，不宜太短也不宜太長，一方面要考慮搬遷所需的時間，一方面也要考慮避免影響建商後續要走的建管流程。
6 「文林苑」事件後，有的地主會要求建商必須取得全部地上物所有權人的「拆除同意書」後，才能通知地主騰空點交房屋，以免面臨有所謂「釘子戶」拆不掉的情況。
陷阱
甲方應於乙方通知日起十日內將其提供參與本案之現有房屋騰空點交予乙方，甲方如有留置物品，則視為廢棄物，乙方可直接派員清理、拆除，甲方不得異議。
◎重點
1 乙方通知搬遷的時間點沒有任何限制！

【違約處理】
第十八條：保固責任
一、自交屋作業完成日起（甲方未依約辦理交屋時，則自乙方通知甲方交屋期限屆滿之翌日）起，就結構部分（如樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作物等）負責保固十五年，屋頂、外牆、地下室等防水工程負責保固五年，固定建材及設備部分（如門窗、粉刷、地磚…等）負責保固一年，但因天災地變等非人力所能抗拒之災害或人為不當使用所造成之損害，不在此限；交屋時乙方應出具房屋保固服務紀錄卡予甲方作為憑證。
二、前項期限經過後，甲方仍得依民法及其他法律主張權利。
◎重點
1 有些合約會特別約定「防水保固」。
2 宜特別約定清楚與「保固」與「瑕疵擔保」的關係。
◎提醒
1 一般合建契約大多會約定建方於完工交屋後應負房屋保固責任，常見會區分成房屋「結構體」與「非結構體」部分，而分別給予一定期間的保固。由於施工實務上若是在許多細節沒有特別注意，就會造成房屋於完工使用幾年後，即可能出現滲漏水的情況。滲漏水的缺失雖小，卻不容易找到源頭完全改善，正如有句俗諺說：「醫生怕治咳，土水師怕抓漏」，所以有些合約還會特別約定「漏水」修繕的保固期間，希望建方能在防漏工程上更加謹慎、小心。
2 所謂「保固」，就是只要房屋有瑕疵，除了天災地變或自己不當使用所造成者之外，都可以不需支付任何費用而請求建方無償修復，地主也不用舉證建方對於瑕疵的發生是具有「可歸責」的。這與民法上所定的「瑕疵擔保責任」有些類似，但如果沒有特別約定「保固條款」的性質，兩者究竟如何區分？到底「保固條款」是特約免除、限制或加重了民法「瑕疵擔保責任」（亦即「排除」民法不一致的規定）？還是在民法「瑕疵擔保責任」之外另成立特約條款（與民法不一致的規定「併存」，最高法院八十四年臺上字第九十五號判決稱此為「賠償責任之特約」）？依照最高法院一○四年臺上字第五五○號判決：「應視個案情形，探求當事人之真意，並依誠信原則，斟酌交易習慣，綜合契約整體內容判斷之」；簡單來說，就是判斷其實並不容易！基於上述，對於地主而言，最好是合約約定的「保固條款」有適用，而民法所定「瑕疵擔保責任」也不會被排除適用。因此為免爭議，可參考「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的規定，在「保固條款」後另立一項，規定：「前項期限經過後，甲方仍得依民法及其他法律主張權利」，如此兩者就會有「併存」的法律效果。