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土地開發實務作業手冊
定  價:NT$1200元
優惠價: 931116

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商品簡介

作者簡介

目次

土地開發是建設公司的首要工作,其中尤以購地階段的篩選、調查、產品定位、規劃配置、投資評估與土地簽約等的土地開發核心作業,更是決定購地成本與案場去化的關鍵。

筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍,提供我輩土開人參考,期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所、房屋銷售從業人員的專業工具書。

本書共計九講,每講以本文扼要陳述,再以附註詳加說明。且彙整上網途徑,讓讀者善加利用網路資源。並以查核表、附件輔助相關作業。最後提供大樓、透天實例詳加說明。全書重點整理如下:

● 本文九講:土開概論(1st)、四大(現地、地政、市調、法規)調查(2nd~5th)、開發構想與規劃配置、毛利評估(6th~8th)與土地簽約作業(9th)。
● 附註:針對各講作業細節以附件(共120條)詳加說明解讀。
● 附表:相關作業內容整理成表(共19附表),以方便快速核對套用。
● 附件:32項附件為各講內容輔助說明。
● 上網要徑:作業涉及法規與網路服務,整理成網址與上網查詢要逕表,以方便使用者自行上網查詢核對,並配合法規變動訊速更替調整。
● 查核表:針對簽約作業提供check list,以免遺漏。
● 案例:大樓、透天各一案例,除配置圖外,且彙整其規劃面積、銷售面積與評估效益表為單一作業表(透天還加入售價擬議表),說明「最大允建面積」及「投資效益評估」,供我輩土開人、規劃者參考,以提高工作效益與作業精確度。

王英欽

民國66年:成大建築系畢
  68~69年:趙飛虎建築師事務所
  69~99年:國泰建設
現職:土地開發、建築規劃設計 專業講師/顧問/委員
授課:土地開發實務作業系列課程
著作:土地開發實務作業手冊
   (詹氏書局100年初版、101年二版,104年三版,107年四版)

本書自100年底出版至今,每年都配合法規更迭更新內容,以新版或新刷應市。但本次距離上一次104年9月的三版,至今已經兩年多了。這期間相關法規、業界動態多翻新局,也是本書調整內容的重點。如今詹氏要以新版的方式出版,我自然樂於配合寫序。

  在這兩年間政府打房持續發酵,景氣了近十年的房地產驟然降溫,業界反而較有農閒時間充電,我則除了跟著多上了多堂專業講師的精采授課外,個人的土地開發系列講座,也因應個別業種的獨特需求,由原本的三類主題擴充至九大主題(如下說明)。至於法規更迭,當屬【國土計畫法】終於發布實施為最。雖然目前還在補齊相關子法與後續配套措施中,但目前非都土地變更已受影響,未來兩年後全盤上路,更將全面影響土地開發。此外,房地兩稅合一、雨遮不得登記、車位登記面積設定下限勸導…等影響部分土地開發的措施,本版也適度配合調整內容。

  當然,此次改版同樣要感謝讀者的回饋,課堂中、委員會中諸先進的交流,還有眾仙在e-mail、部落格中的留言,line個別或群組的討論激盪,尤其是其他業師的賜教,更是豐富了筆者的領域,也成為本書內容最重要的資材。在這版付梓之際,也一併致謝!

索引(附註、附表、附件)

第一講 土地開發概論

第一節 土地概說
 一、土地的定義
 二、土地的分類
第二節 土地開發的定義
 一、宏觀的土地開發
 二、建築業的土地開發
 三、購地階段的土地開發
第三節 土地開發經營方式
 一、取得土地所有權
 二、取得土地開發權
第四節 土地資料處理
 一、建立公司的土地仲介制度
 二、土地資料處理原則

第二講 現地勘查作業

第一節 勘查的意義
 一、可否立即開發
 二、是否適合開發
 三、比對記錄釐清
 四、配合市調作業
第二節 勘查的項目
 一、基地環境(基地本身)
 二、周圍環境(基地←→鄰地、周遭小環境)
 三、社區大環境:(基地←→生活影響圈)
第三節 勘查的作業程序
 一、前置作業
 二、現地作業
 三、後續作業

第三講 地政調查作業

第一節 土地基本資料調查
 一、地籍圖查核
 二、土地登記謄本查核
第二節 地政作業調查
 一、市地重劃
 二、徵收
 三、區段徵收

第四講 市場調查作業

第一節 市場調查的分類
 一、通案調查
 二、規劃案調查
 三、銷售案調查
第二節 市場調查的作業程序
 一、釐清調查目的
 二、擬定執行步驟

第五講 法規調查作業

第一節 建築法規概論
第二節 法規規範要點
 第一段 建築法規對土地的規範
  一、禁建:那些情形下不能申請建照
  二、限建:那些情形下不能立即申請建照
 第二段 建築法規對建築的規範
  一、用途管制
  二、強度管制
  三、他項規定
  四、建築管理
第三節 法規查核程序
 一、確定其「身分」
 二、確定其「土地使用分區」
 三、確定屬於哪一區
 四、確定其適用的法規
第四節 法規查核工具
 一、都市計劃圖集
 二、土地使用分區證明書
 三、都市計劃說明書圖

第六講 開發構想

第一節 推案時機
第二節 投資區位
第三節 產品定位
 一、產品定位的因素
 二、產品定位的程序

第七講 規劃配置作業

第一節 規劃配置的意義
第二節 規劃配置(排厝間)作業的程序
 第一段 備齊基本資料
 第二段 繪製配置圖
第三節 規劃配置(算坪數)作業的程序
 第一段 法規基本用語
 第二段 分類面積規定
 第三段 算坪數作業
第四節 實例說明
 一、大樓案例
 二、透天案例

第八講 投資效益評估

第一節 收益
 一、地面層
 二、樓上層
 三、地下層
 四、車位
 五、透天產品
第二節 成本
 一、土地成本
 二、營建成本
 三、其他費用
 四、總成本
第三節 毛利(毛利率)
 一、毛利
 二、毛利率
第四節 投資效益評估
 一、成本推算法
 二、收益還原法
第五節 實例說明
 一、大樓案例
 二、透天案例

第九講 土地簽約作業

第一節 簽約前把關作業要點
第二節 簽約時核對作業要點
第三節 簽約後追蹤作業要點

附件1-24(詳目見後頁『附件索引』)
土地開發相關法令網址與搜尋途徑彙整摘要表

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