兩岸房地產法比較研究（一）

房地產法直接影響國計民生與經濟發展，同為兩岸產官學所共同關心的重大議題，如能妥善建構，將能吸引全球資金並導引房地產為有效率利用。台灣法學基金會邀集兩岸的房地產法律學者與專家，就房屋土地政策、國土計畫與不動產登記等房地產法的基礎制度，以及都市更新、房地產資產證券化與房地產稅等熱門議題，分別加以比較探討，並提出具體建議，希望可作為兩岸主管機關對房地產相關法律調整修正的參考，而有助於兩岸房地產市場法制的健全發展。

【主編暨作者】

謝哲勝

現　職
中正大學法律學系教授
台灣法學基金會董事長
學　歷
美國威斯康新大學法學博士
經　歷
內政部不動產登記法（草案）研訂小組委員
法務部民法物權編、信託法研修專案小組委員
台灣財產法暨經濟法研究協會理事長

樓建波

現　職
北京大學法學院副教授
北京大學法學院房地產法研究中心主任
學　歷
英國倫敦大學哲學博士（法律）
經　歷
英國劍橋大學中國商法講師
北京市物權法研究會副會長
北京市房地產法學會監事長
中國商法學研究會理事

【作　者】（以發表順序排列）

崔夢溪

現　職
北京大學法學院民商法博士生
學　歷
中國政法大學法學碩士
華東政法大學法學學士
經　歷
上海方達（北京）律師事務所律師

蕭長瑞

現　職
新世代金融基金會執行長
學　歷
中興大學法律系法學士
經　歷
行政院財政主計金融處處長
金管會主秘、銀行局副局長
臺灣金融控股股份有限公司暨臺灣銀行總經理

常鵬翱

現　職
北京大學法學院教授
學　歷
中國社會科學院研究生院法學博士
經　歷
國土資源部不動產登記工作專家委員會專家
中國法學會民法學研究會副秘書長
北京市法學會不動產法研究會副會長

陳佳聖

現　職
棨澂聯合地政士事務所所長
柏昇開發股份有限公司法務經理
銘傳大學法律學系兼任講師
文化大學法律學系兼任講師
學　歷
政治大學地政學系研究所博士生
中原大學財經法律學系研究所碩士
輔仁大學法律學系學士
經　歷
法務部信託法研修會議研究員
心路基金會信託監察人小組顧問
台北市地政士公會第九屆法規委員會副主任委員

賴軼峰

現　職
北京德恆（深圳）律師事務所合夥人
學　歷
北京大學法律碩士
經　歷
深圳房地產開發公司法務主管
深圳市住房和建設局法律專家
深圳市建築業協會法律專家
深圳前海合作區法院調解員
珠海仲裁委仲裁員

鐘凱文

現　職
北京德恆（深圳）律師事務所一級合夥人、金融專業委員會主任
北京德恆律師事務所金融專業委員會執行委員／信託組副組長
深圳市社會公益基金會──凱文公益慈善基金創始人／管理委員會主任
學　歷
北京大學法學院法律碩士
華中農業大學文法學院法學學士
經　歷
北京德恆（深圳）律師事務所專職律師、二級合夥人、
一級合夥人
廣東華商律師師事務所律師助理、專職律師

蔡鐘慶

現　職
真理大學法律學系助理教授
學　歷
中正大學法學博士
經　歷
最高法院助理長
金融消費評議中心專員
臺灣證券交易所業務員

李建華

現　職
北京德恆（深圳）律師事務所高級合夥人、管理合夥人
學　歷
西南政法大學法學學士
北京大學法學碩士
經　歷
深圳市第五屆政協委員
深圳仲裁委員會仲裁員
北京大學、華南理工大學法律碩士導師
中國民主建國會中央委員會法制委員

張鈺光

現　職
高雄大學法律學系助理教授
學　歷
輔仁大學法學博士
經　歷
政治大學地政學系助理教授
東海大學法律學系助理教授
臺北市都市更新及爭議處理審議會委員
財團法人臺北市都市更新推動中心董事

夏欲欽

現　職
北京市中倫文德律師事務所副主任、合夥律師
學　歷
北京大學法學學士、輔修經濟學
經　歷
北京市中倫金通律師事務所助理律師
北京市中倫文德律師事務所律師、合夥人

王煦棋

現　職
東吳大學法學院法律學系專任教授
東吳大學WTO研究中心主任
東吳大學法學院AI人工智能法制研究中心主任
學　歷
北京大學國際法學博士
美國波士頓大學銀行法學碩士
經　歷
考試院國家考試典試委員、命題委員、審查委員、閱卷委員
中華民國仲裁協會仲裁委員
華南國際經濟貿易仲裁委員會（深圳國際仲裁院）

王雲澤

現　職
中國大陸執業律師
東吳大學法學院博士生
學　歷
蘇州大學經濟法碩士
經　歷
江蘇恆茂律師事務所律師

朱　敏

現　職
北京德恆律師事務所律師、合夥人
學　歷
中南財經政法大學法學學士
經　歷
地方法院法官助理

易　明

現　職
北京德恆律師事務所顧問
北京德恆稅法服務與研究中心秘書長
學　歷
政法大學經濟法碩士（稅法研究方向）
加拿大英屬哥倫比亞大學尚德商學院高級稅收研修
經　歷
北京地方稅務系統20年

許兆慶

現　職
眾博法律事務所主持律師
臺灣醫療暨衛生研究協會理事長
台灣法學基金會董事兼爭端解決研究中心主任
學　歷
中正大學法學博士
美國柏克萊加州大學法學碩士
經　歷
臺灣嘉義地方法院法官
中正大學、臺北大學、東海大學兼任助理教授
美國柏克萊加州大學、杜克大學訪問學者
考試院律師高考命題委員
行政院軍事冤案委員會委員
司法院刑事訴訟法研修委員會委員

陳志瑋

現　職
眾博法律事務所律師
學　歷
美國伊利諾大學香檳分校法學碩士
臺北大學財經法律系法學士
經　歷
Deloitte德勤商務法律事務所

謝　序／謝哲勝
苗　序／苗樂如
鐘　序／鐘凱文
樓　序／樓建波
作者簡介
引用說明

第一章　緒　論／謝哲勝、樓建波／ 1

第二章　房屋土地政策
　第一節　中國大陸房屋土地政策／樓建波、崔夢溪／5
壹、前　言／5
貳、中國大陸房屋土地法律制度概述／6
參、中國大陸房地產市場現行調控與規制政策／18
肆、結論與展望／34
　第二節　臺灣房屋土地政策最新發展／蕭長瑞／36
壹、前　言／36
貳、穩定市場合理價格／37
參、金融面的不動產放款管制措施／42
肆、財政稅制／48
伍、住宅政策──住者有其屋政策／50
陸、都市更新與再生／55
柒、工業區閒置土地／57
捌、國土計畫願景／58
玖、結　語／61

第三章　國土計畫
　第一節　中國大陸規劃制度概述：現狀、可能的變化及其影響評估／樓建波／63
壹、中國大陸規劃體系概覽／65
貳、現行規劃體系的主要問題／77
參、規劃制度的改革及其對房地產開發建設可能產生的影響／81
　第二節　臺灣關於「國土計畫法」的法治經驗／謝哲勝／86
壹、引　言／86
貳、臺灣關於「國土計畫」概述／88
參、中國大陸「全國主體功能區規劃」可借鑑之處／104
肆、結　語／112

第四章　不動產登記
　第一節　中國大陸的不動產登記制度／常鵬?／115　
壹、引　言／115
貳、組織制度／116
參、程序制度／126
肆、類型制度／139
伍、效力制度／144
陸、結　語／148
　第二節　臺灣不動產登記之法治經驗──以不動產物權登記法治變遷之觀察為中心／陳佳聖／149
壹、引　言／149
貳、臺灣不動產物權登記法治之變遷與現況／153
參、臺灣不動產登記法治之特色與內容之檢討／161
肆、結　語／170

第五章　都市更新
　第一節　一般性探討／173
壹、中國大陸舊城改造政策法律／賴軼峰／173
貳、中國大陸城市更新典型模式及其權利（權力）變動探析──以深圳市為探析中心／鐘凱文／190
參、臺灣都市更新的法治經驗／蔡鐘慶／208
　第二節　法律問題與解決／241
壹、中國大陸城市更新中的主要糾紛與爭議解決／李建華／241
貳、臺灣都市更新中的法律問題及解決──以臺北市都市更新之推動現狀與爭議處理為中心／張鈺光／299

第六章　房地產資產證券化
　第一節　一般性探討／327
壹、中國大陸類REITs產品的結構及重點問題／夏欲欽／327
貳、臺灣不動產證券化的法治經驗／謝哲勝／350
　第二節　兩岸REITs案例比較分析／王煦棋、王雲澤／372
壹、不動產證券化與REITs／372
貳、臺灣REITs案例分析／380
參、中國大陸REITs現狀與展望／392
肆、結　語／403
　第三節　法律問題與解決／404
壹、中國大陸律師在CMBS項目中的作用與主要法律問題及解決／朱　敏／404
貳、臺灣不動產證券化過程中律師的作用與主要法律問題及解決──以臺灣不動產投資信託相關法治研究為中心／張鈺光／426

第七章　房地產稅
　第一節　中國大陸不動產稅收制度／易　明／451
壹、中國大陸的不動產稅概念／451
貳、中國大陸不動產稅的歷史沿革／452
參、中國大陸不動產稅制度現狀／454
肆、中國大陸房地產稅立法前瞻／459
　第二節　臺灣不動產稅的法制經驗／許兆慶、陳志瑋／464
壹、引　言／464
貳、不動產稅制之概念及理論／465
參、臺灣之不動產稅制／469
肆、臺灣不動產稅制之檢討與展望／478
伍、結　語／484

第八章　結　論／謝哲勝、樓建波／487

索　引／493