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目次
摘 要
導 論 集體建設用地立法改革的社會背景與制度語境
一、社會背景:城鎮化與新農村/1
二、制度弊端:妨礙城鎮化與新農村建設和諧共進的地權結構/7
三、變革之爭:溫和式改良抑或激進式革新/11
四、我們的主張:以集體建設用地流轉為重心的集體土地產權制度改革/13
五、概念界定:集體建設用地流轉相關用語解析/17
第一編 中國大陸集體建設用地流轉的現狀考察
第一章 從法律的禁錮到政策的鬆動
一、法律的禁錮/23
二、政策的鬆動/29
第二章 各地集體建設用地流轉的規範性文件概覽
一、流轉原則/35
二、流轉客體/35
三、流轉區域/36
四、流轉主體/37
五、流轉用途/38
六、流轉方式/38
七、初次流轉/40
八、再次流轉/41
九、行政審批/43
十、流轉價格/44
十一、流轉年限/45
十二、收益分配/46
十三、整理儲備/50
十四、與徵地的關係/51
第三章 集體建設用地流轉模式梳理
一、流轉模式的界定/52
二、近郊及獨具特色遠郊自發的實物流轉模式/53
三、單純宅基地換房的華明模式/56
四、政府主導「活地興鎮」的蕪湖模式/59
五、介於自發流轉與政府主導型流轉之間的昆山模式/60
六、配合鄉鎮企業改制的蘇州、海門模式/61
七、指標捆綁掛鉤流轉之成都模式/63
八、「三位一體」的浙江發展權交易模式/64
九、重慶地票交易模式/65
第四章 集體建設用地立法改革需重點解決的問題
一、集體建設用地流轉與徵地制度改革有何關係?/69
二、將宅基地排除於集體建設用地流轉客體之外是否具有正當性?/70
三、集體建設用地流轉的用途可否包括商品房建設?/71
四、集體建設用地流轉的範圍是否包括城鎮規劃區內的土地?/71
五、如何科學地確定集體建設用地流轉方式與流轉程序?/72
六、如何建立科學的集體建設用地流轉收益分配機制?/72
第二編 集體建設用地流轉的正當性分析
第五章 中國大陸現行徵地制度的正當性質疑
一、徵收始於公共利益並應止於公共利益/77
二、土地徵收中公共利益的界定/81
三、中國大陸土地徵收的正當性基礎──公共利益的實際缺失/94
第六章 中國大陸現行徵地制度的效果質疑
一、中國大陸現行徵地制度下土地收益分配存在明顯不公/101
二、地方政府主導徵地制度,風險巨大/109
三、中國大陸現行徵地制度割裂城鄉土地市場,不利於土地資源的優化配置/116
四、中國大陸現行徵地制度缺乏正面激勵,導致隱形流轉,弊端叢生/118
第七章 集體建設用地流轉的合理性證成
一、中國大陸現行徵地制度缺陷決定集體建設用地流轉勢在必行/120
二、集體建設用地流轉具有堅實的法理和政策基礎/121
三、集體建設用地流轉具有充分的必要/123
第三編 集體建設用地流轉的基本制度構造
第八章 集體建設用地流轉客體的界定
一、制度禁錮與土地市場化利益激勵下的實踐突破/137
二、宅基地使用權可否自由流轉之爭論/142
三、對宅基地使用權可否自由流轉之理性審思/152
第九章 集體建設用地流轉的用途辨析
一、禁止在集體建設用地上開發建設商品房可能的理由/174
二、對禁止在集體建設用地上開發建設商品房可能理由之評析/178
三、國家反對在集體建設用地上開發建設商品房之實質/184
四、允許在集體建設用地上開發建設商品房之客觀需求/187
第十章 集體建設用地流轉範圍之確定
一、禁止城鎮規劃區內集體建設用地流轉易致徵收範圍擴大化/199
二、城鎮規劃區的擴大化易損害城鄉統一建設用地市場的構建/202
三、禁止城鎮規劃區內集體建設用地的流轉違反物權平等保護原則/203
四、應當允許城鎮規劃區內集體建設用地的流轉/204
第十一章 集體建設用地流轉方式與流轉程序探析
一、集體建設用地初次流轉的方式與程序/207
二、集體建設用地再次流轉的方式與程序/219
三、指標交易方式與程序/225
第十二章 集體建設用地流轉中的土地收益分配
一、集體建設用地流轉試點中的收益分配評析/236
二、集體建設用地流轉收益分配的基本原則/252
三、集體建設用地流轉收益分配的具體構造/258
第四編 集體建設用地流轉的風險與控制
第十三章 集體建設用地流轉與地方政府財政風險
一、集體建設用地流轉將引發地方政府財政風險/275
二、集體建設用地流轉引發的地方財政風險評價/278
三、集體建設用地流轉引發的地方財政風險之控制/290
第十四章 集體建設用地流轉與農村社保風險
一、集體建設用地流轉對現行農村社會保障體系之破壞/302
二、完善農村社會保障制度,提高農村社會保障水準/308
三、合理設計流轉規範,防範農民流離失所之風險/311
第十五章 集體建設用地流轉與耕地流失風險
一、集體建設用地流轉對耕地保護的影響:風險與機遇並存/324
二、集體建設用地流轉模式下控制耕地流失風險之具體路徑/339
第十六章 集體建設用地流轉與「違憲」風險
一、《憲法》規定下的城鄉二元土地所有權結構/365
二、集體建設用地流轉破壞城鄉二元土地所有權結構所蘊含的風險/368
三、集體建設用地流轉改革「違憲」風險之化解/372
第十七章 集體建設用地流轉與農民利益受損風險
一、集體建設用地流轉蘊含侵害農民利益的風險/379
二、集體建設用地流轉模式下侵害農民利益風險防控機制/383
集體建設用地流轉管理辦法(建議稿)/403
參考文獻/413
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