不動產所有權法律實務與狀例

不論是自住，還是投資，不動產一直是大眾關注的焦點。而擁有不動產最主要的表徵，即是所有權的歸屬。本書完整介紹不動產所有權相關法律問題。從認識不動產所有權開始，到辦理所有權登記的各項事項，再介紹共有物管理、利用，甚至分割、買賣，詳細說明，讓讀者有完整脈絡可尋。不動產的相鄰關係與無權占用、公寓大廈共用部分之使用管理與分管協議，亦是本書重點。尤其近年不動產爭訟增多，書中詳附多種狀例及訴之聲明，供讀者實務運用參考。要了解不動產所有權，本書是不可或缺的好幫手！

1.從律師與地政士的觀點解析不動產所有權的法律問題。
2.提供相關訴狀及訴之聲明提供讀者參考運用。

●●● 李永然 ●●●
台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士
永然聯合法律事務所、永然兩岸法律事務中心、永然地政士聯合事務所、永然文化出版股份有限公司、永然法律研究中心等創辦人；財團法人永然法律基金會董事長
曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院
聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊法律專欄主筆
曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人
總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會名譽理事長、兩岸經貿交流權益促進會榮譽理事長、陸委會台商張老師、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會副董事長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長、中華民國企業經理人協會常務理事、台北市美好人生協會理事長
台北科技大學兼任副教授、中國文化大學兼任副教授

● 黃振國
學歷：東吳大學法律系比較法學組67年畢業
經歷：東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師；永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師（不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等）十餘年；中國房地產研究發展協會常務理事；補習班教師二十餘年經驗；台灣財稅發展協會理事長
著作：不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產．贈與稅節稅規劃、遺產稅實戰手冊、保險．信託．遺產、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅．財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、房地合一稅申報．節稅規劃一手掌握、房地合一課稅案例．快速圖解

●黃偉政
前國有財產署北區分署長、法制室主任
曾任文化大學教育推廣班講師
曾任實踐大學教育推廣班民法講師
高點補習班地政類科民法講師
明道國際法律事務所顧問

● 李廷鈞
學歷：中原大學財經法律研究所碩士
臺灣大學政治系
經歷：永然地政士聯合事務所經理、永然聯合法律事務所法務副組長、台北市地政士公會法規委員會主任委員、萬能科技大學兼任講師、永然法律基金會副執行長
著作：別讓共有綁死不動產（合著）、不動產抵押權法律與登記實務DIY（合著）、地上權開發策略與法律實務（合著）、繼承權益與繼承司法實務（合著）、不動產抵押權的法律運用與實務操作（合著）

● 施雱文
學歷：淡江大學產業經濟學系
經歷：永然地政士聯合事務所地政士、地政士考試及格、不動產經紀人考試及格
專長：不動產買賣移轉、節稅規劃、繼承登記

李序
余自執業以來，《民法》始終是業務範圍或演講內容中不可或缺的核心法律，而《民法》究其內涵，包括「財產法」與「身分法」兩者，其中財產法中的物權編，自民國（下同）96年以來，歷經數次翻修，98年間尤針對物權編通則與所有權章中有關共有不動產分割方法、效力與抵押權……等處理作了多處修正，在在影響人民財產上之權益，對於共有不動產的所有權人而言，實有深入了解之迫切性。我國《憲法》第15條明文規定，人民之財產權應予保障；大法官會議就此亦曾加以闡釋：「憲法第15條……之規定，旨在確保個人依財產之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，不得因他人之法律行為而受侵害。」。
為使國人更能明瞭有關不動產相關權益，余邀集了前國有財產署北區分署長黃偉政先生、黃振國地政士、永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士、施雱文地政士等共同執筆。
本書開場即先以「不動產所有權之性質與登記」說明不動產所有權，讓讀者了解不動產所有權的性質，認識不動產有權的權能，並清楚介紹不動產所有權登記的相關法律。此外，共有不動產在管理、利用，甚至分割、買賣上，常因狀況複雜、共有人意見不一而起糾紛，因此，再以「不動產共有分割法規」、「不動產分割與分管登記實務」、「土地共有人要注意哪些法律問題？」為主，清楚說明實務面對共有物分割向來的問題與見解將有何變動與如何適用。其次，「相鄰關係」與「無權占用」問題，亦是此次物權編修訂的另一重點，例如通行權、越界建築、施工損鄰等，也由本人在書中逐一解讀。面對都會中有增無已、新舊群集的公寓大廈，亦有所謂「共用（有）部分」的問題，此一共用部分與傳統共有關係有何不同？共用部分能否約定為專用？共用部分的使用、管理與修繕，法律上究竟有何規定或應如何約定？公寓大廈的分管協議，繼受人是否受其約束等，亦詳說分明。同時，就常見的不動產所有權相關爭議，提出法律實務運用的作法。
本書之成，感謝諸位學者專家情義相挺，撰寫宏文；另蒙多位好友陳立夫教授、王進祥榮譽理事長惠賜專文推薦，亦銘感五內。倘藉此得以提升讀者對於「物權」之認識，則余願足矣，並祈各方賢達不吝指正！最後，還要感謝好友喬大房屋郭國榮董事長對本書出版之支持。

李永然序於永然聯合法律事務所

陳序／陳立夫
王序／王進祥
黃序／黃振國
李序／李永然

第一篇　不動產所有權之性質與登記
　文◎李永然
　第一章　對不動產所有權之性質與權能的認識
一、不動產為重要的財產
二、所有權的意義
(一)對物為全面支配的權利
(二)所有權是受法令限制的權利
三、所有權的性質
(一)所有權因對標的物全面支配而有整體性
(二)所有權為具有彈力性的物權
(三)所有權為永久支配標的物的物權
(四)所有權具有社會性
四、所有權的權能
(一)積極權能
(二)消極權能
　第二章　對不動產登記的應有認識
一、不動產物權必須登記
二、了解不動產登記
三、《土地登記規則》規範不動產登記
四、相關不動產物權的定義
(一)地上權
(二)農育權
(三)不動產役權
(四)抵押權
(五)典權
五、結語
　第三章　認識土地及建物所有權之相關登記
一、前言
二、土地分割登記
三、建物分割登記
四、土地合併登記
五、建物合併登記
六、建物所有權第一次登記
　第四章　土地徵收的法律須知
一、政府可依法徵收人民土地
二、何謂「土地徵收」？
三、土地徵收不同於公用徵收
四、土地徵收的種類
(一)一般徵收
(二)特殊徵收
五、土地徵收的前置程序
(一)協議價購
(二)協議價購的注意事項

第二篇　不動產共有分割法規
　文◎黃偉政
　第一章　分別共有物之分割法規
一、分別共有之意義
二、分別共有物之分割與限制
(一)分割請求權
(二)分割請求權之限制
三、共有物分割之方法
(一)協議分割
(二)裁判分割
四、分割共有物之效力
(一)共有人取得分得部分單獨所有權
(二)應有部分有擔保物權之處理
(三)他共有人之法定抵押權
(四)共有人間互負瑕疵擔保義務
(五)共有物證書之保存及使用
五、共有物管理、分割之約定及裁定對於繼受人
之效力
(一)不動產於登記後對於應有部分之受讓人或
取得物權之人具有效力
(二)動產以受讓人或取得物權之人知悉其情事
或可得而知者為限具有效力
(三)受讓人之連帶清償責任
　第二章　公同共有物之 分割法規
一、公同共有之規定
二、公同共有物之分割與限制
(一)分割
(二)限制
三、公同共有關係之消滅與公同共有物之分割方法
(一)公同共有關係之消滅
(二)請求裁判分割之要件
　第三章　國私共有土地之分割法規
《國私共有土地處理原則》
《國私共有土地辦理共有物分割作業要點》

第三篇　不動產分割與分管登記實務
　文◎黃振國
　第一章　共有物分割　之原因與登　記程序
一、共有物分割登記之意義
二、共有物分割登記的原因
三、共有土地或建物分割登記的要件
(一)全體共有人基於下列原因之一
(二)分割之各共有人均應相同或不完全相同
(三)共有物分割後，應符合下列情形之一
(四)完繳登記規費
四、不同地政事務所就同一共有關係的登記作業
與聯繫程序
五、地政事務所就共有土地或建物分割登記案件
的審查原則
六、法院判決、和解、調解與地政機關調處成立
，可由部分共有人單獨申請
　第二章　耕地分割之限制與例外
一、耕地分割的意義
二、耕地分割之限制與例外
三、不受耕地分割最小面積限制之圖解
四、耕地分割土地複丈與標示變更登記實例書表
　第三章　建築基地與法定空地分割之限制
一、法定空地不得分割
二、法定空地分割證明之申請與審查
　第四章　共有物分割稅務
一、共有土地分割的土地增值稅
二、共有土地分割後價值相等，免徵土地增值稅
之實例解說
三、共有土地分割後價值減少部分課徵土地增值
稅之實例解說
四、因有償或無償其土地增值稅之納稅義務人有
所不同與贈與稅
五、重劃後分割共有土地再移轉，仍可適用減徵
規定
六、共有房屋分割，就各自取得部分按2%課契稅
七、共有土地所有權分割改算地價原則
八、共有土地分割後，適用「新制」房地交易所
得稅
新制「房地交易所得稅」→共有物分割實例
　第五章　共有物分割與抵押權之處理
一、分割後原有抵押權之處理
二、金錢補償抵押權之處理
三、共有物分割後抵押權處理之圖解
(一)轉載於各宗
(二)僅轉載於原設定人取得之土地
(三)抵押權塗銷與法定抵押權
四、建物基地號變更登記
　第六章　共有物分割　與用益物權　之處理
一、用益物權之範圍
二、先申請土地複丈之程序
　第七章　國私共有土地分割之處理
一、適用範圍
二、行政規則之規定
　第八章　新增共有物使用管理（分管契約）之登記
一、新增訂分管契約之登記
二、《土地登記規則》配合增訂　
三、共有物管理契約條款可約定之重要事項
四、共有土地管理契約
五、《國私共有土地協議分管要點》

第四篇　土地共有人要注意哪些法律問題？
　文◎李永然
　第一章　土地共有人應注意事項
一、買受前，先了解該共有地有無不分割的約定
二、共有人的優先購買權
三、共有人要注意「以大吃小」的規定
四、取得共有物持分，可以請求分割
五、共有人須注意《民法》第823條第1項所規定
無法分割的情形
(一)因物之使用目的不能分割
(二)契約訂有不可分割的期限
六、共有人無法協議，可以向法院請求分割
七、共有土地分割時，如何處理抵押權？
　第二章　不動產共有人要如何結束共有關係？
一、共有關係要如何結束？
二、分割有協議分割及裁判分割之分
(一)因物之使用目的不能分割
(二)契約訂有不可分割的期限
三、協議分割須經「登記」始生分割效力
四、如何訴請法院裁判分割？
　第三章　土地共有人對分割及登記的法律認識
一、土地共有人可利用分割消滅共有關係
二、共有人的分割共有物請求權是否適用消滅時
效？
三、共有土地分割有何限制？
(一)法令有禁止分割的規定者
(二)因土地的使用目的不能分割者
(三)契約定有不分割的期限者
四、共有土地的分割方法為何？
五、分割後辦理登記
六、結語
　第四章　共有不動產進行裁判分割的法律須知
一、共有不動產無法「協議分割」時，可以訴請
法院「裁判分割」
二、裁判分割共有不動產屬於「固有必要共同訴
訟」
三、法院裁判分割的方式
(一)以原物分配於各共有人
(二)原物分配各共有人兼金錢補償
(三)原物分配部分共有人，其餘共有人以金錢
補償
(四)部分原物分配各共有人，部分原物變價分
配各有人，並賦予「優先購買權」
(五)將原物變價，並將所得價金分配各共有人
，並賦予優先購買權
(六)部分原物分配各共有人，部分原物仍維持
共有
(七)共有人相同的數宗土地得請求合併分割
(八)共有人部分相同的相鄰數筆不動產，得經
「多數決」請求合併分割
四、共有物裁判分割的效力
五、裁判分割起訴狀
狀例一：共有土地分割起訴狀
　第五章　「準共有」的法律須知
一、何謂「準共有」？
二、定限物權的準共有
三、準物權的準共有
四、智慧財產權的準共有
五、結語

第五篇　不動產的相鄰關係與無權占用
　文◎李永然
一、如何處理鄰地要求管線安置？
二、如何處理鄰地提出「通行」的要求？
(一)有償通行權
(二)無償通行權
三、鄰地所有人營繕建物時，可否使用他人的土
地？
(一)何謂有使用的必要？
(二)何種情形下，被使用者得向鄰地所有人請
求償金？
四、如何處理無權占用的「拆屋還地」與越界建
築？
狀例二：無權占有之拆屋還地起訴狀
五、房屋因鄰地施工而受損，該如何救濟？
(一)行政機關之協調程序──以台北市為例
(二)民事責任
(三)刑事責任
六、占有
(一)直接占有與間接占有
(二)自己占有與輔助占有
(三)自主占有與他主占有
(四)有權占有與無權占有

第六篇　公寓大廈共用部分之使用管理與分管協議
　文◎李永然
一、區分所有建物由「專有部分」及「共有部分
」構成
二、共用部分與約定專用
(一)認識「共用部分」
(二)認識「約定專用」
三、公寓大廈共有部分之使用管理與管理修繕費
用負擔
(一)共用部分之修繕費用負擔
(二)管委會對於共用部分之管理維護義務
四、公寓大廈之分管協議與繼受問題
(一)分管協議的法律性質
(二)分管協議的繼受效力
五、結語

第七篇　不動產所有權有關爭訟的法律運用
　文◎李永然
一、不動產爭訟日益增多
二、無權占有不動產的爭訟
(一)拆屋還地
範例一：拆屋還地、遷讓房屋訴之聲明
(二)遷讓房屋
狀例三：請求遷讓房屋起訴狀
範例二：請求返還（返還）房屋時訴之聲明
狀例四：請求返還借用物起訴狀
(三)逾界建築的拆屋還地
範例三　請求交還土地時訴之聲明
三、占有時效取得土地之爭議
四、共有不動產分割之爭議
範例四　一般共有物或遺產之分割方法訴之
聲明
範例五　共有物應有部分有未辦繼承登記，合
併請求其繼承人辦理繼承登記訴之聲明
五、違章建築的爭議
六、公寓大廈管理費的爭執
狀例五：請求發支付命令聲請狀
狀例六：請求給付管理費起訴狀
七、結語

附錄
　民法物權編
　民法物權編施行法
　參考書目