答叔的生活法律學：租屋篇

真實案例x爆笑插圖x法律白話講
辛年豐教授、李孝悌助理教授、張宜斌律師　專文推薦
 
收錄新修法條、租屋契約範本與相關函釋，最實用的租屋指南，房東房客一本兩相安！
 
●誰說租屋一定找屋主？
自107年正式實施《租賃住宅市場發展及管理條例》後，租屋市場上又多了「包租業者」與「代管業者」，搞清楚他們的服務差異，你的租屋問題才能找到對的人解決！
 
●房東的租賃契約很old school？
你可能簽過房東從文具店買來的房屋租賃契約，卻不知道看似制式化的條文內容也會過期？最新的「住宅租賃契約書範本」請唯一指定109年所公告修正的版本，別讓自己的權益跟不上時代！
 
●租到凶宅只能房客尖叫？
房東別以為只要不主動承認，就可以順利地將凶宅出租，小心遇到「柯南x九叔型」房客，被要求減租事小，若鬧到撤銷租約甚至昭告天下的話，那就換你尖叫囉！

作者：答文希（黃志堅）
中華不動產知識交流協會兼任講師
國立暨南國際大學公共行政與政策學系兼任講師
輔仁大學全人教育課程中心兼任講師
輔仁大學法律學系博士候選人
林口A7破千戶社區主任委員
 
繪者：牙慧
一邊畫畫一邊離不開遊戲，棉花糖好吃～

推薦序 辛年豐教授
居住是人在生活上不可或缺的元素，早從一個人呱呱墜地到日暮西山都脫離不了「住」的需求，一套適合人居的房子可以提供生活上的安全感，可以提供人在繁忙的工作後有舒適的休息機會，充飽了電繼續迎接生活的各項挑戰。這樣的堡壘是一個純粹的私密空間，不受到任何的監視與干預，人在這樣的空間中可以安心不受外在監視地發展自己的人格、經營自己的生活，也能最坦誠而無拘束地優游其中昂然自得。因此，說居住是人格權發展不可切割的一部分其實並不過分。也因為如此，近年在聯合國的人權公約，乃至於國內許多司法實務判決，都可以看得到國內外對居住權的重視。
傳統在民法的架構下，主要著重在出租人與承租人間權利義務關係的調整，並認為承租人相較於出租人應該是較為弱勢的一方。事實上，大部分的情形確實是如此，只是在民法的立法之初也沒有想到進入到工商業社會後，人口大量集中於都市後，租賃這一件事必須承載人的居住權需求；另一方面，住宅也大規模地朝著垂直的方向發展，而強化區分所有權的觀念；加上在不動產經紀業的進入後，法律關係變得更為複雜。再加上不動產價格高漲，許多民眾居住權利受到限制。種種的因素加總後，法律制度的層層堆疊彷彿成為不可避免的必然現象，如對於租賃這件事另外以租賃住宅市場發展及管理條例這樣的專法來做管制，並形成許多新興的產業；對於公寓大廈的治理另外以公寓大廈管理條例來規範，在其中如何了解規約的內容及其合法性，並與管理委員會及物業管理公司打交道也變成是另外一番學問；又當於特殊個案中，承租人作為消費者時，消費者保護法如何真正保護到承租人，也成為法律上值得探究的課題。整體而言，可以看出在既有的法律體系下，針對居住使用的房屋租賃議題本身也交織了一套特殊的法網，當事人於其間的法律關係衍然也就成為另外一套學問了。
這本書在定位上主要是一本法律普及的書籍，作者主要站在承租人的角度來思考，以時下年輕學子們常上的Dcard作為素材，用深入淺出的方式討論到前述所提到的許多法規範，這本書看到許多因為租屋所衍生的問題，舉凡看屋所要注意的事項，看屋及簽約過程中所要注意的法律上問題及風險，書中除了傳統的民法之外，也注意到實務上相當重要的租賃住宅契約應約定及不得約定事項、住宅租賃定型化契約應約定及不得約定事項及不動產說明書，並且也與現有新通過的租賃住宅市場發展及管理條例結合作介紹，而兼介紹到國家新興政策的發展。整體而言，是對法律不懂的年輕人可以簡單了解問題的好書。除此之外，這本書也整理過往許多實務上租客遭到不公平待遇或欺騙的案件，以及承租人常常遇到的擾人問題，提供讀者參考，避免遇到惡房東、不良仲介、鄰居及室友而蒙受許多財務上及精神上的損失。就此而言，這本書從承租人的角度出發，可以發揮防人之心不可無的精神，值得承租人之一方閱讀。
除了法律之外，這本書也兼對如何選擇適合自己居住的房屋有所著墨，包括顧及週邊生活機能、環境條件及建物本身的安全性，乃至於建管法規及建築結構的知識多所介紹，對增添知識而言也有所助益，並能為租房之際選擇房屋的重要寶典。
 
 
推薦序 李孝悌助理教授
─事前預防優於事後治療的法律工具書─
在大專院校教授通識法律課程，累積十餘載的經歷中，課堂之餘，常遇到學生前來詢問自己親身遭遇的法律糾紛或問題。常見的情形，不外是：發生交通車禍事故如何求償、租屋與房東發生糾紛、擔心網路論壇與網友嘴炮是否構成加重誹謗罪、遇到詐騙後續如何處理等等的生活法律糾紛。然而，限於回覆學生的時間有限，且每個學生遇到的事實狀況略有不同，往往僅能「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的回答學生疑問，當然，身為教師自然希望能「對症下藥」幫學生有效解決紛爭，同時期待藉由推薦「延伸閱讀」的書籍，能協助學生預防下次糾紛的發生或解決當下的紛爭。
根據我個人粗淺的研究歸納分析，通識法律或生活法律相關書籍的書寫風格或案例內容，大約可分為三類：有「考試解題導向型、引導教學型、生活與法律專業整合型」等三種類型案例。 傳統的法律專業領域教學上受到律師、司法官、公職人員等國家考試影響過深，常有「考試引領教學」的現象，而法律教科書常見所謂「案例」大多是虛構式案例，針對課程中所需要理解的概念，所刻意搭配設計出來。此類通識法律教科書上先回歸到基本法律概念、法條規範、學說上爭議、法院實務見解的體系性介紹，最後，才針對前述的案例進行「解題」。編寫上，仍屬於典型的法律三段式論證，以法律規範為大前提，案例事實為小前提，最後即為法律適用的結果。此種書寫模式對於多數讀者或大學生而言，一來是很難閱讀且枯燥，還沒找到解決自己法律問題的答案，就先自我放棄與該種書籍失去聯絡。
第二類通識法律教科書中所採用書寫的方式，主要是基於「引導學習者思考」，進而瞭解課程中所需學習的法律專門知識。設計上相較於「考試解題導向型」案例，「引導式教學型案例」較為偏重事實介紹，並且可能設計事實前後相扣或連環式的問題，帶領同學們循序漸進進入法律的世界。一邊提問、同時一邊回答當中的法律概念與規範。教學引導型的案例已經較為貼近生活事實關係，課程中引導學生逐步學習相關的法律知識，因為屬於教學引導取向，課程中專業領域的知識介紹亦非常完整。然而，亦可能屬於虛構的案例或利用真實新聞案例分析，但通常是侷限於「點」的介紹，未必能全面協助現正因為法律糾紛而焦頭爛額的學生。
第三類為生活與專業的整合型案例，設計案例通常為生活上常見的事實關係、社會新聞或真實司法案件，藉由案例幫助學生思考若自己成為案件中的主角時，應如何替自己主張、或需注意的相關法律規定，已非從客觀中立第三者「法官審判的視野」，轉化成為案件當事人角度分析。對於非法律專業的學生們而言，第三類的法律書籍已經具備較高的可閱讀性，屬於書籍作者針對生活中常見的法律糾紛，進行引薦，但仍缺少對於相關生活法律爭議的完整系統性介紹。
本書作者則突破了過去臺灣坊間常見的三種生活法律案例的書寫類型，聚焦在租屋糾紛的事實態樣與法律規範，而具備高度可閱讀性。首先，利用網路上Dcard論壇年輕網友們提出常見的問題切入，以「答叔」猶如一位說書人，用年輕人網路上常見的輕鬆、直白的口吻，非常全面性地講解租屋法律糾紛的各種「眉眉角角」的事實關係，若把內容轉換成youtube影片，亦毫無違和感！本書更具備了前述三種類型法律生活案例書籍所難以望其項背的的特色：非常有系統地介紹租屋關係。書中依據時間序列，從尋找租屋起、準備簽租賃契約、租賃關係存續中，再到租屋關係結束，針對租屋可能面臨的簽約前需注意事項、締約過程易生糾紛的關鍵點，租屋時房客跟房東、房客與房客間，甚至房客與鄰居間可能發生的衝突與糾紛，非常真實生動地娓娓道來，搭配「答叔」親身協助解決過案例的經驗分享，絕非作者憑空設計或為考試解題的案例可比擬。同時，在法律內容的介紹上，民刑事法律條文規定與法院實務見解作為「基本款」外，租屋管道與規範業者的相關法令、搭配常見租賃契約格式、台電電費規範、消防法規、輻射屋、靈異屋，甚至如何真實地評估租屋等等議題，已從單純租屋法律糾紛層次提升至「租屋安全」，逐漸看出租屋議題的全貌。
簡而言之，本書完全實踐了「事前確實預防、事中謹慎處理、事後免於紛爭」的目的，若推薦給親身遭遇租屋糾紛的學生，不僅用語淺白易懂，依據租屋事件時間序列的章節安排，更可輕鬆找到自己發生的類似法律紛爭及解決答案，成為一本非常實用的生活法律工具書。同時，不僅限於在學的大學生容易閱讀，對於出社會工作有租屋需求的上班族，或擔心子女在外就學租屋是否安全的父母親，本書都是非常合適的租屋法律知識入手書籍，援此，誠摯推薦給有需要的讀者們，入此法律寶山，絕不會空手而回！
 
 
推薦序 張宜斌律師
答文希終於出書了！！！
這是一本能夠讓同學在租屋時趨吉避凶的釋疑書！
答文希老師集結近年在教學、輔導與網路上經常出現，並深深困擾同學的疑難雜症，透過輔導同學的親身經驗與法律實戰之深厚歷練，以深入淺出、貼近同學慣用語的文字，針對同學最切身的租屋問題，提出分析、解惑與釋疑，並於過程中傳遞相關議題在法律上、司法實務上的意涵與重要性。
我們經歷過，為了證明自己已經長大，而向父母吵著要離家外宿租屋獨處的階段。其實，父母不是不願意放手讓孩子獨立成長，而是體認到社會環境過於複雜，害怕自己的孩子就如誤入叢林的小白兔，遇到張淑晶般的房東，墜入無限迴圈的租屋紛爭中。對此，答文希老師提出「七何分析(5W2H analysis）」 協助學生對承租標的物進行初步分析，why-建物究係住宅區或工業區?是否屬於違章建築? who-參與締約人是出租人、承租人或保證人?what-契約中約定之權利與義務?when-租賃期間、租金繳付期間?where-承租與使用範圍?法院管轄?how-租金給付方式、修繕及通知方式?how much-違約金或損害賠償範圍。除此之外，於承租時遇到不肖業者或房東，如何透過相關法規維護自身權益?承租物有需要修繕時，修繕費用由何人負擔?同學是否需先通知房東限期維修?室友攜伴同住時如何處理?房東於公共空間設置攝影機?房東未得同意任意出現於承租物內?承租物有漏水、氯離子含量過高、噪音、煙味時如何處理?承租物為凶宅如何處理?均呈現於第二篇內容中。
本書優先推薦給預備或正在離家獨立生活的學生，或者是外出打拼多年的租屋族，透過書中的案例與內容，對於離家生活的學生或上班族而言，書中也列出許多租屋風險與陷阱，達文西老師特別彙整出七何分析法，方便學生對租屋現況做初步篩選，以免發生租屋糾紛。
本書強烈推薦給外宿租屋的學生家長，關於外宿租屋的部分，家長可以透過書中選屋心法，一一分析孩子心儀的承租標的，透過表列式的條件，協助孩子擇定安全、合宜、舒適的外宿環境。

作者序
「白話法（律）普（及）課程與書籍，可以多白？」十幾年來，這問題一直盤繞在答叔的腦中。隨著自己多年講授生活法律（不是法律生活喔！）與不動產經紀業法規的相關課程經驗，發現一個重點：生活中的「閒聊話題」hen重要（x 3）！
記得答叔在死菜菜初為人師時期，講授法律相關課程時，總習慣從法律概念、法律依據、法院判決等專業知識開講，卻經常發現學生「太混」睡倒一片（迷之聲：老師真的很無聊），除了上課常訓斥學生外，也搞到自己粉藍瘦香菇。但那曾經的她（嗯，是一段「該」感恩的緣分）適時地點醒我：一個好老師教學的目的不就是讓學生「學會」嗎？你滿懷理想「用力」教一堆法律知識，但學生卻沒興趣學也沒學到，是不是你自己教學的問題？雖然，當時的答叔年「壯」（而立之年）氣盛，嘴上不承認，但身體（腦袋）倒是很誠實的思索這問題（唉，自己卻也不曾說出感謝）。此後，答叔的法普課程教學慢慢開始嘗試「閒聊」、「鋪梗」（老師難為之說、談、逗、笑），也體會了「白還要更白」的法普意境：延伸自生活「體驗」、「用語」、「網路論壇」的法律，才可能成為引起學生興趣的「活法律」。因此經由閒聊、敘事，透過與學生對話的方式傳遞法律知識，便成為了答叔標誌性的教學模式。
剛好，於去年因在補習班講課緣故而結識了出版社同仁，經過一番閒聊，在交換「法普書籍」想法的過程中，得到一個共同努力的目標：「法普書應該致力於白還要更白（話）」。我們不再滿足於「專業分析」新聞案例、生活法律問題，而是要創造一種「法白氛圍」：以接地氣的語境與案例，讓閱讀本書的各位，感受這樣的革新想法。
本書涉及的生活法律議題皆與租屋相關，答叔以「3新2意」標語簡要介紹：
 
●「新案例」
除了簽約、修繕、押租金等基本的租屋法律問題外，本書更收錄「房東設置監視器」、「仲介不法行銷手法」、「惡房東簽約手段」和「房屋居住品質」等生活法律議題。
 
●「新法規」
不僅有「民法─租賃」、「民法─侵權行為」等基本租屋法規，本書更提及部分「租賃住宅市場發展及管理條例」（也稱「租賃專法」）與子法規「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」、「不動產經紀業管理條例」、「公寓大廈管理條例」與「消費者保護法」等租屋相關的生活法規。
 
●「新方法」
不只「講解法規」、「介紹法院判決」，本書更嘗試運用「七何分析（5W2H）」、「建物謄本解讀教學」、「租賃防詐騙須知」等方法，向各位分享租屋相關的法律與實務tips。
 
●「躺」意境
法白氛圍是答叔與出版社的構想，希望各位可以悠閒地躺著閱讀本書，輕鬆學習租屋的相關法規與技巧。
 
●「宅」意境
秉持著「白還要更白」的法白精神，答叔與出版社站在非有法律專業的「宅世代」角度，力求以通俗白話的網路案例與用語，編輯並出版此書。

推薦序 辛年豐教授
推薦序 李孝悌助理教授
推薦序 張宜斌律師
作者序
 
Part 1. 事前功課不可少
1-1 租屋一定找屋主？你見到的可能是「租賃住宅服務業者」！
1-2 房仲不是水電工，但可能是廣告投放高手？
1-3你是房東嗎？請先證明！
1-4 獨租、合租？天使室友確認中……
1-5 租屋只會算租金？隱形成本才多勒！
 
Part 2. 簽訂租約要細心
2-1 房東的公版契約很old school？別讓你的權益跟不上時代！
2-2 答叔murmur：其實「租賃契約」比女友還好懂！
2-3 轉租爽當二房東？頂租也能偷偷來？
2-4 惡房東懂騙，聰明房客懂拆穿！
 
Part 3. 租屋糾紛百百種
3-1 剪不斷，理還亂的修繕責任
3-2 房東竟然不准我換鎖？！
3-3 一不小心上演公寓實境秀？
3-4 租到凶宅，只能天天七月半？
3-5 樓下老菸槍，隔壁愛走音……
3-6 租到違建，家被拆遷不是夢！
3-7 什麼？還有法網之外的法律問題！