二手房買賣操作指南:2007年版(簡體書)

《二手房買賣操作指南》是秦兵說房法學系列叢書之一，作者是我國著名的房產法律師秦兵，作者分二手房買賣常識篇、買方篇、賣方篇幾個部分介紹了二手房買賣中應該注意的相關法律問題，適合二手房購房者參考學習。

秦兵，著名消費者維權律師，北京律師協會房地產專業委員會委員，從事房地產法律業務近十年，自2001年推出“204條商品房買賣合同”，深受廣大購房者支持。2002年被評為中國房地產被評為中國房地產十大最具影響力人物，2005年CCTV特別推出“秦兵說房”系列節目，2007年CCTV將繼續推出“秦兵說房”節目。

二手房買賣常識篇
1　二手房交易概況3
1.1 二手房交易與房地產三級市場3
一級市場/3二級市場/4三級市場/4
1.2 我國二手房市場狀況概覽5
1.3 二手房較一手房之優勝面8
優勝面之一：價格便宜/8
優勝面之二：位置好、交通便利、配套設施成熟/9
優勝面之三：所見即所得，不用承擔看不見的風險/9
優勝面之四：即買即住，方便省心/9優勝面之五：較少承擔產權風險/10
1.4 我國現有政策對二手房市場的影響與市場前景10
稅收政策/11金融政策/13
2　二手房的種類16
2.1 商品房16
2.2 經濟適用房17
經濟適用房出售時的對象限制/17
已購經濟適用房再上市時費用的限制/17
2.3 房改房18
按成本價購買的房改房/18
按標準價購買的房改房/19
按標準優惠價購買的房改房/19
2.4 其他相關概念20
集資建房/20
危舊房改造回遷房/20
已購公有住房/21
已購“央產房”/24
2.5 二手房交易的限制與禁止28
二手房限制交易的情況/28
二手房禁止交易的情況/32
2.6 特殊情況：公房使用權交易35
交易形式/35辦理手續/36
3　二手房交易方式38
3.1 “手拉手”式交易38
3.2 專業服務公司介入39
3.3 中介公司服務39
3.4 二手房拍賣交易40
3.5 幾種交易“新招”41
限時銷售/41
以租代售/42
先公證后過戶/43
假“贈與”明“買賣”/44
4　二手房交易流程概述46
4.1 二手房買賣程序46
訂立買賣合同/46
接受房地產交易管理部門的審查/47
立契與繳納稅費/47
過戶與領證/47
4.2 交易流程圖48
4.3 交易雙方所需材料一覽48
4.4 特殊情況：房屋置換50
5　二手房交易相關機構52
5.1 中介機構52
中介的服務范圍/53
房地產中介服務的收費/54
房產中介的作用/55
5.2 房產評估機構56
二手房交易中的評估/56
房地產價格評估的程序/57
房地產評估的收費標準/57
目前評估機構普遍存在的問題/58
應當選擇什么樣的評估機構/58
5.3 律師事務所59
律師在二手房交易中的工作/60
二手房交易中律師可介入的環節/61
5.4 登記機關62
房地產登記主要的記載事項/62
房地產登記種類及登記時限/62
房地產不予受理登記的情形/63
房地產登記需由有關當事人共同申請的情形/64
房地產登記可由當事人單方申請的情形/64委托他人辦理申請登記/65
房地產登記時應提交的材料/66
5.5 拍賣公司66
拍賣和拍賣A/66
拍賣程序的五個階段/67
房地產拍賣常識/68
5.6 住房公積金管理中心69
住房公積金概念/69
住房公積金管理中心/69
住房公積金貸款條件/70
貸款額度、期限、利率/70
住房公積金貸款優勢/71
5.7 銀行72
申請二手房商業貸款的條件/73
手房商業貸款的金額和年限/73
銀行如何為二手房辦理商業貸款/74
關于“轉按揭”/75
5.8 住房貸款擔保中心76
5.9 稅務部門77
5.10 物業管理公司77
物業服務項目/78
物業管理收費標準/79
物業公司在二手房交易中的收費/79
5.11 公證機關80
房地產交易中必須辦理公證的情形/81
二手房交易中可能辦理的公證/81
如何辦理房地產公證/83
5.12 保險公司84
房地產保險概述/84
房地產保險當事人/85
房地產保險合同的主要內容/85房地產保險的種類/86

買方篇：如何購買二手房
1　獲取房源91
1.1 獲取房源信息途徑91
1.2 收集信息階段的注意事項92
杜絕虛假信息、識破騙子公司/92
發布求購信息時注意個人保護/93
1.3 選擇交易方式94
2　二手房購買與中介97
2.1 如何選擇可信的中介97
“好中介”的特征/97
選擇良好中介的渠道/99
2.2 中介合同100
委托代理合同/101
居間合同/101
行紀合同/103
擔保合同/104
委托中介買房合同應備條款/105
2.3 中介陷阱107
串通一氣暗放空盤/107
定金欺詐/107
既收傭金又吃差價/108
阻止購房人仔細查看房屋質量/108
房屋面積陷阱/108
隱瞞出售背景和規劃前景/109
“產權過戶”陷阱/109
“全包價”陷阱/109
2.4 越過中介私下交易的后果110
3　房屋考察111
3.1 房屋質量111
房屋結構問題/111
其他房屋質量問題/112
3.2 房屋布局113
3.3 房屋面積114
3.4 房屋周邊環境115
自然條件/115
配套設施/116
交通條件/116
3.5 物業管理116
3.6 舊房歷史117
關于土地使用年限的說明/117
3.7 產權考察119
4　談判、簽約121
4.1 確定房價121
房屋因素/122
環境因素/122
個別因素/122
心理因素/122
4.2 買房砍價123
4.3 簽訂房屋買賣合同124
4.4 房屋買賣合同中的細節提示125
房屋的具體情況/126
屋內設施的交驗細節/126
付款方式/126
交房時間/127
居間中保/127
違約責任/127
5　簽約后事宜128
5.1 接受房地產交易管理部門的審查128
5.2 立契過戶、繳納稅費128
5.3 辦理產權變更手續128
6　相關稅費130
6.1 二手商品房130
6.2 二手經濟適用房131
6.3 二手已購公房133
7　辦理貸款135
7.1 貸款的種類135
7.2 二手房商業貸款七步驟136
7.3 公積金貸款申請137
公積金貸款流程/137
公積金貸款注意事項/138
7.4 貸款購買二手房時需注意的問題139
每月還款額度要量力而行/140
要選擇好貸款銀行/140
要選擇適合自己的還貸方式/140
向銀行提供的資料要真實/141
提供本人住址要準確、及時/142
每月還款要及時，避免罰息/142
申請貸款前不要動用公積金/142
在借款最初一年內不要提前還款/142
貸款清償后不要忘記撤銷抵押/143
妥善保管借款合同和借據/143
7.5 關于保險143

賣方篇：如何出售你的房產
1　賣方角色定位147
1.1 普通型賣方147
1.2 投資型賣方148
戰術一：知己知彼/148
戰術二：美樓計/149戰術三：積小利/149
戰術四：走為上/150
2　售房準備151
2.1 資格準備151
2.2 信息準備151
知識儲備/151
發布房源信息途徑/152
2.3 房屋美容152
3　二手房出售與中介155
3.1 如何選擇可信的中介155
“好中介”的特征/155
選擇良好中介的渠道/157
3.2 中介合同158
委托代理合同/158

居間合同/159
行紀合同/160
擔保合同/161
委托中介賣房合同應備條款/162
3.3 越過中介私下交易的后果163
3.4 交鑰匙要謹慎164
4　談判簽約165
4.1 定價、砍價與中介“吃差價”165
4.2 簽訂房屋買賣合同166
5　簽約后事宜168
5.1 如何安全進行房款與產權的交接168
5.2 不要輕易提前交房168
5.3 稅費繳納169
6　其他賣方疑問解答170
6.1 想賣房子但發現產權證丟失的情形，如何處理呢170
6.2 賣方如何確定購房起始時間最劃算171
6.3 買方不按期付款，能把房屋賣給他人嗎172
6.4 買房人企業破產了，我能暫不過戶嗎172
6.5 出售正在出租的房屋，租客主張優先購買權怎么辦173
附錄
附錄一：秦兵律師在中央電視臺“秦兵說房”專題講座中的講解詞177
附錄二：二手房買賣所涉法律法規目錄187
附錄三：買賣全程相關合同范本189
房屋買賣合同189
房地產中介服務合同(樣本)(賣方/出租方使用)193
房地產中介服務合同(樣本)(買方/承租方使用)198
抵押貸款合同(樣本)202
購買房屋居間合同208
房屋出售居間合同211
委托代理協議213
附錄四：各地房地產交易管理網站216
附錄五：主要商業銀行和保險公司網站218
附錄六：各地住房公積金網站219
附錄七：常用購房信息網224