房屋拆遷安置操作實務（簡體書）

在房屋拆遷過程中，哪些主管部門具有拆遷管理職責以及該部門有哪些管理職能?在房屋拆遷的過程中，拆遷工作還會涉及哪些主管部門？它們分別具有哪些職責？拆遷人在向房屋拆遷主管部門申請拆遷許可證時，應當提供哪些申請資料？發生火災時房屋被部分燒毀，對被燒毀的房屋進行重建是否還需要辦理房屋拆遷許可證？房屋拆遷公告有哪些具體的主要內容？何謂房屋強制拆遷以及在實施房屋強制拆遷時應當考慮哪些因素？…… 本書以問答的形式，告訴廣大購房者、業主會發生什么事情，發生此類事情的法律后果，而且告訴他們該如何具體處理類似事情，如何維護自己的合法權益。

梅新和律師，畢業于武漢大學、北京大學，獲法學學士學位。從事多年法律工作，先后擔任多家公司常年法律顧問。在房地產和公共工程領域具有豐富的從業經驗，曾多次參與辦理了房地產項目的談判及起草文件，處理房地產投資、融資、開發、出租、稅務及物業管理方面的法律問題，協調與有關土地、房產管理部門的合作關系，房地產項目開發及轉讓，起草樓宇預售、買賣、按揭的法律文件，辦理樓宇預售、買賣及按揭登記手續，代辦產權登記手續，公共工程的招標投標等與房地產相關的法律業務；并在公司法律事務、訴訟等業務領域中具有豐富的辦案經驗和較深的理論研究，尤其擅長為公司企業處理應收賬款或不良資產的處理，為公司企業提供資信調查、信用管理風險控制等公司法律事務。 出版著作成果有：《房地產買賣租賃案例精析》、《物業管理案例精析》、《房屋拆遷安置案例精析》、《民事訴訟案例精析》、《合同糾紛案例精析》、《勞動糾紛案例精析》、《公民常用法律文書寫作實例范本》等18余本法學著作，并在中國律師網、人民法院報上發表多篇專業論文。 高娃律師，北京市洪范廣住律師事務所高級合伙人，三級律師，獲得澳門科技大學法學碩士學位。曾取得律師從事證券法律業務資格證書、律師從事國家基本建設大中型項目招投標法律業務資格證書。2004年期間當選北京市招標投標法專業委員會秘書長，2005年期間入選北京市人大常委會立法咨詢專家庫。 高娃律師的主要業務集中于房地產、公司法律事務和金融證券法律事務，尤其擅長公司企業重組、公司改制、公司上市及招投標法律業務等。該律師在執業二十余年期間，擔任過多家大型公司的常年法律顧問，并先后向數百個大型公司提供過股權分置改革、增資擴股、招投標項目、融資項目等方面的法律服務，并成功代理過數百起房地產、金融、公司法律訴訟案件，該律師在處理公司、金融、房地產法律事務方面具有豐富的辦案經驗。

第一部分 房屋拆遷當事人
實務問答
1.何謂房屋拆遷以及房屋拆遷包括哪些主要內容？
2.城市房屋拆遷與農村房屋拆遷有哪些不同之處?
3.何謂拆遷人以及在實踐中哪些單位主體可以成為拆遷人？
4.在房屋拆遷活動中，拆遷管理部門能否作為拆遷人?
5.在房屋拆遷的過程中，拆遷人應當享有哪些權利，承擔哪些義務？
6.何謂被拆遷人以及在拆遷活動中哪些人可以成為房屋拆遷的被拆遷人？
7.在房屋拆遷活動中，被拆遷人應當享有哪些權利？承擔哪些義務？
8.在房屋拆遷活動中，如何準確認定被拆遷人的主體資格？
9.何謂房屋承租人以及在房屋拆遷過程中承租人享有哪些權利，承擔哪些義務？
10.何謂拆遷單位以及在拆遷活動中拆遷人是否可以將拆遷范圍內的拆遷工作委托給拆遷單位行使？
11.如何認定房屋拆遷的范圍以及房屋拆遷范圍確定后不得在拆遷范圍內從事哪些活動？
12.在房屋拆遷過程中，行為人拆遷自己擁有產權的房屋應當如何處理？
13.在房屋拆遷的過程中，房地產開發企業是否具有自行拆遷的資格？
14.在房屋拆遷活動中，接受拆遷委托的單位是否必須持有拆遷資格證書？
15.在拆遷活動中，雙方拆遷當事人是否必須遵守搬遷、過渡期限的規定?
16.因拆遷人的責任延長過渡期限的，拆遷人應當如何承擔責任?
17.被拆遷人如何對房屋拆遷許可證的合法性進行審查?
18.在房屋拆遷活動中，通常會存在哪些拆遷法律關系?
案例現場
1.在房屋拆遷的過程中，拆遷房屋的合法居住者是否可以享有被拆遷人的主體資格？
2.被拆遷房屋在買賣過程中未進行產權登記，在拆遷補償安置過程中，應當如何確定被拆遷人？
3.在房屋拆遷的過程中，房屋承租人的合法權益在拆遷中應當如何得到保護？
第二部分 房屋拆遷行政管理與強制拆遷
實務問答
1.在房屋拆遷過程中，哪些主管部門具有拆遷管理職責以及該部門有哪些管理職能?
2.在房屋拆遷的過程中，拆遷工作還會涉及哪些主管部門？它們分別具有哪些職責?
3.拆遷人在向房屋拆遷主管部門申請拆遷許可證時，應當提供哪些申請資料？
4.發生火災時房屋被部分燒毀，對被燒毀的房屋進行重建是否還需要辦理房屋拆遷許可證？
5.房屋拆遷公告有哪些具體的主要內容?
6.何謂房屋強制拆遷以及在實施房屋強制拆遷時應當考慮哪些因素？7.對房屋實施強制拆遷時，應當按照什么程序進行？
8.在房屋拆遷活動中，實施強制拆遷應當具備哪些法定條件？
9.在哪些情況下，不得實施強制拆遷?
10.何謂行政強制拆遷以及行政強制拆遷有哪些程序規定？
11.何謂司法強制拆遷以及司法強制拆遷有哪些程序規定？
12.進行強制拆遷，在拆遷過程中發生的費用是否可以在裁決書中規定由被拆遷人承擔？
13.在實施強制拆遷之前，拆遷人必須完成哪些處理事項？
14.在實施強制拆遷的過程中，應當注意哪些問題？
15.我國《城市房屋拆遷管理條例》對房屋拆遷補償安置資金和拆遷檔案管理做出了哪些規定？
16.為什么拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的房屋拆遷范圍和拆遷期限內實施房屋拆遷?
17.當前在城市房屋拆遷工作進行過程中主要存在哪些問題？
18.被拆遷人已經亡故，其繼承人分家析產后，申請變更房產證時，該房屋已被列入拆遷改造范圍內，房產管理部門是否可以此為由拒絕管理？
19.產權證載明房屋性質為住宅用房，被拆遷人已經辦理營業執照，也依法納稅，但沒有辦理房屋性質變更手續，該房屋拆遷時按哪種性質界定？應否在辦理土地使用性質變更手續后再界定？
20.拆遷人違反《城市房屋拆遷管理條例》的規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，應當如何進行處罰?
21.拆遷人違反《城市房屋拆遷管理條例》的規定，未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的，應當如何進行處罰?
22.采取暴力手段實施強制拆遷，應當如何適用刑法追究刑事責任?
案例現場
1.房屋拆遷管理部門在頒發房屋拆遷許可證時，應當審查拆遷申請人的哪些前置行為和有關資料？
2.被拆遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，房屋拆遷管理部門能否申請人民法院強制拆遷？
3.在房屋拆遷公告規定的拆遷期限內，被拆遷人無正當理由拒絕拆遷，縣級以上人民政府是否可以做出責令限期拆遷的決定？
4.拆遷人與被拆遷人對拆遷安置補償方式未達成一致意見，拆遷人強行拆除被拆遷人房屋，其強行拆遷行為是否構成侵權？
第三部分 房屋拆遷協議、公證、價格評估
實務問答
1.何謂房屋拆遷協議？房屋拆遷協議包括哪些主要內容？
2.在哪些情況下，拆遷當事人可以對拆遷協議進行變更？
3.在哪些情況下，拆遷協議可以解除和終止？
4.在哪些情況下，拆遷人與被拆遷人簽訂的拆遷協議是無效的？
5.拆遷協議被確認無效后，拆遷雙方當事人應當如何承擔法律后果？
6.何謂拆遷公證以及拆遷公證規定了哪些方面的內容？
7.在房屋拆遷活動中，拆遷公證證據保全有哪些程序方面的規定？
8.拆遷房屋拆遷管理部門代管房屋的，拆遷協議為什么必須經公證機關公證，并要辦理證據保全?
9.何謂拆遷補償價格評估以及房屋評估的標準有哪些規定?
10.在房屋拆遷活動中，對被拆遷房屋的評估應當考慮哪些因素?
11.在房屋評估過程中，評估工作的工序流程有哪些規定?
12.在房屋拆遷活動中，對被拆遷房屋進行評估有哪些方法?
13.在哪些情況下，被拆遷房屋估價報告不能作為裁決和法院裁判的依據?
14.拆遷當事人等有關主體對估價機構不協助、不配合，應當如何承擔法律后果?
15.拆遷人與被拆遷人對評估結果有爭議，應當如何處理？
案例現場
1.拆遷人單方委托房屋評估機構做出的房屋評估價值鑒定結論，能否成為房屋拆遷主管部門做出裁決的法定依據？
2.在房屋拆遷過程中進行產權調換時,是否應當按照市場評估價格結算結構差價以及被拆除房屋的市場評估價格應當如何計算?3.沒有評估師資格的人員在拆遷房屋價值的評估報告上署名，其做出的評估報告是否具有法律效力？
4.被拆遷人應當如何判斷評估報告的合法性以及對評估報告結果有異議，可以采取哪些措施維護自身權益？
附（1）城市房屋拆遷補償安置協議（示范文本）
附（2）房屋拆遷安置補償合同（示范文本）
附（3）建設工程拆遷房屋合同(示范文本)
附（4）房屋拆遷補償安置協議書(產權調換方式)
附（5）房屋拆遷補償安置協議書(貨幣補償方式)
附（6）房屋拆遷補償安置協議書(拆遷租賃房屋)
第四部分 房屋拆遷補償安置
實務問答
1.何謂拆遷補償安置協議以及拆遷補償安置協議條款包括哪些內容？
2.何謂拆遷補償以及拆遷補償的內容有哪些規定？
3.何謂房屋拆遷安置以及房屋拆遷安置的內容有哪些規定？
4.何謂產權調換以及在拆遷活動中，采取產權調換的方式應當考慮哪些因素？
5.何謂過渡期限以及拆遷人擅自延長過渡期限的，應該如何承擔法律責任?
6.在房屋拆遷的活動中，拆遷當事人應當如何認定拆遷補償的標準？
7.在房屋拆遷活動中，對租賃房屋應當如何進行拆遷補償安置？
8.我國《城市房屋拆遷管理條例》對拆遷補償方式有哪些具體規定？
9.拆遷公益事業房屋和非公益事業房屋附屬物的補償安置方式有哪些具體規定？
10.拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，應當如何進行補償？
11.拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與房屋的承租人達不成拆遷補償安置協議的應當怎樣處理？
12.在房屋拆遷活動中，對于非住宅房屋的安置地點應當如何確定?
13.拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的應當如何處理？
14.拆遷產權不明確的房屋，應當如何進行拆遷補償安置？
15.在無償劃撥與有償取得土地使用權的土地上進行房屋拆遷時，其拆遷補償安置的標準是否一樣？
16.在房屋拆遷過程中，拆遷人除應當支付補償費外，還應當對被拆遷人支付哪些行為損失？
17.拆遷范圍內的土地使用權屆滿時，可否只補償房產不補償土地使用權？
18.房屋拆遷時，被拆遷房屋的前后院應當如何進行補償？
19.在繁華地段有門店的房屋所有權人，是否可以在進行舊城改造時向拆遷人要求給付被拆遷門店同等面積的房屋？
20.在舊城改造中，需要對被拆遷人給予合理補償，但是如果被拆遷人不同意貨幣補償，同時要求另行劃出宅基地按被拆遷人的房屋面積重新建造，對被拆遷人的這種要求應當如何處理？
21.被拆遷的房屋設有抵押權時，應當如何對其進行補償、安置?
22.對被拆遷人進行補償安置時，應當考慮哪些因素？
23.為什么城市房屋拆遷中對拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償，拆除未超過批準期限的臨時建筑應當給予適當補償?
24.拆遷租賃房屋，應當如何銜接補償與租賃之間的關系？
25.在房屋拆遷活動中，被拆遷人取得補償安置的合法依據是什么？
26.在拆遷活動中，對文物古跡的遷移或者拆除有哪些具體規定？
27.在拆遷活動中，如何采取措施加強拆遷補償安置資金的使用監督？
28.在拆遷活動中，國家對拆遷安置房屋的質量和安全標準方面做出了哪些具體規定？
案例現場
1.在房屋拆遷的過程中，房屋產權證上未記載的房屋面積能否要求拆遷人給予安置補償？
2.被拆遷人將拆遷范圍內的房屋出租，房屋被拆遷后給承租人造成經濟損失的，承租人應當如何行使索賠的權利？
3.臨時建筑在批準期滿前辦理了延長期限的有關手續，被拆遷人是否可以得到適當拆遷補償？
4.拆遷人對超過批準期限的臨時建筑予以拆除，是否應當給予被拆遷人安置補償？
5.私自買賣違章建筑房屋，在拆遷補償安置過程中，被拆遷人能否成為補償安置的對象？
6.拆遷房屋的使用人，并非房屋的實際承租人，在房屋拆遷補償安置過程中，能否得到拆遷人的安置補償？
7.城市規劃區域內的村莊房屋在拆遷過程中，其補償安置能否適用《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定？
8.房屋拆遷補償安置合同中的拆遷人主體發生變更，被拆遷人的補償安置權益應當向誰主張？
9.受委托的拆遷單位與被拆遷人簽訂的拆遷協議是否具有法律效力？
10.在房屋拆遷補償安置過程中，拆遷人應當與房屋所有權人還是實際居住人簽訂房屋拆遷補償合同？
11.拆遷人在未取得拆遷許可證的情況下，與被拆遷人之間簽訂的拆遷補償安置協議是否具有法律效力?
12.不符合條件的被拆遷人與拆遷人簽訂的拆遷協議是否具有法律效力？
第五部分 房屋拆遷糾紛與爭議解決
實務問答
1.在房屋拆遷活動中，產生房屋拆遷糾紛的情形有哪些？
2.在房屋拆遷活動中，拆遷人違反拆遷安置協議中約定的義務，其應當如何承擔違約責任？
3.在房屋拆遷補償安置糾紛中，拆遷人申請先行拆遷需要符合哪些條件？
4.何謂拆遷行政處罰以及拆遷行政處罰與行政強制拆遷有何區別？
5.我國《城市房屋拆遷管理條例》規定哪些行政主體有權對拆遷中的違法行為予以處罰?
6.根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷行政處罰的種類有哪些?
7.在房屋拆遷活動中，哪些拆遷違法行為應當給予拆遷行政處罰?
8.何謂拆遷行政裁決以及如何認識拆遷行政裁決的法律性質？
9.拆遷行政裁決具有哪些法律效力以及拆遷裁決做出后當事人不服可以采取哪些救濟方式？
10.我國拆遷管理法規對房屋拆遷行政裁決的程序做出了哪些規定？
11.在哪些情形下，房屋拆遷管理部門不受理申請人提起的拆遷行政裁決申請？
12.裁決時被拆遷人不予配合，裁決機關無法做出詢問筆錄和調解筆錄，被拆遷人也不參加聽證，對此情況裁決機關應當怎樣處理？
13.拆遷裁決中，必須反映出被拆遷人對補償方式的選擇權，如果被拆遷人不明確表態，應如何處理？
14.拆遷人與被拆遷人既沒有經過協商達成協議，也沒有經過裁決，被拆遷人的房屋被非法拆除，被拆遷人就補償問題應當如何尋求司法救濟？
15.何謂拆遷聽證以及拆遷聽證的基本程序有哪些規定？
16.何謂拆遷行政訴訟以及哪些行為可以提起拆遷行政訴訟？
17.違反《城市房屋拆遷管理條例》的規定核發房屋拆遷許可證及其他批準文件，核發房屋拆遷許可證及其他批準文件后不履行監督管理職責，或者對違法行為不予查處的，縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應當承擔哪些法律責任?
案例現場
1.拆遷人或被拆遷人不服拆遷主管部門做出的拆遷裁決,是否可以向做出拆遷裁決主管部門的上級行政機關申請行政復議？
2.拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償協議后，被拆遷人拒絕履行搬遷義務,在訴訟期間，拆遷人是否可以申請人民法院先予執行？
3.在房屋拆遷活動中，實施野蠻拆遷應當如何追究刑事責任？
附錄
（一）房屋拆遷安置相關法律法規
城市房屋拆遷管理條例
城市房屋拆遷單位管理規定
城市房屋拆遷估價指導意見
城市房屋拆遷行政裁決工作規程
國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知
北京市城市房屋拆遷管理辦法
北京市集體土地房屋拆遷管理辦法
北京市房屋拆遷現場管理辦法
上海市城市房屋拆遷管理實施細則天津市城市房屋拆遷管理規定
廣州市城市房屋拆遷管理辦法
浙江省城市房屋拆遷管理條例
杭州市城市房屋拆遷管理條例
南京市城市房屋拆遷管理辦法
四川省城市房屋拆遷管理條例
青島市城市房屋拆遷管理條例
沈陽市城市房屋拆遷管理辦法
（二）各地房地產交易管理網址
（三）各地房地產相關部門網址
（四）各地建設部門聯系方式
后記