房地產與中國宏觀經濟（簡體書）

房地產不僅具有消費品和投資品的雙重屬性，而且具有資源和資產的雙重屬性。因此，房地產與宏觀經濟緊密相關。房地產與宏觀經濟的關係主要體現在三個方面：一是房地產周期與經濟周期緊密相關；二是房地產泡沫與經濟泡沫緊密相關；三是房地產與宏觀經濟政策緊密相關。特別是20世紀90年代初期的日本地產危機、1998年的東南亞金融危機以及2008年美國的次貸危機，使房地產與宏觀經濟關係的研究日益重要。本書采用理論和實證相結合的方法，對中國房地產與宏觀經濟的關係進行了深入研究。 本書共包括10個部分。導論部分介紹了研究背景及意義、研究內容、研究方法以及創新之處。 第一章使用中國1997、2002和2007年《中國投入產出表》考察了房地產相關產業與中國經濟增長關係。研究表明，建築業和房地產業占GDP比重均值分別為5.64％和4.28％，合計為9.92％，其對經濟增長率的貢獻平均每年分別為0.50％和0.49％，合計為0.99％，二者應成為中國新的經濟增長點。因此，應大力發展建築業和房地產業，充分發揮建築業產業鏈長、拉動作用強的特點，促進經濟增長。 第二章使用中國35個大中城市1996-2007年數據考察了房地產投資、信貸與中國城市經濟增長的互動關係。實證結果表明，經濟增長對房地產投資的影響大于房地產投資對經濟增長的影響。因此，一旦經濟增長出現波動，將導致房地產投資劇烈波動，但房地產投資波動將引起經濟增長較小波動。其次，房地產購買與經濟增長的關係比房地產開發投資更密切；信貸對開發商比對購房者重要。第三，經濟增長對房地產信貸的影響大于房地產信貸對經濟增長的影響。因此，一旦經濟增長下跌，將導致房地產信貸嚴重萎縮。第四，房地產投資對經濟增長的影響大于房地產信貸，但經濟增長對房地產信貸的影響大于房地產投資。因此，一旦經濟下滑，將嚴重壓縮房地產信貸規模，但對房地產投資影響較小。最后，房價對房地產信貸的影響大于經濟增長和利率。一旦房價下跌，房地產信貸將嚴重萎縮，從而可能引發違約風險和房地產金融危機。為此，政府更應控制房價的過快增長。 第三章通過對房東和租客分別建立兩期房價與消費關係模型，考察了房價變動對居民消費變動的影響。房東消費模型顯示，房價上升使住房消費面積減少、非住房消費增加，但對住房消費額的影響不確定；家庭收入和住房貸款余額變動與住房消費和非住房消費變動成正比；非住房消費額與住房消費額存在擠出效應。租客消費模型顯示，房價上升將使住房消費量減少，但對非住房消費無影響；收入變動與住房消費和非住房消費成正比。本章對中國35個大中城市1996-2007年家庭消費數據的實證研究發現，本期房價對住房消費影響為負，對非住房消費影響為正，不存在財富效應；上期房價對住房消費和非住房消費均有負向影響，也不存在財富效應；下期房價對住房消費無顯著影響，但對非住房消費有顯著影響，財富效應明顯。因此，為擴大住房消費，政策制定者應控制房價過快上漲。其次，家庭購房貸款作用大于家庭收入。因此，為促進住房消費，放松住房信貸可能比提高家庭收入更有效。第三，無論對住房消費還是非住房消費，股票市場財富效應顯著。因此，要穩定房市，需穩定股市。第四，住房消費與非住房消費不存在擠出效應。最后，地理位置對住房消費和非住房消費均產生重要影響。相對于西部城市，東部和中部城市住房消費和非住房消費增加更大。 第四章從投資回報角度構建一個房地產空間市場與房地產資本市場關聯度的理論模型。理論模型顯示，本期股價與本期房價呈正相關關係，與下期房價呈負相關關係。本章采用系統GMM估計法對深滬兩市61家房地產上市公司1996-2007年度數據的實證研究發現，房市與股市具有很強關聯度，但二者關聯作用不對稱，房市對股市的影響大于股市對房市的影響。其次，租金變動對房價和股價變動無顯著影響。第三，相對于西部，東部和中部房地產股價和房價增長率更高。這表明，地理位置對股價和房價變動具有重要影響。第四，房價波動具有明顯序列相關性，而股價波動具有隨機游走特徵。第五，股市風險溢價、流動性、公司規模以及治理結構對股價變動具有顯著影響。最后，滯后開發成本變動和城市經濟增長率對房價變動也具有顯著正向影響。 第五章在住房流量模型基礎上，通過構建住房市場局部均衡模型，考察了外資對房價的影響。理論模型顯示，外資流入將導致房價上漲。本章使用中國31個大中城市1996-2007年的數據，對上述理論模型進行了實證檢驗。實證檢驗結果驗證了本章所提出的基本命題。實證結果表明，盡管FDI對房價有正向影響，但其影響微乎其微。因此，在中國嚴格外資管制下，FDI流動將不會引發房地產泡沫。此外，實證研究發現，收入是影響中國大中城市房價的最主要因素，而開發成本則很小。這意味著中國大中城市的房價基本是由需求拉動而非成本推動的。最后，實證研究還發現，利率政策在很大程度上是無效的，城市規模越大，房價越容易上漲，租賃市場對買賣市場的替代效應較小。 第六章通過構建一個附加預期和投機的住房市場均衡模型，考察了預期和投機對房價的影響。理論模型顯示，理性預期房價越高，投機越盛，房價波動越大；但適應性預期和投機與房價波動關係較復雜。本章對中國35個大中城市1996-2007年數據的實證結果表明，理性預期和適應性預期及其投機對中國城市房價波動都具有較強解釋力；預期對房價波動影響大于經濟基本面；上期房價對本期房價波動影響大于下期房價；收入作用大于開發成本，開發成本并非房價波動的重要因素；人口增長較快的城市，房價波動較大；相對于西部，東部城市房價波動更大，但中部城市不顯著，東部城市更易導致房價泡沫。 第七章在住房特性基礎上，通過構建消費者一開發商模型和投機者一投機者模型說明了住房泡沫大小以及泡沫破滅的條件。本章利用1996-2007年中國31個省份數據，采用系統GMM模型對該理論模型進行了實證檢驗。實證檢驗結果基本上驗證了本章所提出的基本命題。實證結果表明，東部存在較嚴重的住房泡沫，中西部沒有明顯的住房泡沫。因此，降低東部房價主要是降低預期房價、抑制投機；降低中西部房價要防止收入和開發成本的過快增長。 第八章在住房存量模型基礎上，構建了一個購房者、開發商和央行的住房市場比較動態均衡模型，考察了利率對房價的影響。理論模型顯示，本期利率與本期房價呈正相關關係。本章對中國35個大中城市1996-2007年數據的回歸分析結果表明，本期利率變動對房價變動具有正向影響，但回歸系數不顯著。這表明央行利率政策在很大程度上是無效的。其次，本期房價變動對本期利率變動影響不顯著，但經濟增長率變動對本期利率變動影響顯著。這表明央行利率政策主要是穩定經濟增長，而非房價。再次，利率預期對房價影響不顯著。最后，收入比開發成本更能影響房價。這意味著中國大中城市房價并非成本推動，而是收入拉動的。 第九章在住房流量模型基礎上，構建一個購房者和開發商的住房市場局部均衡模型，考察了完全壟斷、寡頭競爭和完全競爭情形下，物業稅與房價之間關係。本章理論模型表明，無論何種市場結構，提高物業稅均將導致房價下降；住房市場壟斷性越強，房價越高，物業稅對房價影響越大。本章對1996-2007年中國33個大中城市住房市場數據的實證結果發現，物業稅將導致房價下降，但影響甚微。物業稅增長率每增加1％，房價增長率將減少0.02％。市場結構對房價影響大于物業稅。勒納指數每增加1％，房價增長率將增加0.13％。物業稅與市場結構相互作用將使房價上漲，但影響微不足道。物業稅與勒納指數乘積增長率每增加1％，房價增長率將增加0.01％。因此，對住房開征物業稅，將對房價上漲有一定限製作用，但不能有效抑制房價上漲。為控制房價過快上漲，政策制定者更應注重市場結構對房價的影響，減少住房市場壟斷性。增強住房市場競爭性。

況偉大，中國人民大學商學院財務與金融系副教授，中國人民大學不動產研究中心副主任，《經濟研究》、《經濟學季刊》和《世界經濟》匿名審稿人，2002年于中國人民大學獲得博士學位，師從著名土地經濟學家周誠教授。2006——2007年受美國福特基金資助在布朗大學（Brownjnive rsity）經濟系做訪問學者，師從著名城市經濟學家John Ve rnon Henderson教授。研究領域包括房地產經濟、房地產金融、城市經濟和產業組織，在《經濟研究》、《世界經濟》、《財貿經濟》、《經濟學動態》等期刊發表論文30余篇。著有《壟斷、競爭與管制一一北樂幣住毛業市場結構研究》一書。主持國家自然科學基金和林肯土地政策研究院（Lincoln Instsitute of Land Policy）課題2項。

導論
第一節 研究背景／1
第二節 研究內容／10
第三節 研究方法／12
第四節 創新之處／12
第一篇 房地產與經濟增長
第一章 房地產相關產業與中國經濟增長
第一節 文獻評述／17
第二節 房地產相關產業地位／18
第三節 房地產相關產業關聯作用／21
第四節 結論和政策含義／36
第二章 房地產投資、信貸與中國城市經濟增長
第一節 文獻評述／40
第二節 計量模型／43
第三節 實證檢驗／46
第四節 結論和政策含義／60
第三章 房價變動與中國城市居民消費
第一節 文獻評述／64
第二節 假設與模型／66
第三節 實證檢驗／70
第四節 結論和政策含義／79
第二篇 房價與泡沫
第四章 中國房市與股市關聯度
第一節 引言／87
第二節 假設與模型／90
第三節 實證檢驗／95
第四節 結論和政策含義／104
第五章 FDI與房價
第一節 引言／107
第二節 假設與模型／109
第三節 實證檢驗／113
第四節 結論和政策含義／121
第六章 預期、投機與中國城市房價波動
第一節 引言／127
第二節 假設與模型／130
第三節 實證檢驗／135
第四節 結論和政策含義／143
第七章 中國住房市場泡沫
第一節 文獻評述／151
第二節 假設與模型／156
第三節 實證檢驗／164
第四節 結論和政策含義／171
第三篇 房地產與宏觀經濟政策
第八章 利率與房價
第一節 文獻評述／177
第二節 假設與模型／180
第三節 實證檢驗／185
第四節 結論和政策含義／191
第九章 物業稅與房價
第一節 文獻評述／196
第二節 假設與模型／198
第三節 實證檢驗／203
第四節 結論和政策含義／211