都市更新解析

學歷
國立政治大學地政研究所　博士
國立政治大學地政研究所　碩士
國立台北大學不動產城鄉與環境學系學士
（原國立中興大學法商學院地政學系）

經歷
中國文化大學兼任助理教授（財務金融學系）
逢甲大學兼任助理教授（土地管理學系）
台北市政府地政處副處長
台北市政府都市更新及爭議處理審議會委員
內政部地價指數審查小組委員
內政部地政司科員、專員、科長、專門委員
內政部、台北市政府、高雄市政府、中國地政研究所、中華民國土地估價學會、中華民國不動產估價師公會全國聯合會、台北市地政士公會、台北市不動產估價師公會、中華國土建設人才育成中心擔任有關都市更新、不動產估價等專業訓練課程講師

都市更新涉及之法令及專業極為廣泛，包括不動產估價、測量登記、都市計畫、建築、合建、權利變換、容積獎勵、拆遷補償、…等，一般人不容易瞭解；此外，政府雖公布有都市更新條例專法，並訂頒都市更新權利變換實施辦法等；在臺北市，更訂頒臺北市都市更新自治條例及相關法規，然而，都市更新自建商（實施者）與地主（土地所有權人）簽署同意書及都市更新合建契約書開始，就已將當事人雙方有關合建分屋之權利義務關係之各項約定，白紙黑字載明於合建契約內，因此，這前段部分之約定非常重要，是否合理攸關後續都市更新事業之進行能否順利和諧至鉅；並非後段由建商（實施者）將都市更新事業概要、事業計畫、權利變換計畫報請行政機關審核時，始仰賴行政機關公權力之介入，依法行政作出核定結果為已足，因行政機關公權力並不介入前段都市更新合建契約雙方約定內容之審查；在前段部分，當事人雙方完全必須靠自己的力量在未簽署同意書及都市更新合建契約前，就必須仔細檢視審慎研判。本書希望能夠對欲認識都市更新合建分屋及權利變換之人士及大專院校不動產開發、不動產估價、土地利用、都市更新等領域之同學有所助益，可供大學敎科書使用。本書儘量以淺顯口語化之文字敘述，俾利閱讀。

本書能夠完成，必須感謝內政部及臺北市政府許多長官、同仁、好友在我任職期間給我許多的指導與恊助，尤其是曾錫雄視察、許慧瑩編審等在相關課題上提供寶貴見解，此外、高雄市政府、中國土地改革恊會、中華民國土地估價學會、臺北市不動產估價師公會、中華民國不動產估價師公會全國聯合會、臺北市地政士公會、中華民國地政士公會全國聯合會等團體及建築與建投領域等眾多先進好友平日提供我許多切磋精進之機會與寶貴之資料及見解，在此一併致謝。另外，我要向我的母校國立臺北大學、國立政治大學、中國地政研究所許多愛護我教導我之師長，致上最高的敬意與謝意。最後，感謝栽培養育我的父母、也感謝家人的支持與鼓勵。

筆者才疏學淺，錯誤不週之處在所難免，祈盼讀者不吝指正。

 張杏端謹識　2011年2月

第一章　都市更新之基本認識與財務可行性評估

第一節　都市更新之基本認識

一、都市更新之定義

二、都市更新之目的

三、都市更新之好處

四、都市更新之處理方式

五、都市更新之實施方式

六、都市更新無法盡如人意

第二節　都市更新之申請實施流程

一、公劃更新地區都市更新案之申請實施流程

二、自劃都市更新單元案之申請實施流程

第三節　都市更新財務可行性之評估

一、都市更新的〝大餅理論〞

二、財務可行性評估方法

第二章　權利變換機制如何運作

第一節　權利變換之意義與如何運作

一、權利變換之意義

二、權利變換機制如何運作

第二節　土地是主流價值是核心

一、土地才是權利變換的主流

二、價值是權利變換之核心

第三章　如何判斷都市更新合建契約是否合理而決定宜否簽署同意書

第一節　如何判斷合建契約是否合理及宜否簽署同意書

一、事業概要同意書及事業計畫同意書之規定

二、決定宜否簽署同意書之關鍵要件

第二節　房地產權分配方式之類型舉例及比較

一、類型一：有載明更新前一坪土地換取更新合

建後房地產權分配計算原則、計算

過程及結果

二、類型二：有載明更新前一坪土地換取更新後

房屋面積坪數，但無計算原則、計

算過程及結果

三、兩種類型之比較

四、常被關心之課題

五、判斷宜否簽署同意書之八大要領

第三節　如何判斷應否主張撤銷同意書

一、法令規定撤銷同意之時機與要件

二、易生爭議之處

三、如何判斷應否主張撤銷同意

四、不同意參加都市更新者，如何保護自己權益使

損失減至最小

第四節　都市更新合建契約結合都市更新權利變換法令

規定後之法律效力

一、都市更新合建契約之法律效

二、都市更新權利變換之法律效力

三、都市更新合建契約結合都市更新權利變換之法律效力

第四章　建築面積檢討表之製作原理與都市更新建築

容積獎勵之計算方法

第一節　建築面積檢討表之製作原理

一、名詞定義

二、總樓地板面積及產權登記面積之概估方法

第二節　都市更新建築容積獎勵

一、法令規定

二、建築容積獎勵上限

三、獎勵額度之計算公式

第五章　都市更新成本之內容與節省方法

第一節　都市更新成本之內容與說明

一、各項費用規定

二、營建費用說明

三、管理費用說明

第二節　都市更新成本之節省方法

一、節省都市更新成本並不容易

二、自組都市更新會自力辦理都市更新是節省成本之有效方法

三、政府主導擔任實施者辦理都市更新

第六章　如何評定各土地所有權人之權利價值

第一節　更新前各土地所有權人土地權利價值之估價方法與盲點

一、都市更新條例之規定

二、不動產估價技術規則之規定

三、臺北市都市更新權利變換估價報告書範本及審查作業須知之規定

四、更新前各宗土地地價估價方法之盲點

第二節　區分所有建物各戶權利價值比例之執行盲點與分析

一、估價方法

二、區分所有建物立體分配地價之執行盲點與分析

第三節　既成巷道、公設地、法定空地及屋地比例不對等之土地權利價值

一、既成巷道

二、公共設施保留地

三、法定空地

四、土地實際持分較建物對應土地之合理持分不對等情形

第四節　更新後房地權利價值之估價

一、估價方法

二、應注意避免低估更新後房價

三、收益法之盲點

第五節　更新後土地及建物分配清冊之製作原理

一、分配清冊

二、製作原理

三、更新後房地價值之高低與實施者、土地所有權人（含權利變換關係人）分配權益有密切關係

第六節　權利價值異議處理之規定與提出異議之要領

一、權利價值異議處理之規定

二、異議提出之適當時機

第七章　都市更新權利變換實例模擬及解析

第一節　基礎資料

一、地區範圍

二、土地產權、建物產權及同意比例

三、都市計畫土地使用分區管制

四、鄰近房價市場行情

第二節　建築容積獎勵及建築面積檢討

一、建築容積獎勵

二、建築面積檢討表

第三節　都市更新成本及共同負擔

一、工程費用

二、權利變換費用

三、貸款利息

四、稅捐費用

五、管理費用

第四節　更新前後權利價值估價

一、估價基本事項說明

二、價格形成之主要因素分析

三、價格評估

第五節　更新後房地分配位置、權利價值及差額價金

一、申請分配及公開抽籤

二、不能參與分配者之處理

三、土地及建築物分配清冊

第八章　都市更新各項報核計畫書之製作

第一節　都市更新事業概要內容及其注意事項

第二節　都市更新事業計畫書內容及其注意事項

第三節　都市更新權利變換計畫書內容及其注意事項

第九章　都市更新有關產權登記與相關課題

第一節　都市更新前土地及建物所有人對產權登記應注意事項

一、尚未申辦建物第一次登記之地下室，容易有產權究該為專有或其有之爭議。又如為專有，應為何人專有，宜儘早釐清，申辦建物第一次登記

二、占有他人土地之舊違章建築戶或其他建物住戶可否申請時效取得地上權登記

第二節　都市更新簽署同意書及合建契約書有關產權約定事項

第三節　都市更新事業計畫及權利變換計畫報經政府核定後有關產權登記之相關事項

第四節　原有合法建物之補償、點交、拆除與消滅登記

第五節　新建物完工領取使用執照後之囑託辦理權利變更或塗銷登記