房地產開發企業會計（簡體書）

《房地產開發企業會計》按照《企業會計準則——基本準則》、《企業會計制度》和《小企業會計制度》等的要求，在介紹房地產開發企業會計的基本理論、基本方法以及操作程序的基礎上，以實際經濟業務事項為例，深入淺出地闡述房地產開發企業會計中各種會計業務的處理、核算程序和報表列示方法。《房地產開發企業會計》以房地產開發企業業務環節為線索展開論述，全書共分為八章，每個業務環節設為一章，依次為：總論，企業設立環節，獲取土地環節，開發建設環節，銷售、轉讓和出租環節，利潤和利潤分配環節，房地產開發企業所得稅，財務會計報告。《房地產開發企業會計》可作為普通高等院校房地產經濟學、會計學等專業本科生的教材使用，也可作為房地產開發企業管理人員和會計人員的參考用書。

《房地產開發企業會計》為21世紀房地產經營管理系列教材之一。

第一章 總論 1學習目標 1導言 1第一節 房地產開發企業概述 1一、房地產開發企業的業務范圍 2二、房地產開發企業的業務流程 3三、房地產開發企業的經營特征 6第二節 房地產開發企業會計概述 7一、房地產開發企業會計改革 8二、房地產開發企業的會計對象 10三、房地產開發企業的會計科目 13四、房地產開發企業的會計賬簿 14第三節 房地產開發企業稅務概述 14一、20世紀80年代以後我國的稅制變革歷程 15二、房地產開發企業稅務的特點 17三、房地產開發企業稅務的內容 19本章小結 21思考題 21第二章 企業設立環節 22學習目標 22導言 22第一節 企業設立環節的業務概述 22一、設立房地產開發企業的基本條件 23二、設立外資房地產企業的特別規定 24三、房地產開發企業的設立程序 26第二節 企業設立環節的稅務行為 28一、設立環節的稅收籌劃 28【延伸閱讀】投資創業：選個人獨資企業還是有限責任公司 30二、稅務登記的主要事項 32三、設立環節的納稅事項 34第三節 企業設立環節的會計核算 35一、接受出資的會計核算 35二、增加注冊資本的會計核算 38三、實收資本減少的會計核算 40四、支付開辦費用的會計核算 43五、納稅業務的會計核算 45本章小結 46思考題 46第三章 獲取土地環節 47學習目標 47導言 47第一節 中國土地制度概述 47一、土地所有權與使用權制度 47二、土地獲取方式 48三、閑置土地處置制度 51四、終止土地使用權 52五、其他土地政策 53第二節 獲取土地環節的納稅處理 53一、契稅 53二、印花稅 55三、耕地占用稅 55四、城鎮土地使用稅 57五、接受土地使用權出資的涉稅問題 59第三節 獲取土地環節的會計處理 60一、取得土地使用權確認 60二、獲取土地使用權的財務處理 61三、獲取土地環節納稅的會計處理 65本章小結 66思考題 66第四章 開發建設環節 67學習目標 67導言 67第一節 開發建設環節業務概述 67一、項目策劃設計階段 67二、項目準備階段 68三、項目施工階段 68四、項目竣工驗收階段 68第二節 開發建設環節的納稅處理 69一、開發建設環節涉及的主要稅種 69二、開發建設環節的特殊涉稅問題——不同承包方式下的涉稅處理 71第三節 開發成本核算 74一、土地開發成本的核算 74二、配套設施開發成本的核算 79三、房屋開發成本的核算 85四、代建工程開發成本的核算 91五、房地產開發間接費用的核算 92本章小結 94思考題 94第五章 銷售、轉讓和出租環節 95學習目標 95導言 95第一節 轉讓、銷售和出租環節業務概述 95一、轉讓土地使用權 95二、銷售商品房 96三、銷售其他建筑物 99四、房地產出租 99五、其他業務 99第二節 銷售、轉讓和出租環節的稅務處理 100一、營業稅 100二、城市維護建設稅、教育費附加 104三、土地增值稅 104四、印花稅 104五、房產稅 104六、城鎮土地使用稅 105七、企業所得稅 106第三節 銷售、轉讓和出租環節的會計處理 106一、房地產開發企業收入的確認與計量 106二、房地產開發企業成本的計算與結轉 109三、賬戶的設置 109四、主要經濟業務舉例 111【延伸閱讀】交付確認法和完工百分比法，你選哪個？ 118本章小結 122思考題 123第六章 利潤和利潤分配環節 124學習目標 124導言 124第一節 利潤形成的會計核算 124一、利潤概述 124二、房地產開發企業利潤形成的會計核算 125第二節 利潤分配的會計核算 128一、利潤分配的順序 128二、利潤分配的核算 129本章小結 130思考題 130第七章 房地產開發企業所得稅 131學習目標 131導言 131第一節 房地產開發企業所得稅概述 131一、房地產開發企業所得稅的特點 131二、房地產開發企業所得稅的征收方式 132三、企業所得稅的分季（月）預繳 133第二節 房地產開發企業所得稅的匯算清繳 136一、完工產品確認的條件 137二、收入的稅務處理 137三、成本、費用扣除的稅務處理 139四、特定事項的處理 146五、不同地區企業所得稅申報表的填報口徑 147六、房地產開發企業所得稅匯算清繳實例 149第三節 企業所得稅的會計處理 156一、所得稅會計的理論基礎 157二、資產負債表債務法 158三、企業所得稅會計處理舉例 163【延伸閱讀】資產負債觀在所得稅會計中的應用 164本章小結 167思考題 167第八章 財務會計報告 168學習目標 168導言 168第一節 財務會計報告概述 168一、企業財務會計報告的含義和作用 168二、財務會計報告的構成 169三、編制財務會計報告的基本要求 170第二節 資產負債表及其附表的編制 171一、資產負債表的定義和作用 171二、資產負債表的結構和內容 172三、資產負債表的編制方法 173四、資產減值準備明細表 180五、股東權益（所有者權益）增減變動表 181第三節 利潤表及其附表的編制 182一、利潤表的定義和作用 182二、利潤表的結構和內容 183三、利潤表的編制方法 183四、利潤分配表 186第四節 現金流量表的編制 187一、現金流量表的定義和作用 187二、現金流量表的結構和內容 188三、現金流量表的編制方法 190四、房地產開發企業現金流量表的編制 192第五節 財務報表附注 200一、財務報表附注的作用 200二、財務報表附注的內容 201本章小結 202思考題 202參考文獻 203

在我國的企業法律制度中，雖然沒有限制個人獨資企業和合伙企業投資開發經營房地產的規定，但由于房地產開發對資金的需求越來越大，導致房地產開發企業的主要組織形式是房地產開發公司，所以本書僅以房地產開發公司為例進行介紹。設立房地產開發公司不僅要符合《公司法》的有關規定，還要滿足《城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市房地產開發經營管理條例》（以下簡稱《城市房地產開發經營管理條例》）等相關法律法規列示的條件以及項目所在地或者公司注冊地省、自治區、直轄市人民政府的具體規定。房地產開發公司的設立條件是設立房地產開發企業的最低標準，而不同級別的房地產開發資質的具體要求才是投資人在設立房地產開發企業時應當根據經營目標考慮的問題。（一）《公司法》規定的設立條件房地產開發企業的主要組織形式為有限責任公司和股份有限公司，而目前法律規定也可以是一人有限責任公司。根據現行《公司法》規定，這三種公司制企業的組織形式的具體設立條件略有不同。具體如下所述：（1）設立有限責任公司的條件是：股東人數必須在50人以下、股東出資要達到人民幣3萬元以上、股東共同制定公司章程、有公司名稱、建立符合有限責任公司要求的組織機構、有公司住所。（2）設立股份有限公司的條件是：發起人無論是自然人還是法人都必須在2人以上200人以下、發起人認購和募集的股本要達到人民幣500萬元以上、股份發行和籌辦事項符合法律規定、發起人共同制定公司章程、采用募集方式設立股份公司時公司章程須經創立大會通過、有公司名稱、建立符合股份有限公司要求的組織機構、有公司住所。