業主權的釋義與建構（簡體書）

“業主權”的法理確認，滲透著民事法律對主體私權更為周到、細緻的理解及維護，是民法私權法制本性的進一步張揚。我國《物權法》雖然規定了業主的部分權利，使業主權的實現與保護在一定程度上找到了立法依據，但現實市民社會生活中權利主體所追求的“物盡其用”、”意思自治”、“解紛息訟”等法權要求並未得到滿足。《物權法》中“業主的建築物區分所有權”法律規則的設計，與日本民法中關於“建築物區分所有權”的制度設計相比，尚無實質的創新與變革。而在法律適用中，該制度建構的漏洞和缺陷也逐步顯現，理論上亦有困惑與癥結。廣大民眾的社會生活，和諧社會的法律實踐，急迫需要清明的、充滿人文關懷的法律規則的指引與調整。．

齊恩平（1966-），黑龍江綏化人，天津商業大學法學院院長，教授，民商法學博士，中國民法學研究會理事，天津市法學會副會長，天津市人大立法諮詢委員會專家委員，天津市首屆十大中青年法學家。入選天津市2011年度“131”創新型人才培養工程第一層次人選。主持完成十余項國家級、教育部、天津市社科規劃研究課題，發表學術論文40餘篇，出版專著、教材10餘部。．

《業主權的釋義與建構》對廣大民眾的社會生活，和諧社會的法律實踐，急迫需要清明的、充滿人文關懷的法律規則的指引與調整。

引言一、選題的緣起與研究方法二、文獻分析：已有的研究基礎和局限性三、本文的基本內容和框架第一章“業主權”與“建築物區分所有權”概念的對比解讀第一節 建築物區分所有權立法的比較與概念選擇一、建築物區分所有權概念的立法選擇二、“業主的建築物區分所有權”立法的邏輯推證和語義分析第二節 業主權概念的法理基礎與法律本土化資源一、權利概念生成發展的法理解說二、業主權概念的確認與民事法理的契合三、業主權概念的法律本土化資源第三節 業主權概念的理性解讀一、業主權的概念及語源學分析二、業主權性質的定位第四節 業主權的權利結構一、業主權的主體分析二、業主權的客體分析本章小結第二章 業主物權第一節 業主房屋所有權一、業主房屋所有之專有權二、業主房屋所有之共有權第二節 業主住宅區共有權一、住宅區共有權的內涵二、住宅小區車位權屬分析三、住宅區名稱權四、住宅區土地使用權本章小結第三章 業主物權衍生權益第一節 業主成員權一、業主成員權的內涵與性質二、業主成員權的內容三、業主成員團體的治理結構四、成員團體的自治規則——業主公約五、業主成員責任第二節 業主立體相鄰權一、立體相鄰權的意義二、業主立體相鄰權的內容三、不可量物侵害與業主容忍義務的限度本章小結第四章 業主權的限制與救濟第一節 業主權的限制一、業主權限制的正當性分析二、權利限制語境下的業主權限制第二節 業主權的救濟一、設立業主救濟權的必要性二、業主權的救濟類型三、業主權的救濟體系本章小結結語一、市民化社會視閾下業主權的價值二、《民法典》“業主權”相關條文的立法設計主要參考文獻一、中文專著與譯著二、中文期刊論文三、外文論著後記．

溫豐文先生推崇“三元論說”，主張建筑物區分所有權由專有所有權、共有所有權和成員權三部分構成，認為該說符合現代建筑物區分所有權法的最新發展趨勢；區分所有權會議是公寓大廈自治管理之主要支柱，有關公寓大廈之重建、修繕、改良、利用等“物的管理”，以及住戶之間互動關系、群居生活等“人的管理”，原則上均可通過區分所有權人會議決定之；區分所有權會議是區分所有人團體之意思機關，其決議之效力及于全體區分所有人，亦及于區分所有權之繼受人；公寓大廈管理委員會是公寓大廈管理之中樞 其作用不僅是物之維護修繕，亦及于住戶關系調整，是社區和諧、社會祥和、居民安居安寧之保證；公寓大廈規約是區分所有人團體的最高自治規則，其所規范之內容，不但可以拘束區分所有權人，而且對區分所有權之繼受人亦有拘束力，即規約具有物權的效力，規約還應有一定的公示方法，以保護交易安全；鄰人使用請求權行使之對象，不以物理上前后左右或上下相鄰接之專有部分為限，在物理上縱未鄰接，只要是建筑物維護或修繕之必要范圍，亦得對之行使。溫豐文先生可謂臺灣建筑物區分所有權之研究的標志學者，對立法、司法均產生了深遠的影響。
臺灣學者謝在全在《建筑物區分所有權要論》中，對區分所有建筑物的專有權和共有權進行了系統的論證，對現代我國大陸學者的相關理論觀點亦有深遠影響。他認為，數人區分一建筑物而各有其一部之部分為專有部分，亦為專有權之客體。專有部分之成立必須具備之要件如下：須具構造上之獨立性；須具使用上之獨立性；須以區分所有權客體之形態表現于外部。區分所有建筑物之共有部分包含三者：一是區分所有建筑物專有部分以外之其余部分；二是不屬于專有部分之建筑物附屬物；三是區分所有人約定共同使用之專有部分與其附屬物。區分所有之專有權與共有權的行使需遵守三項制約：其一，不得違反區分所有人之共同利益；其二，專有部分與共有部分、基地權利處分之一。體化；其三，對必須進入專有部分者的容忍。