宅基地使用權流轉法律問題研究（簡體書）

曹泮天，1980年11月生，江西萬年人。西南政法大學經濟法學院講師，兼職律師。先后于2003年、2006年、2010年在西南政法大學獲法學學士學位、碩士學位、博士學位。主要從事競爭法、房地產法及農村法制等方向的教學研究工作。先后在《法學雜志》、《河北法學》等核心刊物發表學術論文多篇，主要論文有《論宅基地使用權流轉的理論基礎》、 《現行宅基地使用權制度的困境與出路》、《論經濟民主——以經濟法為視角》等；主持省部級課題1項，參研省部級課題4項；參編教育部規劃教材1本。

《西南政法大學經濟法學文庫:宅基地使用權流轉法律問題研究》不僅用較多篇幅分析了實踐中廣泛存在的宅基地使用權“隱形流轉”問題，重點考察了成都、重慶及天津三地實踐中的“流轉試點”，更為重要的是對這些試點做法進行了總結及評析，認為在允許宅基地使用權流轉的同時，應當由國家建構一套包括前提設置、方式規范、利益分配及配套規制在內的法律規制體系。

導論
一、研究意義
二、研究現狀
三、研究思路
四、研究內容
五、研究方法
第一章 宅基地使用權制度的一般分析
一、宅基地使用權的歷史變遷及其認識
（一）農民享有所有權階段
（二）農民享有使用權階段
（三）對歷史變遷的簡要認識
二、宅基地使用權的制度構成分析
（一）權利內容
（二）權利規則
（三）權利特征
三、宅基地使用權面臨的制度困境
（一）權利困境：私權與公權的博弈
（二）價值困境：秩序與效率的考量
（三）功能困境：生存保障功能與生產要素功能的沖突
第二章 宅基地使用權流轉的理論基礎
一、宅基地使用權流轉的理論紛爭
（一）對流轉爭議的梳理
（二）對流轉“或致風險”的評析
二、宅基地使用權流轉的經濟學基礎：資源配置優化論
（一）流轉符合產權理論的本質要求
（二）流轉有利于克服宅基地使用中的外部性問題
三、宅基地使用權流轉的法學基礎：權利配置正義論
（一）有關權利配置的正義理論
（二）流轉符合權利配置正義的本質要求
第三章 宅基地使用權隱形流轉的制度分析
一、宅基地使用權隱形流轉的現實考察
（一）隱形流轉的概況
（二）隱形流轉的特點
（三）隱形流轉的弊端
二、宅基地使用權隱形流轉的制度成因
（一）制度變遷理論
（二）潛在利潤是隱形流轉的誘致因素
（三）宅基地使用權流轉的需求與供給分析
（四）現行宅基地使用權制度處于非均衡狀態
（五）缺乏宅基地使用權制度的強制性變遷
第四章 宅基地使用權流轉試點的實證分析
一、宅基地使用權流轉之成都模式
（一）成都模式的背景
（二）成都模式的主要做法
（三）成都模式的簡要評析
二、宅基地使用權流轉之重慶模式
（一）重慶模式的背景
（二）重慶模式的主要做法
（三）重慶模式的簡要評析
三、宅基地使用權流轉之天津模式
（一）天津模式的背景
（二）天津模式的主要做法
（三）天津模式的簡要評析
四、宅基地使用權流轉試點模式的比較分析
（一）試點模式中的共同特性
（二）試點模式中存在的主要問題
第五章 宅基地使用權流轉的法律規制
一、宅基地使用權流轉的基本原則
（一）自愿原則
（二）國家適度干預原則
（三）自愿原則與國家適度干預原則的辯證關系
二、宅基地使用權流轉的前提設置
（一）權屬明晰的基本維度
（二）以權屬登記保障權屬明晰
三、宅基地使用權流轉的方式規范
（一）農戶主導之下的流轉
（二）政府主導之下的流轉
四、宅基地使用權流轉的利益分配
（一）流轉利益
（二）流轉利益分配主體
（三）建立符合社會正義的流轉利益分配機制
五、宅基地使用權流轉的配套規制
（一）土地利用規劃
（二）土地用途管制
結語
參考文獻
后記

（一）對流轉爭議的梳理
是否允許宅基地使用權流轉，在《物權法》的制定過程中曾引起極大的爭議。全國人大法工委2005年7月公布的《物權法征求意見稿》第160～162條規定，一戶只能擁有一處宅基地。宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮居民在農村購置宅基地。農戶轉讓宅基地使用權的不得再申請宅基地。從這些規定來看，《物權法征求意見稿》對宅基地使用權流轉基本上是采取一種禁止態度。立法者的這種態度與對其宅基地使用權之身份性、保障性的重視有關，并充分反映了立法者對允許宅基地使用權流轉所可能帶來風險的顧慮。2007年通過的《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”從這條規定來看，立法者無意在物權法中確立宅基地使用權的流轉制度，但卻在考慮與其他法律銜接的同時，為今后宅基地使用權流轉制度的發展變化預留了空間。理論界對宅基地使用權是否允許流轉的理論紛爭，主要有禁止流轉說、內部流轉說（或有條件流轉說）、自由流轉說、折中說等觀點。
1.禁止流轉說
該學說認為，法律應禁止宅基地使用權流轉，其主要理由如下：
第一，《物權法》不規定宅基地使用權流轉制度符合我國《憲法》和《土地管理法》的立法精神。農村宅基地能否交易的決定權在公法領域。基于人多地少的現實國情，我國實行嚴格的土地管理制度，由此不可避免地帶來宅基地資源的稀缺；然而，保障農民的基本生存需要又是國家應履行的基本職責。因此，維系現行宅基地無償分配制度就具有歷史合理性；同時，禁止宅基地使用權自由流轉就是現行宅基地無償分配制度的重要組成部分，這也是確保農民公平取得宅基地使用權的重要手段。所以，從保護土地資源有效利用和農民基本生存權的角度來看，是否允許宅基地使用權自由流轉本質上是一個《憲法》和《土地管理法》的問題，而并非是單純的《物權法》問題。當然，也可以從《物權法》的角度研究宅基地使用權流轉的問題，但應將研究成果或建議提供給《憲法》和《土地管理法》參考。對不屬于《物權法》的現行制度，《物權法》無權改革，這也是社會主義法制統一原則的基本要求。另外，對于現實中大量存在的宅基地使用權隱形流轉之事實，《物權法》有責任維護和完善農村宅基地分配制度，進一步明確農村宅基地是禁止交易物以及禁止交易的具體內容，從而使農村宅基地使用權不偏離設立的本意，真正體現《憲法》和《土地管理法》的精神。