我國不動產登記的理論與實踐（簡體書）

范利平，女，1961年生，祖籍四川，1983年畢業于西南政法大學，從事法學教育工作近30年，現為廣東外語外貿大學法學院教師，研究領域主要涉及民商法、立法法、行政法、港澳法等。

《我國不動產登記的理論與實踐》可供法學的學習者、研究者等參考使用。

第一章不動產登記的效力
第一節不動產登記效力概述
第二節我國有關不動產登記效力的立法體例和立法缺陷
第三節我國不動產登記效力的立法完善
第二章不動產登記的法律性質
第一節登記性質學說概述及其分析
第二節域外登記制度的定性及分析
第三節不動產登記的公法性
第四節不動產登記行政行為分析
第三章不動產登記的分類
第一節不動產登記的學理分類
第二節不動產登記的立法分類
第三節不動產登記在實踐中的分類
第四章不動產登記簿的法律意義
第一節登記簿的界定及意義
第二節不動產登記簿的特點
第三節不動產登記簿和不動產權屬證書
第四節登記簿的功能及法律效力
第五節登記簿制度中存在的問題及建議
第五章登記簿查閱制度
第一節登記簿查閱制度概述
第二節我國登記簿查閱制度
第三節登記簿查閱制度的完善
第六章預告登記制度研究
第一節預告登記制度概述
第二節我國預告登記制度分析
第三節完善我國預告登記制度的建議
第七章更正登記制度研究
第一節更正登記的基本問題
第二節更正登記的程序
第三節我國更正登記的現狀
第四節我國更正登記相關制度的完善與重構
第八章不動產異議登記制度研究
第一節不動產意義登記制度的法理基礎
第二節我國不動產異議登記制度的現狀
第三節我國不動產異議登記制度存在的問題
第四節完善我國不動產異議登記制度的建議
第九章初始登記制度研究
第一節初始登記的概念和特征
第二節初始登記與總登記
第三節我國不動產初始登記的法律效力
第四節不動產初始登記的程序
第五節我國不動產初始登記制度的缺陷和完善
第十章變更登記制度研究
第一節變更登記概述
第二節不動產變更登記的程序
第三節我國不動產變更登記中存在的缺陷及完善
第十一章不動產代理登記制度
第一節不動產代理登記概述
第二節我國不動產代理登記制度的現狀
第三節我國不動產代理登記制度的完善
第十二章不動產登記機構及賠償責任研究
第一節我國不動產登記機構的現狀研究
第二節統一我國不動產登記機構的設想
第三節不動產登記行為的性質
第四節不動產登記機構登記錯誤的法律責任
第十三章農村房屋初始登記制度研究
第一節農村房屋初始登記概述
第二節我國農村房屋初始登記制度的現狀
第三節農村房屋初始登記中存在的問題
第四節完善農村房屋初始登記制度的對策
第十四章廣州農村房地產權登記立法研究
第一節農村房地產權登記的意義
第二節農村房地產權登記制度之評析
第三節完善農村不動產登記制度的建議
第十五章我國香港特區房地產登記機關的特點
第一節歷史發展的連續性
第二節實行契約登記制度
第三節重視查閱服務
第四節研究建立業權登記制度
第五節機構設置注重服務功能
第六節財政安排的激勵機制
第七節土地注冊處的法律責任
參考文獻
跋

（三）缺乏對公法效力的認定
不動產登記兼具公法性質和私法性質雙重屬性，但是現在認定登記效力時往往認為登記效力只是私法上的效力，不具備公法上的效力。就其登記的性質來說，必然推導出登記具有公法上的效力。如果認定不動產登記效力僅具有私法效力，必然造成公權力對登記的冷漠，少了公權力對登記的適度干預必然走向絕對自由主義。現在很多學者在提及不動產登記的效力時，根本就沒有考慮其公法效力，缺少公法或者說公權力是為不動產權利人提供一個不動產登記的平臺的認識，就法律規定來說，就缺少了對不動產登記的公法效力的認定。
第三節 我國不動產登記效力的立法完善
一、確立對抗主義的立法模式
不動產的理論基礎模糊不清，導致不動產登記的效力各異，因此有必要在基礎理論上對不動產登記效力作出界定，尤其有必要在立法上對一些概念術語進行明確。對不動產效力的基礎理論作一個界定，尤其是法律對其進行一定的界定后，至少能夠學者在同一個層面來探討不動產的效力，這樣才容易達成統一，避免在不同層面的嚴重分歧。
（一）采用登記生效主義的理由及其評析
認為我國應該采用登記生效主義模式的理由有：有利于維護交易安全，在不動產交易過程中不要求交易當事人辦理登記，很容易發生欺詐現象；有利于明確產權關系，無論交易前還是交易后，不動產的物權狀態都非常明晰，有助于建立財產秩序；有利于法官正確地審理有關不動產的案件，減少調查取證的困難；有利于對不動產的管理，了解整個市場中不動產交易的情況。但是，筆者認為以上述理由作為我國不動產物權采用登記要件主義的模式的依據是不充分的。
一個登記制度不可能防止欺詐的發生，因此試圖將欺詐扼殺于登記中是不現實的。欺詐的發生可采用其他制度來制止和防止。關于產權明晰，實際上只是表面清楚，實踐中存在大量的登記權利人與實際權利人不一致的情況，如權利人死亡后沒有分割，因為贈與、買賣等沒有辦理過戶等，由此而產生的糾紛大量存在。實際上采用對抗主義同樣能夠明確不動產的歸屬，并且當事人還更能夠關注其不動產，從實質上更有利于明確其歸屬。對于法官判案，則純粹屬于司法問題，從我國實際來看，法官并不是僅憑書面的登記就判決，同樣存在很多登記與事實不符的情形，如夫妻關系存續期間的不動產、贈與的不動產等大量沒有經過登記的情形，法官同樣也得查清實際歸屬來判決，因此有利于法官判決也屬無據。而對不動產市場的管理，多屬于行政上的效力，強調這一點，無疑將抹殺登記的私法性質和效力，將不動產物權置于管理法體系之下，不利于私法的進步。
采用登記生效主義效力模式不利于解決實際問題。由于采用登記生效主義，第三人在交易時相信的是登記的權利，并且這個權利是完整的。但實際上，由于前一個交易雙方訂立的是以出賣人的買回意思表示為停止條件的不動產買賣合同，而第一買受人在不動產登記到自己名下后，立馬賣給第三人，第三人基于登記生效和公示相信第一買受人具有完全的不動產權利而交易，而第一出賣人的回買權就只能眼睜睜地變為泡影。這并非當事人自己的原因，而是因為登記的權利并不是完全與所交易的權利等同，即使想限制，由于登記部門根本就不登記該限制，或者因不屬于登記機關登記的范圍而拒絕登記，也只徒增了當事人的負擔。而采用登記對抗主義，則第一出賣人基于其與第一買受人的合同或者所附加的條件就可對抗第二買受人，顯然有利于阻止對其權利的侵害。
（二）采用登記對抗主義的優勢
通過上述分析，筆者認為我國宜采用登記對抗主義的效力模式，采用對抗主義應是我國的有利選擇。