物業工程主管工作手冊（簡體書）

《物業工程主管工作手冊》主要包括物業工程主管崗位認知和物業接管驗收、入住裝修管理、設施設備日常維護、房屋本體養護管理、日常維修服務、節能降耗管理、部門事務溝通與協調七個部分。《物業工程主管工作手冊》是物業管理一線項目經理精英多年來的經驗總結，是物業管理從業人員必不可少的集培訓、查詢、應用等多種功能於一體的案頭書。
《物業工程主管工作手冊》可為各商廈、寫字樓、酒店、住宅小區、企業、學校、學術機構、政府機關等物業部門及經理們提供參考。

邵小云編著的《物業工程主管工作手冊》是物業管理一線項目經理精英多年來的經驗總結，是物業管理從業人員必不可少的集培訓、查詢、應用等多種功能于一體的案頭書。本書可為各商廈、寫字樓、酒店、住宅小區、企業、學校、學術機構、政府機關等物業部門及經理們提供參考。

物業管理是一個朝陽產業，因其不成熟且具有廣闊的前景，于是現有許多有識之士介入了這個行業，許多物業公司因而紛紛問世。物業管理行業門檻雖然不高，其一般業務也為人們所熟悉，但創辦、運作一家物業公司，并真正能夠做得規范有序，絕非是找幾個人將保安、清潔、綠化、維修工作做好如此簡單。因此，物業管理從業人員不僅要具備基本的業務技能，同時還應有一定的職業素質和專業管理知識。
目前市面上的物業管理培訓書籍通常是基礎的物業管理應試教材，只是給物業管理從業人員提供了一種基礎的物業管理概念和常識。有鑒于此，我們組織了物業管理行業相關專家和一線物業管理從業人員，針對物業管理中三個最重要的崗位：物業項目經理、物業客服主管、物業工程主管進行了細致的梳理，編寫而成三本指導性用書——《物業項目經理工作手冊》、《物業客服主管工作手冊》和《物業工程主管工作手冊》。
本系列書是在傳統管理圖書的基礎上，融入了具有實操性的管理技能、工作流程以及實操中的作業文件，并對可能發生或已經發生的問題提供了一個相應的應對策略。
該系列書首先對每位管理從業人員，在學習本書時會對自己的崗位有一個清晰的定位，從而了解自己的崗位職責、工作目標、素質要求和一些基本事項；其次將每個崗位的工作分解為七個項目，每個項目按照學習目標、要點解讀、工作流程、作業文件、疑難解答劃為五個模塊，使每個項目能夠清晰地展示給讀者（使用者）。
本書主要包括物業工程主管崗位認知、物業接管驗收、入住裝修管理、設施設備日常維護、房屋本體養護管理、日常維修服務、節能降耗管理、部門事務溝通與協調七個部分。本書是物業管理一線項目經理精英多年來的經驗總結，是物業管理從業人員必不可少的集培訓、查詢、應用等多種功能于一體的案頭書。相信必能為各商廈、寫字樓、酒店、住宅小區、企業、學校、學術機構、政府機關等物業部門及經理們提供參考。
本書主要由知名物業管理專家、深圳房地產和物業管理進修學院特聘教授邵小云、孫萌萌、王蓓編寫，同時，參與編寫和提供資料的還有物業品牌管理機構誠則成物業管理顧問有限公司、時代華商企業管理咨詢有限公司以及物業管理專家朱亞萍、鄒艷琴、羅先鳳、蔡莉蓉、劉國平、靳玉良、王高翔、劉建偉、劉海江、周亮、劉軍、賴新林、柳景章、楊冬瓊、楊吉華、王能、吳定兵、朱霖、朱少軍、趙永秀、李冰冰、趙仁濤、趙建學、江美亮、滕寶紅、匡仲瀟，最后全書由邵小云統稿、審核完成。在此對他們一并表示感謝！
由于編者水平有限，不足之處在所難免，希望廣大讀者批評指正。

導讀物業工程主管崗位認知
瞭解01：物業工程主管的職責要求
瞭解02：物業工程主管的素質要求
瞭解03：物業工程主管的責任目標
瞭解04：物業工程主管的工作細分

項目一物業接管驗收
第一節要點解讀
要點01：要對參加驗收的工程人員進行培訓
要點02：工程專業人員要提前進入現場
要點03：驗收工具與物資要準備充分
要點04：資料的交接驗收不可輕視
要點05：應將前期介入發現的問題作為驗收的重點
要點06：必須堅持合格一項接管一項
要點07：不合格問題要及時處置
要點08：配套建設未完成的驗收一定要簽署法律文件
要點09：驗收後入夥前要對設施成品進行保護
要點10：應明確填寫保修期終止時間
第二節工作流程
流程01：物業細部質量檢查工作流程
-流程02：實物部分驗收流程
流程03：資料部分移交工作流程
第三節作業文件（接管驗收）
文件01：物業細部檢查管理作業指引
文件02：物業工程細部質量檢查方案
文件03：質量問題整改通知單
文件04：質量問題記錄表
文件05：中央空調系統質量檢查表
文件06：室外配套質量檢查表
文件07：給水管壓力測試質量檢查表
文件08：煤氣密閉試驗質量檢查表
文件09：屋面部分質量檢查表
文件10：花崗岩地面質量檢查表
文件11：混色油漆質量檢查表
文件12：綠化樹木栽植工程質量檢查表
第四節疑難解答
問題01：物業驗收必須具備哪些條件
問題02：哪些情況應該拒絕驗收
問題03：接管驗收時應要求開發商提供哪些技術資料
問題04：驗收應要求承包單位提供哪些操作和維修保養手冊
問題05：物業工程承接查驗的方法有哪些
問題06：物業工程質量問題的產生原因有哪些
問題07：如何處理承接查驗中發現的問題
問題08：保修期滿後修繕責任由誰承擔

項目二入住裝修管理
第一節要點解讀
要點01：要明確工程人員的驗房責任
要點02：要準備好驗房物料
要點03：及時解決業主在驗收中提出的問題
要點04：預見驗房中可能遇到的情況並積極應對
要點05：做好工程保修管理
要點06：要對裝修圖紙進行審核
要點07：要加強裝修材料用品的管理
要點08：要對裝修施工過程加以監控
要點09：對裝修現場進行定期巡查
要點10：要預防違規裝修出現
要點11：裝修違規及時處理
要點12：謹慎驗收，不留隱患
要點13：收尾時提醒業主消除室內異味
第二節作業流程
流程01：業主專有物業維保流程
——流程02：共用設備設施維保流程
流程03：業主裝修報批流程
第三節作業文件
文件01：新樓入夥期間驗房組工作規範
文件02：工程部裝修巡查規定
文件03：驗房收樓意見書
文件04：樓宇交接登記表
文件05：房屋（室內）驗收移交表
文件06：房屋維修記錄表
文件07：房屋返修通知單
文件08：房屋返修催改函
文件09：裝修承諾書
文件10：防火責任書
文件11：臨時動火申請表
文件12：臨時用電計劃申請表
文件13：臨時用水計劃申請表
文件14：裝修施工許可證
文件15：裝修現場巡視記錄
文件16：室內裝修違規記錄表
文件17：房屋（室內）裝修驗收表
第四節疑難解答
問題01：入夥期間驗房人員的工作重點是什麼
問題02：怎樣做好工程保修管理
問題03：怎樣瞭解業主的真實裝修意圖
問題04：裝修單位應到工程部辦理哪些手續
問題05：怎樣管理水、電線路施工
問題06：如何防範業主的結構改造
問題07：應對業主的地板、地磚鋪設提出哪些建議
問題08：如何管理業主的下水管道、煙道的施工
問題09：如何管理業主的木工施工
問題10：如何管理業主的油漆施工
問題11：二次裝修查驗的內容有哪些

項目三設施設備日常維護
第一節要點解讀
要點01：建立設備設施台賬
要點02：制定合理的運行計劃
要點03：提供良好的運行環境
要點04：建立健全必要的規章制度
要點05：配備合格的運行管理人員
要點06：明確各專業人員的技術責任
要點07：做好系統的保養工作
要點08：加強設施設備的狀態管理
第二節工作流程
流程01：基礎設施和工作環境管理流程
流程02：設備正常檢修流程
流程03：設備緊急搶修流程
流程04：機電設備管理流程
流程05：消防報警信號處理流程
流程06：電梯故障處理流程
流程07：恒壓變頻生活供水系統操作流程
流程08：低壓變配電設備維修保養流程
第三節作業文件
文件01：機電設備設施管理規定
文件02：配電房操作管理規定
文件03：應急發電機組操作管理規定
文件04：電梯（扶梯）操作管理規定
文件05：中央空調操作管理規定
文件06：消防聯動系統操作規程
文件07：水泵操作管理規定
文件08：設備情況登記表
文件09：機電設備設施維修報批表
文件10：操作票
文件11：配電房運行巡查記錄
文件12：配電設備運行記錄
文件13：配電房檢查保養記錄表
文件14：電房故障記錄表
文件15：應急發電機運行記錄
文件16：應急發電機巡查記錄
文件17：發電機組故障記錄
文件18：發電機保養記錄表
文件19：電梯運行巡查記錄
文件20：電梯故障處理記錄表
文件21：電梯維修保養記錄表
文件22：消防聯動系統巡查記錄
文件23：消防聯動系統故障（或報警）處理記錄表
文件24：水泵房運行巡查記錄
文件25：水泵故障處理記錄表
文件26：水泵房維修保養記錄
文件27：零部件更換及設備大、中修計劃
文件28：設備巡查記錄表
第四節疑難解答
問題01：物業設備設施台賬填寫有何要求
問題02：怎樣管理物業設備設施台賬
問題03：怎樣確定設施設備的關閉計劃
問題04：確定設備啟動計劃時應考慮哪些問題
問題05：應制定哪幾項應急計劃
問題06：如何對設施設備進行故障診斷和協調
問題07：怎樣落實設施設備維保計劃

項目四房屋本體養護管理
第一節要點解讀
要點01：做好對所管房屋的安全檢查工作
要點02：零星養護要認真
要點03：計劃養護要按預定週期進行
要點04：建立房屋巡視制度和報修制度
要點05：做好房屋的查勘鑒定工作
要點06：房屋完損等級評定
要點07：危房管理要加強
第二節工作流程
流程01：業主房屋自用部位及設施設備報修（保修期內）流程
流程02：業主房屋自用部位及設施設備報修（保修期外）流程
流程03：房屋共用部位及公共區域設施設備報修（保修期外）流程
流程04：房屋共用部位及公共區域設施設備報修（保修期內）流程
流程05：房屋主體設施修繕流程
第三節作業文件
文件01：房屋本體維保規定
文件02：房屋本體維護管理計劃和實施方案
文件03：房屋完損等級評定實施管理辦法
文件04：房屋中（大）修工程計劃表
文件05：房屋本體共用部位日常檢查表
文件06：共用設施設備日常檢查表
文件07：房屋設施零星小修記錄表
文件08：房屋設施維修養護記錄表
文件09：維修基金動用審批表
文件10：房屋本體維修基金使用情況彙報表
文件11：房屋本體維修基金台賬
文件12：房屋分幢完損等級評定表
文件13：房屋完損等級匯總表
文件14：公司房屋完損等級匯總表
文件15：房屋完好率統計表
第四節疑難解答
問題01：房屋維修管理可分幾個工作階段
問題02：如何收集小修養護項目
問題03：如何編制房屋維保計劃
問題04：如何將房屋維保任務落實
問題05：如何做好地基基礎的養護
問題06：如何做好樓地面工程的養護
問題07：如何做好牆檯面及吊頂工程的養護
問題08：如何做好門窗工程的養護
問題09：如何做好屋面工程維修養護
問題10：如何做好通風道的養護管理
問題11：如何計算房屋完好率、危險率
問題12：進行房屋完損等級評定應做好哪些準備
問題13：如何組織實施房屋的查勘
問題14：如何做好房屋完損等級的匯總統計工作
問題15：如何控制房屋完損等級評定工作的質量

項目五日常維修服務
第一節要點解讀
要點01：對業主日常維修作出時間安排
要點02：制定維修服務承諾
要點03：明確維修服務程序和基本要求
要點04：確立維修三檢測和三回訪制度
第二節工作流程
流程01：工程報修處理流程
流程02：日常維修工作流程
流程03：維修接待語言流程
流程04：上門維修語言流程
第三節作業文件
文件01：維修服務承諾
文件02：維修單的操作要求
文件03：客戶報修服務管理規定
文件04：公共維修程序
文件05：維修過程的檢驗辦法
文件06：維修服務標準
文件07：業主報修登記表
文件08：維修業務派工單
文件09：上門維修記錄單
文件10：工程部有償服務登記表
文件11：零修及時率統計表
文件12：工程部公共維修登記表
第四節疑難解答
問題01：怎樣獲得設備維修信息
問題02：如何維修牆和頂棚（石膏板基層）
問題03：如何更換地面或牆面瓷磚、瓷片
問題04：如何更換外牆面、地面馬賽克
問題05：如何堵地下室牆體的孔洞
問題06：如何修補損壞的人行道和車道
問題07：如何修補開裂牆體和地面
問題08：如何修補損壞的踏步
問題09：如何修補抹灰層
問題10：如何維修滲水外牆
問題11：如何維修屋面水池（或水箱）
問題12：如何屋面修漏（剛性屋面）
問題13：如何修理門窗
問題14：如何換鎖（木門、鐵門）
問題15：如何排除配電室開關故障
問題16：住戶家中無電如何處理
……