物業項目經理工作手冊（簡體書）

《物業項目經理工作手冊》首先對物業項目經理的崗位有一個清晰的定位，使讀者瞭解崗位職責、工作目標、素質要求和一些基本事項；其次本書將項目經理的工作分解為七個項目——物業管理處籌建與運作、物業項目接管驗收、物業項目入夥期間的管理、二次裝修管理、項目管理處財務管理、外包服務控制、物業服務質量控制，每個項目按照要點解讀、工作流程、作業文件、疑難解答劃為四個模塊、使每個項目能夠清晰地展示給讀者（使用者）。
《物業項目經理工作手冊》是物業管理一線項目經理精英多年來的經驗總結，是物業管理從業人員必不可少的集培訓、查詢、應用等多種功能於一體的案頭書。相信必能為各商廈、寫字樓、酒店、住宅小區、企業、學校、學術機構、政府機關等物業部門及經理們提供參考。

《物業項目經理工作手冊》是物業管理一線項目經理精英多年來的經驗總結，是物業管理從業人員必不可少的集培訓、查詢、應用等多種功能于一體的案頭書。相信必能為各商廈、寫字樓、酒店、住宅小區、企業、學校、學術機構、政府機關等物業部門及經理們提供參考。

導讀物業項目經理崗位認知
瞭解01：物業項目經理的職責要求
瞭解02：物業項目經理的素質要求
瞭解03：物業項目經理的工作目標
瞭解04：物業項目經理的工作計劃
瞭解05：物業項目經理的細化管理

項目一物業管理處籌建與運作
第一節要點解讀
要點01：確保物業管理用房符合法律規定
要點02：配備好物業管理用具
要點03：確定管理處的組織架構
要點04：管理處人員數量配置
要點05：編寫物業管理職位說明書
要點06：人員要在入夥前三個月到位
要點07：新項目啟動前要培訓員工
要點08：管理制度的設計
要點09：建立管理處運作機制
要點10：制定管理處入駐後的工作計劃
第二節工作流程
流程01：物業管理處工作流程
流程02：管理處外部運作流程
流程03：管理處內部運作流程
流程04：管理處日常工作監督檢查流程
流程05：管理處客戶信息反饋流程
流程06：硬件採購、配置流程
流程07：印鑒證照辦理流程
第三節作業文件
文件01：物業項目管理處籌建工作指引
文件02：管理處主要組成人員資審表
文件03：管理處全體員工入駐後崗前培訓計劃
文件04：管理處進駐後工作計劃
文件05：項目物業管理處成立至房屋交付使用工作指引
第四節疑難解答
問題01：物業管理處的基本籌備工作內容是什麼
問題02：管理處服務人員配置應遵循什麼原則
問題03：管理處人員編制要考慮的因素
問題04：管理處服務人員素質要求
問題05：項目管理處成立後哪些人應加以培訓
問題06：如何確保籌備工作正常進行

項目二物業項目接管驗收
第一節要點解讀
要點01：成立接管驗收小組
要點02：編制接管驗收工作計劃
要點03：編寫接管驗收方案
要點04：要對驗收人員進行培訓
要點05：各專業人員要提前進入現場
要點06：準備好相應的驗收表格
要點07：確定接管驗收的流程
要點08：驗收前宜召開接管驗收會議
要點09：資料的交接驗收不可輕視
要點10：房屋實體驗收要認真
要點11：前期介入發現的問題作為驗收的重點
要點12：必須堅持合格一項接管一項
要點13：明確接管日期，劃清責任界線
要點14：不合格問題要及時處置
要點15：接管驗收遺留問題的處理
要點16：配套建設未完成的驗收一定要簽署法律文件
要點17：要重視財務方面的接管驗收
要點18：交接驗收後的物業保修要明確
第二節工作流程
流程01：原有房屋接管驗收程序
流程02：新建房屋接管驗收流程
流程03：物業項目接管驗收準備流程
流程04：項目管理處與開發商工程實體移交工作流程
第三節作業文件
文件01：物業接管驗收整體計劃
文件02：驗收後設施成品保護方案
文件03：物業細部檢查管理作業指引
文件04：項目驗收小組分工表
文件05：物業預驗收記錄
文件06：物業項目驗收交接表
文件07：物業項目綜合驗收交接記錄
文件08：物業項目移交清單
第四節疑難解答
問題01：新建房屋接管驗收要滿足哪些條件
問題02：原有房屋接管驗收應檢核哪些資料
問題03：交接中交房方有什麼責任
問題04：交房中接管方有什麼責任
問題05：不移交物業資料須承擔哪些法律責任
問題06：舊有物業的接管與新建物業有何區別
問題07：怎樣與原物業公司進行對接

項目三物業項目入夥期間的管理
第一節要點解讀
要點01：一定要編好入夥方案
要點02：與開發商溝通
要點03：做好相關部門的協調工作
要點04：要做好清潔開荒工作
要點05：廣泛宣傳
要點06：入夥資料要準備充分
要點07：可以進行入夥模擬演練
要點08：要做好應對突發事件的準備
要點09：辦理入住儀式
要點10：辦理集中入夥手續要環環相扣
要點11：積極地答覆業主的疑問
要點12：零散入夥期間要與開發商溝通協調好
第二節工作流程
流程01：入夥管理流程
流程02：前期收樓工作流程
流程03：業主看房收樓流程
流程04：業主入夥手續辦理流程
流程05：入夥現場業主辦理入住流程
第三節作業文件
文件01：業主入夥模擬演練方案
文件02：小區入夥方案
文件03：集中入夥期間物業公司各組工作實施細則
文件04：項目入夥應急預案
文件05：物業項目交樓工作計劃及跟進表
文件06：業主登記表（個人用戶）
文件07：業主登記表（單位用戶）
文件08：鑰匙收（發）登記表
文件09：房屋交接驗收單
文件10：退夥申請表
第四節疑難解答
問題01：新樓入夥前期的準備工作有哪些
問題02：入夥方案的內容有哪些
問題03：如何制定入夥通知書
問題04：如何發放入夥通知書
問題05：如何確認業主的身份
問題06：入夥前須做好哪些危機預防措施
問題07：入夥現場應做好哪些危機預防措施
問題08：如何明確入夥活動各方的責任
問題09：入夥前的人員培訓內容有哪些
問題10：如何做好入夥現場管理
問題11：入夥現場如何應急處理常見問題
問題12：應向入夥人發放哪些資料
問題13：怎樣驗證業主的資料
問題14：業主入夥時應預交哪些費用
問題15：業主驗房時發現問題怎麼處理
問題16：水、電、氣不能及時開通，管理處怎麼處理
問題17：物業延期入夥，管理處該怎麼處理
問題18：售樓時所做承諾不能兌現時管理處怎麼處理
問題19：不具備入夥條件物業，管理處該怎麼處理
問題20：業主拒收房屋，管理處該怎麼處理
問題21：物業入夥後期管理處如何聯絡物業建設單位和業主

項目四二次裝修管理
第一節要點解讀
要點01：重視有關裝修管理文本的擬訂
要點02：要正面宣傳，合理引導
要點03：在集中裝修期組建小區（大廈）裝修辦公室
要點04：做好裝修申報登記和審批工作
要點05：要與裝修人簽訂裝修協議書
要點06：可適當收取裝修押金
要點07：酌情收取裝修管理費
要點08：要與裝修公司簽訂責任書
要點09：加強物業裝飾裝修現場管理
要點10：裝修違規要及時處理
要點11：發現問題及時解決
要點12：謹慎驗收，不留隱患
要點13：收尾時要提醒業主消除室內異味
要點14：裝修垃圾要及時清運
第二節工作流程
流程01：二次裝修施工管理流程
流程02：業主辦理裝修手續流程
流程03：租戶裝修審批流程
流程04：裝修（修繕）工程竣工驗收流程
第三節作業文件
文件01：房屋裝飾裝修管理規定
文件02：二次裝修違規處罰管理規定
文件03：業主（使用人）裝修施工申請表
文件04：裝修審批單
文件05：裝修期間加班申請表
文件06：裝修施工變更單
文件07：裝修驗收申請表
文件08：二次裝修巡查記錄表
文件09：二次裝修施工用電申請表
文件10：裝修繳款通知單
文件11：裝修退款通知單
第四節疑難解答
問題01：二次裝修管理有哪些法律依據
問題02：怎樣在源頭上預防裝修違章
問題03：怎樣與相關行業進行合作來做好裝修方面的風險防範
問題04：業主在辦理裝修手續時應問清業主哪些問題
問題05：業主裝修流程和大致時間是怎樣的
問題06：如何對裝修施工人員進行管理
問題07：如何加強施工時間的管理
問題08：如何採取措施有效防止干擾
問題09：如何對裝修行為進行管理
問題10：如何管理裝修材料用品
問題11：違規裝修有哪些表現，該如何應對
問題12：物業裝修管理如何規避責任
問題13：怎樣制止違章搭建和保持房屋外觀整潔統一

項目五項目管理處財務管理
第一節要點解讀
要點01：前期要做好物業管理費測算
要點02：要做好管理處財務預算
要點03：加強成本考核，建立激勵約束機制
要點04：要建立行之有效的內部控制制度
要點05：加強物業管理資金的使用控制
要點06：物業維修基金要按法律規定的程序來使用
要點07：物業維修基金要保證專款專用
要點08：加強維修保養費用控制
要點09：要定期向業主公佈財務報告
第二節工作流程
流程01：物業管理服務費日常收取工作流程
流程02：物業管理費清欠流程
流程03：維修基金提取流程
第三節作業文件
文件01：管理處財務預算編制作業規範
文件02：物業管理相關費用清欠作業指引
文件03：物業費催繳各部門聯動方案
文件04：項目管理處收支預算編制模板
文件05：項目管理處經營支出年度預算明細表
文件06：物業管理收支預測匯總表
文件07：小區管理綜合收入預測表
文件08：人工費（××人計）預測明細表
文件09：行政辦公費預測明細表
文件10：公共設備設施維修養護費預測明細表
文件11：公共水電費預測明細表
文件12：綠化養護費預測明細表
文件13：（保安）公共秩序費預測明細表
文件14：清潔衛生費預測明細表
文件15：社區文化活動費預測明細表
文件16：保險費預測明細表
文件17：其他費用預測明細表
文件18：催繳物業費統一說辭
文件19：繳款通知書
文件20：物業管理費延期確認單
文件21：物業管理繳費單
文件22：催繳物業費、水費的公告函
文件23：二次裝修收費情況統計表
文件24：物業管理費用收費一覽表
文件25：停車場收費登記表
文件26：管理處收支情況報表
文件27：使用維修基金公示表
文件28：使用維修基金業主意見統計表
第四節疑難解答
問題01：怎樣做好欠費催繳工作，提高收繳率
問題02：如何製造收費氛圍
問題03：如何建立收費台賬，做好收費統計
問題04：怎樣應用收費軟件，提高收
……

問題02：原有房屋接管驗收應檢核哪些資料
原有房屋接管驗收應檢核的資料包括以下內容。
1.產權資料
包括房屋所有權證；土地使用權證；有關司法、公證文書和協議；房屋分戶使用清冊；房屋設備和定、附著物清冊等。
2.技術資料
包括房地產平面圖、房屋結構平面圖、房屋及設備技術資料等。
3.接管驗收的程序和時限要求
（1）建設單位在完成竣工驗收后，應及時提出接管驗收申請，并同時提交有關物業的產權、技術資料。
（2）物業管理單位在接到驗收申請和產權、技術資料后，應立即組織有關管理、技術人員進行審查，對資料清楚、符合要求、具備接管驗收條件的，應在15天內簽發驗收通知并約定時間進行驗收。
（3）交接雙方共同清點房屋、設備和附著物；按驗收標準，查驗物業質量并做好書面記錄，并由雙方主辦人員會簽。
（4）經檢驗符合要求，物業管理部門應在7天內簽署驗收合格憑證和接管文件。
（5）驗收不合格的項目，雙方協調處理辦法，并商定時間復驗。建設單位應按約返修合格，再申請復驗；復驗通過，再辦合格憑證和接管文件。
（6）新建房屋一經接管，建設單位或開發商應在三個月內辦理入戶手續和租賃手續；逾期不辦者，應承擔因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。
問題03：交接中交房方有什么責任
（1）接管前，建設單位必須狠抓工程質量、落實公建配套、注重使用功能，完善資料管理、做好竣工驗收工作。竣工驗收合格后，妥善管理物業，盡快提出接管驗收申請。
（2）在接管驗收時，如發現不符合質量標準的工程項目，以及不具備使用功能的設備設施，應在雙方商定的期限內加以解決。待符合接管驗收要求后，再組織復驗。