2011-2012年度中國城市住宅發展報告（簡體書）

《2011-2012年度中國城市住宅發展報告》的主要特點在於：以國家統計局、住房和城鄉建設部等政府部門發佈的權威統計數據為基礎進行科學分析，從實證角度反映2011年全國城市住宅發展狀況，數據翔實、圖表豐富、行文簡明、語言樸實、表述明瞭，是從事住宅規劃設計和開發建設工作者可參考借鑒的工具書。
《2011-2012年度中國城市住宅發展報告》適合建築學、城市規劃、城市管理、城市經濟、住宅經濟和住房政策領域的理論與實踐工作者、大專院校師生以及對住房問題感興趣的普通公眾閱讀。

《2011-2012年度中國城市住宅發展報告》的主要特點在于：以國家統計局、住房和城鄉建設部等政府部門發布的權威統計數據為基礎進行科學分析，從實證角度反映2011年全國城市住宅發展狀況，數據翔實、圖表豐富、行文簡明、語言樸實、表述明了，是從事住宅規劃設計和開發建設工作者可參考借鑒的工具書。《2011-2012年度中國城市住宅發展報告》適合建筑學、城市規劃、城市管理、城市經濟、住宅經濟和住房政策領域的理論與實踐工作者、大專院校師生以及對住房問題感興趣的普通公眾閱讀。

第1章概述

第2章住房供需與金融
2．1住房需求與存量
2．1．1經濟發展及社會收入
2．1．2人口與家庭結構
2．1．3住房存量與增量
2．2住房土地供應
2．2．1土地供應量
2．2．2土地出讓金額
2．2．3土地購置
2．2．4重點城市狀況
2．3住房金融市場
2．3．1住房開發投資
2．3．2投資資金來源
2．3．3個人住房貸款
2．3．4房地產信託
2．3．5房地產上市公司狀況

第3章住房交易狀況
3．1一手住房
3．1．1一手住房銷售量
3．1．2一手住房銷售價格
3．1．3重點城市一手住房交易
3．2二手住房
3．2．1二手住房成交量
3．2．2二手住房成交價格
3．3租賃住房
3．3．1租賃住房成交量
3．3．2租賃住房租金水平
3．3．3租賃住房租金回報率

第4章“十二五”時期保障性住房發展規劃
4．1“十一五”期間保障性住房發展回顧
4．1．1改進和規範經濟適用住房制度
4．1．2進一步建立健全城市廉租住房制度
4．1．3加快發展公共租賃住房
4．2“十二五”時期保障性住房發展
4．2．1國家“十二五”時期保障性住房建設目標
4．2．2各地區“十二五”時期保障性住房建設目標
4．32011年保障性住房建設情況
4．3．1開工建設與完成情況
4．3．2用地計劃與落實情況
4．3．3中央和地方資金投入
4．4保障性住房建設需要解決的重點問題

第5章我國城市居住用地發展狀況
5．1城市居住用地發展總體態勢
5．1．1居住用地增長總體狀況
5．1．2居住用地增長過程與特徵
5．1．3居住用地密度不斷提高
5．2城市居住用地開發區域差異
5．2．1居住用地開發投資情況
5．2．2住宅建築面積增長情況
5．2．3人均居住用地與人均住宅建築面積增長情況
5．3巨大型城市居住用地發展空間特徵——以北京為例
5．3．1居住用地增長總體情況
5．3．2中心城區居住密度持續降低
5．3．3居住用地空間擴張特徵
5．3．4居住空間“總體分異、局部融合”特徵明顯

第6章住宅與技術
6．1保障性住房設計探索
6．1．12008年全國保障性住房設計方案競賽
6．1．22011年中國首屆保障性住房設計競賽
6．1．32011—2012年度“一戶．百姓．萬人家”保障房設計競賽
6．1．4保障房設計的趨勢與變化
6．2住宅建築節能技術
6．2．1建築節能專項規劃
6．2．2建築外保溫系統技術
6．2．3綠色住宅建築技術應用與成本增量
6．3住宅標準與規範
6．3．1《住宅設計規範》GB50096—201l
6．3．2各地的保障性住房設計標準

2.資金
當前，我國保障性住房主要有三種建設模式：一是政府直接投資建設，二是政府和企業共建，三是企業獨立建設。相應地，保障性住房資金籌集可歸結為政府籌資和企業籌資。
政府資金來源，主要包括中央政府和地方政府投資。按照2011年保障性住房建設中央財政補助額度推算，中央財政補貼資金約占保障性住房資金總需求的10％，因此地方政府仍然是保障性住房建設的投資主體，在“省級負總責，市縣抓落實”的制度設計下，市縣兩級政府是直接投資主體。而地方政府保障性住房建設資金主要來源于：地方財政預算列支；不低于10％的土地出讓凈收益；扣除風險準備金等費用外的公積金增值收益；中央代地方發行的部分國債。
當前，地方政府面臨的資金困難主要是：首先，從地區財政收入來看，在國家穩定房價緊縮“地根”和“銀根”的背景下，地方來源于土地出讓的收益大大減少。第二，從地方財政支出來看，在我國當前的財政體制下，市縣政府日常運行的經費和公共建設、民生建設的壓力都比較大，不少地方主要依靠融資貸款來籌集資金。第三，由于保障性住房投資回收期比較長，資金的良性循環難度增大，這樣一方面就造成了大量的貸款，可能不能按時歸還，增加地方政府性債務的風險；另一方面還可能影響到保障性住房建設任務的如期完成。
對于企業來說，由于保障性住房利潤空間較小、企業資金短缺和社會責任不足等問題，企業參與保障性住房建設的積極性并不高。《中國建設報》2011年6月26日公布的首份《中國房企社會責任百強榜》顯示，中國百強房地產企業中僅有30家在2007～2010年間參與了保障性住房建設。
當然，上述土地和資金問題是推動保障性住房建設面臨的直接問題。但當前保障性住房建設土地供應、資金投入動力不足更深層次的原因要歸結于當前我國的財稅體制、政績考核制度等。
首先，在我國當前財政體制下，存在著中央財政社會保障支付不足和地方財政負擔過重雙重問題。對于中央財政來說，2010年，我國中央財政社會保障支出僅占中央財政支出的0.73％，而日本和韓國這一數字分別為36.8％和21.11％①。對于地方財政來說，1994年財稅體制改革以來，地方財政收入占中央和地方財政總收入比重一直相對較低，而支出卻占中央和地方財政總支出比重越來越高，如圖4—13、圖4—14所示。因此，地方政府財政的教育、衛生等公共支出負擔已經較重，增加保障性住房建設支出無疑會進一步增加地方財政負擔。
其次，在我國當前政績考核體制下，盡管保障性住房建設已經成為地方政府政績考核的一項重要內容，但經濟發展仍是地方政府“第一要務”，導致有的省（市）缺乏保障性住房建設的主動性。部分省（市）“十二五”規劃中對經濟發展指標有明確的約束性指標，對保障性住房建設只是“被動”地接受中央任務安排。這也充分反映了地方政府在經濟發展的速度和質量、當前利益和長遠發展之間如何平衡的問題。
另外，地方政府對“土地財政”的依賴也使地方政府對主要以“劃撥”方式供應土地的保障性住房建設缺乏積極性。20世紀90年代末以來，土地出讓金占地方財政收入的比重越來越高（圖4—15）。當前公共租賃住房用地有劃撥、作價入股和出讓等供應方式，廉租住房、經濟適用住房用地只能以劃撥方式供應，因此，地方政府對保障性住房土地供應顯得積極性不夠。