終結釘子戶！都市更新解套的曙光

人會老，房子也會老！舊屋要換新，驢步政策要能動，除了鞭策之外還要掛上「紅蘿葡」才行。都市更新相關之住戶、建商與政府，從賦稅、權利、義務……各方面，牽動彼此之間的關係，其實有著「共傷」的結構，未達共識無以「共享」，猶如「七傷拳」，傷敵七分，傷己三分，你若是要當「釘子戶」，到底是得還是失？

都更不僅可邁向現代化都市及改善人民的生活品質，更是防範於未然最有效辦法，但現行的都市更新條例完全不適用，不僅造成都更牛步化且爭議頻繁，影響的是全民福祉，即然都更條例解決不了問題，其修正草案也不濟事而遭詬病，解決之道就是跳脫舊思維的窠臼，為都更尋求另一扇門。

本書所揭示的配套式解決問題之導，是一種催化都更、活絡經濟、創造稅收、賦稅公平的綜合性思維，所籌劃的並非零散的些許個案之都更，而是全面性、持續性的都市更新，未來都更將不再受制於釘子戶，藉著公平合理且絕對有效的機制促進都更整合之外，也會全面性的催化老房屋自動尋求都更重建。內容提供非常多的【舉例說明】配合章節解析，更具參酌價值。

老舊房屋之住戶、建商及仲介業，或是正深陷於都市更新泥沼中的「投資客」與「插旗者」，本書將提供建設性的思考方向，讓您在都更的合作關係上，更能加速談出可行之共識方案。

洪明東　時事觀察家

偏好腦力激盪，曾擁有國內外多項專利，亦曾在國內、國外之發明展中獲奬，針對難解的公共議題及發明具有獨到之創新能力與智慧，就國家創造稅收、賦稅公平、繁榮經濟、都市更新、居住正義等公共事務均有獨特的見解。曾著有《美中台三贏：彈性和解方案》一書。

因目前社會問題於都市更新、居住正義、賦稅公平上，政府顯然心餘力拙，財政困窘卻開源無方，遂將專長於權利價值組織化之思維整理成書，以提供都更解套之法，在相關問題遲遲不見解決良方之際，自認能一併助益紓緩當前的諸多難題，咸信有參酌價值，希望能獲得共鳴。

＜序言＞啟動全面都更，創造經濟繁榮
第一章 房屋老舊稅
　都更困境興釘子戶
　都更之鑰—都市更新稅
　開徵房屋老稅具合理性
　開徵房屋老舊稅應考慮的要素
　房屋老舊稅如何計算
　【舉例說明】一 (少資產者的房屋老舊稅)
　【舉例說明】二 (多資產者的房屋老舊稅)
　【舉例說明】三 (多資產且初當釘子戶的房屋老舊稅)
　【舉例說明】四 (多資產且續當釘子戶的漸增之房屋老舊稅)
　【舉例說明】五 (釘子戶遭課漸增的房屋老舊稅後的可能演變)
　【舉例說明】六　(免徵房屋老舊稅之例)
　【舉例說明】七　(外藉人士的房屋老舊稅)
　【舉例說明】八　(法人的房屋老舊稅)
　【舉例說明】九　(微小不動產的房屋老舊稅)
　【舉例說明】十　(多據點行業的不動產之房屋老舊稅)
第二章 不動產區塊完整障礙稅
　開徵不動產區塊完整障礙稅具合理性
　申請建照前先完成促進土地有效利用的整併
　整併標的之除外
　整併後的基地應具一定的方整度
　整併案相關兩造的相對面積及相關事項
　申請都更整併應交保證金
　整併規劃應載明權利金金額
　整併流程及相關的期間概要
　反向整併可採用的方式
　整併案的未申請反向整併之釘子戶,仍應承擔加重房屋老舊稅的釘子戶乘數之風險
　反向整併者的確認及相關事項
　障礙任的確定及相關事項
　不動產區塊完整障礙稅的計算法
　保證金的退還
　【舉例說明】一　(被整併者成了障礙責任者)
　【舉例說明】二　(具障礙事實的個案之後續發展)
狀況一　(被整併者姿態,放軟)
狀況二　(迂迴完成整併或整併者亦成了障礙責任者)
狀況三　(整併者涉入另一輪的都更整併案)
狀況四　(第三者對整併案的雙方進行整併)
狀況五　(藉由購買或共同開發完成整合)
　【舉例說明】三　(整併者拒絕反向整併而承擔障礙之責)
　【舉例說明】四　(具障礙事實的個案之一方重新啟動另一輪的都更整併)
　【舉例說明】五　(被整併的標的中部分所有權人不接受整併)
都更流程之一　(集合住宅的整合／整併)
都更流程之二　(整併相鄰的土地)
第三章 集合住宅各戶的權利價值
　應以法規明確每一戶的權利價值比例
　土地與建物的權利價值比例
　建物權利價值的細分
　【舉例說明】一　(公寓的各戶之權利價值)
　【舉例說明】二　(強化整棟結構後的各戶之權利價值)
　【舉例說明】三　(有電梯建物的各戶之權利價值)
　談判集體權利變換總值，再依個別權利價值進行分配之優點
第四章 都更補助
　政府有配套的都更補助規劃
　都更補助摘要及相關事項
　【舉例說明】　(分攤都更費用的貸款利息補貼)
第五章 幫無殼族圓購屋夢
　幫無殼族圓購屋夢
　租金活化
第六章 租金活化平台的模擬規劃及相關事項
　平台的架構
　政府對租賃雙方的獎勵、補貼及相關事項
　加入平台的房屋之出售
　租金活化及相關事項
　售屋開價應受限制
　房屋在加入平台期間的贈予或繼承
　退出平台及其他事項
　【舉例說明】一　(加入租金活化平台房東受益之一)
　【舉例說明】二　(加入租金活化平台房東受益之二)
　【舉例說明】三　(政府補貼搭配租金活降低買方的購屋負擔)
第七章 實際案例及雜項
　如果套用新辦法，就沒有文林苑事件
　延宕多年的永春社區都更案vs套用新辦法下的該都更案
　數字在說話，一定要都更
　開徵都市更新稅能助益穩定房價
　都市新稅之歸屬
結語