“小產權房”處置與土地制度創新（簡體書）

《小產權房處置與土地制度創新：以城鄉房上聯建權合法化為突破口》利用法經濟學方法，並根據參與全國城鄉統籌改革試點城市相關文件研討起草的實際經驗，結合《物權法》實施和《土地管理法》修訂，提出“分期分類”處理“小產權房”方案。解決“空心村”問題，以求最終建立科學的房地產管理體制，實現城鄉協調可持續發展。

楊遂全，1977年在西藏公安廳工作，1978年考入西南政法學院法律本科，1981年提前畢業，考取該校民法婚姻法專業碩士，師從楊懷英教授；1984年畢業留校；1990年去巴黎第一大學進修。1992年被聘為碩導；1998年被四川大學聘為教授。1999年在法國孟德斯鳩大學參與合作研究，參加著名學者認識歐洲項目，2003年6月在中國社科院研究生院取得民商法專業博士學位，師從梁慧星教授。2003年到日本福岡和長崎大學交流。2003年8月起在駐法使館教育處。2004年始獲政府特殊津貼。2006年被聘為四川大學法經濟學專業博士生導師。2008年6月起在巴黎政治學院做合作教授。1982年以後在《法學研究》（3篇）、《中國法學》（3篇）、《中國改革》、《社會種學研究》和法國《孟德斯鳩大學學報》等國內外刊物發表了《現行婚姻法的不足與民法典立法對策》等學術論文100多篇（其中法語10多篇）；1985年先後在法律出版社、人民法院出版社等出版了《中國之路與中國民法典》、《比較民商法學》、《家庭未來及其對策研究》、《中國人口法律制度研究》等個人專著10多本；主編合著《婚姻家庭法新論》等30餘本，合譯《美國婚姻與婚姻法》等2本，主編《新婚姻法專家指導叢書》、《民商法爭鳴》等叢書。1991年以後曾獨自承擔或主持：正確處理“小產權房”與農村地制創新（國家社科）、中國人口立法研究（國家教委重點）、民商事法律秩序維護與法定公證（司法部重點）、人口流動制度比較、人力市場化機制（中歐高教項目兩項）、立法和法律實證（中加項目）、少數民族人口政策研究（國家八五項目）、房地產立法與社會安定（四川省學術帶頭人項目）等10多項國家和省部級科研項目。1986年以後多次獲得全國、部省市優秀科研成果一、二、三等獎和司法部“7．5”優秀論文獎、四川省優秀圖書特別獎。1992年獲國家教委優秀青年教師稱號、做出突出貢獻的中國碩士獎；1995年獲全國首屆傑出青年法學家提名獎；2002年獲挑戰杯特等優秀導師獎；2004年獲四川省有突出貢獻的優秀專家稱號等。

《小產權房處置與土地制度創新——以城鄉房上聯建權合法化為突破口》利用法經濟學方法，并根據參與全國城鄉統籌改革試點城市相關文件研討起草的實際經驗，結合《物權法》實施和《土地管理法》修訂，提出“分期分類”處理“小產權房”方案。解決“空心村”問題，以求最終建立科學的房地產管理體制，實現城鄉協調可持續發展。本書由楊遂全等著。

序言
第一編名稱與名分
第一章“產權”一詞的內涵和外延
第一節“產權”的經濟學含義
第二節法學界是如何使用“產權”一詞的
第三節民間的產權概念及其與相近概念的區別
第二章“小產權房”的定義
第一節“小產權房”名稱的由來與民間的定義
第二節法律界狹義的“小產權房”
第三節本課題在廣義上特指的小產權房
第三章小產權房相關基本概念的本質內涵問題
第一節“大產權”名分與國有背後的城市居民所有
第二節集體所有的內涵及其歷史地位
第三節房上聯建權名稱內涵及其民間制度創新

第二編現狀與背後
第一章現實的小產權房的共性
第二章各地小產權房現狀概觀
第一節北京市
第二節河南省鄭州市
第三節江蘇省南京市
第四節廣東省深圳市
第五節成都市中心城區小產權樓盤之典型調查
第六節成都市郊區郫縣小產權樓盤之全面調查
第三章小產權房的購房人類別
第一節投資投機性購房者
第二節以生存為目的的購房者
第三節以生活為目的的購房者
第四章小產權房的用地類型與供地方式
第一節集體建設用地
第二節佔用耕地建小產權房
第三節小產權房的供地方式
第五章小產權房合同及權屬證書
第一節租賃合同
第二節買賣合同
第三節股權轉讓合同
第四節聯合投資建園合同
第五節取得房屋權屬證書的
第六章小產權房與商品房開發成本比較
第一節土地取得成本
第二節建設成本
第三節規費成本
第四節納稅成本
第五節公共配套設施費用成本
第六節產權辦證成本
第七節營銷宣傳成本
第七章小產權房的法律風險分析
第一節開發商修建小產權房的風險
第二節購房人購買小產權房的風險
第八章小產權房背後的利益主體與博弈機制
第九章現行與小產權房相關的國家法律法規和政策
第一節與小產權房相關的現行法律法規
第二節中央解決小產權房問題的基本政策
第三節各地處置小產權房的對策
第四節成都市等試點城市處置小產權房的對策

第三編理性分析
第一章對各種贊同小產權房合法化的理論評述
第一節主張小產權房本身完全合法的各種觀點評析
第二節強調小產權房對社會現實的積極作用
第三節主張小產權房未來合法化的理論依據和設想
第二章反對小產權房合法化的各種觀點
第三章各界對當前和未來土地制度改革方向的思考
第一節對現行土地制度的積極評價
第二節對現行土地制度重大弊端的反思
第三節各界對未來土地制度改革方向的思考
第四章國外城鄉統籌地制和違規用地處置法評介
第一節法國最新鄉村法典評介及其借鑒
第二節德國處置原東德私自建房的“事實物權”
第三節美英的城鄉土地管理制度比較與借鑒
第四節日本的城鄉土地管理制度及其借鑒
第五章小產權房與地制改革大方向深思
第一節地制改革須考慮人口發展週期和資源浪費
第二節房地完全市場化的弊端
第三節農村土地制度改革不可回避的問題
第四節建立農村房上聯建權人市制度的歷史意義

第四編小產權虜與宅基地制度改革
第一章宅基地制度變遷與小產權房的產生
第一節宅基地私有並可自由買賣時期
第二節宅基地歸集體所有和房屋可自由買賣時期
第三節宅基地歸集體所有和房屋處分受到限制時期
第二章宅基地產權取得及流轉的實證分析
第三章當前宅基地制度存在的突出問題及改革實踐
第一節宅基地產權制度的突出問題
第二節宅基地產權制度改革的實踐
第四章改革農村宅基地產權制度的建議

第五編集體建設用地制度改革與小產權房問題
第一章小產權房與集體建設用地利益博弈
第一節集體建設用地制度的形成與現狀
第二節小產權房與集體建設用地的關係
第二章小產權房與集體建設用地制度創新
第一節小產權房的發展與集體建設用地制度創新
第二節集體建設用地制度創新對解決小產權房的啟示
第三節地方創新經驗評析：以成都市聯建政策為例
第三章小產權房處置中的集體建設用地制度協同
第一節制度協同的必要性
第二節農用地和集體建設用地轉換規則
第三節宅基地與集體建設用地轉換規則
第四節集體建設用地使用權直接人市流轉規則
第五節土地管理法和房地產法相關條文修改建議

第六編小產權房間置與征地制度
第一章小產權房折射出來的土地徵收制度
第二章未來征地制度改革與農民利益保護
第三章征地制度變革與小產權房解決

第七編未來方案設計
第一章修改土地管理法與制定城鄉統籌房地產法
第二章當前小產權房的分類處置方案
第一節處置原則
第二節具體分類處置方案
第三章城鄉房上聯建權制度設計
第一節房上聯建權制度整體設計及其與地上權的區別
第二節以房上權使未多占地聯建小產權房合法化
第三節房上聯建合同的成立與管理
第四節房上聯建權的行使與變更
第四章城鄉產權改革與統籌發展方案總體設計
第一節確立防糧荒耕住市場和法律共同調節機制
第二節人多地少國度的公平與效率平衡用地機制
第三節系統解決“種地不如蓋房”根本消解小產權房
結語讓小產權房成為歷史
附錄一國家社科基金成果要報：正確處理“小產權房”與農村地制創新
附錄二城鄉統籌房地產法（建議稿）