物業管理實務（簡體書）

1.6.2物業服務企業法律責任
為明確物監服務企業在物業承接查驗中的責任界限，《物業承接查驗辦法》規定了物業服務企業三個方面的法律責任。
（1）自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。
（2）物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。
（3）物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。
1.6.3雙方共同責任
為防止建設單位、物業服務企業結成利益聯盟，損害業主利益，《物業承接查驗辦法》第四十條規定：建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。
建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。
1.6.4房地產行政主管部門在物業承接工作中的指導和監管作用
為了發揮房地產行政主管部門在物業承接工作中的指導和監管作用，《物業承接查驗辦法》設立了物業承接查驗備案制度，明確規定物業服務企業應當自物業交接后30日內，持前期物業服務合同、臨時管理規約、物業承接查驗協議、建設單位移交資料清單、查驗記錄、交接記錄以及其他承接查驗有關的文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續。《物業承接查驗辦法》規定了相應的罰則，從行政監管的角度督促建設單位、物業服務企業履職盡責，促使各方主體在物業承接查驗中切實做到保護業主共有財產，最大限度地維護業主的共同財產權益。
建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。
物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業協會調解。
1.6.5業主的相關權利
承接查驗雙方所查驗的具體對象是物業本身，其財產所有權屬于業主共有，因此，全體業主享有相應權利，對不符合物業承接查驗要求的行為有權進行投訴。
物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。
（1）物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。