房地產開發企業會計與財務管理（簡體書）

陳玉潔，從事圖書出版工作多年，主要研究方向財務會計、審計、財務管理、成本核算及稅收籌劃。豐富的實踐經驗和扎實的專業知識讓作者對財務會計及審計領域頗有研究。以出版《企業成本核算與費用控制全書》《輕松編制、分析、審查財務報表全流程演練》《怎樣查賬與調賬》等書。

目錄

上篇會計實務篇

第1章房地產開發企業會計與一般企業會計的比較/3
1.1房地產開發企業會計對象的特殊性/5
1.2會計任務與會計核算/8
1.2.1會計任務/8
1.2.2會計核算/10
1.3對會計工作組織的特殊要求/13
1.3.1建立健全會計機構/13
1.3.2制定合理的會計制度/13
1.3.3加強會計隊伍建設/14
第2章幾個重要的會計科目/15
2.1貨幣資金：企業生存和發展的血液/17
2.1.1庫存現金的核算/17
2.1.2銀行存款的核算/20
2.1.3其他貨幣資金的核算/27
2.2應收款項/30
2.2.1應收票據的核算/30
2.2.2應收賬款的核算/33
2.2.3預付賬款的核算/37
2.2.4其他應收款的核算/40
2.3存貨：房地產開發企業的重要資產/41
2.3.1存貨的概念/41
2.3.2存貨取得與發出的核算/42
2.3.3材料采購的核算/46
2.3.4委托加工物資的核算/51
2.3.5周轉材料的核算/53
2.3.6開發產品的內容及核算/55
2.3.7存貨清查的核算/61
2.3.8存貨跌價準備的核算/63
2.4固定資產：維持企業正常運營的關鍵/65
2.4.1概述/65
2.4.2固定資產的計價/66
2.4.3固定資產的取得核算/68
2.4.4固定資產折舊的核算/72
2.4.5固定資產修理的核算/77
2.4.6固定資產清理、盤點與減值準備提取的核算/79
2.4.7固定資產租賃的核算/83
2.5無形資產的核算/84
2.5.1無形資產的確認和計價/84
2.5.2無形資產轉讓、出租和轉銷的核算/87
2.6負債：影響企業安全的重要科目/88
2.6.1概述/88
2.6.2流動負債的核算/90
2.6.3非流動負債的核算/98
2.7所有者權益的核算/104
2.7.1所有者權益的概念/104
2.7.2投入資本的核算/105
2.7.3資本公積的核算/106
2.7.4留存收益的核算/106
第3章房地產開發企業項目開發成本核算/109
3.1項目開發成本的構成/111
3.2土地開發成本的核算/113
3.2.1土地開發成本核算對象的確定/113
3.2.2土地開發成本項目的設置/113
3.2.3已開發完土地開發成本的結轉/116
3.3配套設施開發成本/117
3.3.1配套設施開發成本核算對象的確定/118
3.3.2配套設施開發成本核算項目的設置/118
3.3.3配套設施開發成本的核算/119
3.3.4已完設施開發成本的核算/120
3.4房屋開發成本的核算/120
3.4.1房屋開發成本核算對象的確定/120
3.4.2房屋開發成本項目的設置/122
3.4.3房屋開發成本的核算/122
3.5開發間接費用的核算/126
3.5.1開發間接費用的組成/127
3.5.2開發間接費用的核算/128
3.5.3開發間接費用的分配/128
第4章房地產開發企業收入與利潤的核算/131
4.1房地產開發企業的產品銷售、轉讓核算/133
4.1.1房屋銷售核算/133
4.1.2土地轉讓核算/136
4.1.3代建工程結算收入核算/136
4.2產品出租的核算/138
4.2.1出租產品投入經營的核算/138
4.2.2出租開發產品銷售或轉讓的核算/141
4.3房地產經營利潤的核算/142
4.3.1經營收入的核算/142
4.3.2經營成本的核算/143
4.4成本費用的核算/144
4.4.1成本費用核算的基本要求/144
4.4.2成本費用的歸集和分配/145
4.5利潤與利潤分配的核算/151
4.5.1房地產企業利潤的構成/151
4.5.2利潤分配的核算/156
第5章財務會計報告與財務報表分析/159
5.1財務會計報告的種類及作用/161
5.1.1財務會計報告的種類/161
5.1.2財務會計報告的作用/162
5.2資產負債表/163
5.2.1資產負債表結構/163
5.2.2資產減值準備明細表/167
5.3利潤表/168
5.3.1利潤表結構/168
5.3.2利潤表編制方法/169
5.3.3利潤分配表的作用和結構/170
5.3.4利潤分配表的編制/171
5.4現金流量表/172
5.4.1現金流量表結構/172
5.4.2現金流量表的編制/175
5.5財務報表綜合分析/183
5.5.1財務狀況的綜合分析評價/183
5.5.2杜邦財務分析體系/185

下篇財務管理實務篇

第6章房地產開發企業財務管理概述/191
6.1房地產開發企業財務管理的對象與目標/193
6.1.1財務管理對象/193
6.1.2財務管理目標/195
6.2房地產開發企業財務管理環境/198
6.2.1經濟體制環境/198
6.2.2市場環境/198
6.2.3金融環境/200
6.2.4財稅環境/201
6.2.5法律環境/201
6.3房地產開發企業財務管理觀念/202
6.3.1資金時間價值觀/202
6.3.2資金風險價值觀/206
第7章房地產開發企業項目投資管理/209
7.1如何做好項目開發的可行性研究/211
7.1.1可行性研究概述/211
7.1.2項目開發方案選擇/215
7.2投資經濟效益評價/221
7.2.1開發項目投資支出的估算/221
7.2.2開發項目經營收入、成本、費用和稅金的估算/223
7.2.3開發項目財務狀況分析/230
7.2.4項目投資經濟效益評價/232
7.3項目開發的成本、費用計劃與控制/235
7.3.1成本費用計劃/235
7.3.2成本費用控制/245
7.4項目開發風險分析/251
7.4.1風險概述/252
7.4.2項目風險預測/257
7.4.3項目風險控制/261
7.5案例/265
第8章房地產開發企業籌資管理/269
8.1資金籌集渠道分析/271
8.1.1自有資金/271
8.1.2銀行貸款/272
8.1.3集資/273
8.1.4利用外資/275
8.1.5預售款/276
8.1.6財政撥款/276
8.1.7承包商帶資承包/276
8.2資金成本的計算/277
8.2.1影響籌資成本的主要因素分析/277
8.2.2籌資成本的計算/278
8.3財務風險與資本結構優化/282
8.3.1財務風險/282
8.3.2資本結構優化/283
8.4案例/284
第9章利潤及其分配管理/291
9.1利潤的構成及其對企業發展的重要作用/293
9.1.1企業利潤的構成/293
9.1.2企業利潤的作用/297
9.2企業利潤最大化目標管理/298
9.2.1制定目標利潤所要考慮的因素/298
9.2.2目標利潤的制定/299
9.2.3目標利潤的控制/301
9.3企業利潤的分配管理/303
參考書目/307

第1章房地產開發企業會計與一般企業會計的比較
1.1房地產開發企業會計對象的特殊性
會計對象是指會計所要核算和監督的內容。從一般意義上說，凡是能以貨幣表現的經濟活動，都是會計核算和監督的內容。房地產會計的對象，是指房地產會計核算和監督的內容。房地產會計的對象取決于房地產業的經濟活動內容及其特點，并受會計職能的制約。會計的具體對象是會計要素的增減變化，我國所確定的企業會計要素有六大類：資產、負債、所有者權益、收入、費用和利潤，而房地產企業與普通企業在各要素的具體內容上有不同。下面我們就從這六大要素來討論房地產企業會計的對象。
1.資產
資產是由過去的交易和事項所引起的、企業擁有或控制的、能帶來未來經濟效益的經濟資源。房地產開發企業是從事房地產開發和經營的企業，它要從事開發經營活動，除了要有人這個決定性因素外，還要擁有材料、施工機械、運輸設備等生產資料，即資產。房地產開發企業的資產，按其在開發經營過程中所起的作用，分為流動資產、固定資產、無形資產、遞延資產、長期投資等。
流動資產包括貨幣資金、結算資金、短期投資、勞動對象和勞動產品。固定資產包括企業所有機械設備、運輸設備等勞動資料和非開發經營用的房屋和設備。無形資產是指那些不具備實物形態，而以某種特殊權利、技術、信譽等價值形態存在于企業，并對企業長期發揮作用而且能取得經濟效益的資產。遞延資產又叫做長期待攤費用，是指企業發生的不能全部計入成本費用，應在以后年度內分期攤銷的各項費用。長期投資是指企業不準備在1年內（含1年）變現的對外投資。
房地產開發企業的資產構成如圖1-1所示。
2.負債
負債是指由于過去的交易或事項所引起的企業需要在將來以轉移資產或提供勞務加以清償的現有義務。企業負債按其償還期限的長短可以分為流動負債和長期負債。流動負債是指在一年或超過一年的一個營業周期內償還的債務，包括短期借款、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應付利潤和應交稅費等。長期負債是指償還期限在一年或超過一年的一個營業周期以上的債務，包括長期借款、應付債券、長期應付款等。房地產企業的負債如圖1-2所示。
3.所有者權益
所有者權益是指企業投資者對企業凈資產的所有權，是企業全部資產減去全部負債后的余額。它表明企業的產權關系，即企業歸誰所有。一般不需要歸還，不需要支付費用，其基本部分可以參與利潤分配。所有者權益是企業取得資金的一個重要渠道，包括實收資本、資本公積、盈余公積、本年利潤、利潤分配等。其中，實收資本是指投資者投入企業的資本金；資本公積是指投資者投入或從其他渠道取得，不能構成實收資本，但由所有者享有的資本；盈余公積是指從企業實現的凈利潤中提取的公積金。房地產企業的所有者權益構成如圖1-2所示。
圖1-2融資渠道圖4.收入
收入是指企業在有償轉讓商品性建設場地、商品房，結算代建工程款等日常活動中所形成的經濟利益的流入。收入是企業持續經營的基本條件。只有取得收入，企業才能補償開發過程中的各種費用，實現利潤，從而繼續經營。
5.費用
費用是指企業在開發、建設、銷售商品性建設場地及商品房等日常活動中所發生的各種費用。如耗費的原材料、動力，支付的職工工資等。費用按其與收入的關系，可以劃分為成本和期間費用，如管理費用、財務費用、銷售費用等。
6.利潤
利潤是企業在一定期間內開發經營活動的最終成果，是收入和費用配比相抵后的差額。

1.2會計任務與會計核算

由于會計對象的特殊性，房地產開發企業的會計任務與會計核算工作也有其自身的特點。
1.2.1會計任務會計的任務，是根據客觀的需要和要求確定的，它受會計對象的制約。房地產開發企業會計的任務，是指房地產會計在房地產開發經營管理中應承擔的責任和應達到的要求，主要包括以下幾個方面：
(1)加強會計核算，向管理者和投資者反映企業開發經營活動和開發經營成果的會計信息，并滿足國家宏觀經濟調控的需要。
會計的基本職能之一，是以貨幣為主要計量單位，全面、連續、系統、綜合地反映企業的開發經營活動。會計的這個職能，是通過會計核算實現的。為了不斷改善企業開發經營管理，增強在房地產市場的競爭力，一方面要接受國家綜合管理部門的指導，使自己的開發經營活動符合城市建設總體規劃和國家產業政策的要求，另一方面要接受投資者的監督，使投資者關心企業，為企業提供再開發所需要的資金。因此，會計應及時取得和處理經濟業務發生時的原始資料，遵循客觀性、真實性、相關性、可比性、及時性、謹慎性等基本會計原則，分類記錄各項資產、負債和所有者權益的增減變動情況，正確計算材料物資采購成本、房地產開發成本和其他業務支出，并將各項收入與相應的支出對比，確定企業的經營成果。企業管理者利用會計核算提供的資金、成本、利潤及其分配情況的信息資料，可以掌握和分析企業的財務狀況、成本水平、收入的取得、利潤的形成和分配情況，并進一步分析企業計劃和預算的完成情況，總結經驗教訓，找出差距，采取措施，改善經營管理。同時，還要為國家有關部門如財政、銀行、審計等進行宏觀調控提供重要經濟信息。
(2)反映和監督企業財產物資保管、使用情況，積極促進企業貫徹執行國家有關法規和制度，有效地控制企業各項計劃和預算，不斷降低開發成本。
為了加強對企業的宏觀控制，國家制定了一系列政策和法規，其中財務政策、財務制度、財經法規與會計工作關系密切。會計應利用其監督的職能，促使企業執行國家的有關法規和制度，以保證企業的開發經營活動合法、合理進行。為了達到預期的經濟效益，企業也制定有一整套計劃和預算，如開發建設計劃、銷售計劃、成本計劃、財務計劃等，會計應按照計劃和預算控制企業開發經營收支，并利用會計核算資料隨時考核企業計劃和預算的執行情況，以保證企業開發經營活動有目的、有計劃地進行。
做好會計工作，還必須保證財產物資的安全完整，全面反映和監督各項財產物資的存在和變動情況。對于一切貨幣資金的收支、財產物資的收入、發出和轉移，要據實填制憑證，認真進行審核，及時登記賬簿。如果發現賬實不符，應查明原因，屬于毀損浪費、貪污盜竊、違法亂紀等行為造成的，要按有關政策和法律嚴肅處理，明確保管人員的經濟責任。
同時，要不斷減少物資消耗，節約使用資金，降低開發成本，就必須及時計算開發成本，反映開發產品在開發過程中的生產耗費。通過開發產品成本的計算和分析，可以使企業及時發現開發過程中存在的問題，采取降低開發成本的有效措施，多為企業提取再開發所需要的資金。
（3）考核分析企業的財務、成本和利潤狀況，促使企業不斷提高經濟效益。
房地產業的經濟效益主要取決于企業資金的合理調度，各項費用支出的節約和利潤的增長。會計應通過其反映的職能，隨時掌握資產的構成、償債能力、經營資金周轉率和企業的獲利能力，并將其與計劃預算對比，與本企業歷史最好水平對比，與國內同行先進水平對比，考核分析企業的經濟效益，找出影響企業經濟效益的原因，提出提高企業經濟效益的措施。
（4）預測經營前景，參與經營決策，為管理層出謀劃策。
要增強企業的市場競爭能力，必須不斷提高企業的預測、決策水平。這就為會計提出了新的任務，不僅要對經濟活動進行反映和監督，還要參與企業經營、預測、決策。會計應充分利用會計核算資料和其他有關資料，預測企業的經營收入、經營成本、經營利潤的變化趨勢，提出多種經營方案供管理層決策。
1.2.2會計核算（1）房地產企業生產經營的特點
房地產開發企業是從事房屋建設經營、土地開發建設活動的企業，是一個綜合性很強的行業，使其會計核算與其他企業會計核算具有明顯區別，特征顯著。要探討房地產開發企業會計核算，應該先明白這些特點。
①房地產開發企業的經營范圍。
?土地的開發和建設；
?房屋的開發、建設和經營；
?城市基礎設施和公共配套設施的開發和建設；
?代建工程的開發；
?為商品房提供售后服務的其他多種經營業務。
②房地產開發企業的經營特點。
?開發經營的計劃性；
?開發經營業務的復雜性;
?開發產品的商品性；
?開發建設的周期長、投資數額大；
?經營風險大。
③房地產開發企業的經營方式。
?定向開發，即事先與購買方簽訂合同，按照合同進行開發建設；
?投標開發，即參加招標項目進行投標，獲得開發項目，開發建成后定向銷售或自行銷售；
?自行開發，即經當地政府批準，在總體規劃指定的區域內自行開發、自行銷售。
④房地產開發企業與建設、施工企業的聯系與區別。
建設單位一般情況下目標單一，只建設而不經營；房地產開發企業既要開發又要建設，而且還要進行經營。在征地、拆遷、設計、建設等方面，房地產開發企業與建設單位又有相同之處。
施工企業一般只負責施工，不管征地、拆遷等前期工作，施工結束，驗收合格交付開發企業；而開發企業既要從事土地開發和房屋建設，還要對土地和建筑產品進行經營，因此，具有生產、經營、服務三重性質。在工程的預、決算控制與管理方面，房地產開發企業與施工企業也有相同之處。
（2）房地產開發企業會計核算的內容
一般情況下,房地產開發過程主要分為五個階段：投資機會選擇和決策階段、開發前期工作階段、建設施工階段、租售階段、售后服務階段。會計應適應不同階段的資金使用需要進行核算。
①投資機會選擇和決策階段。
這一階段會計的主要任務是對發生的相關研究費用進行核算,所發生的各項費用計入生產成本。
②開發前期工作階段。
這一階段主要涉及與開發工程有關的招投標、各種合同、條件談判和簽約等。這時,會計除了對發生的相關費用進行核算,將各項費用計入生產成本外,還應通過向銀行等金融機構借款、發行股票或債券等方式進行籌資,并將籌資費用計入財務費用。
③建設施工階段。
這一階段的工作主要有土地征用和拆遷補償、基礎設施建設、建筑安裝工程建設、竣工驗收等。會計的主要工作是對發生的工程成本，分別記入生產成本科目及相關明細科目。工程竣工驗收后,應計算開發項目的總成本和出售房屋的單位成本,及時結轉。
④租售階段。
這一階段會計的主要任務是將銷售收入計入主營業務收入,繳納各種稅金;核算財務成果,計算利潤,計提留存收益等。
⑤售后服務階段。
這一階段主要是對售后服務發生的各項費用,應分別計入管理費用和銷售費用等科目。

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