房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點與依據（簡體書）

老舊房契的法律效力——老舊房地契，是否還有效？【權屬證明】
限購政策與情勢變更——房屋限購令，解約誰之責？【情勢變更】
一房二賣的法律後果——一房賣二主，誰是所有人？【一房二賣】
農村房買賣合同效力——買賣農村房，合同有無效？【國家政策】
無權處分與善意取得——共同共有房，擅賣要得回？【無權處分】
表見代理的司法認定——擅賣他人房，是否也有效？【表見代理】
黑白合同的法律效力——陰陽兩合同，到底依哪個？【黑白合同】
無證房買賣合同效力——沒有產權證，買賣不合法？【禁止規範】
村建集體土地租賃房——所謂小產權，是不是合法？【小產權房】
未成年房主賣房程式——房主是孩子，賣房有無效？【合同主體】
境外人士購房之程式——外國人買房，是不是合法？【合同主體】
轉按揭二手房屋糾紛——轉手按揭房，貸款如何償？【違約責任】
解除合同的通知效力——解除發通知，是否有效力？【合同解除】
隱名代理與借名購房——代人買賣房，合同有無效？【隱名借名】
抵押房：抵押權滌除——出賣抵押房，合同何效力？【合同效力】
查封房：查封期轉賣——擅賣查封房，合同定無效？【合同效力】
拍賣房：拍賣物瑕疵——競拍過戶難，違約誰承擔？【合同履行】
拆遷房：回遷房指標——拆遷安置房，是否能轉賣？【合同效力】
經適房：受讓人資格——經濟適用房，轉售有無效？【合同效力】
經租房：歷史性遺留——要回經租房，為何這麼難？【法院管轄】

這本書無論對於實務工作者還是對於非法律人士，都是一本值得研讀的好書。作為一名實務工作者，辦案多不是值得驕傲的資本，但是如何辦得好、辦得符合法律精神、辦出最佳社會效果和法律效果，才是真正的價值所在。如果你是一名法官，讀讀《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點與依據》，對你在審判同類案件時，如何選擇法律，如何適用法律條文，如何借鑒已經生效的同類案件的判決思路，如何製作你所判決案件的法律文書，都會有一定的幫助。對非法律工作者，依據這本書點評和分析，很容易厘清你在房屋買賣中的思緒，具有很強的指導性。法律規定種類繁多，內容龐雜，有程式法還有實體法，同一類民事行為有多種法律可以調節，作為法律門外漢你很難知曉，很難辨別，同類法律找齊全了更難。這本書就具有集法律規定於一案的特點。本書不僅對於已經牽扯官司的當事人如何應對訴訟具有手把手的指導功能，而且對於避免房屋財產的權屬爭議同樣具有風險提示和風險防範的作用。

目錄

上編典型疑難專題

1．老舊房契的法律效力——老舊房地契，是否還有效？【權屬證明】

2．限購政策與情勢變更——房屋限購令，解約誰之責？【情勢變更】

3．一房二賣的法律後果——一房賣二主，誰是所有人？【一房二賣】

4．農村房買賣合同效力——買賣農村房，合同有無效？【國家政策】

5．無權處分與善意取得——共同共有房，擅賣要得回？【無權處分】

6．表見代理的司法認定——擅賣他人房，是否也有效？【表見代理】

7．違約損害與定金賠償——房屋沒買成，違約如何賠？【違約責任】

8．黑白合同的法律效力——陰陽兩合同，到底依哪個？【黑白合同】

9．無證房買賣合同效力——沒有產權證，買賣不合法？【禁止規範】

10．村建集體土地租賃房——所謂小產權，是不是合法？【小產權房】

 

中編典型房屋類型——二手房篇

 

11．精神病人的賣房效力——患有精神病，賣房何程式？【合同主體】

12．未成年房主賣房程式——房主是孩子，賣房有無效？【合同主體】

13．境外人士購房之程式——外國人買房，是不是合法？【合同主體】

14．約定不明與合同解釋——約定不清楚，如何來解釋？【合同解釋】

15．定金條款表述與適用——定金有約定，性質如何分？【定金規則】

16．合同簽訂真實性判定——合同簽沒簽，如何來證明？【無權代理】

 

17．購房合同的性質判定——真貸假買賣，羊頭當狗肉？【合同性質】

 

18．購房尾款的支付時間——全款須到位，還是先交房？【履行順序】

19．房屋相關費用的結清——物業暖氣費，該由誰來交？【附隨義務】

20．房屋品質的交接處理——收房交鑰匙，房屋非原狀？【恢復原狀】

21．按揭未辦理責任認定——按揭辦不來，哪一方責任？【責任認定】

22．轉按揭二手房屋糾紛——轉手按揭房，貸款如何償？【違約責任】

23．逾期交房的損失計算——逾期交房屋，違約如何賠？【違約損失】

24．解除合同的通知效力——解除發通知，是否有效力？【合同解除】

25．二手房過戶稅費爭議——稅費有爭議，究竟誰來擔？【稅費負擔】

26．【戶口遷移】

27．土地出讓金補交責任——土地出讓金，該哪方補交？【劃撥土地】

28．口頭合同效力與認定——合同無書面，能不能算數？【口頭合同】

29．無可歸責於雙方情形——合同未簽成，責任應在誰？【雙方無責】

30．買方拒絕履行的理由——不想買房了，理由是否足？【拒絕履行】

31．賣方違約與繼續履行——不想賣房了，能不能解約？【繼續履行】

32．逾期過戶的法律責任——逾期未過戶，理由足不足？【逾期過戶】

33．逾期付款的法律後果——逾期不付款，違約如何擔？【逾期付款】

34．房屋面積差異的處理——面積縮了水，房款是否退？【面積差異】

35．判決確權與賣房效力——名義產權人，買賣何效力？【民行交叉】

36．隱名代理與借名購房——代人買賣房，合同有無效？【隱名代理】

37．拖欠房款與訴訟時效——付款太遲延，是否過時效？【訴訟時效】

38．盜賣房屋的法律效力——盜賣他人房，合同有無效？【民刑交叉】

39．仲介費用糾紛的處理——房屋沒買成，不給仲介費？【居間合同】

40轉售房糾紛處理原則——轉售倒賣房，合同誰在簽？【合同主體】

 

中編典型房屋類型——商品房篇

 

41．房屋認購的法律效力——正式簽合同，還是只認購？【預約合同】

42．訂購定金的適用規則——訂購不簽約，定金可沒收？【定金規則】

43．售房廣告的法律效力——虛假做廣告，損失怎補償？【虛假廣告】

44．無證預售房合同效力——無證預售房，合同有無效？【合同效力】

45．土地使用權年限縮水——土地年限短，是否算欺詐？【土地年限】

46．土地使用權性質變更——土地使用權，劃撥改出讓？【土地性質】

47．交房通知的程式要求——簽約或交房，如何來通知？【通知方式】

48．竣工驗收與交房時間——房屋該交付，何時算竣工？【竣工驗收】

49．消防驗收的法律意義——消防未驗收，能否算交付？【消防驗收】

50．拒絕與遲延收房抗辯——逾期交付房，抑或受領遲？【拒絕收房】

51．逾期交房的免責理由——交房辦證晚，能否免除責？【不可抗力】

52．逾期交房與合同解除——逾期交付房，誰有解約權？【合同解除】

53．逾期交房的違約賠償——逾期交付房，違約怎賠償？【違約損失】

54．房屋權屬證明的內容——房屋權屬證，含否土地證？【權屬證明】

55．逾期辦證的違約責任——逾期辦房證，違約如何賠？【逾期辦證】

56．辦證費用的負擔原則——逾期未辦證，責任在於誰？【辦證費用】

57．交房辦證的訴訟時效——交房和辦證，訴訟有時效？【訴訟時效】

58．遲延付款的違約責任——遲延付房款，違約何責任？【遲延付款】

59．房屋品質問題與解決——品質有問題，如何來認定？【房屋品質】

60．裝修標準的爭議處理——裝修有爭議，如何來解釋？【裝修糾紛】

61．配套設施與設計變更——配套缺設施，設計擅變更？【合同變更】

62．面積差異與房款結算——面積有差異，如何來結算？【面積差異】

63．贈送面積與價款爭議——買房送閣樓，房款怎麼算？【贈送面積】

64．購房優惠條件的兌現——購房有優惠，能否要得回？【優惠條件】

65．購房附贈物品的兌現——買房有贈品，要不要兌現？【附贈物品】

66．雜訊污染與權利救濟——噪雜的房子，不要行不行？【雜訊污染】

67．間距光照不足的處理——陽光權之爭，是否有理據？【間距光照】

68工程款優先受償衝突——房款工程款，誰有優先權？【優先受償】

69售後包租合同的效力——即購即返租，合同有無效？【售後包租】

70．購房糾紛的調解處理——糾紛已處理，是否還需賠？【調解協議】

 

下編特殊房屋類型

 

71.抵押房：抵押權滌除——出賣抵押房，合同何效力？【合同效力】

72查封房：查封期轉賣——擅賣查封房，合同定無效？【合同效力】

73拍賣房：拍賣物瑕疵——競拍過戶難，違約誰承擔？【合同履行】

74違建房：買賣之後果——違法自建房，交易風險大？【合同欺詐】

75遺產房：房產權溯源——遺產房買賣，誰是權利人？【遺產繼承】

76房改房：交易之阻礙——買賣房改房，是否有阻礙？【合同效力】

77承租房：公房使用權——公房承租權，買賣有無效？【合同效力】

78集資房：請求權讓與——轉讓集資房，約定有無效？【合同效力】

79互易房：協議做置換——此房與彼房，過戶怎履行？【合同履行】

80團購房：買賣當事人——買賣團購房，解約該找誰？【合同解除】

81合建房：合作共建房——加盟投建房，能不能住上？【合同效力】

82凶宅房：合同之效力——此屋不吉利，能不能退房？【公序良俗】

83拆遷房：回遷房指標——拆遷安置房，是否能轉賣？【合同效力】

84共居房：同住人權益——共同居住人，享有何權益？【無權處分】

85聯建房：聯建責任方——所購聯建房，糾紛誰責任？【合同主體】

86抵債房：合同相對性——買賣抵債房，誰是買受人？【債務抵銷】

87爛尾房：停緩建工程——買了爛尾房，損失怎主張？【合同履行】

88酒店房：產權式酒店——產權式酒店，交付惹麻煩？【簡易交付】

89營業房：商業用途房——商業門面房，能不能實現？【合同解除】

90國資房：國有資產房——國資房買賣，未審批可行？【合同無效】

91央產房：上市的限制——買賣央產房，是否有限制？【合同履行】

92軍產房：過戶之障礙——難辦房產證，究竟誰之過？【合同履行】

93出租房：優先購買權——優先購買權，實際難實現？【優先買受】

94經適房：受讓人資格——經濟適用房，轉售有無效？【合同效力】

95兩限房：准購房資格——限價商品房，申購無資格？【公共利益】

96經租房：歷史性遺留——要回經租房，為何這麼難？【法院管轄】

97文革房：房產權歸屬——文革上交房，能否歸原主？【法院管轄】

98典當房：民間習慣法——祖上典當房，能否還要回？【物權法定】

99宗教房：產權人確定——宗教性質房，誰是所有人？【房屋確權】

100代管房：私房所有人——退回代管房，誰在繼續用？【合同履行】

附錄

附錄：房屋買賣法律適用規範性檔（本書主要引用法條來源）

房屋買賣：鑒證城鎮居民住宅大變革
 （代序）
20個世紀80年代以前，房屋買賣在中國還真是個稀罕事，單位與單位之間倒是有些房產買賣交易，個人與個人之間這類買賣十分稀少。有也是私下交易，大都是一些文人騷客和富豪商家的後裔，因為家業破敗或者無創業手段，或者後人移居國外無法打理，或者因維修管理耗費太大，於是出賣祖業換取少許錢財填補家業。那時房產出售也值不了幾個錢，也很少有家庭為了爭出售房屋獲得的那點小錢發生內訌，更沒有幾個家庭會為了分配買賣房屋而對簿公堂。在那個過分強調保護公有財產的年代，誰都不願保存更多的家產在自己名下。那時候，只有鄉下農民才會傾其所有積蓄，一心一意用在為自家建房子上。那些年代，作為公家人的城裏人，是以能否租住國家公產房，特別是房地產公司管轄的好房子、大房子為榮耀。人民政府強調人人有所居，住房問題被政府和單位包攬了，基本能夠保障人人有房租，雖然大小不一，好壞有別，早一天晚一天的事，終究是人民政府大包大攬了。難怪城裏人悠閒得很，住房這麼頭等大事，有政府操心受累。那時候你就是想自己掏錢買房子，除了購置私房，公房也是預購無門的。想想30年前的事，中國的城裏人還真是活得瀟灑自在。那個時候城裏人誰會想到，如今要打破頭往房市里擠呢？時間老人常常愛與我們開玩笑。
改革開放以後，國家確立了依法治國的基本方略。《憲法》明確規定，國家保護公民個人的合法財產。私有財產與公有財產上升到受法律同等保護的地位，我國房屋買賣市場也從此開始活躍起來。
20世紀80年代中期，在中國改革開放的前沿陣地深圳，敢為天下先的特區人，率先對公房分配租賃制度進行徹底改革，所有到深圳特區就業人員，除了短期內可租住公房外，政府要求機關幹部、事業單位職員、廠礦企業職工和來深圳的打工一族，統統自己掏腰包購房解決安居問題，從此開創了中國內地公房屋買賣的先河。筆者有許多到深圳謀生的朋友，雖然大多為黨政機關幹部和國家事業單位的職員，他們隻身落戶特區後，面臨的第一件大事，就是積攢鈔票購房，只有買到自己的住房，他們才能把老婆孩子從老家搬來深圳，才能真正成為深圳人，融入特區事業。
隨著改革開放的深化，住房改革成了震撼人心、衝擊每一位城裏人最重大的改革舉措。跨入新世紀以後，我國房屋改革的步伐越來越快，步伐越來越大，前後不到20年，城鎮居民住房取得，就完全從以租為主轉變為以買為主。買房賣房很快成為城市居民的一項必須學會的交易技能，否則你就無法在房屋購置大趨勢下，找到自己和家人安居樂業的安身之地。
現在回過頭來反思中國房屋市場的發展過程，個人感到這項改革似乎有操之過急之嫌。應該承認，在全國沒有全面鋪開房屋改革之前，深圳房屋改革的步伐基本上是穩健而恰當的，深圳市政府房屋管理職能部門對房屋市場的掌控是成功的，政府在房屋改革中起到決定性的調控作用。從租賃到買賣的改革過程中，政府對全市房屋的需求情況做到了心中有數，並且設計了一系列的操作程式，始終使房屋買賣工作處在健康運行的程式之中。特別是政府對低收入人群和高收入人群實行有差別的購房政策，使購房市場在相當長的時間裏顯得平穩、有序、健康。
再來反思一下全國性公房改造的前期政策，政府在公房改造上，的確給予了民眾很多優惠政策，充分體現了人民政府為人民的本色。收入低廉的職工只需付出不太多的款項，就能夠享受到“公房”變“私房”的改革成果。有了自己購置的房子，就意味著許多城裏人一夜之間就變成為了有房一族，成了有產階級。這是中國人私有財產合法化的最重要表現。這個時期的改革，主要是使原來已經租住公產房屋的絕大部分城鎮居民，通過付出可以承受的個人積蓄，獲得居住權和所有權並存、受《憲法》和法律保護的自產房。這種改革標誌著社會管理大踏步前進。
全國性公房大面積改造，解除了政府包攬全民福利分房的巨大經濟壓力，但是，政府並沒有從這一輪房屋改造中收回政府付出的全部投入，收回職工交納的購房款遠遠不夠建造成本，也難以彌補政府為建居民住宅的巨大財政支出。當然，國家到底是虧還是賺，這個賬由國家來算，我們算不清也算不出。由於產權明晰的公房基本一刀切賣給了租賃的居民，這就給今後的房改全面推向市場留下了隱患。當時政府缺乏管理房屋買賣市場的經驗，因此，在產權轉讓個人後，只規定個人如果要出售所購公房，必須經房產原單位同意放棄優先購買權，而沒有限定實行公改私的房屋進入市場的時間表，使得到房改房後的部分居民馬上進入房屋買賣市場，這就給後續房屋商品化價格戰起到了推波助瀾的作用。事實是，房主一旦把剛剛到手的房屋投入交易市場，就能輕易地從房屋交易市場獲得高出自己付出的數倍甚至數十倍的房屋市價的高額回報。他們把這些巨額資金轉投入房屋市場，對房屋市場價格上揚無疑有直接影響。加上國家土地管理部門、房屋建設管理部門、房屋交易管理部門對房地產市場化的管理沒有及時到位，調控舉措缺失，管理力度不大，尤其是銀行金融部門對房屋實行購買首付款項要求較低，發放房貸政策十分寬鬆，的確刺激了人們的房屋消費心理，但同時也誘發和助長了房屋投機行為。一個參加工作不到5年的大學生，抓住房市發展時機，用很少的首付，換取了大量政府房貸，成為炒房暴發戶。更有投機者，運用手中少量資金，套取大量銀行貸款，囤積房源，倒手買賣，從中獲取暴利。由於眾多監管部門對房屋投資性和投機性行為估計不足，防範不力，致使房地產市場很快出現泡沫。加上開發商為追求高額利潤，借助房地產業推銷宣傳造勢，引導人們不正常的消費心理爆發，商品房屋搶購之風一度盛行。加上國內外炒房團的炒作，在短期內，全國房屋市場普遍出現大幅度漲價風潮，商品房屋價格嚴重違背價值。從2008年下半年開始，全國房價在相互攀比中扶搖直上，北京、上海、杭州、深圳等一線城市的房價幾乎月月有漲，而且漲幅快得出奇，不少持幣等待購房者數數手中的票子，發現日漸離預想購置的房屋差距加大，只好望房興歎！
房價的不斷攀升，使房地產業成為可以輕易獲取暴利的行業，一些利慾薰心的人，為了獲取更多的利益而不擇手段，他們不按規矩“出牌”，導致房屋交易市場大量湧現不規範的行為，欺詐、矇騙、造假、虛假承諾、面積縮水，設施不配套、強買強賣、拒絕退貨、邊賣邊漲價等不誠信的行為頻發。購房處處是陷阱。例如：購房者一旦購進，就不可退出；開發商精心組織內部認購造勢，引誘購房者受騙上當；開發商利用霸王合同，吞吃購房定金；大打售房者優惠牌，騙得客戶一次性付清房款，把你套牢叫你欲罷不能；交房前不讓客戶驗收所購房屋，所交房屋面積“縮水”；開發商代替銀行與客戶搞假按揭，客戶面臨花錢打水漂的風險；無理由拖延交房期限，不按承諾辦理房屋產權證；炒樓花導致一房多賣，“一女二嫁”；不告知客戶真實的房屋土地使用年限，花認購70年產權的錢，購得50年產權的房；選房只讓看沙盤，不讓看圖紙，讓你在美滋滋中受騙上當；開發商擅自增收客戶委託辦理產權證的所謂手續費用；不同意開發商選定的物業客戶就拿不到房屋鑰匙，等等。更有甚者，開發商明目張膽地要求客戶放棄某些權利，購房合同中對客戶要求的義務多於權利，對開發商則是權利多於義務。還有利用補充協定否定或者變更主協定的部分條款，減免開發商的賣方責任。
二手房的交易陷阱更多。諸如“賣房者”非二手房產權人，只是使用權人；或者僅僅是二手房的產權人之一，且未得到其他產權人的同意；交易中的二手房產存在法律上不允許自由轉讓或者禁止轉讓的障礙；交易房屋非居住用房，而是商業用房、廠房、倉庫、公共用房等；賣房人投入交易前，未將交易意向告知正在承租該房的承租人，剝奪承租人優先購買的權利；為減少房屋購置時交納高額過戶稅，售房雙方串通搞陰陽合同，一旦起糾紛就兩敗俱傷；隱瞞交易房屋限制交易期，購房雙方私下承諾到期再辦過戶手續，致使房屋產權不明晰，私下協議得不到法律保護。
房地產市場的種種不和諧因素，使房屋買賣成為民事糾紛高發區域。有的地方甚至一度被房屋糾紛攪得政府部門無法正常辦公。從全國各地法院統計的案件分類分析，房地產糾紛案件已經出現迅猛攀升的局面，房屋買賣糾紛案件幾乎占到同期民事案件的20%左右。各地政府和法院接訪的案件中，房屋買賣糾紛案件在民事案件總和上佔有相當大的比重。
房地產經濟與國民經濟發展關係密切，房地產業近年來一直是地方主導產業。因此，房地產的問題靠地方自行解決，有著相當大的難度。一旦房屋作為商品投放市場，它只能靠價值規律來調整。這個市場一旦惡化，靠地方單打獨鬥是無法從根本上遏制不良勢頭蔓延的。
2010年4月17日，國務院發佈了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，標誌著國家最高行政機關向全國房地產市場發佈了“限購令”，標誌著國家最高行政機關啟動了幹預居高不下的商品房房屋買賣的重大舉措。對待瘋狂的商品房屋買賣市場，人們對國務院的這個“限購令”能否奏效，不少人抱著觀望甚至懷疑的目光，人們在靜觀國務院出臺更加詳盡、更加具體、操作性更強的系列舉措的跟進。
其實，在國務院通知下達前後，國土資源部、國資委、國家財政部、國家銀監會等部委，都相繼先後出臺了一系列調控新政：有土地調控新政十九條出臺；有嚴控大套型住房建設用地審批政策的出臺；有要求所有銀行6月前提交貸款情況評估報告，嚴格控制二套房貸，提高首付並大幅提高二套房貸利率，銀行停止受理第三套房屋貸款；對商品房價格上漲過快的城市，有條件限制非當地戶籍人口的房貸；對兩人以上共同購房的只要一人有購房記錄，不得適用首次購房優惠政策。有人稱：限購政策是“最恐怖”的地產調控舉措。國務院及其部委的一系列限購舉措，很快在全國得到回應。北京、上海等70多個大中城市紛紛發佈了各地購置商品房的限購政策。
從國務院下發的通知算起，限購令已經過去22個月（截至2012年2月），我國房屋買賣市場的確有了良好轉機，打壓高房價已經出現了曙光。據全國70個大中城市2011年6月統計，新建商品房價格普遍控制了上漲幅度，其中比去年同期下降的有3個，漲幅回落的28個，同比增幅在0.5%以內的有39個。二手房同比下降的有5個，漲幅回落的有24個，同比增幅在0.5%以內的有48個。據鏈家地產市場研究部統計，2011年全國土地流標353塊，同比增加24%。其中住宅土地流標163塊，占總流標的46.18%。說明全國房地產過熱已經開始降溫。以北京為例，我們可以看出限購令的顯效。2012年1月，北京新建住宅均價從上月的21151元降到17899元，下降了15.375%，比去年1月的22433元，下降了20.21%。北京市住建委2012年最新公佈的資料顯示，截至2011年12月15日，全市全年成交房總量為18.1775萬套，比2010年31.4375萬套下降了42.2%。全市樓市庫存量由9.29萬套，增至11.9321萬套。樓市銷售趨緩。一年來，北京全市住宅交易量減少13萬套，按單套200萬元計算，簽約金額全年減少2600億元。
我們有理由相信，在國務院的統一部署和組織指揮下，無論房地產市場調整有多大難度，只要持之以恆，舉措堅定有力，就一定能夠維護房地產穩步健康向前。
房屋買賣是一項政策性強，牽扯面大的產業，與每一個公民都有切身利益，人們關心它、瞭解它、思考它，人們希望這個市場能夠儘快回到理智的軌道上前行，人們需要住房，人們離不開住房。中國既然已經確立了市場經濟的基調，商品房制度前行不論有多難，也只能一步步推進，決不可能後退，這是基本前提。因此，作為一個城裏人，很有必要掌握一點房屋買賣合同糾紛的常識，以應對房屋買賣的知識需求。
本書編者陳枝輝借助自己從事房地產研究多年的經驗，長期思考，五易其稿，終於完成了一部專題研究房屋買賣疑難問題的專著《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點與依據》。這部上百萬字的專著共分四編，收錄一百個房屋買賣合同糾紛的疑難專題，列出其中諸多的常見多發疑難問題。其中，上編收集了房屋買賣交易過程中常常碰到的10個難題。諸如老房契的效力辨別、限購政策與情勢變更如何認定、一房二賣情形下房屋歸屬、農村房屋買賣合同效力、無權處分共有房以及表見代理的法律後果、時下又作為熱點討論的小產權房問題等，都是房屋買賣雙方十分關注的問題，也是法院審理這類案件常遇到的難題。
中篇分為兩大部分，前部分重點研究二手房的買賣難題。作者一共選擇了30個專題，就不同合同主體、合同解釋、定金規則、履責順序、附隨義務、違約賠償、合同解除、稅費負擔、面積縮水、逾期付款、逾期過戶、訴訟時效、居間仲介等疑難問題，點出這類案件的裁判要點，詳盡闡述處理這類案件的法律依據，讓讀者很容易從中受到啟發。中篇後部分重點研究新建商品房購置中的疑難問題，也列舉了30個疑難專題，就預約合同、定金規則、虛假廣告、土地年限、竣工驗收、拒絕售房、不可抗力、合同解除、辦證費用、房屋品質、裝修糾紛、配套設施、優惠條件、附贈物品、雜訊污染、光照間距、售後包租等問題，逐一分析，詳細解答，重在普法。
下篇是特殊房屋類型篇，選擇了30種房屋類型，從法理和審判實踐上，分析了抵押房、查封房、拍賣房、違建房、房改房、承租房、集資房、合建房、凶宅房、抵債房、爛尾房、酒店房、營業房、央產房、軍產房、經適房、典當房、宗教房、文革房等各類特殊房屋買賣合同糾紛中常見的疑難問題，詳細歸納了處理各類糾紛的裁判要點依據。
以上100個疑難專題，概括了目前審判實踐中已經出現，法院已經作出生效裁判的典型案件類型，對於房屋買賣雙方都具有很強的指導性，對於調整雙方的買賣關係也極具針對性。一旦房屋買賣發生糾紛，都可以從中找到相同類型的案例。
這本書無論對於實務工作者還是對於非法律人士，都是一本值得研讀的好書。作為一名實務工作者，辦案多不是值得驕傲的資本，但是如何辦得好、辦得符合法律精神、辦出最佳社會效果和法律效果，才是真正的價值所在。如果你是一名法官，讀讀《房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點與依據》，對你在審判同類案件時，如何選擇法律，如何適用法律條文，如何借鑒已經生效的同類案件的判決思路，如何製作你所判決案件的法律文書，都會有一定的幫助。對非法律工作者，依據這本書點評和分析，很容易厘清你在房屋買賣中的思緒，具有很強的指導性。法律規定種類繁多，內容龐雜，有程式法還有實體法，同一類民事行為有多種法律可以調節，作為法律門外漢你很難知曉，很難辨別，同類法律找齊全了更難。這本書就具有集法律規定於一案的特點。本書不僅對於已經牽扯官司的當事人如何應對訴訟具有手把手的指導功能，而且對於避免房屋財產的權屬爭議同樣具有風險提示和風險防範的作用。
本書的作者陳枝輝，是一位勤奮鑽研的法律界後起之秀，在長期從事法律實務過程中，注意總結、歸納和問題思考。他從對實務案件的回顧、研究中發現，有些案件本來並不複雜，但是由於當事人處置不當，有的因為訴訟標的選擇錯誤，有的因為超過訴訟時效，結果是“賠了夫人又折兵”，本來站在理上，卻不得不輸了官司。他覺得他肩負一種社會責任，他立志要編寫一套可以讓當事人輕易比照的案例，引導當事人通過正確進行訴訟來維護自己的合法權益。他通過長年反思案件訴訟過程中的得與失，細心研究法官判案的理念和思路，尋找每個案件的裁判要旨，梳理案件事實與法律條文的對接，把眾多因素嫁接在一起，創作出了具有個人特色的案例分析專著。他還十分注意收集各地司法機關和行政職能部門制定的法規和司法性檔規定，把這些地方性法規和司法性檔規定與國家法律實行對接，這樣分析判斷案件，更加全面，更加準確，也更便於讀者從中受益。與他相識是在我擔任人民法院出版社總編輯、社長期間，他重在說法論理的分析思路，尤其是他的獨特寫作風格，讓我這個職業出版人很感興趣，我積極鼓勵他沿著自己的創作思路走下去，他很努力，這些年已經出版了多部深受讀者喜愛的法律圖書，於是也就有了我為之作序的機會。作為長期從事文字工作的老朽，讀過不少好書，認識不少作者，但對陳枝輝所寫案例專著情有獨鐘。我很敬佩他獨闢蹊徑的鑽研精神和努力勤奮的寫作風格。
商品房屋市場當前處於下滑階段，國家堅定調控房屋價格過快上漲的舉措全面推進，房地產必將逐漸褪下浮華的外衣，向更加符合市場強調居住功能本身的需求靠近，房地產將告別過去粗獷經營方式，朝著細分市場、精化經營的方向發展。
國土資源部有一位官員稱，中國屬發展中國家，應該是30%的人買房，70%的人租房。他例舉了美國65%租房，英國56%租房，歐洲其他國家租房在30%至50%之間。有媒體立即發表不同的意見，並且批評這位官員宣導租房是不負責任的說法。我站在中間立場，提出兩點思考：如果不是過度宣揚家庭以購房方式解決城市居民住有所屋，房屋合同糾紛就不會數量如此龐大，房地產也不會成為少數人暴富樂園和政府傷腦筋的事。這是思考之一。思考之二，如果現在有人來宣導眾多國人去租房來實現住有所屋，恐怕響應的人會寥寥無幾，因為我們的朋友、鄰居、親人已經置身于買房市場，有的還正在咬緊牙關還貸款。總不能讓他們再退出來選擇租房吧？
還是認真防範房屋買賣合同中的陷阱吧，否則讓糾紛纏身，費神費力費財。這是現實的，也是客觀的。希望大家在今後的購房中少上當、不上當！
最高人民法院諮詢委員會原秘書長：王運聲
2012年2月於華城斗室