房地產企業會計實務（簡體書）

彭貴剛

客座教授，工商管理碩士，大學時代就讀于中國科學技術大學會計學專業。

早年任職於上市公司香港建設（股票代碼00190.hk）,後到上海發展，協助同策房產公司董事長孫益功，在業內贏得卓越績效。

現為註冊會計師、高級會計師、註冊納稅籌畫師、高級職業經理人，並任職多家公司的財務總監，擁有多領域財務實戰經驗，尤其在房地產領域，實戰經驗極為豐富，沉澱了深厚的財務智慧。

房地產開發經營業務十分複雜，涉及面廣，經濟往來對象多。企業不僅因購銷關係與設備、材料物資供應單位等發生經濟往來，而且因工程的發包和招標與勘測設計單位、施工單位發生經濟往來，還會因受託代建開發產品，出租開發產品等與委託單位和承租單位發生經濟業務往來。

房地產企業除了土地和房屋開發外、還要建設相應的基礎設施和公共配套設施，經營業務囊括了從征地、拆遷、勘測、設計、施工、銷售到售後服務全過程。

第一章　房地產會計基礎概述

　第一節　房地產企業會計核算對象及帳戶、賬簿設置

一、如何理解房地產會計

二、資產部分

三、負債部分

四、權益與成本損益部分

五、房地產開發企業的賬簿設置

　第二節　做賬基礎與會計假設

一、房地產會計做賬基礎

二、做賬要講原則

三、房地產開發企業會計檔案管理流程

第二章　房地產企業設立和獲取土地階段

　第一節　財務在房企設立階段的角色

一、房地產會計

二、新設立公司的會計核算

三、公司增加註冊資本，如何進行核算

四、開辦費的核算

五、房企設立階段的稅務處理

　第二節　獲取土地階段的會計處理

一、拿地階段的會計業務

二、獲取土地階段的稅務處理

三、房地產開發企業拆遷業務的賬務處理

四、土地成本核算的注意事項

第三章　項目開發建設階段

　第一節　土地開發的成本核算

一、土地開發費用的歸集與分配

二、完工土地開發成本的結轉

　第二節　房屋開發的成本核算

一、房屋開發成本核算物件的確定

二、房屋開發成本專案的設置和歸集

三、房地產企業間接成本的分配方法

　第三節　開發問接費用的核算

一、開發間接費用的組成

二、開發間接費用的歸集

三、開發間接費用的結轉

　第四節　期間費用的核算

一、管理費用核算

二、銷售費用核算

三、財務費用核算

　第五節　材料與設備核算

一、材料核算

二、周轉材料的核算

三、庫存設備的核算

　第六節　固定資產核算

一、固定資產二級賬(明細賬)

二、固定資產卡片和登記簿

三、購入和自建固定資產的核算

四、固定資產折舊的核算

五、固定資產出售的會計處理

六、固定資產報廢的會計處理

　第七節　開發產品核算

一、開發產品增減的核算

二、出租開發產品

三、周轉房核算

　第八節　出包工程核算

一、投標保證金的核算

二、預付備料款、工程款的核算

三、出包建築安裝工程的會計核算

四、品質保證金的核算

五、關於代扣稅金的核算

　第九節　代建工程的核算

一、代建工程開發成本的核算

二、房地產開發企業代建工程的納稅

　第十節　房地產企業預收預付賬款的核算

一、房地產企業預收賬款的核算

二、房地產企業預付賬款的核算

　第十一節　預提成本的會計處理

　第十二節　職工薪酬福利核算

一、職工薪酬福利及相關避稅技巧

二、職工薪酬福利的核算

　第十三節　房地產開發建設階段的稅務處理

一、“甲供材”涉稅處理

二、建築業營業稅的計稅依據

三、施工隊分包稅金的處理

四、房產完工與否，財稅處理有區別

第四章　房地產企業銷售階段會計與稅務處理

　第一節　房地產企業預售業務會計與稅務處理．

一、銷售階段應設置的會計帳戶

二、預售收入及相關稅費的核算

　第二節　按揭保證金的核算

　第三節　代收配套設施費、辦證費、維修基金的核算

　第四節　商品房銷售的會計處理

一、商品房銷售收入確認的條件

二、商品房銷售收入的核算

三、房地產開發企業視同銷售收入的確認

四、房地產未完工產品銷售收入的確認

五、商品房退回處理的會計核算

六、面積差的會計處理

　第五節　自行建造或分包商建造房產的收入確認

　第六節　其他業務收人的核算

一、其他業務收入的核算

二、其他業務收入的會計處理

　第七節　房地產企業行銷設施的會計和稅務處理

一、專案社區主體之內的售樓部、樣板房的財稅處理

二、專案行銷設施的應用模式

三、房產代理公司的賬務核算

　第八節　房地產轉讓及銷售階段稅收處理

一、房地產銷售階段涉及的稅目與稅率

二、房地產開發企業較為常見的不合理避稅手法

三、分離籌畫有效節稅

第五章　投資性房地產

　第一節　投資性房地產的特徵與範圍

一、投資性房地產的界定

二、投資性房地產的初始計量

　第二節　投資性房地產的處置和轉換

一、投資性房地產處置的處理

二、投資性房地產轉換的處理

三、投資性房地產轉換的核算方法

　第三節　投資性房地產的“顯形”與“隱形”

第六章　房地產合作開發的會計核算

　第一節　合作建房的賬務處理

一、房地產合作開發立項

二、聯合開發的會計核算

　第二節　合作建房的稅務處理

一、一般企業與房企合作建房的賬務處理

二、合作開發房產如何節稅

第七章　利潤和利潤分配的核算

　第一節　房地產開發企業的利潤構成

　第二節　房地產開發企業利潤形成的核算

　第三節　所得稅的核算

一、會計處理與稅收處理的差異

二、所得稅費用的計算

　第四節　利潤分配的核算

一、利潤分配的帳戶設置

二、利潤分配的會計處理

第八章　解讀財務報表

　第一節　財務報表是“揉”出來的

一、財務報表的種類

二、財務報告附注範本

　第二節　財務報告中唯一的主表——資產負債表

一、資產負債表的功能和結構排列

二、資產負債表的缺陷

三、財務比率

　第三節　利潤表管理

一、利潤表的功能和結構排列

二、利潤表的缺陷

三、房企利潤表分析的四大原則

四、資產負債表與利潤表之間的關係

　第四節　現金流量表

一、現金流量表的功能和結構排列

二、現金流量表的財務價值

　第五節　三張報表之間的勾稽關係

附錄：財務部門關鍵崗位績效考核體系

後記